新型城市房产管理信息系统设计.pdf

http:/ 新型城市房产管理信息系统的设计新型城市房产管理信息系统的设计 周坤 武汉理工大学土木工程与建筑学院 E-mail：摘摘 要：要：针对国内城市房产管理信息系统的现状和存在的问题，结合我们正在开发的城市房产管理信息系统，阐述了房产管理信息系统的特点，对系统的功能和数据库设计等进行了分析，并且对系统设计中的若干关键技术问题进行了分析，提出了解决方案。关键词：关键词：管理信息系统，房产 1.引言引言 房地产是国民经济发展中一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开它。它可以为国民经济的发展提供重要的物质条件，可以改善人们的居住和生活条件，可以改善投资环境，可以通过综合开发避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；可以为城市建设开辟重要的资金渠道，可以带动相关产业的发展。房地产业作为国民经济的重要产业发展迅猛，势必需要现代化的房产管理与之相适应。房产作为房屋的社会经济形态，是人类活动的空间和重要的生产要素。加强房产管理，就是为建设和管理好城市，制定相关政策和计划提供可靠的依据。在现代化的信息社会里，房产管理工作也需要应用高科技含量的信息技术实现管理方法和手段的现代化。国外在房产管理工作现代化方面开展得比较早，如德国已实现了房地产管理自动化；匈牙利建立了一套完整的地籍管理系统，在房地产管理方法上比较先进；美国、加拿大、日本、芬兰、瑞士等国均开展了房地产管理自动化工作。我国在这方面起步较晚，但也已充分认识到建立房产管理信息系统的必要性和紧迫性。除了重视房产管理，将房产管理纳入法制化轨道外，我国一些房管部门也曾开发过房产管理信息系统，以实现房产管理工作的自动化。但由于种种原因的影响，所开发出的系统功能不全，且适用范围较小，所以未得到广泛推广应用。2.房产管理信息系统的特点房产管理信息系统的特点 城市房产管理部门的主要任务是对房产产权、产籍进行管理，其业务主要包括产权管理、商品房预售、查封、抵押等，在其业务办理过程中涉及到大量的空间和属性数据。同时，在业务的流转过程中，还要对空间和属性数据实现一体化管理，根据对房产管理业务的需求分析，我们将房产管理信息系统的需求特点归纳为以下几个方面1：(1)与房产管理的规范化流程的一致性。系统的模块划分尽量与实际的业务流程相一致，在此基础上来设计系统的业务流程和局域网内的运作模式。(2)体现新规范。系统充分体现了最新的房产测量规范的要求，系统中的图形、符号、基础数据都参照规范来进行制定。(3)一体化办公。在系统中，房产管理的主要业务：如产权和产籍管理、抵押管理、查封管理、商品房预售管理等都集中在系统中。在各种业务的办理过程中，表格填写、图形绘制、数据浏览、查询等交替进行，实现图、文、表一体化管理。.(4)可配置性好。系统将各主要功能模块化，可以组合拼接，满足不同的办公需要。在后台的数据库上，各模块共享数据、紧密集成，保证了数据的一致性和流动性。在业务办理上，可以适应产权、产籍管理、抵押管理、查封管理、商品房预售管理等业务一体化的办公方式，也能适应各业务分开办理的办公方式；可以适应办公流程比较固定的办公方式，也能-1-http:/ 适应办公流程灵活多变的办公方式；可以适应严格遵守承诺时限的办公方式，也能适应无承诺时限的办公方式；可以适应办公各流程阶段专人专办的办公方式，也能适应各阶段案卷大家都可以办理的办公方式。(5)可扩展性好。在系统中，每一个模块都是一个动态链接库（*.dll），如改变某一模块，只需换掉该模块的动态链接库（*.dll）即可，并且用户也可根据需要增加模块，只需在系统配置中增加一个动态连接库即可，不影响系统整体的运行效果。(6)跟踪管理。在系统中，每宗业务的办理过程中，系统都能自动记录其每一业务流程的办理人和办理时间，并且可随时查询该宗业务的办理进度等。3.