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学 习 与 探 讨中图分类号F233文献标识码以 C文章编号1005-9016（2009）04-74-04新会计准则下公允价值对企业投资性房地产的影响及应用分析左承（武汉港务集团有限公司，湖北武汉430014）摘要财 政部颁布的 新会计准 则，扩大了 公允价值的 应用范围，尤其是在 投资性房地 产方面影 响深远，本文联系武 汉港务集团实际，从公 允价值在投资性房地 产上的应用、对持有 大量投资性房地产的 企业的影响及未来的发展趋势作一分析。关键词新会计准则公允价值投资性房地产武汉港务集团国家 财政部 2006 年 2 月 15 日正式 发布了的新会计 审计 准 则体 系，其 中新 会 计准 则于 2007 年 1月 1 日起在上市公司中执行，这其中包括新增的“3号准则”投资性房地产，并鼓励其他企业执行。新会计准则标志着我国与国际惯 例趋同的企业会计准则体系和注册会计师审计准则体系的正式建立。回顾原有 的会计准则均是以规则为基础的，它是规定什么可以做、什么不可以 做的会计制度。而此次的新会计准则参照国际会计准则，IFRS 最显著的特点就是讲究以原则为基础，允 许财务人员根据自己的判断做账，以求财务报表 能够更加真实、公允地反映企业的价值。IFRS 不会告诉你什么不许做，只要求遵照它的精神去做，因此给 了财会人员做账时很大的自由度。而且新会计准 则在理念、体系等方面，比较充分的体现了与国际准 则的逐渐相同的趋势，新准则的实施会极大地提高会计信息的质量，进一步缩小会计收益调整空间。因 此对于上市公司的管理者来说，接受新会计准则体 系首先意味着需要评估修订内容可能产生的影 响，可供选择的会计处理方法做出关键的决策，制定自 身的会计政策体系以适应执行新准则的要求。随后 的新政策将被真正“嵌入”到企业的财务报告流程 和日常经营管理活动中，才是真正的挑战，需要企业 财会人员积极有效的予以应对。一、新会计准则下的投资性房地产（一）相关定义1.投资性房地产为赚取租金或资本增值，或两者 兼有而持有的房 地产，能够单独计量和出售，包括已出租 的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权、企业拥有并已出租的建筑物。2.公允价值新会计准则将公允价值定义为：在公平交易中，熟 悉情况的交易双方自愿进行资产交换或 债务清偿的 金额，此定义充分考虑了我国目前的市场 经济环境 和基本国情。国际会计准则委员会对 于“公允价值”的定义是：熟悉情况和自愿交易的各方 在一项公 平交易中，能够将一项资产进行交换或将 一项负债 进行结算的金额。通常可以代表“公允价 值”或接 近“公允价值”的金额，是某项资产在公 开活跃市场上的“牌价”（即公开市场价值）、最近成交价、该 资产预期未来现金流量的现值 等。并 且，对于熟悉 情况、自 愿交易 等概念 作出了 较为具 体的说 明，对于各种特例也进行了规定。（二）会计计量1.基本原则根据我国新会计准则规 定，满足 确认条件的投资 性房地产应当按照成本进行初始计 量。而 后续计量 上，满足条件的可以采用成本模式，否则 在发生时 计入当期损益。这一计量模式与对固 定资产、无形 资产的一般规定无异。不同的关键是，后 续计量在 传统的成本计价基础上与国际接轨，引入 了公允74交通财会2009.04（总第 261 期）学 习 与 探 讨价值的概念。根据规定，在有确凿证 据表明投资性房地产的公允价值能够持续可 靠取得的情况下，可以采用公允价值模式进行后续计量。这就意味着 企业有成本模式和公允价值模式两种选择的可能，我国会计准则规 定，会计处理可以采用成本模式（与固定资产差异不 大）或者公允价值模式，但倾 向于以成 本模式为主 导。同时规定：如有活跃市场，能确定公允价值 并能可靠计量，也可以采用公允价值计量模式。在公 允价值计量模式下不计提折旧或者减值准备，公允 价值与原账面价值之间的差额计入当期损 益。准 则规定，选择公允价值模 式即要 求企业 对所有的 投资如 果满足 条件，可以作为会计政策变更，由成本模 式转换为公允价值模式。但是根据新准则，已采用公 允价值模式计量的投资性房地产，不得逆向操作 从公允价值模式转为成本模式。2.两种模式下差异分析a.计量差异公允价值 模式：应 当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。