基于Hdn模型的沈阳市住房价格属性分析eoic.pdf

区域与经济 基 于 H ed o n ic 模 型 的 沈 阳 市 住 房 价 格 属 性 分 析 基于 H e d o n i c 模型的沈阳市住房价格属性分析 丁战 李晓燕(东北大学工商管理学院 辽宁沈阳 1 1 0 0 0 0)摘要：鉴于目 前我国房地产市场住房价格普遍走高的现象，社会各界对影响住房价格的属性要素重视程度日益加深。该文通过国际流 行的 H e d o n i c 模型，结合最小二乘法，并在对沈阳市五区住房价格进行实地调查、搜集、整理数据的基础上，计算并分析 了影响沈阳市住房 价格的各属性要素对房价的不同影响程度。关键词：沈 阳；住房；价格；He d o n i c；属性 目前国际上关于房地产价格的 H e d o n i c分析日趋成熟，国内关于 H e d o n i c分析还停留在定义、看法等定性分析上。周德民、徐建春的(G I S S U P P O R T E D H E D O NI C MO D E L F O R AS S E S S I NG P R O P E R T Y V A L U E 1 N WE S T O A K L A N D C A L I F O R N I A)进行了邻里属性对建筑 价格的 H e d o n i c 研究。苗元江的(幸福感：分裂和整合 从主观幸福感、心理幸福感两方面进行分析，还仅仅停留在定义的层次上：王德、黄万 枢的(H e d o n i c 住宅价格法及其应用分析了 H e d o n i c 方法在国内的可 行性；陈明、朱妍 对影响房价的 各个属性进行初步分析：鲍丽香的 从宏观上对影响房地产价格的因素进行 了定性分析。总之，目前对中国房地产价格属性的定量分析还远远没有 付诸实践。沈阳处于东北老工业基地，由于其特殊的区域特点、市场环 境，房地产价格尤其是住房价格有其自身的特点，因此有必要对沈阳市 住房价格的影响因素进行定量地属性分析，以便使相关部门更好地引导 城市建筑规划、合理调整相关房地产政策。1 基于 H e d o n i c 模型的属性分析原理 H e d o n i c 是“享乐”的意思。当人口的变动对住宅区的发展没有太 大的影响时，房价与各因素之间便形成了一个较为固定的关系值，此时 可用 H e d o n i c 模型来进行定价。H e d o n i c 模型是基于效用论建立起来的 价格模型，此时的商品价格取决于商品各方面属性带给消费者满足的大 小。1 9 8 2 年，巴特勒指出H e d o n i c 住宅价格模型应当仅包括影响住宅价 格的因素，通常影响住宅价格的因素有三大类：区位(L o c a t i o n)、建筑 结构(S t r u c t u r e)、邻里环境(N e i g h b o r h o o d o因此，若令住宅价格为 可 用公式表达为：y=f(L，S，N)此方程称为 H e d o n i c 住宅价格模型。通过回归分析获得模型的参数 估计，就得到属性的隐含价格，因为消费者对属性的支付意愿是从住宅 价格间接得到的。令 表示影响住宅价格的属性，p i 表示住宅属性。十 +脚，其中I t-(0，o 2)若使随机误差最小，用最小二乘法，使误差平方和 Q达到最小。其 中 Q 一 (一 届一 卢 )。根据高等数学，应分别求 Q关于p，的偏 导数，并令它们的一阶偏导数为 0。化简成正规方程组，将此写成矩阵 形 式。由于 ，两边左乘 的逆阵 (x )y r y=x Y ()得 9 =、+2 沈 阳市住 宅价格 的属性分析 进行属性分析之前，有必要对影响住房价格的各属性要素的影响程 度统一量化，以便对实际调查数据进行标准化处理。本文利用所赋权重 表示房地产市场消费大众对各属性指标的重视程度。