房地产估价与资产评估的比较研究.pdf
房地产估价与蜜产评估的比较研究廖俊平房地 产估价与资产评估都是 近年来在我国发展壮大起来的新兴行业,这两 个 行 业同属社 会 公正性质的行业,都 是从事财 产 价值?价 格?的 评定 估算工作 有 一定的相 似 相通 之处,但这两 个行业 在 许多 方面也有显著的区别,比较分析 二者的相同 和 不 同之处,对 于加强这两个行业的管理、促使它们的健康发 展是十分有益的。一、两者所起作 用的比较根据国务院!号令发布的国有资产评估管理办 法的规定,资产评估主要在以下场合发挥作用#在发生资产拍卖、转让,企 业兼并、出售、联营、股份经营,与外国公司、企 业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企 业或 者 中外合作经背企业、企 业清算等情况时,应 当进行资 产评估在资产抵押 及其他担保,企 业 租 赁等情况时,应当进行资产评估在资产抵押及其他担保,企 业清算等情 况时,应当进行资产评估在资产抵押及其他担保,企 业租赁等情况时,当事人认为 需 要 的 可以进行资产评估。,由以上应当或者需要 进行资产评估 的情形可以看出,“资产评估是在资产产权变化时进 行 的,是评估资产的卖价。”?见王 加 春、李敏 新 主编投资项 目评估与资产 评估最新实用手 册第!页,中国物资出 版社!%年的有关 论述 大 多局限于单个项 目的核算,方法也过于简单粗糙,不仅缺乏统一的标准和操作规范,而 且 现有 的核算方法大多沿用原来产品经济下传统 的 基建 投资模式,既不 符合市场经济的 要求,更 不便于不同区位 条件下 开发项 目收益水平的比较。刘 洪玉等在房地 产 开 发中的投资评估分析中对房地 投资折现现金流量的分析及投资预期回报率与风险之间的关系曾作出了定量描述,其研究的方法 思路值得借鉴。今后仍需进 一步根据 我国房地 产市场情况,对不 同区位条件下,不同物 的投 资回报 率进行深入地研究同时,对房地产 投资的 主要财务指标还 需进行规范化的界定,以避 免出现不必要的重复和混乱。&关于一些基本理论概念的规范化当前在 我国还 没有成熟的房地产估价理论 和技术方 法之时,为了适应这一 工作 的 开展,我们引进港台及国外的一些估价理 论 方法,是十分 必要的。但由于 在消化融纳方面 的欠缺,致使一些理论概念、名词术语五花八门,很不统一规范,如将 房地产称为物 业,把贷 款称 为按 揭,房 屋称为楼宇、楼盘,土 地 有生地、素地、熟地之分。各地各某些概念 的理解也不一致,如对生地价#有的地方规 定为出中国房地产,!(?总第&一期?月 出版。?而房地产估价发挥作用的场合则 为#为房地产管理服务 房地产是一项重 要的资产,并且是不动产,因此对其裕要有完善的产权登记制度,必须进行严格的管理,才能避免产生混乱和法律纠纷,这些管理工作一直由房地产行政管理部门负责 随着我国经济体制由产品经济转变为市场经济,对资产的管理也由单纯实物管理转变为 重视价值管理,进行房地 产价值管理的前提就是要通过 房地产估价弄清存量房地产的现行市价。同时,按照城市房地产管理法的规定,“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”这是国家赋予房地产估价工作的重要职能)为房地产交易服务。由于房地产的固定性和 个别性,使得房地产的价格与一般物品的价格不同,可以说每一宗房地 产的价格都是 不相同的,这 样 对于买卖双 方来说 确 定 一个 合理 的成交 价 格都不是一件轻而易举的事,都离不开房地 产估价专业人员的服务。这里所称的 房地产 交易还包括国家出让土地使用权给法人和公民的行为,此时,国家的代表者政府与法 人和公民是平等的交易双方,作为出让者一方,政府需要确定土 地使用权的出让底价,作为受 让者 的 另一方,也需要 确 定 自己可以接受的合适的价格,此时,同样需 要 房地产估价专业人员为交 易双方提供公正 的服务。为房地产税收服务与房地产有关的税收历来在国家税 收来源中占有举足轻重的地位,而象房产税、土地增值税、转让 不动产时的营业 税、契税、所得税,无 一不需要以房地产的合理市值为根据 而合理市值的确定,则离不 开 房地 产 估价人员。