XX物业消防管理规程.pdf

1/10 XXXX 物业物业消防管理规程消防管理规程 1.01.0 目的目的 为了确保公司、业户生命、财产安全，保证消防设施设备随时处于正常状态。2.02.0 适用范围适用范围 适用于各项目消防管理工作。3.03.0 职责职责 3.1 执行总经理是公司消防安全第一责任人，全面负责公司消防安全工作。3.2 部门经理是项目消防安全第一责任人，协助执行总经理落实和监督项目各部门的消防工 作，督促完善消防安全责任制度。3.3 秩序维护部主管是项目消防安全管理人，负责开展安全消防教育、防火检查，消除火灾隐患。组织制定灭火和应急疏散预案，并实施演练，落实和监督本项目消防工作，完善防火安全责任制度。3.4 秩序维护班长具体负责组织消防工作的具体实施，定期巡查，保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；保障公共消防设施、器材以及消防安全标志完好有效。4.04.0 程序要点程序要点 4.1 总则 4.1.1 消防工作贯彻“预防为主，防消结合”的方针。4.1.2 消防工作在所管辖区的消防管理机关的监督、指导下，执行落实有关消防法规。4.1.3 公司任何职员都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾、报告火警、参与灭火工作的义务。4.2 消防管理 4.2.1 秩序维护部制定消防灭火预案，落实各项防火安全措施，保障辖区防火安全。4.2.2 消防设施设备的配置 4.2.2.1 秩序维护部应建立所管辖区域的消防设施设备配置登记/检查表。4.2.2.2 项目配电室、发电机房、电梯机房、监控中心等重要设备房应当按配置相应的灭火器材。4.2.2.3 项目所管辖区域内的商铺、办公等经营性、娱乐性场所应当指导对方配置相应的灭火器材。4.2.2.4 消防设施和器材任何人不得挪做他用，必须按指定位置摆放，表面要保持清洁、整齐，标识清晰。4.2.3 按消防规范设置消防安全标志、消防疏散示意图，小高层楼宇应保持各楼层安全出口畅通，设置安全疏散指示标识并保持其统一、清晰、明确。4.2.4 消防检查与维护 4.2.4.1 检查内容：安全出口、消防通道是否畅通，防火门是否关闭；消防栓、灭火器是否正常；2/10 检查消防封条是否完整，消防封条一年最少更换一次；应急指示灯、消防箱；检查有无危险品、易燃易爆品存放在辖区内；检查装修施工单位明火作业有无许可证，现场有无负责人，有无配备灭火器材；检查施工单位是否有私拉乱接的电线、电缆等。4.2.4.2 国家法定节假日、重大活动期间需重点检查消防设施及隐患。秩序维护部主管组织每季度对辖区整个消防安全进行一次检查，对消防设施、器材等设备进行外观及完好性检查，记录在消防设施设备配置登记/检查表上，检查出的问题签发消防检查整改通知书。4.2.4.3 部门经理每半年组织秩序维护部、工程维修部、客户服务中心相关责任人至少进行一次联合消防检查，抽查消防设施、器材的完好性和检查、维护情况并填写消防设施设备配置登记/检查表。每次抽查不应少于管理区域所有楼层数的 10%，且每座楼每个楼栋均要抽查，一年内要保证对管理区域所有楼层至少进行一次联合检查。4.2.4.4 检查与维护结束后，要在消防箱重新粘贴封签。对所有检查出的问题，由秩序维护主管填写消防检查整改通知书，负责组织整改实施，由客户服务中心负责人组织验收。4.2.5 消防管理注意事项 4.2.5.1 施工作业使用电、气焊等具有火灾危险的人员需持有政府有关部门颁发的“特种作业人员上岗证”。4.2.5.2 管理区域内进行室内装修户，在需要增设电气线路或进行动火作业时，必须符合安全要求，施工人员做好安全措施，严禁乱挂、乱接临时电线等，检查人员应定期对装修户进行安全检查。4.2.5.3 举办各类集体活动，具有火灾危害的，项目应落实消防安全措施并至少提前 1 周上报相关政府部门。4.2.5.4 严禁损坏、挪用消防器材，禁止将消防水用做民用。严禁占用、堵塞辖区的任何通道，楼梯通道或其它安全疏散口，严禁损坏任何消防设备及各种防火开关。严禁封闭或损坏安全疏散指示、事故照明设备和消防标志等。控制携带易燃易爆等物品进入辖区和储存。