长沙房地产价格变化趋势.doc

长沙房地产价格变化趋势国家统计局长沙城调队 廖晓明一 长沙市房地产价格指数编制的基本情况长沙市房地产价格指数编制工作是由国家统计局长沙调查队负责。长沙是全国房地产价格指数编制的七十个重点城市之一，全国重点城市房地产价格指数是由国家发改委、国家统计局共同组织和联合发布，它具有科学性和权威性。长沙市房地产价格指数编制工作于一九九八年四季度试编制，它是根据国家计划委员会、国家统计局关于开展房地产价格指数编制工作的通知（计价费19971818号）湖南省人民政府办公厅关于转发省统计局、省建委、省物价局关于开展全省房地产价格指数编制工作意见的通知（湘政办函1998275号）和长沙市人民政府办公厅关于同意开展长沙市房地产价格指数编制工作的批复（长政办函199883号）等文件的精神。从一九九九年第一季度开始，原长沙市城市社会经济调查队按季度正式编制，（到2005年7月房屋销售价格指数实行按月编制）定期向国家统计局上报长沙市房地产价格指数统计数据，联合长沙市物价局向社会公布长沙市房地产价格指数。二 房地产价格指数编制的方法 （一）房地产价格指数的编制方法 按照国家统计局房地产价格统计调查方案，房地产价格指数包括房屋销售价格指数、土地交易价格指数、房屋租赁价格指数和物业管理价格指数。这四套指数的计算方法相似，均采用由下到上逐级汇总的方法。中类（房屋销售小类）以下指数采用样本资料作权数的加权调和平均公式计算，中类、大类和总指数采用固定权数的加权算术法公式计算。以房屋销售价格指数为例，计算方法简述介绍如下：房屋销售包括商品房销售和二手房销售两大类，所以要计算房屋销售价格指数应先分别计算上述两大类的销售价格指数，然后采用加权算术平均法求出房屋销售价格总指数。具体步骤如下： 1计算细项价格指数 按方案所规定的选点原则，在每个细项中分别抽选若干有代表性的房屋为调查对象。根据调查单位及有关部门的资料，计算出调查对象的个体价格指数和细项价格指数。 其公式为：调查对象的个体价格指数： (公式一)其中：为第i个个体的价格指数，为第i个个体的本期价格，为第i个个体的基期价格调查细项的价格指数： (公式二) 其中：为细项价格指数；为细项中第个调查个体的价格指数，为细项中第i个个体的权数。 2计算小类价格指数在有细项指数的情况下，小类指数的计算公式为： (公式三)其中：为某小类指数，为该小类下第i个细项的指数，为该小类下第i个细项的权数。 3计算中类价格指数在计算出各小类价格指数的情况下，中类指数的计算公式如下： (公式四) 其中：为某中类指数，为该中类下第i个小类的价格指数，为该中类下第i个小类的权数。4计算大类价格指数（方法同中类） 5计算房屋销售价格总指数在分别计算出商品房销售和二手房销售两大类的类指数之后，即可利用下列公式计算出房屋销售价格总指数。 (公式五)其中：为房屋销售价格总指数，、为商品房销售和二手房销售两个大类的价格指数，、为两个大类的权数。 6年度房屋销售价格指数的计算年度房屋销售价格指数由全年各月度（季度）价格指数算术平均求得。（方法同上）（二）房地产价格抽样方法1、摸底调查全市新建楼盘数量。以2006年底新建楼盘以区片为单位抽取。在2002年以前国家规定50个样本量，随着房地产市逐步扩大，样本量增加到80个，2006年又增加到120个；据统计2006年长沙市内6区（经开区）共222个新建楼盘，其中：岳麓区44个、天心区38个、雨花区54个、开福区37个、芙蓉区33个、经开区16个。2、确定各区调查样本。