房地产信托融资项目风险评估体系的研究.pdf

【信托园地】房地产信托融资项目风险评估体系的研究尹阿东1，何海凝2(1 华融国际信托有限责任公司信托业务部。北京1 0 0 0 4 5；2 中信建投证券股份有限公司投资银行部，北京1 0 0 0 1 0)摘要：随着房地产信托规模的急剧增长，融资项目风险评估工作的重要性越发突出。在深入分析房地产项目的共性风险和个性风险特征后，采用楔糊练合评价法设计了一种科学、实用的项目风险评估模型；通过实例应用，证明了该风险评估模型可以为房地产融资项目正确决策提供有力的依据。关键词：房地产信托；融资；风险评估；模糊综合评价法文章编号：1 0 0 3 4 6 2 5(2 0 1 2)0 4 0 0 8 2 0 4中图分类号：F 8 3 0 5 8文献标志码：AA b s t r a c t：W i t ht h er a p i dd e v e l o p m e n to ft h es c a l eo fR e a lE s t a t eT r u s t，F i n a n c i n gr i s ka s s e s s m e n to ft h ei m p o r t a n c eb e c o m e sm o r eo u t s t a n d i n g B a s e do nt h ea n a l y s i so fC o m m o nr i s k sa n di n d i v i d u a lr i s k sc h a r a c t e r i s t i c so fR e a lE s t a t eP r o j e c t，t h i sp a p e rU S e St h ef u z z ys y n t h e t i ce v a l u a t i o nt od e s i g nas c i e n-t i f i c，p r a c t i c a lf i n a n c i n gr i s ka s s e s s m e n tm o d e l T h r o u g ht h ee x a m p l e，t h er i s ka s s e s s m e n tm o d e lf o rR e a lE s t a t eE n t e r p r i s e s f i n a n c i n gr i s ka s s e s s m e n tp r o v i d e ss t r o n gb a s i s K e yw o r d s：r e a le s t a t et r u s t；f i n a n c i n g；r i s ka s s e s s m e n t；f u z z ys y n t h e t i ce v a l u a t i n g一、前言房地产行业作为国民经济的支柱产业，具有产业关联度高、带动系数大、政策周期性强的特点，属于先导性和基础性产业；同时房地产行业资金占用大、回收周期长、利润回报高，需要采用多种融资方式满足资金的需求川。近年来，信托公司通过发行集合资金信托为房地产行业提供灵活多样的融资服务，促进了房地产行业的蓬勃发展。在过去的一年里，虽然国家对房地产实施了严格的调控政策，但2 0 1 1 年全年仍新增房地产信托贷款规模2 6 7 1 亿元，与2 0 1 0 年2 8 6 4 亿元的增加额基本持平，房地产信托贷款累计余额已超过7 0 0 0 亿元。根据2 0 1 1 年1 2 月的中央经济工作会议中“坚持房地产调控政策不动摇、促进房价合理回归”的指示精神，2 0 1 2 年的房地产调控政策将不会发生实质性松动，量价齐跌的趋势已成必然。房地产企业在销售收入减少、银行贷款规模不足的情况下，为保持企业的流动性，对房地产信托融资的依赖程度将逐渐提高。在机遇和挑战并存的市场环境下，针对目前房地产融资项目风险评估中存在的问题，本文提出了一种科学、有效的风险评估多级指标体系，综合考虑房地产项目共性风险因素和个性风险因素的影响，以定性分析为基础、定量方法为手段，为房地产信托融资的决策提供科学准确的依据。二、房地产融资项目风险评估综述(一)研究现状房地产开发活动由于受制于项目外部因素和内部因素的影响，存在着相当多的不确定性风险，使得房地产贷款的安全回收有可能面临各种各样的困收稿日期：2 0 1 2-0 2 2 9作者简介：尹阿东(1 9 7 6-)，男，辽宁人，北京科技大学经济管理学院博士；何海凝(1 9 7 8 一)，女，辽宁人，英国格林威治大学金融学院硕士。