4.2.5.5 各相关部门应严守防火规范，严禁将烟头及其它带火物品投向窗外。最后离开房间前，检查并保证烟头已熄灭，并把全部还在开启的电器关闭。4.3 消防演习 4.3.1 消防培训 4.3.1.1 秩序维护主管定期（每年至少一次），对项目员工进行消防知识培训，义务消防队员必须熟知火场避险“三会”即：会报警、会使用简易灭火器材，会扑灭初期火灾、会组织疏散撤离。4.3.1.2 每位员工应熟悉自己的岗位的环境、设备及物品情况，熟悉安全出口等疏散通道的位置和消防器材设施的具体分布情况。4.3.1.3 每半年各项目应对在职员工至少进行一次消防知识考核，积极协助消防工作机关对消防工 3/10 作的检查和指导，每半年对小区客户至少进行一次消防知识的宣传、普及。4.3.2 消防演习 4.3.2.1 每半年各项目至少组织一次消防实战演习，演习必须使用灭火器、消防水带等。项目要将消防演习列入年度工作计划计划。在演习前一周，由秩序维护主管报部门经理批准后按演习计划组织实施演习，并对演练效果进行评估和总结，并填写 演习计划/记录。4.3.2.2 针对演习中暴露出来的问题，由秩序维护主管填写 消防检查整改通知书，经审批后实施。部门经理组织相关人员负责对纠正、预防措施实施情况进行验证。4.4 消防灭火预案 4.4.1 为预防火灾事故的发生，或发生火灾后的火势扩大和蔓延，成立灭火应急组织机构，指挥部设于各项目指挥中心。总指挥由各部门经理担任，具体工作由秩序维护部主管负责和组织实施，如果发生火灾，总指挥对火灾事故有直接指挥、下达命令、组织抢救的绝对权力。4.4.2 火情报警 4.4.2.1 物业内任何人员在任何区域发现烟火时，应立即使用最近处火灾报警按钮或用电话、对讲机向指挥中心或就近岗位的秩序维护员报警。报警时要讲清楚起火的具体地点、燃烧物、火势大小、报警人的姓名、身份、所在部门和位置及是否有人员受伤。4.4.2.2 发生初起火灾，发现人员报指挥中心后，要采用就近的灭火器材进行扑救，并保护好现场。如火情不允许，组织好疏散，将人员及贵重物品转移到安全位置，帮助火灾现场的员工（客户）做好自救及撤离现场的准备。4.4.2.3 发现火情时一定要镇定，并迅速采取有效措施，绝不能说不利于人员情绪稳定的话，如果火势较大，在做好上述两点的同时，必须迅速报告消防总指挥，并立即拨打 119 报警电话进行报警。4.4.3 火情确认 4.4.3.1 指挥中心接到火灾报警信息后，应立即安排就近岗位秩序维护员携带对讲机和必备的消防设备赶到现场，确认火情是否存在，确认火情后指挥中心应立即通知部门主管和相关部门负责人赶到现场，成立灭火指挥组，同时安排当值秩序维护员、义务消防员携带近处可取的灭火器材和可以利用的一切消防设施，赶到火灾现场，开始灭火。4.4.3.2 确认火情时应注意：不要草率开门，先试一下门体、锁把，如无温度异常可开门观察；如温度较高，已可确认内有火情。此时如房间内有员工（客户），应先设法救人。如没有人，应做好灭火的一切准备后再开门扑救。开门时不要将脸正对开门处。4.4.4 火情通报 4.4.4.1 指挥中心立即用电话、对讲机按照程序进行操作，告之火情已确认；备勤班长携带对讲机、应急灯赶到现场协助现场指挥人员工作。4/10 4.4.4.2 通报程序如下 秩序维护主管客户服务中心主管工程维修部主管、环境管理部主管、部门经理、执行总经理。同时，指挥中心要立即通知物业管理区域内的主要租赁门面：4.4.5 领导指挥机构 领导组织机构负责指挥灭火自救工作。领导组织机构成员：由部门经理、各部门主管、（非办公时间为各部门当值最高行政负责人）等成员组成。其主要任务：4.4.5.1 组织指挥救火，根据火情，火势无法预见或控制的情况下立即向“119”报警。4.4.5.2 组织指挥救火，根据火情，决定是否关闭封锁小区、是否切断电源及液化石油气源。4.4.5.3 根据火情决定是否发布疏散和撤离命令。4.4.5.4 负责人员的疏散和救护、贵重物质的转移（条件允许的情况下）。4.4.5.5 根据火情，立即指令将防排烟、正压送风、消防水泵切换到自动反应，将电梯自动迫降到首层。4.4.6 各部门应采取的相应行动。4.4.6.1 秩序维护部 4.4.6.1.1 主管携带对讲机迅速到现场接受消防总指挥的指令。