按各区新建楼盘的数量按照比例确定调查样本量，如岳麓区为例：（1）确定样本系数：120/222=0.54 （2）确定样本量：0.54×44=24 （3）确定样本组距：44/24=1.82在44个新建商品楼盘中按开盘的先后顺序从第3个开始算起，每隔2个抽一个，到抽完为止。其它区照同样方法进行。 （4） 样本分布情况是：岳麓区：24个、天心区20个、雨花区30个、开福区20个、芙蓉区18个、经开区8个。（5） 样本的调整。对抽到的样本如果不能满足统计指标的要求，在同一区域内进行调整。如办公楼、写字楼等等，如果在本区没有的情况下，在六区范围中调整。3定期召开房地产价格调查单位总结及培训会。为了提高数据质量，满足统计指标的要求，对调查报表企业上报数据必须法人代表签章，填报人员签字经过严格审核后才入机录入，通过微机审核超限各种指标，并与企业核实。经常开展数据质量检查，对各处室之间的调查数据每年两次开展自查工作（上半年一次，下半年一次）。对调查单位每年进行一次年终工作总结，对好的单位进行通报表杨，对经常迟报、漏报单位进行通报批评并按统计法有关条款和相关程序进行处罚。对新增加的单位按照国家统计制度的要求进行培训。（三）调查报表的种类1、土地交易价格指数（价格）汇总表表 号： 表制表机关： 国 家 统 计 局文 号：国统字(2004)89号 综合机关名称： 年 季 有效期至： 2006年01月项 目权 数以上年同期价格为100的指数以上期价格为100的指数本期价格（万元/每亩）甲1234土地交易总计一、居住用地 （一）高档住宅用地 （二）普通住宅用地 （三）经济适用房用地二、工业仓储用地 三、商业、旅游、娱乐用地四、其他用地单位负责人： 填表人： 报出日期： 年 月 日2、房屋销售价格指数（价格）汇总表表 号： 表制表机关： 国 家 统 计 局文 号：国统字(2004)89号综合机关名称： 年 月 有效期至： 2008年01月项 目权 数以上年同期价格为100的指数以上期价格为100的指数本期价格（元/每平米）房屋销售总计 一、商品房 (一)住 宅 经济适用房 普通住宅 多层住宅高层住宅其他住宅 高档住宅 别 墅 高档公寓 (二)非住宅 办公楼(1)写字楼(2)普通办公用房 商业娱乐用房 工业仓储用房 其它用房二、二手房 (一)住宅 1.高层住宅 2.多层住宅 3.其它住宅(二)非住宅甲1234单位负责人： 填表人： 报出日期： 年 月 日3、房屋租赁和物业管理价格指数（价格）汇总表表 号： 表制表机关： 国 家 统 计 局文 号：国统字(2004)89号综合机关名称： 年 季 有效期至： 2008年01月项 目权 数以上年同期价格为100的指数以上期价格为100的指数本期价格（元/每平米）甲1234房屋租赁总计 一、住 宅 (一)普通住宅(二)高档住宅 1.别墅 2.高档公寓(三)经济适用房(四)廉租房二、办公楼(一)写字楼(二)普通办公用房三、商业娱乐用房四、工业仓储用房(一)工业厂房(二)仓库 五、其它物业管理总计一、住宅(一)普通住宅(二)高档住宅(三)经济适用房二、办公楼(一)写字楼(二)普通办公用房三、商业娱乐用房四、工业仓储用房(一)工业厂房(二)仓库 单位负责人： 填表人： 出日期： 年 月 日三 长沙市房地产价格发展变化（一）长沙市房地产价格的基本走势房地产业是商品经济发展的必然产物。随着市场经济的发展，房地产业也将成为社会经济中最庞大、最活跃、最重要的支柱产业。长沙房地产市场起步较晚，但有后发优势。长沙房地产发展过程大体分为三个阶段：从1998年到2000年起步调整阶段；2001到2004稳步发展；2005年至今强势发展阶段，房地产投资开始升温，涨幅比较明显。