金融理论与实践8 22 0 1 2 年第4 期(总第3 9 3 期)万方数据【信托园地】难。近年来，国内外大量学者在房地产项目的风险评估方面做了大量的理论研究和实践工作，试图通过建立科学、完善的评估体系模型，更加准确地评估房地产项目的潜在风险。其中，尹中晓(2 0 0 4)利用现代控制理论的思想建立了房地产融资风险模糊综合评价模型忙1；李红(2 0 0 6)建立了房地产企业、项目自身和外部环境三方面、十四个风险评价因子的房地产融资风险评估体系1 3 1；宋皑(2 0 0 7)提出了以A H P 和模糊综合评价法相结合的多层次、多因素模糊评价模型1 4 1；黄晓榕(2 0 1 1)指出商业银行房地产贷款风险评估的基本指标是预计房地产贷款未来可偿还价值，并以程序计量法为基础构建了房地产贷款未来可偿还价值的评估体系陋1；苏亚莉(2 0 l1)从房地产项目面临的系统风险和非系统风险两方面人手，建立了房地产项目的风险识别和风险监控体系1 6 1。以上研究成果的应用为科学准确地评估房地产项目的融资风险提供了较为可行的评估工具和决策依据。(二)风险评估存在的问题目前，国内信托公司已对房地产融资项目实施了事前评估管理工作，规范房地产项目贷款的运作，有效防范金融风险的发生。但由于我国房地产信托融资风险评估工作起步较晚，加之信托公司自身风险控制能力偏弱，无论是在项目评估理论上，还是在评估实践上，都有待改进和提高。这主要存在如下几方面的问题：1 评估结果易受主观因素的影响信托公司对房地产融资项目的风险评估工作由于缺乏科学量化的方法，易受主观因素的影响，由于风险偏好因人而异，对同一风险指标的把握尺度不同，“仁者见仁、智者见智”的评估结果普遍存在。2 重抵押、轻还款的评估倾向严重目前信托公司对房地产融资项目评估更多的是关注抵押土地及在建工程是否足值，而轻视了项目自身的还款来源是否充足。虽然合理地控制抵押率是控制项目风险的有效手段，但抵押的不动产变现能力较弱且周期较长，无法满足信托贷款到期后的刚性兑付。因此，评估工作应重点关注房地产价格的盈亏平衡分析和敏感性分析以及刚性需求对还款来源的支撑力度。3 风险识别水平不高房地产融资项目的风险受政策、经济和社会等多方面因素的影响，如何将影响房地产项目风险的因素进行合理地分析和筛选，选出对房地产项目风险影响较大的因子作为风险评估的指标因素，研究2 0 1 2 年第4 期(总第3 9 3 期)8 3各种风险因素对房地产项目融资可能造成的后果等工作是尤为重要的。上述工作一般统称为风险识别，是进行融资项目风险评估的前提和基础。4 风险评估人员素质良莠不齐房地产融资项目评估工作综合性较强，评估人员需要熟悉项目评估、资产评估、法律和财务等多方面的专业知识，而信托公司内部尚未设立此类专门的评估机构，缺乏专业的高素质评估人员，相应的业务培训也较少，风险评估的重视程度不够。5 评估体系的机制不健全信托公司的房地产融资项目风险评估工作属于事先的审查和评价，贷款发放后，缺乏对评估质量的事后考察，无法明确评估人员的责权利，缺乏相应的奖惩和责任考核机制。因此也无法对原有的项目风险评估体系进行科学合理的修正，新项目沿用和套用旧评估体系“旧瓶装新酒”的现象较为普遍。三、房地产信托融资项目风险评估体系的设计针对目前房地产信托融资项目风险评估体系存在的不足，本文遵循系统性、重要性、实用性等原则，从房地产项目共性风险和个性风险着手，设计了一种房地产信托融资项目风险评估体系。(一)风险评估体系设计原则(1)系统性。由于评估体系是一个多层次的复杂系统，评估指标的选择上既要综合、全面，又要尽量避免指标的冗余、交叉；评估体系的设计既要科学、合理，又要客观、公正。(2)重要性。应着重选取对房地产项目影响较大、敏感性较强的风险因素构建评估体系，突出主题，重点清晰。(3)实用性。评估体系的设计要有坚实的理论基础做支撑，同时在实际操作上也要简单易行，方便快捷。(4)拓展性。评估体系要具有可扩展、可修正和可复制的特性，既要立足于现在，也要保持一定的前瞻性，能为不断发展变化的房地产行业提供长期性的融资服务。(5)客观性。定性分析与定量方法相结合，以基于经验判断的定性分析为主，以基于数据信息的定量方法为辅，能够对房地产融资项目的风险做出客观、准确的评价。(6)共性和个性。共性和个性是一切事物固有本性，每一事物既有共性又有个性。共性决定事物的基本性质，个性揭示事物之间的差异性。本文中共性指不同房地产项目的普遍性质，个性是指单一房地产项目区别于其他项目的特殊性质。房地产融金融理论与实践万方数据【信托园地】资项目的共性是绝对的，个性是相对的、有条件的。