成本模 式：应当 按照实际发生的成本计量，不得调整投资性房地产的账面价值。b.公允价值与账面价值间的差额公允价值模式：作为利得或损失计入当期损益。成本模 式：按实 际成本确定账面价值，不确认公允价值变化所产生的利得或损失。c.减值处理公允价值模式：不考虑成本模式：考虑d.折旧及摊销公允价值模式：不计提及摊销成本模式：计提折旧且摊销3.公允价值模 式下，对投资性房地产与固定资产或无形资产以及作为存货的房 地产之间的相互转换，税法和会计准则要求也有差异。a.投资性房地产转换为自用房地产会计准则：应当以 其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值 与原账面价值的差额计入当期损益。税法：投资性房地 产与固定资产或无形资产以及作为存货的房地产之间的相互转换，一般情况下，应按实 际成本 作为其 入账价 值，不确 认转换 损益。另外，对于房地产开发企业将开发 产品转作投资性房地产的，应视同销售确认投资性 房地产的计税成本。b.自用房地产转换为投资性房地产会计准则：应当以其转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值，转换 当日的公允价值 小于原 账面价值的，差额 确认为损失，但转换当日的公允价值大于原账面价值的，差额确认为所有者权益。税法：同 a二、对大量持有投资性房地产的企业影响分析新 会计 准则 从 2007 年 1 月 1 日起 在上 市公 司中 率先实行，武汉港务集团作为在沪上市的 蓝筹公司 上港集团的控股子公司，已经开始执行了 新会计准 则。毫无疑问，新准则下有金矿，那么，企 业尤其 对武汉港务集团而言，哪些资产会埋 有金矿，金矿 中的宝藏又该怎样去发现、发掘，进而转 化为投资 人的财富呢？本文的结论是：投资性资产 是新准则金矿的集中地。长期以来，企业会计报表中 的“资 产”被划分为 四大块，流动资产、长期投资、固定资产 和无形资 产。投资性资产其本质是企业将暂时不用 的资金用于各种投资。通观新会计准则，企业中存在巨 大升值潜力的投资性资产主要是以下三项：1）交易性金融资产；（2）可 供出售的金融资产；（3）投资性房 地产。而实际上其中又以投资性房地产最具潜力。显然，投资性房地产由原来的成 本法计量改为公 允价值计量，其升值空间极大，而对拥有 投资性房 地产较多的武汉港务集团而言，其利润和 净资产都可能有呈现巨幅增长的潜力。（一）有利 于提高 投资性物 业企业 的账面净 资产价值根 据我 国 会计 准 则的 规定，房 地产 开发 类 公司 持有的土地、在建项目等均不属于投资性 房地产的 范畴，因此该准则对单纯性质的房地产开 发类公司 影响很小。而对于投资性物业比重较大的 公司影响 较大，仅以武港集团一个下属子公司 武汉港务 集团客运站为例，该公司 2007 年 6 月 31 日 投资性 房地 产账面 值达 3731 万，而 其非 流动资 产合 计为 6168 万，总 资产为 7187 万，净资 产为 6689 万。粗 算 一下，投资 性 房地 产的 比 重占 非流 动资 产 约60%、占总资产约 52%。对如 此高比重，公司 若采用 公允价值模式计量必将会导致对其公司 的价值极大 重估，如仅按投资性房地产升值 50%，再考虑该项资产已折旧 253 万及 33%所得税计算，可增加净资 产 1419 万，幅 度高达 21%。从而能 够比 较真 实地 反映其市场价值。纵览全局，在我国证券 市场逐步步入全流通市场的情况下，使得上市公司的并购、交通财会2009.04（总第 261 期）75学 习 与 探 讨融资和扩大规模更为容易；同时，由 于公允价值模式下不再计提折旧和坏账准备，会 带来公司成本的降低和毛利率的增加，有利于市场 对企业投资价值的进一步认识。（二）加大了相关企业的利润波动性采 用 公允 价 值后，相关 公 司每 年净 利 润的 影响将主要取决于当年投资性房 地产的升值程度，成本法下的折旧和摊销问题 从“显 形”转入“隐形”。这样一 来，净利 润将根 据公允 价值的 变化而 波动，从而不同于成本法下的盈利稳 定性，在我国目前的市场状 况下，从 90 年代中 期，从福 利分 房到居 民个人购买住房为主，造就了房地 产市场的繁荣，所以一般情况下，投资性房产的公允 价值都高于成本价。如果采用公允计价，投资性房地 产物业是体现为持续的升值，则计入当期损益后 的当年净利润也将会得到持续的额外提升。