资产评估例题1.doc

一、评估某合资企业的一台进口气流纺机，该机器10年前从德国进口，进口合同中的FOB价格是20万马克。评估人员通过德国有关纺机厂商在国内的代理机构向德国生产厂家进行了询价，并了解到德国已不再生产该型号的气流纺机，其替代产品是全面采用计算机控制的新型纺机，新型纺机的现行FOB报价为35万欧元。 针对上述情况，评估人员经与纺机专家共同分析研究新型纺机与被评估纺机在技术性能上的差别及其对价格的影响后认为，通常情况下，实际成交价应为报价的7090，故将德方FOB报价的80作为FOB成交价。针对新型纺机在技术性能上优于被评估的气流纺机，估测被评估气流纺机的现行FOB价格约为新型纺机的70，30的折扣主要是功能落后造成的。评估基准日欧元对美元的汇率为1:1.6 ，人民币对美元的汇率为7:1 。境外运杂费按FOB价格的5计算，保险费按FOB价格的0.5计算，关税与增值税因为符合合资企业的优惠条件，予以免征。银行手续费按CIF价格的0.8计算，国内运杂费按CIF价格与银行手续费之和的3计算，安装调试费包含在设备价款中，不必另付。由于安装调试周期较短，故无须考虑利息因素。根据上述分析及数据资料，被评估气流纺机的重置成本计算过程如下：FOB价格=35×80×70=196(万欧元)FOB价格= 19.6×1.6=31.36  (万美元)境外运杂费=31.36×5=158 (万美元)境外保险费=31.36×05=0158 (万美元)CIF价格=FOB价格+境外运杂费+境外保险费=31.36+1.58+0.158=33.0848(万美元)银行手续费= 330848×08=02647 (万美元)国内运杂费= (330848+02647) ×3=1.0005(万美元)气流纺机重置成本= 330848+02647+1=34.35  (万美元)气流纺机重置成本= 343495×7=240.45(万元)二、某被评估设备为一个生产控制装置，其正常运行时需6名操作人员，目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。假定被评估设备与参照物在营运成本的其他项目支出方面基本相同，操作人员平均年工资福利费约为6 000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税税率为25 ，适用的折现率为10，则被评估控制装置的功能性贬值测算如下：被评估设备的年超额营运成本=(63)×6 000=18 000(元)被评估设备的年超额营运成本净额=18 000×(125)=13500(元)将被评估设备在剩余使用年限内的每年超额营运成本净值折现并累加，则其功能性贬值为： 13500×(P/A，10，3)=13500×2486933573.15(元) 三、某彩电生产厂的一条生产流水线，设计年生产彩电能力为20 000台，该流水线经评估其价值为60 000 000元。由于市场上彩电供过于求，市场竞争十分激烈，该流水线目前年生产10 000台即可满足销售需要。假设每台彩电成本为2 000元，预计在未来5年内，每台彩电成本上升15，而销售单价由于竞争原因只能上升相当于成本的10，则其经济性贬值计算如下。计算营运经济性贬值A每台彩电成本上升与销售价上升相抵之后的损失额为：2 000×(1510)=100(元)B假设所得税税率为25，则抵减所得税后每台彩电净损失额为：100×(125)=75(元)C假设折现率为10，则每台彩电在未来5年内总损失额为：75×(PA，10，5)=75×3790828431(元) 企业5年内损失额P1为：P1= 28431 ×10 000=2 483100(元)计算能力经济性贬值假设生产规模效益指数为07，则能力经济性贬值P2为：P2=60 000 000×1(12)0.7 60 000 000×(10616)=23 040 000(元)计算总经济性贬值总经济性贬值P为：P = P1+ P2=2483100+23 040 000=25 883100(元)四、在对一台设备进行投资决策时，需要对该设备的投资价值进行分析，以决定是否购买。该设备的售价为150万元，使用寿命为5年，预计每年的净现金流量分别为20万元、50万元、80万元、70万元和60万元。假定折现率为10，用收益法计算设备的投资价值如表所示。 投资价值计算表可见其投资价值大于投资成本，可以考虑购买。