(二)风险评估的共性指标体系1 宏观政策因素中国的房地产行业具有明显的政治色彩，宏观政策的导向性对房地产行业影响显著。在过去城镇化的十年中，作为关乎国计民生的商品房价格一路高歌猛进，已经超出了中低收人家庭的承受能力。随之而来的是中国政府连续十年的房地产调控，中国的房地产调控大致经历了如下两个阶段：第一阶段(2 0 0 5 年以前)，尽管已开始控制房地产投资过快增长，但是总体上，对房地产市场还是给予鼓励发展或促进发展的。第二阶段(2 0 0 5 年至今)，随着房价持续快速上涨，市场机制开始出现失灵，城镇中低收入居民家庭住房困难逐步显现出来。在这种情况下，我国房地产调控的基本政策不再过于强调市场机制的作用，而是通过公共住房政策的运用和住房保障制度的完善，形成双轨制的住房供应模式。同时，实施了保障合理消费、抑制投资投机的差异化税收政策；2 0 1 0 年以后更施以限购和限贷等行政手段，遏制房价过快增长，促进房价合理回归。2 监管政策因素房地产信托贷款项目属于高收益、高风险的双高项目，由于近两年房地产信托规模的爆炸式增长，行业中积累的潜在风险已经引起了监管部门的高度重视。监管部门相继出台了一系列针对房地产信托贷款项目的约束文件，采用提高风险资本计提比例、限制增量、报备审批、执行“四三二”的审贷标准等多项措施，遵循“好中选优”的原则，提高房地产信托贷款项目的风险评估标准，增强房地产信托贷款项目的抗风险能力。3 金融政策因素房地产项目资金需求大、建设周期长，属于资金密集型行业，信贷规模、利率水平、按揭贷款政策及通胀预期等金融因素都会对项目贷款的安全性产生根本性的影响。在目前通胀高企和房价下行的市场预期下，房地产企业将面临项目开发建设成本不断提高和销售收入锐减的双重压力，导致项目的现金净流入和净利润的减少。利润水平变化会影响房地产企业的融资财务成本，按揭贷款政策则会涉及首付款比例及个贷的成本；诸如此类的金融政策因素是房地产行业项目贷款风险评估中面临的共性风险因素，在评估项目风险时应重点关注、谨慎审查。(三)风险评估的个性指标体系1 企业实力因素房地产企业多以成立项目公司的方式承建单体金融理论与实践的房地产开发建设，风险评估时应重点考察房地产企业母公司的综合实力，主要包括开发资质、以往业绩、公司治理机制、资信水平以及业内口碑等方面。信托公司应寻找品牌实力强、盈利能力稳定、资金相对雄厚的房地产企业作为合作伙伴。2 项目位置因素房地产项目主要解决人们的居住需求，项目的地理位置决定了“衣、食、住、行”的便利程度，交通便利、配套齐全的房地产项目具有稀缺资源的属性，市场认可度高、销售价格也远高于位置偏僻的楼盘。因此对位置因素的风险评估应综合考虑项目的坐落、商业繁华度、配套设施、交通便利性和区域居住效应等方面的影响。3 项目财务因素影响房地产企业还款的财务因素主要包括自有资金比例、项目建设进度以及资产负债率、流动比率、速动比率、现金流量和短期借款等各项财务指标，其中项目资本金是项目贷款的基本保障，房地产信托贷款项目一般要求企业自有资金的比例越高越好(原则上不低于3 0)，贷款额度不高于净资本的1 0 0，避免房地产企业因过度使用金融杠杆导致“小马拉大车”现象的出现。此外，由于房地产开发建设中，普遍存在拖欠工程款的现象，因此在风险评估时应通过项目建设进度、财务付款情况以及施工合同执行情况重点关注项目拖欠工程款的数额。4，项目需求因素房地产是具有居住和投资双重属性的商品，购房客户的需求主要分为刚性需求、改善性需求和投资性需求，风险评估时应通过调查项目所在区域内现有购房客户的年龄、职业、文化程度、收入水平、来源地等，分析客户的需求类型、购买方式和购买动机，合理预计区域内的市场供求水平和销售价格。一般来说，刚性需求支撑的房地产项目受政策调控影响程度小、价格平稳，投资性需求影响程度大、价格起伏明显，改善性需求处于两者之间。5 项目品质因素随着人们对居住环境要求的不断提高，项目的规划设计、景观文化、建筑品质和物业服务等因素决定了项目的潜在价值，为房产销售价格提供有力的支撑。容积率低、绿化率高、物业服务好和户型合理的楼盘容易获得市场的认可，抗风险能力较强，项目的高品质带来的高附加值增加了房地产企业的利润空间，为项目贷款的偿还提供了可靠的保障。(四)风险评估指标体系结构综上所述，本文设计的多级风险评估指标体系2 0 1 2 年第4 期(总第3 9 3 期)万方数据【信托园地】由行业共性风险和项目个性风险组成准则层，宏观政策因素、监管政策因素、金融政策因素、企业实力因素、项目位置因素、项目财务因素、项目需求因素和项目品质因素等八个评价指标体系组成因素层(图1)。