（如图） 2006年房地产开发投资已占全社会固定资产投资总额27.88% ，成为拉动经济增长的重要动力，长沙房地产的现状及前景成为社会各界关注的焦点。（二）从市场地位看，房地产对经济发展作用重大房地产业作为区域经济的支柱产业，在我市经济建设和社会发展中发挥着举足轻重的作用。房地产业是投资增长的主要来源。从长沙房地产投资占全社会固定投资的比重来看，（如图）1998年占10%左右，2001年突破20%（22.6%），2005年上升到30%左右(占29.1%)，2006年虽有所抑制，但仍占27.9%，房地产投资是近几年来长沙投资增长的主要来源。（三）从商品房价格看，与周边省会城市比，长沙房价仍然偏低2006年，长沙市与周边省会城市比商品房销售价格仍然偏低。据有关资料调查显示：2006年长沙周边省会城市的商品房销售价格广州6188元/平方米、武汉3996元/平方米，南昌3669元/平方米，重庆3444元/平方米、南宁2873元/平方米、贵阳2570元/平方米、长沙为2991元/每平米。长沙商品房销售价格分别低于广州（3197元/平方米）、南昌（678元/平方米）、武汉（1005元/平方米）、重庆（453元/平方米）；高于贵阳（421元/平方米）、南宁（118元/平方米）。从上涨幅度看，2006年长沙市在全国70个大中城市中，高于全国平均涨幅0.3个百分点。（四） 2007年上半年长沙房地产价格指数变化情况2007年上半年房地产市场运行情况看，价格走势呈现惯性上扬态势。与去年同期相比，长沙市房屋销售价格上涨6.3%，土地交易价格上涨25.1%，房屋租赁价格上涨1.7 %，物业管理价格基本持平。1、住宅投资增速呈上升态势前5个月，我市商品住宅投资增速呈上升态势，共完成投资103.2亿元，同比增长40.6%；办公楼完成投资3.66亿元,同比增长72.18%；商业营业用房投资8.45亿元，同比增长15.46%。2、市场需求持续稳定。前5个月我市实现商品房销售面积300.08万平方米，同比增长26.97%；销售额82.99亿元，同比增长56.88%。其中，住宅销售面积287.39万平方米，同比增长31.96%,销售额75.98亿元，我市商品房销售市场需求持续。3、从房屋销售价格上看。目前，长沙市商品房销售价格在全国37个省会及重点城市中处于中等偏低水平。基于长沙房价较低的现实，近两年受外地开发商对楼盘开发理念和市场的影响，长沙的房屋销售价格将继续呈上扬态势。（1）各月涨幅在高位上运行。上半年，长沙市房屋销售价格同比上涨6.3 %，涨幅比去年同期提高1.2个百分点。从月度变化看，一月份上涨4.9%，二月份上涨6.8%，三月份上涨6.3%，四月份上涨5.6，五月份上涨6.3，六月份上涨7.6%，价格涨幅维持在一个较高的水平上。（如图）（2）新建商品房销售价格同比上涨6.0，涨幅比去年同期提高0.8个百分点。从今年各月情况看，价格涨幅保持在6.0%左右，各类新建住宅价格涨幅均呈平稳上扬态势，住宅类商品房价格同比上涨6.8%，增幅比上年同期提高1.4个百分点，其中，经济适用住房、普通住宅和高档住宅价格分别上涨1.4%、8.5%和7.3%；经济适用住房、高档住宅增幅比上年同期回落1.3和0.8个百分点，普通住宅提高2.4个百分点；非住宅类销售价格上涨3.8%，增幅比去年同期回落0.5个百分点。其中，写字楼价格上涨9.8%，商业娱乐用房上涨3.3%，其它用房上涨1.4%。