五、一幢住宅楼的建筑面积为4 000平方米，2005年建成，住宅楼与宅基地分属不同的产权主体。住宅楼产权主体2006年拟将地上建筑物部分转让给宅基地土地使用权人，试评估该住宅楼的转让价格。 经调查得知，评估基准日同类住宅楼的单位面积造价在800元平方米以下(评估时该城市中有大量同类住宅)，待估建筑物与现在的住宅楼相比，在室内结构、材料使用、附属设施等方面略逊一筹，估计当时造价比现行造价低5左右，加上待估建筑物在评估前一年建成，价格应再下调2。根据现在住宅楼市场情况，其造价与市价之比大约为1:12。解：综合上述各种因素，待估住宅楼的市场价格为：800×(15)×(12)×12=894(元平方米)待估住宅楼转让价估算为：4 000×894=3 675 000（元）六、对某企业的一台自制设备进行评估，经核查企业提供的账目得知，该自制设备有关料、工、费等成本要素的核算资料如表1、2所示。该企业适用增值税税率为17%，城市维护建设税税率为7%,教育费附加为增值税税额的3%。经评估人员市场调查和测算，评估时钢材价格为2800元/吨，铸铁为1200元/吨，外协件为3200元/吨；每定额工时成本为12元，每定额工时分摊管理费用为6元。表1 制造费用核算表料、工、费消耗数量单价（元）金额（元）钢材消耗24吨250054000铸铁消耗25吨100020000外协件10吨300030000工时消耗5000定额工时840000管理费用420000合 计164000 为每定额工时分摊的费用数。表2 安装调试费用核算表料、工、费消耗数量单价（元）金额（元）水泥消耗8吨3502800钢材消耗4吨25009000工时消耗500定额工时84000管理费用42000合计17800为每定额工时分摊的费用数。要求：计算该自制设备的重置成本。解：根据现价和费用标准，以及该自制设备原自制和安装调试的量耗资料，重置成本计算如下：计算制造成本制造成本=24×280025×120010×32005000×125000×6=67200+30000+32000+60000+30000=219200（元）计算制造利润。假定行业的平均成本利润率为10%，则：制造利润=219200×10%=21920（元）计算税金。应纳税金包括增值税及城市维护建设税、教育费附加。增值税=(219200+21920) ×17%=40990（元）城市维护建设税=40990×7%=2869（元）教育费附加=40990×3%=1230（元）税金合计=40990+2869+1230=45089（元）计算设计费。假定该企业共建造该类设备2台，总设计费为15000元，则评估对象设备应分摊的设计费为：设计费=15000÷2=7500（元）计算安装调试费。根据表中资料，则：安装调试费用=8×3504×2800500×12500×6=2800+11200+6000+3000=23000（元）被评估设备重置成本重置成本=219200+21920+45089+7500+23000=316709（元）七、评估对象是一出租写字楼，土地总面积为5000平方米，总建筑面积25000平方米，建筑层数为18层，建筑结构为钢筋混凝土结构。该写字楼的土地使用权于2000年4月1日以出让的方式获得，土地使用权年限为50年，写字楼于2002年4月1日建成并开始出租，建筑物的耐用年限为60年。要求：评估该写字楼2005年4月1日的价值。通过调查，收集的有关资料如下： 租金按净使用面积计算。可供出租的净使用面积为15000平方米，占总建筑面积的60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用面积。 租金平均每月每平方米85元。 空置率年平均为10%，即出租率年平均为90%。 建筑物原值为4800万元。 家具设备原值为400万元，经济寿命平均为10年，残值率为4%。 经常费用平均每月10万元， 包括工资、水电、供暖、维修、保洁、保安等费用。 房产税按年总收入的12%缴纳，保险费按建筑物原值的3计算。 营业税及附加为年总收入的5.5%。 经估测，房地产的资本化率确定为10%。解：（1）选择评估方法。该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，故采用收益法评估。