4.4.6.1.2 指挥中心操作人员坚守岗位，听从现场指挥的指令操作设备，并听从现场总指挥的指令适时开动紧急广播系统，通知业户疏散。通知的顺序为：发生火灾区域可能受影响区域，并根据火势的严重情况按“119”报警。将摄像探头切换至发生火灾的区域。4.4.6.1.3 巡逻岗携带手电筒、对讲机及手提灭火器及相关消防应急设备迅速赶到火灾现场，按照火灾现场最高指挥人员的命令行动。4.4.6.1.4 道口值班秩序维护员负责辖区的各出入口、外围的秩序维护员坚守岗位维护秩序，防止此时有其他人员进入物业管理区域的火灾现场，同时负责业户的疏导和解释工作。4.4.6.1.5 外围秩序维护员立即将停放在外围的车辆进行疏散，暂时将前来的车辆或人员引导到安全场地，劝阻疏散围观的人员。在必要时（报警后）接应专业消防队的到来。并为专业消防队指明室外结合器及消火栓的位置，配合专业消防队的工作。4.4.6.2 工程维修部 4.4.6.2.1 工程维修部主管接到火灾通知后迅速赶到现场接受总指挥的一切指令。4.4.6.2.2 部门各专业人员坚守工作岗位，做好各种工作及相关准备，接受指挥中心指令。4.4.6.2.3 水电工携带通讯设备迅速赶到变配电室，按照总指挥的命令指挥变配电室值班人员操作供电设备并根据总指挥的命令进行其它应急作业。4.4.6.2.4 给排水工携带通讯设备迅速赶到消防泵房，按照指挥中心的命令指挥消防、消防栓水泵操作，并根据总指挥的命令进行其它应急工作。5/10 4.4.6.2.5 弱电工携带通讯设备迅速赶到消防控制室，按照总指挥的命令保障消防联动系统正常运行。如遇故障，应立即采取补救措施，并随时协调控制室人员的工作，根据总指挥的命令进行其它应急工作。4.4.6.2.6 工程班长携带通讯设备，负责组织工程维修部剩余人员，按照总指挥的命令检查其它消防设备的情况，如遇故障，应根据总指挥的命令采取补救措施，并按照总指挥的命令协助完成其他工作。4.4.6.3 客户服务中心 4.4.6.3.1 客户服务中心主管携带通讯设备，迅速赶到火灾现场接受指令。4.4.6.3.2 迅速准备好急救包并根据指令派人到疏散集合的安全地点，对疏散业主户的人数进行清点，并在有需要时（如有人受伤时）与医疗急救中心取得联系。4.4.6.3.3 及时并准确地向指挥中心报告失火区域业主户人数及火灾现场本物业管理区域内人数。指挥本物业人员到疏散通道引导业主户疏散，并告之业主户疏散集合地点，做好安慰和解释工作。4.4.6.3.4 如是公司办公室区域，要积极配合财务部、办公室有条不紊地整理帐目、文件资料等、对该上锁的要锁好，须随身携带的装载好，做好疏散准备工作。4.4.6.4 义务消防队行动 4.4.6.4.1 火情确认后，各部门义务消防队员（主要为备勤秩序维护员以及当值保洁人员）接到通知后应在第一时间赶到指定地点集合待命。4.4.6.4.2 保洁主管向队员简单介绍火情，分配任务。4.4.6.4.3 义务消防队员携带灭火器材迅速赶赴火灾现场。4.4.6.4.4 迅速派两名义务消防队员沿疏散楼梯小心上楼，观察情况，在安全的情况下，可使用消防梯、消防绳将灭火器材送到出事楼层，然后将消防梯消防绳送底层，供义务消防队员备用。4.4.6.4.5 迅速组织队员按救火程序实施灭火，并及时将灭火工作进展情况随时报告现场总指挥。如果是租赁门面火灾，需立即派人前往支援，配合灭火工作的进行。4.4.7 业主户的疏散 根据火情确定是否需要全面疏散火灾现场及附近业主户。疏散命令由总指挥下达。具体的实施办法如下：4.4.7.1 控制中心按照总指挥指令负责用小区广播先通知着火地点的业户，或由现场人员逐户通知疏散。广播通知时严禁将广播同时全部打开，必须将通知范围控制在火灾区域或是火灾可能影响的区域，以免造成人员混乱，影响灭火工作的顺利进行。4.4.7.2 客户服务中心人员负责引导业主户疏散及把疏散下来的人员安排到安全地点，现场外人员或是准备进入火灾区域的人员由现场外围秩序维护员和客户服务中心指定人员负责引导疏 6/10 散。在引导疏散时要注意保持秩序，防止挤踏伤等非火灾引起的意外，并注意清点现场疏散的人数，防止遗漏。4.4.7.3 受灾人员疏散后，在有条件的情况下，立即对易燃易爆物品，贵重物品进行疏散，不能移动的大型易燃易爆物品，贵重物品要进行防火隔离。