计量经济模型在哈尔滨商品房价格中的应用.pdf
经济师2013 年第 1 期表 1 原始数据?表 4 方差分析表 3 拟合优度?1.998(a).996.986109.45553y=-0.376x1+1.028x2+0.400 x3+21.105x4-1.579x5+0.001x6+0.024x7+1548.64?x?x?x?x?x?x?x?表 2 回归系数由表 2，得到未标准化的回归模型为：摘要:以哈尔滨商品房价格为研究对象，分析了影响房价的因素，选取解释变量。应用 SPSS 统计软件，建立了计量经济模型，并验证了模型在哈尔滨商品房价格预测中的适用性与可靠性，最后提出了政策性建议。关键词:哈尔滨商品房价格计量经济模型建议中图分类号:F224 文献标识码:A 文章编号:1004-4914（2013）01-284-02 自从 1998 年我国实行住房商品化后,全国住房价格不断攀升,成为解决民生的重点问题。对此我国政府也陆续出台了相关的政策，但是结果却不尽如人意。房地产既是国民经济的支柱产业，同时也和广大人民的生活息息相关，因此对于研究影响房价的因素,分析其合理价格水平是十分重要的。哈尔滨作为二线城市，较一线城市相比较影响因素相对简单,针对哈尔滨的实际情况，充分考虑各种社会因素对商品房价格的影响，通过建立计量经济模型,对这些因素进行逐一分析,从而提出可行性决策。一、理论分析商品住房价格主要是由其价值量决定,但同时也受着多种影响因素的制约。这其中主要包括价格构成、需求因素、供给因素、宏观因素等几个方面。价格构成中包含购置土地的成本、建筑安装工程费、借贷资金的利息、税费以及利润。需求因素主要指人口数量、人均可支配收入和商品住宅销售情况。供给因素包括房屋住宅施工面积与房屋住宅竣工面积、商品住宅投资以及成本因素。宏观因素指消费者因素和利率的调整。二、建立计量经济模型（一）收集数据房地产分为住宅类，办公楼类，商业营业用房等多种类型，本文选择与百姓利益最为密切的商品房价格进行研究。采用20012010 的房地产相关数据（见表 1）做为样本，来分析各因素对房地产价格的影响。以商品房平均销售价格作为被解释变量,选取年末总人口，市区生产总值，市区人均工资，利率，商品房销售面积，房地产开发投资，商品房竣工面积做为解释变量。（二）模型的建立变量说明：y-商品房平均销售价格，x1-年末总人口，x2-市区生产总值，x3-市区人均工资，x4-利率，x5-商品房销售面见，x6-房地产开发投资，x7-商品房竣工面积。应用 SPSS 软件，可以计算其回归系数，见表 2。（三）模型的检验1.检验方程的拟合情况，由表 3 可知，模型的判定系数R2=0.996，修正判定系数2=0.986，说明拟合效果很好。2.对模型进行 F 检验，由表 4，模型的 F=101.307，可以认为回归方程线性关系显著。3.模型的 t 检验。由表 2，常数项=1548.640，x1回归系数=-0.376，回归系数的标准差=1.432，回归系数的 t 检验的 t 值=-0.862，P=0.410；x2回归系数=1.028，回归系数的标准差=0.767，回归系数的 t 检验的 t 值=1.341，P=0.272；x3回归系数=-0.040，回归系数的标准差=0.041，回归系数的 t 检验的 t 值=-0.968，P=0.404；x4回归系数=21.105，回归系数的标准差=125.799，回归系数的 t 检验的 t 值=0.168，P=0.877；x5回归系数=-1.579，回归系数的标准差=1.077，回归系数的 t 检验的 t 值=-1.466，P=0.239；x6回归系数=0.001，回归系数的标准差=0，回归系数的 t 检验的 t 值=3.035，P=0.056；x7回归系数=0.024，回归系数的标准差=0.778，回归系数的 t 检验的 t 值=0.031，P=0.977。以上数据说明，x1，x2，x3，x5，x6是显著的，x4，x7不显著。（四）模型的修正删除变量 x4和 x7，重新建立模型，得到未标准化的回归模型为：y=0.001x1-1.525x2+1.031x3-0.040 x4-0.306x5+（下转第 294 页）计 量 经 济 模 型 在 哈 尔 滨 商 品 房 价 格 中 的 应 用丛凌博房地产业284 经济师2013 年第 1 期图 1 真值与预测值的比较图（上接第 284 页）1652.386 三、结果分析基于修正后的模型对哈尔滨市 2000 至 2010 年的商品房价格进行预测，从实验数据检验可以看出，计量经济模型可用来分析处理与哈尔滨市商品房价格有关的数据，模型拟合效果如图 1所示。四、对策建议针对模型得出结果提出以下几点建议：1.由回归得到的结果看出生产总值和人均工资对商品房价格的影响很大。这就要求我们提高居民收入，增加人民购买力，一个产业的发展，最重要的是要有对此产业产品具有充分购买能力的需求。要恢复、繁荣房地产市场，最根本的还是要保持经济健康、持续、快速的发展，充分增加就业，提高人民收入，增强人民购买力。只有如此，才能真正解决目前房地产市场低迷现象，保证哈尔滨市房地产业健康、持续发展。2.商品房开发投资对结果影响最大。