基于 H e d o n i c 模型的主要住宅属性表 属 住宅属性 属性权重 各指标权重 权重分级 性 3室 2室 1 室 主体房间、卧室、浴室数量 0 0 3 00 3 0 0 2 0 0 1 大于 1 0 0 n f 7 0 至 1 0 0 n f 7 0 TI f 以下 建筑面积 003 00 3 0 0 2 0 0I 俱全 基本 差 地下室、车库和庭院 0 0 3 00 3 0 0 2 0 01 齐全 基本齐全 不齐全 结 建筑辅助服务设施 0 0 4 0 O 4 0 0 3 0 0 1 构 0 3 属 1 5 层 以上 5 至 1 5 层 5层以下 性 总层数 0 0 4 00 4 0 0 3 0 01 结构 质量(设计，材质、00 3 钢混 砖 混 一般 固定设备等 0 0 3 0 0 2 0 0】中间层 紧邻中层 两端层 楼层数 00 3 00 3 0 0 2 0 0 1 5年以内 l 0年以内 2 0年内 建筑年限 00 3 00 3 0 0 2 0 01 1 0 万上 5 至 1 0万 5万以下 居住人年收八 00 5 00 5 0 0 3 0 01 2公里内 5公里内 1 0 公里 与重点学校的接近程度 00 5 00 5 0 0 3 0 01 与医院的接近程度 0 0 5 1 公里内 5公里内 1 0公里 0 0 5 0 0 3 0 01 环 境 附近治安 04 0 0 6 安全 基本安全 不安全 属 0 0 6 0 0 4 0 o 2 性 轻 一般 重 交通噪音影响度 00 5 00 5 n0 3 0 01 近 一般、一 与购物中心的接近程度 00 8 匹 0 0 8 0 0 5 0 0 3 环境 质量(地 形、公园、00 6 好 一般 差 运动场等)0 O 6 0 0 4 0 0 2 l k m 5 k m l O k r a 与城 市中心区的接近程度 00 9 00 9 0 0 6 0 0 3 区 近 一般、一 位 与湖泊、河流的接近程度 0 0 8 属 0 _3 0 0 8 0 0 5 0 0 2 通达 一般 差 性 交通通达度 00 8 00 8 0 0 5 0 0 3 土地租 赁期限 0n 5 远 期 0 0 5 近期 0 0 2 建筑年限的调整是把所得基础数据的建筑年限按成新率及住宅销售 价格指数统一到 2 0 0 5 年同期水平，以此计算调整后的价格；建筑面积 统一为 8 O l I f 至 1 0 0 l I f；朝向统一为南北朝向；主体房间数统一为两室：建筑结构统一为钢混结构i地下室、车库、庭院统一为配备中等水平；建筑辅助设施统一为中等装修；土地租赁期限统一为有限期内未到期。本文的数据来源 于洗 阳芒果房产 中介。结构 调整 属性 区位 属性 环境属性 区 编 名 后单 价(元 中心 交通 离河 附近 环境 交通 域 号 称 r d)楼层 城 区 通达 湖距 学校 医院 治安 商场 居 民 质量 噪音 数 x 距离 X 5 X X B 收八 p 度 离 x X-0 X“X 假 日兰 6 6 和平 0 1 4 4 3 0 00 9 0 0 5 0 0 5 0，0 5 0 0 3 0 0 6 0 0 5 0 0 5 0 0 4 0 0 3 庭 园 00 1 八一 5，6 和平 0 2 5 5 7 3 00 9 0 0 5 0 0 5 0 0 5 0 0 5 0 0 4 0 0 8 0 0 5 0 0 6 0 0 5 公园 00 2 水利 5 6 和平 0 3 5 3 1 4 0 9 0D 5 0 D 5 0 D 5 0 3 0 0 4 0 0 5 0 0 5 0 0 4 0 0 3 厅 00 2 一R 一 新 面 部 2 0 0 7 4朝 维普资讯 http:/ 基于 H e d o n i c 模型的沈阳市住房价格属性分析 北市 5，6 和平 0 4 4 2 5 6 00 9 0 0 5 0 0 5 0 0 5 0 0 3 0 0 4 0 0 5 0 0 5 0 0 4 00 3 小区 0 0 2 三好 7 7 和平 0 5 4 9 5 7 00 9 00 8 00 5 0 0 5 0 0 5 0 0 6 0 惦 0 0 5 0 0 4 0 0 3 街 0 0 1 通天 6，8 沈 河 0 6 4 4 1 1 00 6 0 0 5 0 0 5 0 0 5 0 0 3 0 0 4 0 0 5 0 0 5 0 0 4 0 0 3 小区 0 0 2 玫瑰 6，7 沈 河 0 7 5 5 7 8 00 9 0 0 8 0 0 5 0 0 3 0 0 3 0 0 6 0 0 8 0 0 5 0 0 4 0 0 3 酒店 00 2 良工 6，7 沈 河 0 8 4 3 2 0 00 6 0 0 5 0 0 5 0 0 5 0 0 3 0 0 4 0 0 5 0 0 5 00 4 