（3）二手房销售价格同比上涨6.9%，增幅比去年同期提高1.7个百分点，在各类二手房住宅销售中，多层住宅（6层以下）因其价位低、居住成本低等因素受到居民青睐，需求较大，价格涨幅有所扩大，上半年同比上涨6.9%，而高层住宅（7层以上，）价格上涨5.6%，其它住宅价格（含别墅）上涨7.2%，从涨幅情况看，多层住宅价格比去年同期提高1.7个百分点，高层住宅价格回落0.1个百分点。（4）从抽样调查价格绝对水平看，上半年长沙市新建住宅销售平均价格2662.5元/平方米，其中经济适用房1650.7元/平方米，普通住宅2923.1元/平方米，高档住宅3746.5元/平方米；二手房住宅销售价格每平方米2108.5元/平方米。从价格看仍然低于周边省会城市。4、土地交易价格涨幅惊人。受国家建设用地紧缩政策的影响，长沙市土地购置由城市中心向城郊结合部延伸发展，交易面积逐渐减少，土地交易受“招”、“拍”、“挂”的影响，价格大幅上涨。上半年，长沙市土地交易价格同比上涨25.1%，涨幅比去年同期提高10.2个百分点，从分类看，居住、工业仓库、商业娱乐用地价格同比分别上涨17.8、25.7、42.2个百分点，涨幅与去年同期比分别提高4.7%、14.2 %和20.4%。5、房屋租赁价格稳中有升，物业管理价格平稳。上半年，房屋租赁价格上涨2.1%，物业管理价格持平。其中：住宅租赁价格同比上涨4.0%，办公楼租赁价格同比上涨4.6%，商业娱乐用房持平，工业仓库租赁价格同比上涨4.0%。从住宅类情况看，普通住宅租赁价格同比上涨4.1%，高档住宅租赁价格同比上涨4.4%。四、长沙市房产价格走势预测长沙房地产市场伴随着城市化发展进程加快，户籍制度改革、城市扩容等城市人口增长方式的转变、住房制度改革和城市综合实力的增强，市场快速发育并逐步成为我市国民经济的重要支柱。20012005年间，长沙房地产开发投资对GDP增长的贡献率在18%左右。国家近两年陆续出台一系列旨在稳定房价的宏观调控政策：从紧缩信贷到提高房贷利率，从土地市场整顿到户型比例控制，从自有开发资金门槛设定到税收政策的完善，对长沙房地产业的健康发展起到了积极作用。从短期看，受市场惯性作用的影响，长沙房价在一段时间内仍会延续上年的涨幅，但政策的出台和实施，使房地产市场供需双方进入新一轮的政策观望期，在此期间，长沙房地产价格可能出现一定波动，从长远看，房地产价格变动将逐渐趋于理性，呈平稳上升态势。主要体现在如下几个方面：（一）土地价格将呈平稳上涨国家严格控制房地产开发信贷条件，加大对闲置土地的处置力度，长沙在土地供应结构、供应方式及供应时间上也制定了相关措施，适当提高居住用地比例，增加中低价位普通商品住房用地供应量，特别是经济适用房建设用地供应量，控制高档住房用地供应，并引入市场机制，进一步规范土地市场秩序，可以有效地打击炒房，投机，囤积土地、房屋等行为，避免价格的非理性上涨，但城市发展土地供应不足，存量用房建设用地紧张，商品房用地投放量与居民购房需求矛盾依然突出，因此土地价格仍将上涨。（二）中、低价位商品房涨幅回落，高档住宅价格依然坚挺政策对新审批、新开工的商品住房建设、套型建筑面积进行限制，重点扩大中低价位、中小套型普通商品住宅，以满足当地居民自住需求，因此，中、低档住宅供给将有所增加，价格涨势将继续减弱。而高档住宅供给受到各方面的限制，供给量将逐步减少，但居民扩大居住面积，改善住房条件的愿望依然强烈，对价位较高的大面积户型及豪华型住宅的需求依然较强，一段时间后，将可能出现高档住宅商品房的供需矛盾，价格涨势不减。（三）二手房市场出现波动，但价格仍将上涨新政策规定，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。