所以要适当鼓励投资需求，采取较宽松的政策，设定一个较合理的比例，拓宽融资渠道，房地产的融资渠道很广泛，但现在房地产业大部分还依靠单一的银行贷款来解决融资问题，利率的影响充分证实了这一点，然而美国的次贷危机充分暴露了这种模式的弊端，所以采取多种融资方式，并且注重培养专业融资人才。基金项目：黑龙江省教育厅科学研究项目（12521479）参考文献：1.赵言,花向红,李萌.逐步回归模型在地表沉降监测中的应用研究J.测绘信息与工程,2012(1)2.汪东华.多元统计分析与 SPSS 应用M.上海:华东理工大学出版社，2010 （作者单位：黑龙江科技学院理学院黑龙江哈尔滨150027）（责编:贾伟）（上接第 292 页）项目，研究并学习提出问题的解决方案，在实际工作中提高个人的领导技能与方法。在行动学习中，参与者能力提升的效果取决于其培训与实践的结合，包括其实践项目的难易程度、实践团队的构成，整个实践项目的组织与时间跨度。研究与实践表明：真正的学习来自使用新工具和技术的过程。领导胜任力发展应不仅是诊断和分析或者推荐行动，而应该包括实践行动；应该能够让参与者不断运用他们学到的知识和技能，并及时根据他们的工作结果为参与者提供与具体任务有关的建设性的反馈意见。行动学习领导胜任力提升的特点是“行动反馈评价计划再行动”，在反复的学习和反馈、评估中及时调整和把握学习过程中的问题，实现学习目标。四、几点注意措施研究和实践表明，通过教练辅导、导师指导、360 度反馈等方式，按照学习、行动、辅导、反馈四结合的行动学习模式，确实能够有效提升组织领导力，但在具体实施时，需要注意以下几点：1.行动学习的全过程必须体现领导力与战略执行的统一。一方面是发展各级管理者的领导力。另一方面是解决组织自身的战略或运营问题，其大规模的应用能够重塑整个组织的经营方式和文化。这是行动学习能否落实，并获得各级管理者，尤其高层领导支持的决定性条件。2.行动学习必须体现“学习者为现实中的问题寻找真正的解决方案”。行动学习是带着学习的目的去面对活生生的现实问题，而不是模拟已经发生过的实际情况。学习者需要发挥学习主动性，同时强调团队合作的过程。学习者是组织管理活动的实践者，通过他们和更广泛组织的联系以及研究管理作业过程中的问题，提出他们的思路和解决问题的方法，把新的知识技能和新的学习渗透到组织战略实践中去，为组织提高管理水平和进行管理创新创造良好的进取的学习文化与环境。3.行动学习的落实必须争取组织高层的支持。组织高层在组织内拥有资源分配的实权和影响力，是推动组织战略落实的负责人。领导的重视是保证组织者、参与者重视并积极参与，保证资源投入和相关方面支持的关键。组织高层在行动学习过程中听取行动学习参与者的项目汇报，参与 360 度评价与反馈活动，这是保持行动学习参与者积极性的重要保障。参考文献：1.领导力大师保罗 赫塞博士演讲实录.http：/.2005.6.17 2.Echols,M.E.Developing LeadersJ.Leadership Excellence,2007,24(6):12-13.3.伊恩 麦吉尔，利兹 贝蒂中国高级人事管理官员培训中心译行动学习法M.北京:华夏出版社,2002.8 4.Gary YuklLeadership in organizationsM.NJ：Pearson Prentice Hall，2006：404-407.5.Eric ParsloeThe manager as coach and mentor R.Chartered Institute of Personnel and Development，1999（作者单位：中国电子科技集团公司第三十八研究所安徽合肥230088）（责编：吕尚）排，做到措施有力、监督透明、效果明显。成立于 1993 年的宁波利时塑胶有限公司，自 1995 年成立工会组织后，在建立和健全职工民主管理制度上取得显著的成效。公司工会不仅建立了“四化”制度，即环境公园化、管理民主化、生活家庭化和服务社会化，还规定每年 6 月份、12 月份召开一次职工大会，每季度召开一次职工代表大会。同时工会还组织职工每半年对公司所有的中层、基层管理人员进行一次述职评议，对于工作成绩差、职工不满意的管理人员分别进行降职、辞退或开除处理。该公司的职工民主管理成效得到了各级工会和行政管理部门的肯定。3.实行激励制度。非公企业在开展职工民主管理的工作中，企业主应始终坚持把职工民主管理的积极性、主动性、自觉性激励起来。通过民主管理、民主评议的方式，使职工乐意参与民主管理，争于献计献策，形成良好的民主氛围，最终使企业职工能够主动地针对各部门、各个岗位找出存在的缺陷和不足，提出整改的措施和方法。并且在民主管理过程中，善于发现和培养一大批有见解、胆量大而得到一些主管赏识的职工。实践证明，新的形势下，在非公有制企业建立民主管理体制，是一项现实而迫切的任务。非公企业只有依靠职工的民主管理，充分调动发挥职工的主动性和创造力，才是一条兴企强企的坚实之路。（作者单位：君禾泵业股份有限公司浙江宁波315000）（责编：李雪）经济师论坛294计量经济模型在哈尔滨商品房价格中的应用计量经济模型在哈尔滨商品房价格中的应用作者：丛凌博作者单位：黑龙江科技学院理学院 黑龙江哈尔滨 150027刊名：经济师英文刊名：China Economist年，卷(期)：2013(1)本文链接：http:/