%为房地产拆迁 补偿和土地征 用补 偿服务国家建设、城市基 础设 施 建 设以及房地产综合开发往往都储要拆迁城乡个人、企业、机关等的现有房产,而拆迁人对 被 拆迁人需就被拆房产进行补偿。还有国家征用未到期的有偿出让使用权的土 地时,也需要对土 地使用权人进行补偿。这 些被补偿的房地产市值的确定,只有房地产估价人员才能完成。&为企业合资、合作、承 包 经营、股份制改 造、兼并、分割、破 产清算、结 业 清算等服务。(为房地产抵押服务作为抵押权人一方,需要知道抵押物?房地产?的变现价值,以在确保借贷资金安 全的前提下,最有效地使用资金作为抵押人一方,也需要知道自己房地产的真实变现价值 让金加基 础设施 配套费,有的地方则单指农地或荒地的征用价另外,不少论著对一些概念相互关系的论述不十分清晰,经常混淆 使用,不仅使一些刚刚涉足估价行业的人 员模不着头脑,甚至连有经 验的估价师不得其解 这种混乱的局面长此下去,必然影响到房地产估价的质量水平,甚至也影响房地产估价师的考核。觅需将有关名词 统一,界定概念,以保证我国估价事业的健康发展。四、几点建议 组织编写权威性、规范性的高质量房地 产估价书籍和教材。)积极开 展学术研究交流活动,对 房地产估价中遇到的难点问题,开展专门的定期的学术讨论,同时,加强与国 际的交 流与合作,继 续 吸收 消化国外先 进 的 房地产估价理论方法。加强在岗估价人员的培训%结合我国实际情况,制定房地产估价的技术标准和规范,对房地产估价的工作程序步骏、估价的理论依据和基 本准 则、基本名词概念、主要的评估方法、技术参数以及估价报告的格式、内容等作出系统 的规 定,供估价师参照统 一执行。中国房地产!(一?总第)+期?以充分发挥抵押物的担保效 力。因此 他们也都需要得到房地产估价人员的服务。,为房地产保险眼务掌握投保房地产的真实价值,对 于保险公 司确定保险费及灾后理赔具有十分重要的惫 义,而 此时最有权威的发 言 人正是房 地产估价人员+为房地产司法诉讼服务房地产诉讼 的起因很多,有些是房地产交易各方 对房地产买卖、租赁、抵押、课税、入股、互换中有关房地产的价格或租金持有 不同的看法,这类诉讼的审理过 程中无 疑 需要公正、权威的房地产估价人员提供服务 以确定诉讼双方都可以接受的评估价格或租金还有由遗产分配、共有财产分割所引起,要做到合理地分 配遗产或分割财产,多数情况 下对 房地产采用简单的实物分 配 办 法 是 不行的,而 需要按房地产的价值以其他替代财 产进行分配,这 就需要 对 房地 产的价格作出评估。!为房地产开发经营服务进行地产 开发投资的可行性研究,也是房地产估价的 一项业务内容,此时,房地产估价人员又起着专业顾间的作用。由以上对比分析可以看出,房地产估价所 发挥的作用比资产评估要广泛得多,是资产评估难以替代的。二、估价方法运用的 比较国有资产评估管理办法第二十三条规定#“国 有资产评估方法包括#?一?收益现值法?二?重 炭成本法?三?现行市价法。?四?清算价格法?五?国务院国有 资产行政主管部 门规定的其他评估方法。”而房地产估价的方法则要更多,除了收益法、成本法、市场比较法等方法外,尚有假设 开发法、路线价法、长期趋势法、基准地价修正法等房地 产估价所特有的估价方法。另一方面,类似的评估方法在房地 产估价和 国有资产评估 中的运用过程也是 不 一样。例 如收益法,在资产评估中一般用于 整体资产的评估,因此其收益也是采用企 业的整体收益。而房地产估价时则要从 企业整体收益中剥离出房地产所带来的收益 同时资产评估时纯收益的计算方法与房地 产评估时纯收益的计算方法在概念上也有很大的不同。又如成本法,房地产估价 中通常所称的重 成本和重建成本分别与 资产评 估 中所称的更新重 里成本和复原重.成本有相近的含义,但在使用时,房地产估价是根据 不同 的估价对象而采用不同的成本,即对于有纪念意义有保护的重要文物建筑采用重建成本,普通建筑物则采用重置成本,二者的地位是平等的而资产评估则要求优先选用更新重 置成本,在无法 得到 更新重 置 成本时 才 采 用 复原重里成本,后者只是前者的补充。