评估计算公式为：（2） 估算年有效总收入年有效总收入15000×85×12×90%1377（万元）（3）估算年运营成本 年经常费用10×12120（万元） 房产税1377×12165.24（万元） 家具设备折旧费38.4（万元） 年保险费4800×314.40（万元） 营业税及附加1377×5.5%75.74（万元） 年运营成本120165.2438.414.4075.74413.78（万元）（4）计算年纯收益年纯收益1377413.78963.22（万元）（5）确定资本化率。经估测，房地产的资本化率确定为10%。（6）确定房地产收益年限房地产收益年限土地使用权年限开发建设期房地产开始出租至评估基准日的年数：502345（年）（7）计算房地产评估价值房地产单价11826.66×10000÷250004772（元/平方米）八、被评估对象是6年前购进的生产A产品的成套设备，评估人员通过对该设备考察，以及对市场同类设备交易情况的了解选择了两个与被评估设备相类似的近期成交的设备作为参照物，参照物与被评估设备的有关资料见表。根据表中资料及市场调查其他资料进行评估，求解评估设备的评估值：(1)交易时间因素的分析与量化。经调查分析，近十个月同类设备的价格变化情况大约是每月平均上升0.5%左右。序号经济技术参数计量单位参照物A参照物B被评估对象1交易价格元110000018000002销售条件公开市场公开市场公开市场3交易时间10个月前2个月前4生产能力台/年4000060000500005已使用年限年8666尚可使用年限年1214147成新率%607070（2）功能因素的分析与差异量化。经分析，设备的功能与其市场售价呈指数关系，功能价值指数取0.6。（3）成新率的因素差异量化。根据资料，参照物B与被评估设备的成新率相同，修正系数为1。解：根据表中资料及市场调查所掌握的其他资料进行评估，评估过程如下：(1)交易时间因素的分析与量化。经调查分析，被评估对象与参照物A、参照物B相比，价格分别上升了5%和1%，则参照物A、参照物B的交易时间因素修正系数为：参照物A：105/100=1.05 参照物B：101/100=1.01（2）功能因素的分析与差异量化。 经分析，设备的功能与其市场售价呈指数关系，功能价值指数取0.6，则参照物A、参照物B的功能因素修正系数为：参照物A：（50000/40000）0.6=1.14参照物B：（50000/60000）0.6=0.90（3）成新率的因素差异量化。根据资料，参照物B与被评估设备的成新率相同，修正系数为1；参照物A的成新率修正系数为70%÷60%=1.17。（4）调整差异，确定评估结果。对上述分析与量化的各种差异进行调整，参照物A和参照物B 因素调整后的价格为：参照物A：1100000×1.05×1.14×1.17 =1540539（元） 参照物B：1800000×1.01×0.90×1=1636200（元） （5）采用算术平均法求取评估值。被评估设备的评估值为：（1540539+1636200）÷2=1588370（元）九、某国有企业改制过程中需要对其全部资产进行评估。该企业有一项专利技术（实用新型），两年前自行研制开发并获得专利证书。根据委托方提供和评估人员调查分析，有关资料如下：（1）该专利研发过程中的直接成本费用（含材料费、人工费及其他费用等）合计为16万元；（2）间接成本费用（包括分摊的管理费、非专用设备折旧费及其他费用等）合计为3万元；（3）由于人工费占研发成本的比重较小，按生产资料价格指数调整原始成本，近两年同类生产资料价格 变动指数分别为5%和8%；（4）同类专利技术现行平均的成本利润率为200%；（5）营业税税率为5%，城市维护建设税税率7%，教育费附加为营业税的3%；（6）该专利技术剩余经济寿命为8年。试估测该专利权的所有权价值。解：评估计算过程如下：（1）计算无形资产重置成本直接成本现值=16×(1+5%)×(1+8%)=18.14(万元)间接成本现值=3×(1+5%)×(1+8%)=3.40(万元)研发利润=（18.14+3.40）×(1+200%)=64.62(万元)按照现行税法规定，企业整体转让不交营业税和增值税，故营业税及附件不需计算。重置成本=18.14+3.40+64.62=86.16(万元)(2)计算无形资产的贬值率贬值率=2/(2+8)=20%（3）计算无形资产的评估值评估值=86.16×（120%） =68.93(万元)十、名词解释：1、获利能力载体2、完整性资产评估3、资产评估报告的要素4、弱对应性5、企业整体价值6、限制性资产评估7、资产评估价值类型8、资产组9、商标权10、商誉