对城市轨道交通周边住房价格影响因素的研究_基于AHP与.doc

第 28 卷 第3 期工 程 管 理 学 报Vol. 28No. 32014 年 06月Journal of Engineering ManagementJun. 2014对城市轨道交通周边住房价格影响因素的研究 基于 AHP 与熵权法黄艳香，宋永发（大连理工大学 建设工程学部，辽宁 大连 116024，E-mail：hyanxiang0829）摘 要：为了进一步研究城市轨道交通对周边住房价格的影响，在介绍层次分析法（AHP）及熵权法等理论的基础上，根据 现有的分析评价方法及其优缺点，提出层次分析与熵权法相结合，对轨道交通周边住房价格的影响因素进行整体评价，避免 了由于单独运用层次分析法造成的大量主观因素的误判及熵权法带来的个别因素无法量化的情况。以大连地铁一号线作为实 例，选取其周边住宅的实际开发楼盘作为数据样本，确定轨道交通周边住房价格影响因素的综合权重，对后期轨道交通周边 住房价格的预判及城市规划中实际工程的建设具有重要的现实意义。关键词：城市轨道交通；层次分析法；熵权法；住房价格中图分类号：F572 文献标识码：A 文章编号：1674-8859（2014）03-057-05Factors on Price of Housing Surrounding the Urban Rail Transit Based on AHP and Entropy Weight MethodHUANG Yan-xiang，SONG Yong-fa（Faculty of Infrastructure Engineering，Dalian University of Technology，Dalian 116024，China，E-mail：hyanxiang0829）Abstract：In order to further explore the effect of urban rail transit on the surrounding housing prices，an analysis method which combines AHP and entropy weight is proposed to evaluate the influence of urban rail transit on the surrounding housing prices based on the analytic hierarchy process（AHP）and the entropy method. It avoids misjudgment caused by the separately analytic hierarchy process and unquantifiable situation by the entropy method. Taking subway line 1 of Dalian as an example and based on the actual property surrounding residential development，the weight of each influence factor is determined. It is significant to the prediction of the housing prices surrounding urban rail transit.Keywords：urban rail transit；analytic hierarchy process；entropy weight method；housing prices随着我国城市化进程的加快，轨道交通作为城然而，城市轨道交通在大力发展的同时，其周市重要的基础设施，在城市中发挥着越来越重要的边的住房市场也随之兴起。而且，随着当前人民生作用。而且随着大批人流涌入城市，也为城市轨道活水平不断提高，在交通拥堵现象比较严重的大中交通的迅猛发展奠定了坚实的基础。2000 年前后全型城市，节省人们在上下班高峰期的交通成本及时国仅有 4 座城市拥有城市轨道交通，但目前全国已间成本，满足人们对出行的方便度的要求，已经成有包括北京、上海、广州等 13 个城市先后建成并为新青年选择住宅区域的首要标准。相比于城市其开通运营了 50 多条城市轨道交通线，运营里程达他区域的住房价格，轨道交通线路周边的住房价格到 1576km，较 2000 年增加了 8 倍多，这标志着我会随着轨道交通的投入建设运营有相应幅度的增国的轨道交通行业已经步入了黄金期。值1。从政府建设轨道交通的公益性角度来讲2，收稿日期：2013-09-28分析城市轨道交通对其周边经济的影响具有更大·058·工 程 管 理 学 报第 28 卷的现实意义。1 城市轨道交通周边住房价格的影响因素及评价指标体系1.1 轨道交通周边住房价格的影响因素本文选取的轨道交通周边住房价格的影响因 素主要是从消费者购房角度出发，诸如地价、利率、 人口等虽然是影响住房定价的因素，但并不是特定 区域消费者选择购房与否的直接影响因素。通过市 场调研，本文选取如下因素指标。（1）区域因素。