这种由 于增值带来的利润增加不同于企业盈利水平的 提高，各种影响因素大大增加，重新在新的市场格局 中发生作用，达到平衡，从而对企业的利润带来一种不稳定。（三）短 期内将对 信息披 露不充分 的公司 产生更大的积极影响采用公允价 值的会计准则记账取代成本模式记账的行为属于会计政策的变更，因 此在采用新会计准则（公允价值模式）的首年，各相 关公司将会采取追溯调整的方式，即这些企业的 上年度净资产值将会得到较大幅度的提升，有利于 扩大相关公司的规模。而由于我国目前的市场环 境，投资性房地产都是以历史成本计价，而且一般情 况下存在一定程度的升值，因此如果采用公允价值 模式的新会计准则，会引导市场对一些原来信息披 露不够充分公司价值的挖掘，使投资者对这类公司 价值的认识更为全面。相反，对那些信息披露比较充 分的公司短期影响要小，因为市场已经在一定程 度上采用了重估净资产值的估值方法，其价值已经 得到了比较充分的认同。但从长期看，市场预期的日 益明朗化依然会为这些公司提供相应的溢价。（四）税收问题存在一定的不确定性因素由于采用公 允价值模式一般会导致企业年净利润的提高，对这一部分重估增值部 分是否需要征收所得税？于是，问题产生了：采用新会 计准则第一年由成本模式改为公允价值模 式，确实一口吃了个大胖子，但同时相关房产不能折 旧（作为无形资产的土地 使用权 不能摊 销），势 必要多 缴税。更 重要的是，成本法改为公允价值法后，升 值部分就算按15%所得税率，税收 也绝对不是小数，而这时候企业 实际 上并无 真正“所 得”，更 无现金 流入，却 要缴 没有所 得的“所 得税”，纵然因 交易行 为尚未 真正 发生，只 作为“递 延税 项”，毕 竟是利 润总额 中扣 下一大块，企业会愿意吗？对有融资要求 的武港集 团来说，现金流入是极为重要的，该企业 对此不得 不慎重考虑。此外，对出租类房地产 物业（如武汉 港务集团客运站投资性房地产的比重占 总资产约52%）征收的房地 产税也存在 一定的不确定 性，因为 现阶段主要有两种征收标准：按租金收入的 12%或 者按投资性房地产物业原值的一定 比例（一般为其 12%，再给予一定的折扣）。在实 际操作过程中，一 般公司 多采用 后一种 方法（相 对便宜）。而根 据新 准则，如果采用重估资产价值作为计 税基础，那么相关公司的税赋将很可能会增加。（五）实际执行存在一定的难度采用 公允价 值模式 的关键 在于市场 的有效 性，即 为投资性房地产所确定的重估价值 必须“公允”，否 则相当 于变相 给一些 企业创 造了利润 操纵空 间。如 何真实反映企业的真实价值，其前提条件 在于必须 有比较活跃且规范的相关交易市场和客 观公正的价 值评估 机构。而 我国目 前这两 个条件 都不完 备。因 此从客观上来看，企业操纵利润的能力将 得到增强，而相关 政府部 门实行 管制规 范的成 本将加 大。另 外对那些投资性房地产数量较多的 公司，每年增加的评估费用也值得考虑。（六）对会计信息质量的影响财务会计理论的一个基 本问题是，如何平衡会计 信息的相关性及可靠性。账面价值侧重于 解决会计 信息的可靠性，而公允价值侧重于解决会 计信息的相关性。从决策有用性的观点看，对于金融工具，投 资性房地产等会计核算对象来说，用公允 价值进行计量显然要优于其他计量方法。用公允价值进行计量，企业的估 值水平将有可能 因为新会计准则而发生变化，这种影响主 要源于新 会计准则对会计信息质量的改善。财务资 料是投资 者对企业进行分析的最主要信息来 源，财 务信息质 量直接 影响着 公司的 估值水 平。从这 个角度 讲，新 会计准则的实施将为投资者提供更高质 量的会计信 息，因而 可能会 改变之 前对企 业的判 断和预 期，或 者增强投资信心，从而导致对公司的估值 发生变化。三、我国目前企业采用公允价值 对投资性房地产进行计量的现状采用公允价值对企业有 很大的诱惑：除了当年业 绩大 增、股价 大涨（上 市公司），大股 东市值 大76交通财会2009.04（总第 261 期）学 习 与 探 讨升之外（如果恰逢高管期股行权 年，其个人腰包更会大鼓 特鼓），由于净 资产的 大幅增 长，企业 融资能力将得到极大提升，这对资产 负债率较高、融资已显得相对困难，而本身发展需要 巨额资金的企业尤其如此。以武港集团为例，其“十一 五”期的重点建 设项目 共有 9 项，总投 资超 过 14 亿元，相 当于再造一个武汉港，可见公司对巨 额资金有很迫切的融资要求。