00 3 小区 00 2 大西 7 7 沈 河 0 9 3 9 3 4 00 9 0 0 8 0 0 5 0 0 5 0 0 3 0 0 4 0 0 8 0 0 5 0 0 4 0 0 3 电子 0 0 1 8 8 沈河 1 0 小北 4 4 3 1 00 6 00 5 0 0 5 0 03 0 0 5 0 0 4 0 0 5 0 0 3 0 0 4 0 0 3 0 Ol 镑江 6，7 大东 l 1 3 4 0 2 00 3 00 5 0 0 5 0 0 1 0 0 3 0 0 4 0 0 5 0 0 3 0 0 4 0 0 3 小区 00 2 永丰 7 1 4 大东 1 2 3 3 0 7 00 3 00 5 0 0 5 0 0 1 0 0 3 0 0 4 0 0 5 0 0 3 0 0 4 0 0 3 小区 003 轻工 1，6 大东 1 3 3 1 8 9 00 3 0 0 5 0 0 5 0 O l 0 0 3 0 0 4 0 0 5 0 0 3 0 0 4 0 0 3 小区 0 0 1 大东 7 8 大东 1 4 3 1 6 9 00 3 0 0 8 0 0 5 0 0 5 0 0 3 0 0 6 00 5 0 0 5 0 0 4 0 0 3 法院 001 新源 6，7 大东 1 5 4 6 7 9 0 0 3 00 5 0 0 5 003 0 0 3 0 0 4 0 0 5 0 0 3 0 0 4 0 0 3 区 001 家乐福 4，8 皇姑 1 6 4 0 5 0 00 3 0 0 5 0 0 5 0 0 1 00 3 0 0 4 00 8 00 5 0 0 4 0 0 3 附近 003 北运 河 2 7 皇姑 1 7 4 0 O 0 00 3 0 0 3 0 0 8 0 0 1 0 0 3 0 0 2 00 5 00 3 0 0 4 0 0 5 小 区 00 1 向阳 1 7 皇姑 1 8 3 0 8 3 00 3 00 3 0 0 5 0 O l 0 0 3 0 0 2 0 0 5 0 0 3 0 0 4 0 0 5 小区 0O l 永泰 4，7 皇姑 1 9 4 7 5 4 00 3 00 3 0 0 5 0 0 1 0 0 3 0 0 2 0 0 5 0 0 3 0 0 4 0 0 5 小区 00 3 塔 湾 7 1 1 皇姑 2 0 3 5 6 1 0 0 3 00 3 0 0 5 0 0 1 00 3 0 0 2 0 0 5 0 0 3 0 0 4 0 0 5 新城 00 2 滑翔 5 7 铁 西 2 1 3 3 0 7 00 3 0 0 3 0 0 5 0 0 1 00 3 0 0 4 0 0 5 00 3 0 0 4 0 0 3 小区 00 2 沈 新 4 6 铁 西 2 2 3 1 6 3 00 3 0 0 3 0 0 5 0 0 1 00 3 0 0 4 0 0 5 0 0 3 0 0 4 0 0 5 园 00 3 幸福 7 7 铁 西 2 3 3 3 3 3 0 0 3 00 3 0 0 5 0 0 1 00 3 00 4 0 0 5 0 0 3 0 0 4 0 0 5 小区 00 1 世代 6 n 铁 西 2 4 3 9 4 5 00 3 00 3 0 0 5 0 0 1 0 0 3 0 0 4 0 0 5 0 0 3 0 0 4 0 0 5 小区 00 1 示范 7，7 铁 西 2 5 3 4 7 7 00 3 0 0 3 0 0 5 0 0 1 0 0 3 0 0 4 0 0 5 0 0 3 0 0 4 0 0 5 家园 0O l 对于基准的指标，按照住宅属性表赋予的权重分别为：X：建筑面 积 O 0 2；X I 建筑年限 O 0 5：X 一 主体房间 O 0 2；X s 建筑 结构 O 0 3；X I 地 下室、车库、庭院O、0 2：X 建筑辅助设施 O 0 3：X s 土地租赁期限 O O 5；X-总层数 O O 3。由于所示 2 5 组数据中X ：至 X 权重均等，因此模型计 算中对此忽略不计。由于已知所赋各指标权重与实际属性分析中所求都表示权重，有必 要对两者的相互影响程度作以说明。首先，住宅属性表中各指标权重表 示顾客对该属性满意度最佳时的重视程度，它是实际属性分析的最理想 结果。