房地产价格影响因素.xls

一一级级因因素素二二级级因因素素主主要要因因素素主主要要指指标标自身因素区位位置坐落、方位、距离、朝向、楼层交通通达与便捷度、管制环境景观大气、水文、声觉、人文配套设施基础、服务设施实物土地面积形状、地形地势、土壤地基、场平设施房屋规模结构、外观装修、暖通设备、层高布局、维保完损权益权利各种权利使用管制用途、高度、容积率、绿地率相邻关系我为别人、别人为我提供便利外部因素人口数量总量、人口增长率、自然增长率、机械增长率结构性别、年龄、家庭、文化、职业、民族素质教育程度、生活质量、文明程度制度政策房地产制度政策 所有制、使用制、交易制度、价格政策税收制度政策耕地占用税、固投税、二税一费、增值税、所得税、契税、印花税、房产税、物业税、土地使用税金融利率、汇率、货款率、货款期限、抵押成数、首付比例特殊经济特区、开发区、西部开发等规划国民经济与社会发展规划、城乡规划、土地与住房相关规划经济因素经济发展GDP、居民收入利率汇率物价居民消费价格指数CPI、生产资料价格指数PPI社会因素政治安定状况社会治安城市化城市化率房地产投机国际因素世界经济状况国际竞争状况国际间的投资竞争政治对立状况经济封锁、冻结货款、终止来往军事冲突战争心理因素心态偏好时常跟风名誉名气风水其他因素行政隶属变更政治人物状况心理因素影影响响程程度度上涨、稳定、下跌房房地地产产估估价价方方法法比比较较序序号号项项目目市市场场法法1别称比较法、市场比较法、交易实例比较法2价值导向实际成交价3理论依据替代原理4适用对象量多、常交易的同类房地产。住宅、商铺、写字楼、标准厂房、房开地。5适用条件在估价时点近期的类似房地产交易。并可修正为正常市场价格。6操作步骤搜集交易实例。一年之内的类似房地产交易。选取可比实例。数量310个。范围、用途、结构、权利相同，规模、档次相当。建立比较基础。“有无对比”，付款方式，价格单位。交易情况修正市场情况修正房地产状况修正求取比准价格7计算公式V准可比实例成交价格交易系数市场系数自身系数比准价格平均数、中位数、众数8相关公式9关键点搜集选取可比实例可比实例成交价交 SV100100价格可比实例在其成交日期市100T100V可比实例自身状况价格房R100100V1nPP交日期价格在估价时点价格在成niPi在成交日期价格在估价时点价格买方税费率买实价买实价买方税费卖方税费率卖实价税费正交价卖实价卖方11可比实例得分估价对象得分比实例自身价格估价对象自身价格可R%11T%1S%11）（效价比准价格可比实例成实例状况价对象状况价成效日期价估价时点价实交价正交价价比准价格可比实例成建立可比基准修正、调整的内容估价时点10难点9关键点收收益益法法成成本本法法资本化法、收益还原法积算法预期收益。地价年地租购买年重新开发建设成本预期原理生产费用价值论现实或潜在收益的房地产交易量少、无现实或潜在收益的房地产未来收益和风险能够准确量化自由竞争和大量重复生产的房地产确定未来收益期弄清估价对象房地产的价格构成求取未来收益搜集相关资料求取报酬率测算估价对象的重新构建价格选择适当的资本化法公式测算估价对象的折旧计算收益价格求取积算价格房地产价值重新购建价格折旧建筑物重构价格建安费专业费销管财开发利润RO（1B）RLBRBROMRM（1M）RE报酬资本化率和直接资本化法的概念房地产价格构成niijiiYAV11)1(nYYAV)1(11nnYnYbYYbYAV)1()1(112nYggYAV111价格年收益资本化率年收益价格收益乘数BLBBLLVVRVRVRoLBBOLRRVAV1)1(nMMMYYYRM估价时点的价格分部分项工程量建安费NtR)C(1tdCEt折旧额销售利润率销售利润率（土开管销息税）开发利润1利润率）（销售利润率销售土开管销息房地产价值1td-1ntnCVq土开开发利润直接成本利润率土开管销开发利润投资利润率土开管销息开发利润成本利润率单增费用随增费用拆除费用残余价值重置价格已提折旧可修复落后功能折旧房房地地产产估估价价方方法法比比较较各种状况下的计算公式各种情况的基本公式报酬率的求取资本化率和收益乘数的求取收益期限的确定计息期的确定净收益的求取折旧的计算，尤其是分解法计算折旧建筑物经济寿命的确定假假设设开开发发法法趋趋势势法法剩余法预期收益预期原理统计学原理具有开发或再开发潜力，且开发完成后房地产价值可采用市场法、收益法求取。价格无明显季节波动的房地产良好的社会经济环境和预测结果的可靠度过去至现在较长时期的历史价格资料调查分析待开发和当地房地产状况搜集历史资料，检查鉴别其真实可靠性选取最高最佳利用方式，确定开发完工后房地产整理资料，化为同一标准，按时间先后排序预测后续开发经营期分析时间序列，选用趋势方法，建立数学模型预测开发完成后的价值推测、判断估价对象在估价时点的价格预测后续必要支出及应得利润测算待开发房地产价值后续成本与利润取得税费后续开发成本销管息税开发利润Ya+bX待开发房地产价值开发完成后的价值后续成本利润七种情况的估价对象的价值公式开发完成后房地产价值可采用现金流量折现法和传统法。现金流量法计算每年的现金流量并计算现值，隐含利息和利润。传统法以估价时点价值投资利息开发利润移动平均法估价对象的价值计算公式各种方法的计算公式nXbYa22)(XXnYXXYnbnPPPidPVin000nniPPttPVi00iiiVPV)1(1房房地地产产估估价价方方法法比比较较开发完成后房地产价值测算确定开发前提（三个前提）后续开发经营期的确定传统法的投资利息和开发利润的计算折现率的计算路路线线价价法法基基准准地地价价法法基准地价修正法实际成交价潜代原理城镇街道两侧商业用地的估价街道较规整，两侧临街土地排列较整齐划分区段制订评估作业方案设定标准临街深度明确内涵、表达方式选取标准临街宗地划分土地级别或地价区段调查评估路线抽样评估宗地价格制作价格修正率表测算各级别或区段的地价计算临街土地价格确定基准地价，并应用建议四三二一和9876法则补地价新旧规划的地价差补地单价新楼面地价新容积率旧楼面地价旧容积率各种方法的计算公式单独深度价格修正率标临宗地总价总V估 价 对 象 土 地 面 积单 独 深 度 价 格 修 正 系 数标 临 宗 地单V标准宽度临街宽度单独深度价格修正率标临宗地总价总V单独深度价格修正率临街深度总路线价V单 独 临 街 价 格 修 正 率临 街 深 度路 线 价单 V其他价格修正系数均深单路线价V该部建筑面积楼面地价建筑总面积该部建筑面积某部分地价地总价房地总价值该部房地价值某部分地价地总价 房地总价建筑物总价物价该部房地价该部建筑某部土地份额该部占有土地份额某部地价土地总价 各种形状土地的价值计算