目标层准则层房地产信托融资项目风险评估体行业共性风脸因素ll 项目个性风险因素燃噍霎ll 霎Il 雾】霎ll 藿察ff 桑f f 蕈f i 娄fi 重图1 房地产信托融资项目风险评估体系结构图四、基于模糊综合评价的项目风险评估模型由于房地产贷款项目风险受多方面因素的综合影响，很难将定性的指标定量化，导致评价标准和因素影响程度存在一定的模糊性和不确定性。为了解决这些问题，本文在风险评估体系中采用模糊综合评价法判断项目的风险，不仅可以使评价因素影响程度的模糊性得以体现，做到定性和定量因素相结合，提高评价精度；还可以在评价中充分发挥专家的经验，使评估结果更加科学合理，符合实际情况。(一)评价方法模糊综合评价法是根据模糊数学的隶属度理论，把定性评价转化为定量评价，对受到多种因素制约的对象做出一个总体的评价。它具有结果清晰、系统性强的特点，能较好地解决模糊的、难以量化的问题，适合各种非确定性问题的解决。(二)评价步骤第一，确定评价因素集。根据本文设计的风险评估体系特点，设计出由准则层和因素层组成的两级因素集。第二，确定评价集。将项目的风险等级分为三级，评价集为风险大、风险中、风险小。第三，确定各级权重系数，准确反映各评价因素对房地产项目风险的影响程度。第四，确定一级评价因素的隶属度与模糊矩阵，隶属关系矩阵代表每个评价因素对每一级房地产项目风险等级标准的隶属度。第五，进行一级模糊综合评价，得出二级模糊综合评价的隶属度，依次逐级进行评价，得出评估结果，对评估结果进行分析。(三)案例分析以某大型房地产项耳为例，利用本文设计的模2 0 1 2 年第4 期(总第3 9 3 期)8 5糊综合评价风险评估模型，聘请1 0 位专家参与评估工作，根据隶属度最大原则确定项目的风险等级，具体的评估过程及结果见下表：二级评价指标隶属度二级指一级评级一级指二级评价结果(一级评价结果)标权重指标隶属度标权重U：(0 6 2 0 2 5，0 1 3)0 4 0U t=(0 6 7,0 2 3,0 1)0 5 5U t 庐7 1 0 1 8,0 II)0 3 5U，-f o 6 8,0 2 8，0 0 4)O 2 5V-(0 6 5 2,0 2 1 6,0，1 3 2)U：。=(0 4 5 0 3 3,0 2 2)0 2U n 邓6 5 0 2 2 0 1 3)o 3U 爿0 6 3 0 2 0 1 7)O 4 5U n=(o 8 8，阻1，o 0 1)o 2U*：(o 7 5。0 1 9 0 0 6)0 2u：-I o 1 5 0 1 2,0 7 3)0 1从以上评估结果可以看出，隶属度最大值为0 6 5 2，属于风险度大的区间，行业共性风险中的政策风险、监管风险和金融风险比较明显，并且项目位置偏僻、需求低迷、企业财务状况一般，因此可以得出该项目风险较大的评估结果。五、结论本文通过对房地产行业共性风险和项目个性风险的分析，采用模糊综合评价的方法，设计了一种房地产信托融资项目风险评估模型，通过实际案例的应用，证明了该模型操作简单、实用性强，可以作为评估房地产项目风险的有效依据。此外，由于房地产行业处于不断地发展变化中，风险因素纷繁芜杂，本文设计的风险评估模型仍有待不断地完善和提高。参考文献：1 尹阿东，何海凝房地产信托风险控制措施的研究【J 1 科技和产业，2 0 1 1，1 1(3)：5 4-5 7【2】尹中晓，韩彦峰房地产投资风险指标体系及模糊综合评价模型(J】西安建筑科技大学学报，2 0 0 4，2 3(4)：4 2 4 6【3】3 李红，张小芳房地产项目风险模糊综合评价研究【J】西安文理学院学报，2 0 0 6，9(2)：8 0-8 4【4】宋皑，苏同启基于模糊综合评价的房地产项目风险评估【J】青岛理工大学学报，2 0 0 7，2 8(2)：1 1 2-1 1 7【5 1 5 黄晓榕商业银行房地产贷款风险及其评估的程序计量法【J】重庆科技学院学报，2 0 1 1，1 3：7 6 7 8【6】6 苏亚莉房地产开发项目风险管理研究 J】东华理工大学学报，2 0 1 1，3 0(1)：2 6 2 9(责任编辑：张艳峰)金融理论与实践万方数据房地产信托融资项目风险评估体系的研究房地产信托融资项目风险评估体系的研究作者：尹阿东，何海凝作者单位：尹阿东(华融国际信托有限责任公司信托业务部,北京,100045)，何海凝(中信建投证券股份有限公司投资银行部,北京,100010)刊名：金融理论与实践英文刊名：Financial Theory and Practice年，卷(期)：2012(4)本文链接：http:/