区域因素是指城市轨道交通 周边住房所处的区域环境。由于市民在选择住房时 通常会对住房所在的环境考虑较多，因此住房价格 在很大程度上与其所在城市区域紧密相关。例如： 区域的自然环境、周边医疗环境、学区配套环境等， 都可以影响居民对住房选择，从而影响区域房价。（2）可达性因素。主要是指人们到城市内部 及宜人场景的可及性。在公共交通欠发达的地区及 交通拥挤较为严重的大中型城市，可达性因素对整 个地区的作用十分明显。可达性通常用以下指标来 衡量，即住房与 CBD 的临近程度及到宜人场所的 临近程度。与 CBD 的临近程度主要反映了住房所 在城市中的位置，与宜人场所的临近程度主要体现 了居民对生活质量的要求。这些因素均与居民的生 活、工作等活动密切相关，由此也影响了城市内部 的住房价格。（3）住房本身因素。由于人们在选择住房时，对房子本身的因素有不同的偏好，在考虑不同类型 房产及其住房属性的同时，更加注重对住宅小区的 品质要求。因此在选择房产时，居民更多关注住房 本身的因素，主要体现在住房所在小区的容积率、 绿化率、小区内部的生活配套及停车位配比等方 面。（4）轨道交通因素。住房周边轨道交通对其 价格的影响主要体现在住房与轨道交通站点的距 离方面。在衡量住房与城市轨道交通站点的距离 时，国外学者将研究范围定于 3km 左右，国内的大 多数学者则将研究范围限制在 1km 内3。但是由于 各城市基础设施状况及购房人群有着很大的差异， 而且轨道交通各站点所处的位置不同，因此轨道交 通站点与住房间的距离对住房价格的影响会根据 各个城市的具体情况而有所区别。例如，高收入人 群可选择的交通方式较广，对住房市场区域的依赖 性不强，而且对轨道交通的建设带来的负面作用比 较敏感，而中低收入的人群则恰恰相反。这就使轨 道交通的发展在一定程度上影响着新青年的购房 需求以及轨道交通周边的房产类型。（5）其他因素。对住房价格影响的其他因素 主要考虑与周边居民的收入水平相关的因素。1.2 轨道交通周边住房价格影响因素的评价指标根据轨道交通周边住房价格的影响因素分析， 本文构建了轨道交通周边住房价格的影响评价指 标体系，形成目标层、一层指标准则层、二层指标 因素层 3 个层次的结构。具体见表 1。表 1 轨道交通周边住房价格影响因素评价指标目标层一层指标二层指标量化指标轨道交通区域因素（A1）B1 自然环境周边 2km 内是否有海边或者大型山体公园周边住房B2 医疗环境周边 2.5km 内二级以上医院的个数价格影响B3学区配套环境周边 1km 范围内中小学的个数因素评价可达性因素（A2）C1 住房与 CBD 的临近程度住房所在楼盘距离市中心的距离C2 住房与宜人场所的临近程度住房所在楼盘与最近公园或海边的距离住房本身因素（A3）D1 容积率住房所在楼盘的容积率D2 绿化率住房所在楼盘的绿化率D3 小区生活配套住房所在小区医疗、生活设施的完备程度轨道交通因素（A4）E1公交的方便程度步行 10min 内公交线路状况E2住房与地铁站点的临近程度住房与距离最近地铁站点的距离其他因素（A5）F1住房周边居民的收入水平住房所处区域年均可支配收入2评价方法影响有一个全面认识，并且很容易判断出研究因素的影响程度。文中一层指标对目标层的层次分析将2.1 层次分析法用到此方法。基本步骤如下5：在因素分析中，层次分析法提供了一种易于理（1）建立研究问题的层次模型，如表 1 所示。解的影响因素评价方法，它使决策者能对各因素的（2）构造判断矩阵 A，采用九级标度法将其赋第 3 期 黄艳香，等：对城市轨道交通周边住房价格影响因素的研究基于 AHP 与熵权法 ·059·值，通过计算判断矩阵的最大特征值 max 及相对 应的特征向量 W，对 W 进行归一化，最终求得其权重向量W ' = (w1' , w2' , w3' ,¼, wn' )T 。一层指标对目标层的判断矩阵为：é aa.aùê 11121núA = (aij )m´n = ê a 21a 22. a2n úê.úê . .úëam1am 2.amn û（3）判断矩阵的一致性检验。一致性指标：CI = lmax - n ，满意的一致性指标 CR=CI/RI。 n -11-10 阶矩阵 RI 的取值见表 2。表 2平均随机一致性指标取值表阶数 n12345678910RI000.580.901.121.241.321.411.451.49通常，CR 越小，则判断矩阵 A 的一致性越好。 当 CR0.1 时，矩阵 A 具有满意的一致性；当 CR 0.1 时，则认为给出的判断矩阵 A 是不符合一致 性要求的，需修正判断矩阵的取值。2.2 熵权法目前，很多学者的研究都对熵权决策方法在多 目标对象决策分析方面进行过探讨和应用6。本文 根据熵的概念和性质，引入熵和熵权，将熵权多目 标决策分析方法引入到对轨道交通周边住房价格 影响因素的评价决策中来。由于熵权法赋权是一种客观赋权方法，把专家 的主观判断与熵权法计算的客观情况相结合，利用 各项评价指标值的差异程度，计算出部分指标的权 重，最终利用熵权的确定性和专家的主观判断建立 起住房价格影响因素的决策分析模型。使用熵权法 赋权步骤如下：（1）原始数据矩阵的标准化。