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湖北中环资产评估有限公司 资产评估报告书 资 产 评 估 报 告 书 摘 要 武汉石门峰都市陵园有限公司整体资产评估资产评估报告书摘要鄂中环资评报字2003第013号湖北中环资产评估有限公司接受武汉石门峰都市陵园有限公司的委托，对该公司清产核资的评估目的所涉及的企业全部资产和负债进行了评估。对委估的全部资产和负债在评估基准日2002年12月31日所表现出的市场价值做出了公允的反映，以提供价值参考依据。本公司评估人员根据国家有关资产评估的法律法规、现行经济政策及规范化要求，以委托方和资产占有方提供的资料为基础，严格遵循独立性、客观性、专业性的工作原则，以及持续经营、贡献、替代、预期原则等经济原则，客观公正的进行了评定估算。 依据本次评估目的以及委估资产的特征，评估采用成本法和市场法进行。 列入本次评估范围的资产为企业全部资产和负债。具体范围为资产占有方提供的“资产评估明细申报表”上所列内容。 在评估过程中，按资产评估规范要求的必要实施程序，本公司评估人员对委托方和资产占有方提供的法律性文件、会计记录及相关资料进行了验证审核，对委估全部资产和负债进行了清查核对、现场实地勘察和技术鉴定、清查调整、市场调查、询证等工作，在此基础上，按前述方法进行了评定估算及汇总。 在实施完成上述工作程序后，在评估基准日2002年12月31日，委估的全部资产和负债的评估值为： 资产总额账面值为2,374.48万元，调整后账面值4,294.77万元，评估值3,967.48万元，增值额-327.29万元，增值率-7.62%。 负债总额账面值为1,470.48万元，调整后账面值1,462.43万元，评估值1,462.43万元，增值率为零。净资产账面值为904.00万元，调整后账面值2,832.34万元，评估值2,505.05万元，增值额-327.29万元，增值率-11.56%。 以上内容摘自资产评估报告书正文，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。 本资产评估报告提交日期： 2003年7月6日 湖 北 中 环 资 产 评 估 有 限 公 司 评估机构法定代表人： 评估项目负责人： 武汉市武昌中北路同成富苑A座24层 评估项目成员： 评估报告复核人： 2003年7月6日资 产 评 估 报 告 书 正 文 武汉石门峰都市陵园有限公司整体资产评估资产评估报告书鄂中环资评报字2003第013号 湖北中环资产评估有限公司接受武汉石门峰都市陵园有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对武汉石门峰都市陵园有限公司清产核资评估目的而涉及的企业全部资产和负债进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的全部资产和负债实施了清查核实、现场实地查勘、市场调查与询证、评定估算等工作，对委估的全部资产和负债在2002年12月31日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方及资产占有方简介本评估项目的委托方、资产占有方均为武汉石门峰都市陵园有限公司武汉市石门峰都市陵园有限公司是由深圳亿盟实业公司与洪山区民政局石门峰公墓管理处于1994年7月通过联营方式成立的。公司注册资本为人民币陆佰万元整，注册地址位于洪山区九峰乡新跃村，法定代表人尚云华，企业性质为股份制。经营范围：绿化工程、苗圃、育林、育花经营；殡葬服务；石材加工；汽车客运出租等。 公司由深圳亿盟实业公司提供资金，对原石门峰公墓管理处进行旧墓改造，并按联营合同，每年向洪山区民政局上交固定利润。经过几年改造后，公司的经营状况取得了巨大的变化，经营业绩保持稳定并逐年上升的势态，并于2002年一次性通过了ISO9001和ISO14001国际质量、环境管理双认证。通过近九年的改造，石门峰都市陵园已由过去的“乱葬岗”，改造成为一个“绿水、青山、公园”式的公墓，同时被洪山区人民政府授予“爱国主义教育基地”的称号。 二、评估目的 武汉石门峰都市陵园有限公司根据其经营决策的需要，拟对企业进行清产核资，了解企业净资产状况。为该目的，需对武汉石门峰都市陵园有限公司全部资产和负债进行评估，为公司的经营决策提供公允的价值参考依据。 三、评估范围及对象 本次评估范围为武汉石门峰都市陵园有限公司申报的全部资产和负债，资产总额账面值为23,744,757.63元，其中：流动资产20,046,855.33元，固定资产3,697,902.30元；负债总额14,707,771.47元，均为流动负债；净资产9,039,986.16元。 纳入评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围一致。 四、评估基准日 本项目资产评估基准日是2002年12月31日，本次评估的作价标准均为评估基准日有效的、公允的价格标准。 