故某种程度上利用“公 允”价值调节会计报表便更加具有了吸引力。且 从成本模式转为公允价值模式，将可能逐步的分 期分批的，以使企业各年的资产和利润增长显得 较为平滑和稳定。但纵然暂时不采用公允价值 模式，宝藏还是宝藏，并不会因为尚未开采发掘而 相形失色，相反，一家上市公司拥有大量隐形潜力资产，还 足以支撑股价乃至推高股价。所以一般 会认为，肯定会有大量企业对其拥有的投资性资产采用公允价值模 式。现实情况果真如此吗？结论可能会令你很惊讶，因为 从几千家上市公司公布的 2007 年年报和 2008 年一季 报来看，被给予广泛关注的公允价值模式计 量投资性房地产的方法竟极少有公司“问津”。包括武汉港务集团在内，也没有真正采用公允价值计量投 资性房地产这一块资产。细细分析，本文认为可能有以下因素。（一）虽 然今年颁 布的新 会计准则 提供给 有关的企业一次“乌鸡变凤凰”的机会，但这个“馅饼”却并不如想象的那么好吃，因为有 一条极其重要的规定：公 允模式 是条“单 行道”，一旦某 项投 资性房地产采用了公允价值模式，就不 能再转回成本模式，因此决大多数企业也都 十分谨慎，当然，其拿捏的绝不仅仅是是否存在活跃的 房地产交易市场及是否可以取得相关价格。不过，有关政府部 门一直强调新会计准则对于公允价值的引进十分谨慎。一方面 要提高会计信息的相关性，尽量与国际规则 接轨，但另一方面，又并不强制满足条件的企业必须使用公允模式。（二）现 实性的 限制。国内 投资性 房地产 市场发育并不很成熟的现实，以及使用 公允价值模式的限制条件，客观上也使得众多公司 并不能轻易决定是否采用公允模式。新准则规定，采 用公允价值模式计量投资性房地产，必须同时 满足两个条件：首先，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；其次，企业能够从房地产交易市场 上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相 关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。（三）对 净资产 收益率 的下拉明 显。公允 价值模 式带来的投资性房地产价值的增长，虽然 会提高企 业的净资产绝对值，但现实中对于急于融 资的国内 公司来说，恐怕要让位于对净资产收益率 降低的斟 酌。这几年，国内房地产市场投资过 热，政府不断 实施宏观调控降温，不少公司都出现了资 金短缺的 症状。一旦采用公允价值模式后续计量投 资性房地 产，虽会直接导致企业资产价值增加，而 收益的增 幅很难保证能跟上相应的比例，也就 是说，一旦采 用公允模式，净资产收益率很可能反 受其累，对资 金紧缺的武汉港务集团来说，再看远 一点，从大的 方面，尤其是房地产上市公司，如果想从 金融机构 融资及资本市场增发或发行企业债 券，必 然要受到 影响。另外，目前不少公司都推出了股权 激励计划，而 资产收益率往往成为衡量业绩是否达 标的重要 指标之一。因此，此类公司在考虑是否采 用公允价值计量模式时必定要权衡再三。（四）今 后利润 操纵越 来越难。目 前，我国 房地 产市场泡沫越来越大，未来房地产市场价 格随时有 崩盘可能，一旦采用公允价值模式，由于 房地产市 场的价格经常变动，而公允价值的取得有 严格条件，对于想进行利润管理的公司来说无疑难度加大。四、未来发展方向对企业而言，在会计方面，投资者 和股东及企业 职工更想了解企业当前经营状况和未来 经济前景的 信息，而以历史成本为计量基础来表达企 业当前经 营状况和反映未来经济前景显然力 不从心。这在客 观上要求必须改革其计量体系，引入公允 价值计量模式。另外，从发展的眼光看，随着我国 经济的市场化 程度不但提高，有关资产和负债的公允价 值将更容 易取得，因此按照公允价值进行计量将是 未来的必 然发展趋势，我国的会计计量模式势必会 与国际惯例取得一致，并将其定位在合理的计量模式上。参考文献1财政部.企业会计准则S.北京：经济科学出版社，2006.2.2财政部.企业会计准则应用指南S.北京：财政经济出版社，2006.11.3 贺宛 男.新会计 准则 带来新 机会 股市 宝藏 等你挖J.理财周刊，2006（293）.4 文涛，方 小 彤.浅 析新 会 计准 则 J.财会 研 究（甘肃），2006（11）.5史敏.企业 会计准则第 3 号 投资性房地产 解析J.财会月刊会计，2006（5）.交通财会2009.04（总第 261 期）77