评价体系中有n 个评价指标m个评价对象原始数据矩阵的形式为 X = (xij )m´n ，该矩阵标准化后得到矩阵R，。xij- min( xij )g ij =j（对指标较大者为优）max ( xij ) - min (xij )jjmax(xij ) - xijg ij =j（对指标较小者为优）max (xij ) - min(xij )jj式中，ij 为第 i 个评价对象在第 j 个评价指标上的 标准值，ij0，1。（2）熵。n 个评价指标第 j 个指标的熵为：mH j = -kåf ij ln fij（1）ij = 1,2,3,4 nm式中， fij = g ij / åg ij ，k = 1ln m ，当 fij = 0 时，令 if ij ln fij = 0 。（3）熵权。第 j 个指标的熵权为：1- H j（2）wj = m - åim=1H jn式中，0wj1，åwj = 1。j作为一种客观的定量评价方法，现实研究中有 些定性信息并不能定量给出，这就需要研究者在分 析中结合一些其他方法来进行实证分析，例如层次 分析法、TOPSIS法等。本文研究中，一层指标对目 标层权重的确定采用AHP法，二层指标对一层指标 的权重采用熵权法赋权。3 实证分析为使研究更加具有代表性，本文采用上述方法 并以大连市地铁一号线作为研究对象进行实证分 析，对轨道交通周边住房价格的影响因素做出整体 评价。大连市地铁一号线贯穿大连市内南北方向，南 至河口，北落姚家，线路全长约27.4km，时速为 80km/t，全天运行约16小时。全线除姚家车站为半 地下站外，其他所有车站均为地下车站。大连地铁 一号线计划与2014年7月试运行。3.1 样本数据通常研究中所采用的数据为经济数据，而经济 数据又分为“截面数据”和“时间序列数据”，截 面数据是观察同一时间段内各观测对象属性数据 的集合。时间序列数据是在不同的观测时点，同一 观测对象的不同属性数据的集合。本文选取的数据 为“截面数据”，即调查同一时间段内影响轨道交 通沿线住房价格各因素的数据7。调查选取了2012 年12月2013年3月间，大连地铁一号线沿线区域在 售的32个样本楼盘。根据表一中各影响因素的统计 量描述及判别，分别调查分析32个样本楼盘的各影 响因素的量化指标。实证研究中住房区域资料通过网上查询及实 地调查获得；关于距离等指标变量通过谷歌地图测 量得到；住房自身的因素指标主要从大连搜房网， 新浪乐居等房产专业网站中查询；其他相关的定性·060·工程 管理学 报第 28 卷因素主要通过专家进行评判对比做出相应的量化表中，CR<0.1，表明准则层的排序结果并不是值。随机的，而且在逻辑上是可靠的，因此可以认为层3.2一层指标评价分析结果次的单准则排序的结果具有满意的一致性。根据上述分析，大连市轨道交通周边房价的影利用层次分析法对影响因素的准则层做出初响因素中，区域因素是影响房价的主要因素，其次始评价。根据有经验的专业人士的意见构造出判断消费者则更看重住房周边轨道交通的完备程度。矩阵，对准则层进行单层次排序。见表3。3.3利用熵权法的分析结果表 3轨道交通周边房价影响因素的判断矩阵及权重向量根据参考大连市轨道交通对其周边房地产市AA1A2A3A4A5Wi 权重 wi场影响范围的相关文献研究8，对地铁一号线1.5kmA1134242.49150.406范围内的 32 个新建楼盘进行信息的收集，按照表 1A21/3131/221.00000.163max = 5.158A31/41/311/320.56170.092CI = 0.04中 12 个评价指标进行统计分析，最终标准化指标A41/223141.64380.268RI = 1.12值及二层指标对一层指标的熵及熵权分别如表 4、A51/41/21/21/410.43510.071CR = 0.035<0.1表 5 所示。表 4 轨道交通周边住房价格影响因素标准化指标序号楼盘名称PB1B2B3C1C2D1D2D3D4E1E2F11沿海鉴筑100000.2900.1500.1400.8500.7300.8600.6200.4300.3200.7700.5300.0202泉水锦泉源104000.2900.0800.1400.8400.8800.9800.5600.0000.0500.6500.4100.0403红星国际广场100000.2900.2300.8600.9700.5500.6500.4700.4300.2000.5700.5300.0404华润置地广场125000.2900.4600.8601.0000.5500.7900.8200.5000.3200.8600.5300.0505枣园万象120000.1400.7700.8600.9300.8900.8300.7400.1400.2300.4100.8200.0606盛世闲庭118980.1400.5400.7100.7900.2700.9800.6500.2900.1400.3400.3500.060726 