再如市场比较法,房地产估价时,由于房地产的个体差 异比较大,因 此一般来说,不存在两宗在各方面都一样的房地产,所以在运用市场比较法进行房地产估价时,往往要 对用来作为比较对象的案例进行交 易情况、交易日期、区域因素、个别因素等多方面的修正,并形成了一整套完善的修正方法和程序。而资产评估时,由于市场上可以找到的同类型 产品 往往很多,所以通常无需作较大的修正 正因 为如此,房地产估价称之为“市场比较法”,“比较”二字即包含 有求同辨 异,修正调整的意思而资产评估则称之为“现行市价法”,有直接采用市价作为评估价的意 思。另外,房地产估价时,通常认为最能反映 估价对象“公开市值”的是 比准价格,因此在可能的情况下 通常优先采 用市场比较法而 资产评估的现行市价法主 要 用于单项生产要素的交易评估。三、估价时点?评估荃准日?的比较资产评估的评估基准日几 乎都与估价日期基本相 同,即 为“现在”。而?下转第&页?中国房地产一!(一?总第+期?景 园林师同时应注 意选取树 种,对其特性、毒性有一定的认识,不 要将有毒性的植物种 植于居 民?特别是 儿 童?经常出人的 地方,以免造成新的环境问题。四、物业管理的观 念随着房地产业 逐 步走 向规 范和成 熟,市场竞争日,益激烈,物业管理已成 为 小区开 发必 不可少的环节,也是一个社会文明的标 志和衡量人 民生活水平的尺度。作为规划师必须 牢 固地树立 起管理的观念,在 规 划 中有 意识 地 为物业管理创造 条件,并通 过物业管理有效地实 施规划。+/年代后期,经 过住宅的建设 高 潮,人们逐 步 意 识到 小区管理的重 要性,有的 使 用后,违章建筑不断出现,生 活服务设 施配套 不全,严重影响居民的生活,物业管理正是在这种形 势下应 运而 生的。尽管在 不同地区、不 同时间会有不同的管理模式,但是,管理的社会化、专业化、经营化已成为必 然趋势,单纯 的行政管理已远 远 不能满足人民生活水平逐步提 高 的要求,规划师一方 面可以利 用管理的优势,为居 民创造更美更舒适的居住环 境,另一方 面又要切实考虑住户的利益 尽可能结合物 业管理 的内容,在规划阶段 就为管理创造条 件,必要 时参与协助 制定管理 方 法,从而尽可能地降低管理成本。综合上述,居住区规划 必须 突破简单的建筑群布局为 主的格局,逐 步发展为经济、社会、建设的综合性规划,一 个好的规划 可以促进关键地段的开发。反之,一个草率的规划也势必滞后该地段的发 展。因此,必须加强规划的研究和立 法 工作,提 高 规划设计人员 的素质,使规划在城市建设中真正 地 发挥“龙 头”作 用。?上接第&(页?房地 产估价的估价时点除了“现在”以外,还常常有“过 去”?常常出现 在 房 地 产纠纷 案 件估价中?和“未来”?例如房地产 开发估价时?。由于估价时点不 同,涉及 到的数据、依据的政策 法规 往往 不 同,这 意味着 房 地 产估价人员需 要 掌握 更 多 的资料并 对 这些资料作出分析。四、估价范围的比较资 产评估除 了进行一 些单项资产评 估外,更多的是进行企 业整体资产的评估,除 了有形资产 如固定资产、流 动资产等等以外,还包括无形资产 如专利权、专有权、技术诀窍、商誉、商标使用权等等,并相应地 形成了 自己的一套 评估方法和 程序。而房地产估价专注于各种房地产资产,可以集中精力于制定各类房屋的重置价、基 准地价、标定地价、路线价等工作,有助于房地产估价技术水平的提高及估价技术标准和技术规程的完善。五、估价管理部门的比较房地产估价和国有资产评估的行业 管理工作 由不 同的行政 主管部门 负责,这样的管理体制对于各 自工作 的顺利 开 展 是 有 好处的。房地 产估价的管理部 门是各级房地 产行政 主管部门,房地部门长期以来形成了完整的产权产籍档案及房地产 交易档案,这些 资料对房地产估价工作的顺利进行极为有利,甚至是不可缺少的,同时也可以方便地制定各类房屋的重置价、基准地价、标定地价、路线价等房地产估价的基 础资料。资 产评估 则由国有资产管理部门主管,国 有资产管理部门的主 要职责是防止国有资产 流失,确保国有资产 的保值和增值,资 产评估工作 也是 围绕这 一职责进行的。从以上各方面的分析不难看出,房地产估价与资产 评估在许多 方面有着显著的 甚至是本质上的区别,这两个行业应 该互相学习,互相促进,但却难以相互替代。中国房地产!(?总第)+期?