本项目所选取的评估基准日为一特定会计期间的终止时点，是由资产评估委托方、资产占有方与本评估机构共同协商确定的。 五、评估原则 遵循独立性、客观性、科学性、专业性的工作原则，严格按照国家法律和法规进行评估操作，确保资产评估工作不受外界干扰和评估业务当事人的影响。科学合理地进行资产评定和估算。同时根据资产的类别和实际情况，遵循贡献原则、替代原则、预期原则及持续经营原则等。 六、评估依据(一) 评估法规依据1. 国务院1991年第91号令国有资产评估管理办法2. 原国家国有资产管理局转发(1992)36号国有资产评估管理办法施行细则3. 原国家国有资产管理局国资办发(1996)23号资产评估操作规范意见(试行)4. 财政部财评字(1999)91号文关于印发资产评估报告基本内容与格式的暂行规定的通知5. 财政部财企(2001)802号关于印发国有资产评估项目备案管理办法的通知6. 财政部1992年发布的企业会计准则(二) 行为依据 资产评估业务约定书(三) 产权依据1. 企业法人营业执照、税务登记证2. 房屋所有权证及土地使用权证3. 资产占有方提供的资产负债表及相关的财务资料(四) 取价依据1.资产评估常用数据与参数手册第二版2.全国统一建筑工程基础定额.湖北省统一基价表鄂建2000066号文3.全国仿古建筑及园林工程预算定额湖北省统一基价表鄂建2000066号文4. 全国统一市政工程预算定额湖北省统一基价表鄂建2000200号文5. 湖北省建筑安装工程费用定额鄂建2000176号文6.工程造价信息(2002年) 7. 机电产品报价手册(2002年)8. 有关设备厂家或经销商提供的价格资料9. 湖北省有关政策、法规及文件10.评估人员搜集整理的当地相关价格信息资料及现场勘察资料。 七、评估方法本次评估所选择的评估方法主要是成本法和市场法。 对流动资产中的存货项目采用市场法进行评估，其他项目以调整后账面值作为评估值，固定资产中的房屋建筑物类采用重置成本法评估，机器设备类则根据其现实状况分别采用重置成本法和市场比较法评估，对上述各项资产评估值加和汇总得出全部资产评估值，再减去负债评估值即得出净资产的评估值。 八、评估过程评估时间从2003年6月24日起至2003年7月6日，经过接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等过程。具体如下： 1. 接受委托：本评估机构于2003年6月24日接受委托后，即组织专业人员成立评估小组，签订资产评估业务约定书，以明确双方各自承担的责任和义务，然后拟定评估方案 和资产评估工作计划，并指导资产占有方清查资产，填报资产评估明细申报表，准备相关资料。 2. 资产清查：在资产占有方资产清查的基础上，评估人员首先审核资产评估明细申报表，对原填报的申报资料不完备之处提出更改意见使其规范化。然后，评估人员根据资产占有方提供的明细申报资料在企业相关人员的配合下，进行了现场实地勘察核实，即逐一落实申报资产数量，了解其保管、维护、修理等状况，对其技术状态、新旧成色、质量、运行状况等做出技术鉴定记录。 3. 评定估算：根据前述工作情况，按其评估目的及资产特点，选择确定评估方法，同时收集、查询相关信息资料，进行具体评定估算工作。 4. 评估汇总：在评定估算基础上，对各资产负债明细评估结果进行汇总，并对评估结论进行分析、验证。 5. 提交报告：按资产评估的规范化要求，根据前述各项工作程序、结果，撰写资产评估报告书及说明。在提交正式资产评估报告之前须经本机构内部三级复核及向委托方、资产占有方征询意见，正式评估报告须经两名注册资产评估师复核签名后，装订成册，提交委托方。 九、评估结论经评估，武汉石门峰都市陵园有限公司净资产为25,050,493.56元，评估结论详细情况见评估明细表，现将评估结果简述如下：1. 资产总额申报账面值23,744,757.63元，调整后账面值42,947,698.19元，评估值39,674,757.33元，增值额-3,272,940.86元，增值率-7.62%。2. 负债总额申报账面值14,704,771.47元， 调整后账面值14,624,263.77元，评估值14,624,263.77元，增值额零元，增值率为零。 3. 净资产申报账面值9,039,986.16元，调整后账面值28,323,434.42元，评估值25,050,493.56元，增值额-3,272,940.86元，增值率-11.56%。 上述评估值中，未包括土地使用权价值。