27中海紫御观邸115000.4300.0800.2900.2800.1600.8800.5600.6400.2300.0000.1200.05028未名山130000.6400.0800.1400.3900.6400.7400.6500.6900.2500.3400.1800.07029南海壹号130000.7900.0800.0000.3200.8700.8500.5800.5700.3200.5400.1800.16030中铁诺德滨海花园125000.5000.0000.0000.1500.0000.9400.9100.5700.7700.5000.0600.15031小平岛115000.9300.0000.1400.0100.7201.0000.6500.7900.0001.0000.1200.09032波菲蓝岛92000.9300.0000.1400.0001.0000.7300.5600.5000.3200.5500.1200.000表 5二层指标的熵和熵权A1A2A3A4A5二层指标B1B2B3C1C2D1D2D3D4E1E2F1信息熵0.9610.8830.8550.9600.9740.9840.9830.9530.9280.9670.9320.859熵权0.1300.3900.4800.6060.3940.1040.1120.3110.4730.3270.6731.000可达性因素中的各衡量指标、住房本身因素中人们对公共交通方便程度的需求。的容积率指标以较小者为优进行标准化；对于住房3.4层次分析与熵权法组合分析结果与地铁站点临近程度，根据调查大连市地铁一号线表 6 显示，从大连地铁一号线周边选取的 32及其周边住房的实际情况，以距离地铁较近者为优个楼盘中，影响其周边房价的最重要的因素即为学进行标准化；其余各因素指标则以较大者为优进行区配套环境、住房与最近地铁站点的临近程度。这标准化。两个因素也将成为影响其新青年选择购房区域的表 5 中，学区配套环境为轨道交通周边房价影重要因素。因此，住房周边的学区环境及住房与轨响的重要因素，同时综合考虑社会背景环境，表明道交通站点的距离对其房价起着非常重要的作用。了当前大连居民的购房需求。可达性因素中，居民根据上述分析，对住房与地铁站点的临近程度的因对住房与市中心距离的远近仍然十分看重。住房本素考虑仅仅排在当前热门因素学区配套环境之后。身因素中，小区停车环境占有很大比重，由此可见由此可见城市轨道交通已引起青年购房者的强烈居民对住宅小区的品质要求正逐步增强。而从轨道关注，同时也进一步表明合理规划和建设轨道交通交通角度来看，住房与地铁站的临近程度明显高于对城市发展及居民生活水平提高的重大意义。第 3 期 黄艳香，等：对城市轨道交通周边住房价格影响因素的研究基于 AHP 与熵权法 ·061·表 6二层指标对目标层的合成权重二层A1A2A3A4A5组合排W1=0.406 W2=0.163 W3=0.092W4=0.268 W5=0.071权重指标P1P2P3P4P5W=Wi*Pi序B10.1300.0538B20.3900.1583B30.4800.1951C10.6060.0994C20.3940.0647D10.1040.01012D20.1120.01011D30.3110.02910D40.4730.0439E10.3270.0885E20.6730.1802F110.0716然而，尽管距离地铁站点的临近程度已成为影 响其周边房价的重要因素，同时也成为新青年购房 者的重要考虑因素，但轨道交通对周边住房价格的 影响程度却尚未定论。例如，大多数研究结果表明 轨道交通均能够引起其周边住宅房产的增值，并得 出轨道交通的发展从很大程度上方便了周围人群 的出行，促进周边房地产市场的发展，最终引起沿 线住宅房产的增值的结论；而亦有研究表明，轨道 交通对房价的负面效应会体现在局部区域，例如， 若轨道交通的线路在比较繁华的区域或者位于交 通枢纽的路段，其会产生较大的噪声污染，而且这 些区域的犯罪率通常较高，因此某种程度上会导致 其周边的房价相比之前会有所降低。但最终的影响 效应及程度均由于各地区特有的规划、环境不同而 不同。因此，轨道交通不仅对房价有重要的影响， 其在不同的区域对住房价格的影响程度也会有所 不同。4 结语当今，城市拥堵现象的日益严重，轨道交通对 于城市的作用则逐渐凸显。而对于青年购房者来 讲，其看重节省时间成本及交通成本的住房区位的程度亦随着轨道交通的开通和运营逐渐增强。因 此，无论考虑社会效益及经济效益，城市轨道交通 合理规划和建设对整个城市来讲意义重大。通过挖掘大连市地铁一号线周边住房实际数 据的自身信息，运用熵权法与层次分析法相结合的 方式，大大克服了应用层次分析法的主观性，从而 提高了评判结果的客观性。方法的结合虽然能够弥 补各自方法中的缺陷，但是由于轨道交通周边住房 价格的影响因素众多，还有很多因素难以将其量 化，因此对轨道交通周边住房价格的影响因素的评 价是一项非常复杂的系统工程，寻求更加合理有效 的评判分析方法仍然需要不断的尝试与探索。参考文献：1 马超群，杨富社，王玉萍，李学军轨道交通对沿线住 宅房产增值的影响J交通运输工程学报，2010，10（4）：91-962 侯 玲政府投资公益性建设项目的博弈分析J工程 管理学报，2011，25（3）：323-3273 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