4.4.8 与专业消防队员配合;如果已向“119”报警，各部门应密切配合专业消防队员，行动的具体办法如下：4.4.8.1 各部门接到火情通知后，除按指定任务执行外，其他人均应岗位待命，等候指示。4.4.8.2 秩序维护部：负责维持辖区周围的秩序，根据情况疏导辖区内的车辆和人员及通道，以便公安消防队顺利到位。4.4.8.3 客户服务中心：派人到物业外围主要路口引导公安消防队到达本物业区域的火灾现场。4.4.8.4 工程维修部：派人到物业控制区，并视情况或按总指挥的命令断电、断气。4.4.8.5 公安消防队到场后，现场指挥要将指挥权交出，并主动介绍火灾情况及根据其要求组织所有人员协助做好疏散和扑救的工作。4.4.9 善后处理工作：火灾扑灭后，要做好以下善后工作：4.4.9.1 全面疏散后，各部门要清点自己人员和火灾现场受困人员人数，查看是否全部撤出危险区域。4.4.9.2 客户服务中心视情况准备食品饮料，安排好疏散集合地点业户的临时生活，在必要时负责与医疗单位联系。4.4.9.3 工程维修部在火灾扑灭后，负责与自来水公司、煤气公司、供电局等单位联系；及时恢复消防设备及其它设备的状况，将所有设施设备复位。4.4.9.4 秩序维护部负责保护现场，并重新配备消防灭火器及损坏的相关设施。4.4.9.5 保洁员工应迅速清理保护范围以外的其他区域，尽快使其恢复正常。4.4.9.6 火灾扑灭后，各相关人员按分工做好善后工作，除保护好火灾现场外，其他地方应尽快恢复原状，由秩序维护部负责写出事故报告上报，对火灾扑救工作进行总结，对扑救工作中表现突出的人员提出表彰。4.4.10 实施中的注意事项：4.4.10.1 如若火灾发生在夜间或休息日、节假日，指挥中心的值班人员应立即通知部门主管，主管在接到通知后，最短的时间内赶到现场，组织火灾的扑救工作，在此之前，值班负责人要担负起总指挥的职责，待总指挥到场后简要汇报并听从总指挥的指令。4.4.10.2 在整个扑救火灾的过程中，其他工作要让位于火灾的扑救工作，并随时按照总指挥的指令做出反应，各个岗位出现的情况也要随时向总指挥汇报，以便总指挥掌握情况，迅速做出正确的决定。7/10 4.4.10.3 当火情由项目自己组织力量可以扑救时，不惊动公安消防机关。4.4.10.4 特殊情况下，总指挥部可以设在消防中控室或现场。4.4.10.5 火情发生后，所有对讲机或其它通讯设备应处于待命状态，当总指挥呼叫时，要用简明的语言，准确报告情况。不允许占用频道的事情发生。4.4.10.6 实施疏散计划时，要将业主户有秩序的从安全通道疏散，绝对不能引起混乱，要防止不知火情危险的业户再回到他们的居住区域，疏散时由客户服务中心的工作人员负责带路和断后。疏散中不能停留、堵塞通道。4.4.10.7 秩序维护部、客户服务中心工作人员负责指导检查疏散情况，检查内容还包括：业户房间、卫生间等公共区域是否留有未熄灭火种、烟头和未关闭的灯，出入通道是否畅通。5.05.0 质量记录质量记录 5.1 消防检查整改通知书 5.2 演习计划/记录 5.3 消防设施设备配置登记/检查表 6.06.0 相关支持文件相关支持文件 6.1 物业服务突发事件处理规程 8/10 消防检查整改通知书消防检查整改通知书 依照中华人民共和国消防法和重庆市消防条例的规定，现我部门于 月 日对你处进行了消防安全检查，发现你处存在下列重大消防隐患。接此通知后于 月 日前整改完毕并将整改情况于 月 日内送物业服务项目。整改内容 火险隐患 秩序维护员：整改要求 秩序维护主管签名：整改单位意见 部门负责人签名：复查情况 复查人签名：备注 本通知书一式三份，整改单位、项目、秩序维护部各执一份。XX 物业管理有限公司 XX 物业客户服务中心 年 月 日 9/10 演习计划演习计划/记录记录 计划部门 计划人 管理人 主题 目的 项目 计划/方案情况 实施/总结情况 参加 人员 演习内容 审核 签名：签名：审批 签名：签名：注：“演习方案”可另附页。10/10 消防设施设备配置登记消防设施设备配置登记/检查表检查表 序号 名称 规格 配置地点 数量 检查时间及人员，正常即签字，有异味常即报修，待正常后再签字 部门经理：秩序维护部：