评估结论列表如下：项 目序号账面值调整后账面值评估价值增减值增值率(%)ABCD=C-BE=D/B×100%流动资产120,046,855.3316,663,599.5516,632,139.47-31,460.08-0.19固定资产23,697,902.3026,284,098.6423,042,617.86-3,241,480.78-12.33其中：建筑物3849,343.13849,343.13823,200.02-26,143.11-3.08设 备42,247,300.652,333,454.552,555,766.00222,311.459.53 在建工程5601,258.5223,101,300.9619,663,651.84-3,437,649.12-14.88无形资产6资产总计723,744,757.6342,947,698.1939,674,757.33-3,272,940.86-7.62流动负债814,704,771.4714,624,263.7714,624,263.77长期负债9负债总计1014,704,771.4714,624,263.7714,624,263.77净资产119,039,986.1628,323,434.4225,050,493.56-3,272,940.86-11.56十、特别事项说明以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项(包括但不限于)：(一) 本报告所称“评估价值”，系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续经营，以及在评估基准日的外部经济环境前提下为本报告所作列示的目的而提出的公允价值意见。(二) 本评估结果是以本次评估目的为前提，根据公开市场原则确定现行公允市价，没有考虑可能承担的抵押、担保等，以及如该资产出售，则应承担的费用和税项等事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果将会失效。(三)管理层和其他相关人员提供的与评估有关的所有资料，是编制本报告的基础；应对其提供资料的真实性、全面性负责，如资料与事实不符，可能造成评估结果的偏差。(四) 截止本报告报出之日，因无房产证而未能提供上述证件，仅对上述事项出具了书面说明。(五) 本次评估所有已核销账项，均需报经有关部门批准后方可处理。(六) 本评估报告只对结论本身符合职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。(七) 本报告中的评估结果是对2002年12月31日这一评估基准日企业资产价值的客观公允反映，本评估机构对这一基准日以后的企业资产价值发生的重大变化不负任何责任。(八) 本次评估项目参加人员与委托方和资产占有方均不存在利益关系。 十一、评估基准日期后重大事项 1. 评估基准日后、有效期以内，若资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。当评估方法为重置成本法时，应按实际发生额进行调整。 2. 评估基准日后、有效期以内，若资产价格标准发生变化，并对资产评估价产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价。如果评估工作结束前资产价格已经发生了显著变化，无法改变评估基准日，但资产价格的调整方法简单、易于掌握时，委托方在资产实际作价时，应进行相应调整。 上述期后事项对评估结论产生影响，评估报告使用者可能不能直接使用评估结论。十二、评估报告法律效力 1. 本报告成立的条件为：(1) 企业提供给我们的一切重要财务、经营资料均真实、可靠。(2) 企业持续经营及公开市场假设。 (3) 评估价值用于评估目的。 (4) 本评估报告复印无效。2. 评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊交易方可能追加付出的价格等对其评估价的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述评估目的以及评估中遵循的持续经营原则等其他情况发生变化时，评估结果一般会失效。 3. 本评估报告依据法律法规的有关规定发生法律效力。 4. 本评估结论仅供委托方了解资产占有方评估基准日净资产状况这一目的所用， 不得作为其他经济目的使用。5. 本评估结论供送交主管机关审查使用。6. 评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机构不得随意向他人提供或公开。 7. 本评估结论的有效使用期限为壹年，即从2002年12月31日起到2003年12月30日止的期限内有效。 十三、评估报告提交日期 本评估报告提交委托方的时间为 2003年7月6日。备查文件1. 资产评估业务约定书2. 委托方、资产占有方评估基准日会计报表3. 委托方、资产占有方营业执照、税务登记证4. 资产占有方房屋所有权证、土地使用权证5. 法律诉讼资料及情况说明6. 委托方、资产占有方承诺函7. 资产评估人员和评估机构的承诺函8. 资产评估机构资格证书复印件9. 注册资产评估师资格证书复印件10. 资产评估机构营业执照复印件 湖 北 中 环 资 产 评 估 有 限 公 司 评估机构法定代表人：武汉市武昌中北路同成富宛A座24层 评估项目负责人 评估项目组成员 二OO三年七月六日 备 查 文 件 第 12 页 共 12 页