房产管理信息系统设计房产管理信息系统设计 3.1 系统的设计目标系统的设计目标 为了保持并提高房产管理部门的实力和竞争优势，必须着眼于建立一个集房产产权和产籍管理、房产抵押管理、房产查封管理、商品房预售管理等在内的综合性房产管理信息系统。系统充分利用 GIS 技术、MIS 技术、大型数据库技术，按照统一的技术规范和编码，为房产的日常管理和各项决策服务。房产管理信息系统的目标总的来说有两个方面：一是房产信息的管理，包括各种空间和属性信息的管理。二是日常办公的管理，实现网络化、无纸化办公。.实现房产信息的处理、管理、查询、输出、显示等功能，建立数据共享和安全机制，实现房产管理的办公自动化、规范化和科学化。3.2 系统的功能设计系统的功能设计 根据房产管理部门的实际情况，系统划分为 4 个大的业务模块：产权、产籍管理、商品房预售管理、查封管理、抵押管理以及房产空间数据管理子系统。每个业务模块又根据其业务类型的不同划分为若干个小模块（业务流程），系统共有 9 个小模块（接件登记、测绘勘丈、初审、复审、审批、缮证、收费、发证、档案管理），对于不同的业务模块其小模块（业务流程）的数量也不一样，系统的总体结构如图 1 所示。2 -2-http:/ 房产空间数据管理子系统房产空间数据管理子系统房产管理信息系统房产管理信息系统产权和产权和 产籍管理产籍管理 商品房商品房 预售管理预售管理 抵押管理抵押管理 查封管理查封管理 测绘勘丈测绘勘丈 档案管理档案管理 接件登记接件登记 审批审批 发证发证 初审初审 复审复审 缮证缮证 收费收费 图 1 系统的总结构 在系统中，四个业务模块主要是为了实现业务的自动化办理，各业务模块的功能和业务流程分别为：(1)产权、产籍管理。该模块主要包括产权的初始登记、变更登记、转移登记、注销登记、补证登记、换证登记和更正登记等登记类型，其业务流程包括全部 9 个小模块，在实际操作中，系统能根据用户选定的登记类型自动对业务流程进行取舍。如在补证登记，换证登记，更正登记时就自动跳过测绘勘丈。(2)商品房预售管理。此模块主要用来规范开发商的行为，避免商业欺诈行为的发生。该模块的业务流程为：接件登记、测绘勘丈、初审、复审、审批、缮证、收费、发证和档案管理。(3)抵押管理。此模块包括抵押登记和抵押注销两部分，每部分的业务流程为：接件登记、初审、终审、收费、缮证、发证和档案管理。(4)查封管理。此模块包括查封登记和查封注销两部分，每部分的业务流程为：接件登记、审查和档案管理。房产空间数据管理子系统的主要功能为：对空间信息进行管理、查询、分析、显示和输出等。且生成房产管理所必需的房产分幅图、分丘图、分层分户图等并打印输出。另外系统的查询、统计等功能贯穿在各个模块中。3.3 开发系统软硬件设计开发系统软硬件设计 房产管理信息系统的数据库主要有空间数据库和属性数据库两部分组成。3.3.1 软件设计软件设计(1)空间数据库。空间数据库主要存储与房产管理密切相关的空间数据，如基础地理信息(地形图等)、房屋信息、丘信息、边界信息等。系统是采用 ESRI 公司 ArcGIS 二次开发工具 Arc-Object 来进行开发的。因此，系统的空间数据采用 geo-database 来进行管理，根据房产管理的需要以及 geo-database 的实际情况。将系统分为以下几个图层：控制点（包括国家等级点、水准点、GPS 点、导线点等）、点状地物、与房屋有关的面（包括房屋和丘）、-3-http:/ 与房屋有关的线、道路（包括街道、公路、铁路等）、河流、界线、其他面状地物（如封闭的行政边界等）。.开发过程中若要得到所有的图形信息，只需将各个图层的数据进行叠加即可。(2)属性数据库4。主要存储与空间位置无关的数据，如工作人员、房屋和丘的属性等以及在办公过程中产生的一些属性信息。属性数据库由 SQLServer 来进行管理。空间数据与属性数据的关联通过“关键字段”(区，房产区，房产分区，丘，户等)来实现，即在空间数据库中与房产有关的图形实体都赋予一个“关键字段”。同时，在属性数据库中也设计相同的“关键字段”，这样就将空间数据库和属性数据库连接了起来，从而实现数据库之间的交互查询。