而各实体所赋权重则为住宅属性表中的不同标准所对应的不同权 重，因此，此模型分析结果不会导致住宅属性表中“各指标权重”排序 的重 复印证，而 实际分析 结果也 证实了这一 点。根据所示模型得：盘 1 4 4 7 4 6 6 5，=3 9 7 8 0 0，应 一 3 2 5 6 5 0，虞 一 5 2 3 3 3，反=1 6 2 1 5 0，8 5=6 6 2 6 7，一 2 6 5 9 0 0。一 5 2 5 0 0。8=4 6 7 1 0 0。0 7 6 0 0。一 3 6 7 3 3 3。BA 一1 7 5 0 0 0 得j、产1 4 4 7 4 6 6 5+3 9 7 8 0 0 x-一 3 2 5 6 5 0 x 2 5 2 3 3 3 x 3+1 6 2 1 5 0 x 4+6 6 2 6 7 x 5 2 6 5 9 0 0 x,-5 2 5 0 0 x 7+21 4 6 7 0 x +2 0 7 6 0 0 x9-3 6 7 3 3 3 xl。一 1 7 5 0 0 0 x l 1 由所得模型可知 x 所在楼层数、x：离中心区距离、x 离医院距离、X io 附近环境质量四个属性要素对房价影响最大，因为所在楼层数在每 一幢楼房的位置有限，要有所加强实在不易：现代住宅需求对离市中心 区距离要求较高，这充分体现现代居民追求工作便利、生活购物便利的 需求愈来愈强烈，随着中国经济的发展速度，居民对此属性的需求会呈 加速增长。“离医院距离”是继“离中心区距离”之后的第二大影响因 素，这对渐渐进入老龄化的中国是意料之中之事，同时随着中国老百姓 日益提高的生活水平，对自身身体健康要求不断增长，这又从另一个侧 面反映出中国人民的身体素质日益提高。“附近环境质量”是目前沈阳 影响房价的又一重要属性因素。随着目前我国环境污染的严重程度以及 国民对环境与 自身健康的重视程度，沈阳相对于全国对环境质量的平均 重视程度相对较低。这与沈阳作为东北重工业基地，环境总体标准低，当地居民对环境指数要求相对宽松有关。因此，有必要在环境保护要求 上提高提高。4 结论 通过模型分析可知，对沈阳住房价格影响的四强要素由强的程度依 次加深为离医院距离、离中心区距离、附近环境质量、所在楼层数，影 响较弱的二要素由弱的程度依次加深为治安、交通通达度。当然，由于 本文在制定统一权重标准、修正初始数据时有一定程度的主观因素，此 结果对于沈阳住宅市场的客观价格水平的反映会有不同程度的偏差。但 还是在很大程度上说明了目前沈阳的住房市场现状，希望所得结论会给 市场相关调整措施一定的参考作用。参考文献：【1 He d o n i c f o r a s s e s s i o n Z h o u d e mi n X uj i a n c h u n Go n g h u i l i C HI N ESE GEoGERAPH I CAL S CI E NCE Vo l u me 1 6 Nu mb e r l p p 7 O-78，2 0 0 6 S c i e n c e P r e s s B e ij i n g C h i n a 【2 He d o n i c p r i c e a n a l y s i s o f u r b a n h o u s in g WE N Ha i z h e n J I A S h e-n g h u a GUO X i a o y u J o u r n a l o f Z h e j i a n g Un i v e r s i t y S CI E NCE I S S N l 0 0 9 3 0 9 5 2 0 0 5 【3 王德，黄万枢 He d o n i c住宅价格法及其应 用，规 划方法，2 0 0 5 【4 龙奋杰 房价与居民收入的关系，土木工程学报，第 3 8卷第 6 期，2 0 0 5年 6月【5 陈伯超中国近代 建筑的 中国观，历史研 究，沈 阳建 筑大学建筑 研 究所，2 0 0 6-O 1-2 O、【6 鲍丽香房地产价格 影响因素研究一基 于徐 州市房地产价格 的 实证分析，房地产 经济，2 0 0 6 丁战：副教授，东北大学工商管理学院硕士生导师。研究方向：资产评估、市场营销等。李晓燕：硕士，东北大学O 5 级企业管理专业研究生。研究方 向：资产评 估相 关方向。新西部)2 0 0 7 4期 维普资讯 http:/