这一规定无疑将提高二手房的交易成本，进一步遏制恶意炒房现象，但同时也会使售房者将“成本”转嫁到购房者身上。政策的出台和实施一度引起二手房交易市场的短暂波动，从长期看，居民换、购二手房是改善住房条件的重要途径，受传统生活习惯的影响，区域位置好、价格适中的多层住宅市场看好，二手房销售价格仍然有上涨空间。（四）长沙市住宅消费将有巨大需求 随着社会的发展及居民生活水平的提高，人们的消费习惯与投资理念也在发生深刻变化。同时随着国家宏观调控政策实施，房地产市场也逐步走向成熟，国家宏观政策对房地产市场的影响也日益加强。根据长沙住房现状调查分析，目前影响我市住宅房产消费需求的因素主要以下三个方面：城市化水平、居住水平、自然折旧率。按长沙市城市总体规划（20032020），到2020年全市总人口688万人，城镇人口482万人，城市化水平达到70。20062010年将是长沙市进入工业化、城市化加速时期。在这一期间，考虑到城市人口的快速增长，旧城改造、居住消费结构向着发展型、享受型升级等因素，长沙住宅消费将有着巨大的潜在需求。1.结婚家庭户数对住宅需求 根据2000年长沙市第五次人口普查10抽样资料测算，长沙市居民的平均初婚年龄为23.24岁，其中男性平均初婚年龄24.71岁，女性平均初婚年龄21.85岁。我们选择在1983年到1987年在市区出生的人口作为结婚家庭户数，统计资料显示：这一期间市区出生的人口约7.64万人。另一方面，从结婚登记数看：1998年以来，长沙平均每年结婚登记3.91万户。因为居住在城镇的人口约占总人口的50左右，所以城镇结婚登记数约1.96万个左右。结合上面两种分析，我们选取长沙市城镇结婚登记数更合理。“十一五”期间，长沙市城镇结婚家庭户数为9.8万个左右（1.96×5）。假设每户住房建筑面积按80平方米计算，则20062010年结婚家庭需新增住房建筑面积约784万平方米（9.8×80）。平均每年需新建约157万平方米。 2、城市人口数量增加对住宅需求 随着“三化”进程的推进和发展小城镇建设步伐的加快，城镇化率不断提高。2005年在全市总人口中，居住在城镇的人口为334.51万人，占总人口的53.87，比上年增加22.06万人， 2005年城市化水平（53.87）比2000年（44.7）提高9.17个百分点，平均每年提高了1.83个百分点，其中2003年提高了2.23个百分点；2004年提高了2.03个百分点；2005年提高2.68个百分点；2005年城市化水平53.87；2010年将达到6263。近几年统计数据表明，长沙市城市化的水平每年以1.82个百分点左右的速度递增，这意味着每年新增城镇人口约14万16万人左右。扣除人口的自然增长（近6年平均每年增加人口1万人左右），每年新增城市人口约15万人左右。城市化过程中必然带来对住宅需求的增加。那么“十一五”规划期间长沙市将新增城镇居民75万人左右。按照中华人民共和国人类住区发展报告关于2010年全国城镇人均建筑面积26平方米标准，因此，长沙市为解决新增加城市人口的住房问题，20062010年则需新建住房建筑面积约1950万平方米（75×26）。平均每年需新增390万平方米。长沙是历史名城有浓厚的湖湘文化意识，按照省委、省政府提出长、株、潭经济一体化发展目标，实行大长沙战略，新长沙的城市优势更全面，并将更有效推进“工业兴市、产业强市”战略。作为省会城市的长沙正在逐步实行“一江两城，西文东市”及生产力总体布局，长沙市房地产发展会有更加美好。16