（见图 2）产权和户籍管理、商品房预售管理、产权和户籍管理、商品房预售管理、查封管理查封管理 抵押管理抵押管理 房产管理信息系统房产管理信息系统 房产管理房产管理 办公系统办公系统 属性数据属性数据 关键字段关键字段 空间数据空间数据 房产空间数据房产空间数据 管理子系统管理子系统 图 2 空间数据与属性数据的关联 在系统中，属性数据的录入有两种方式：一种是在办公过程中，随着业务的进行在系统办公界面中录入；另一种是在外业勘测过程中由测绘人员将勘测所得到的数据在测绘子系统中录入。图形数据的录入也有两种方式：一种是数字化，如 1B500 基本图的录入；另一种是在测绘子系统和空间数据管理子系统中录入如基本图的修测、房产分丘图以及分层、分户图的生成等。3.3.2 硬件选择硬件选择 本系统的硬件设备主要由输入设备（数字化仪、扫描仪及其它输入设备）、数据服务器、应用服务器、微机终端及输出设备（绘图仪、打印机及其它输出设备）等几部分组成。4 系统设计中的若干关键技术问题系统设计中的若干关键技术问题 在系统的设计中,涉及许多技术难题，主要有以下两个方面3,4：(1)图文一体化管理。在房产管理中，不仅有大量的空间数据，还有大量的文档数据，为了对其进行一体化管理，需要在空间数据和文档数据间建立对应关。在本系统中，通过设计关键字段，将空间数据和文档数据进行关联，实现图文数据的动态连接。(2)业务流程的配置。在房产管理中，不同的地方其业务流程会有所差别，这些差别主要体现在业务流程的办理顺序上，如收费和发证的先后顺序等；此外，如果机构重组等，也-4-http:/ 会导致业务流程发生变化.为了适应这种情况，系统中每一个业务模块的每个业务流程都是一个动态链接库(*.dll)，要改变业务流程的办理顺序，只需改变该模块业务流程的调用顺序即可，要删除某一业务流程只需删除其*.dll 即可。5 结结 语语 房产管理信息系统的建设，顺应了信息化和办公自动化的潮流，为房产管理提供了一个方便快捷的方式，同时，也使房产管理更加规范化。结合我们正在开发的房产管理信息系统，对房产管理信息系统的特点、功能和数据库设计等进行了分析，并且对系统设计中的若干关键技术问题进行了分析，提出了解决方案。所提出的方案可供其他房产管理信息系统的设计和建设时参考。参考文献参考文献 1 徐爱俊,黄全义,罗年学.城市房产管理信息系统研究J.焦作工学院学报(自然科学版),2002，(7):298-301 2 欧扬.房产管理信息系统的设计与实现J.现代电子技术,2002,(4):93-94 3 谢士杰.基于 Intranet 的城市规划管理信息系统的研究J.测绘通报,2000,(9):15-17.4 严华荣,王发良,孙毅中.城市规划管理信息系统的开发与实践J.测绘通报,2001,(8):29-31.New city real estate MIS design Zhou Kun Institute of civil engineering and architecture Wuhan university of technology Abstract In view of the present situation and the existent questions of the real estate MIS in domestic city,unifying the city real estate MIS which develops,elaborating characteristic of the real estate MIS,have carried on the analysis to the system function and the database design and certain key technology questions which have proposed the solution in the system design.Keywords:MIS real estate -5-