宁波市人民房地产开发有限公司财务报表审计报告.pdf

宁波市人民房地产开发有限公司 财务报表审计报告 天衡审字（2007）852 号 宁波市人民房地产开发有限公司 财务报表审计报告 天衡审字（2007）852 号 江苏天衡会计师事务所有限公司江苏天衡会计师事务所有限公司 审 计 报 告 审 计 报 告 天衡审字（2007）852 号 宁波市人民房地产开发有限公司董事会：我们审计了后附的宁波市人民房地产开发有限公司财务报表，包括 2004 年 12 月 31 日、2005 年 12 月 31 日、2006 年 12 月 31 日、2007 年 7 月 31 日的资产负债表，2004 年度、2005年度、2006 年度、2007 年 1-7 月的利润表、现金流量表，2006 年度、2007 年 1-7 月的所有者权益变动表以及财务报表附注。一、管理层对财务报表的责任 一、管理层对财务报表的责任 按照企业会计准则的规定编制财务报表是宁波市人民房地产开发有限公司管理层的责任。这种责任包括：（1）设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。二、注册会计师的责任 二、注册会计师的责任 我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。三、审计意见 三、审计意见 我们认为宁波市人民房地产开发有限公司财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反映了宁波市人民房地产开发有限公司 2004 年 12 月 31 日、2005 年 12月 31 日、2006 年 12 月 31 日、2007 年 7 月 31 日的财务状况以及 2004 年度、2005 年度、2006 年度、2007 年 1-7 月的经营成果和现金流量。江苏天衡会计师事务所有限公司 中国注册会计师：虞丽新 中国南京 中国注册会计师：胡学文 2007 年 9 月 5 日 编制单位：宁波市人民房地产开发有限公司单位：人民币元资 产注释2007.07.312006.12.312005.12.312004.12.31流动资产：货币资金七、1542,953.24 57,550.84 50,613.40 17,180.82 交易性金融资产-应收票据-应收账款七、2-522,728.40 1,045,456.80 1,829,549.40 预付款项-应收利息-应收股利-其他应收款七、316,448,833.00 9,813,266.00 16,186,615.50 20,216,848.50 存货七、412,770,150.49 12,770,150.49 12,741,990.49 12,741,990.49 一年内到期的非流动资产-其他流动资产-流动资产合计29,761,936.73 23,163,695.73 30,024,676.19 34,805,569.21 非流动资产：可供出售金融资产-持有至到期投资-长期应收款-长期股权投资七、5-4,318,747.88 4,318,747.88 4,866,966.64 投资性房地产-固定资产七、6-323,024.76 1,609,799.36 2,296,582.58 在建工程-工程物资-固定资产清理-生产性生物资产-油气资产-无形资产-11,409.88 11,409.88 开发支出-商誉-长期待摊费用-递延所得税资产七、7626,363.96 1,705,029.17 812,141.11 -其他非流动资产-非流动资产合计626,363.96 6,346,801.81 6,752,098.23 7,174,959.10 资产总计30,388,300.69 29,510,497.54 36,776,774.42 41,980,528.31 资产负债表资产负债表公司法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：蓝冬海 会计机构负责人：俞方芸 编制单位：宁波市人民房地产开发有限公司单位：人民币元负债和所有者权益注释2007.07.312006.12.312005.12.312004.12.31流动负债：短期借款-交易性金融负债-应付票据-应付账款-预收款项七、8871,550.00 -298,808.00 应付职工薪酬七、9495,643.81 495,643.81 495,643.81 495,643.81 应交税费七、102,677,500.52 2,677,500.52 2,678,994.56 2,677,500.52 应付利息-应付股利-其他应付款七、1173,055.71 1,473,055.71 1,373,055.71 1,273,055.71 一年内到期的非流动负债-其他流动负债-流动负债合计4,117,750.04 4,646,200.04 4,547,694.08 4,745,008.04 非流动负债：长期借款-应付债券-长期应付款-专项应付款-预计负债-递延所得税负债-其他非流动负债-非流动负债合计-负债合计4,117,750.04 4,646,200.04 4,547,694.08 4,745,008.04 所有者权益：实收资本七、1220,000,000.00 20,000,000.00 20,000,000.00 20,000,000.00 资本公积-减：库存股-盈余公积七、133,115,145.98 3,115,145.98 3,115,145.98 3,115,145.98 未分配利润七、143,155,404.67 1,749,151.52 9,113,934.36 14,120,374.29 所有者权益合计26,270,550.65 24,864,297.50 32,229,080.34 37,235,520.27 负债和所有者权益总计30,388,300.69 29,510,497.54 36,776,774.42 41,980,528.31 公司法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：蓝冬海 会计机构负责人：俞方芸资产负债表（续）资产负债表（续）编制单位：宁波市人民房地产开发有限公司单位：人民币元项 目注释2007年1-7月2006年度2005年度2004年度一、营业收入七、15-298,808.00 -减：营业成本七、15-营业税金及附加七、16-18,077.89 -销售费用-管理费用65,518.67 195,256.07 734,471.85 744,758.07 财务费用七、17-210.40 -541.18 -347.43 -2,549.77 资产减值损失七、18-2,226,480.60 6,896,077.90 4,814,325.60 1,694,086.65 加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）-投资收益（损失以“-”号填列）七、19581,252.12 -548,218.76 -33,033.36 其中：对联营企业和合营企业的投资收益-二、营业利润（亏损以“-”号填列）2,742,424.45 -7,090,792.79 -5,815,938.67 -2,469,328.31 加：营业外收入-减：营业外支出七、20257,506.09 1,166,878.11 2,642.37 43,548.27 其中：非流动资产处置损失-三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）2,484,918.36 -8,257,670.90 -5,818,581.04 -2,512,876.58 减：所得税费用七、211,078,665.21 -892,888.06 -812,141.11 -四、净利润（净亏损以“-”号填列）1,406,253.15 -7,364,782.84 -5,006,439.93 -2,512,876.58 五、每股收益：（一）基本每股收益 （二）稀释每股收益公司法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：蓝冬海 会计机构负责人：俞方芸利润表利润表 编制单位：宁波市人民房地产开发有限公司单位：人民币元项 目注释2007年1-7月2006年度2005年度2004年度一、经营活动产生的现金流量：销售商品、提供劳务收到的现金3,485,192.00 -298,808.00 收到的税费返还-收到其他与经营活动有关的现金七、2211,300,210.40 100,541.18 100,377.43 1,653,149.77 现金流入小计14,785,402.40 100,541.18 100,377.43 1,951,957.77 购买商品、接受劳务支付的现金-28,160.00 -729,194.00 支付给职工以及为职工支付的现金-支付的各项税费-46,583.23 62,211.85 776,039.63 支付其他与经营活动有关的现金七、2322,300,000.00 18,860.51 4,733.00 587,320.00 现金流出小计22,300,000.00 93,603.74 66,944.85 2,092,553.63 经营活动产生的现金流量净额-7,514,597.60 6,937.44 33,432.58 -140,595.86 二、投资活动产生的现金流量：收回投资收到的现金8,000,000.00 -取得投资收益收到的现金-处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额-处置子公司及其他经营单位收到的现金净额-收到其他与投资活动有关的现金-现金流入小计8,000,000.00 -购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金-投资支付的现金-取得子公司及其他营业单位支付的现金净额-支付其他与投资活动有关的现金-现金流出小计-投资活动产生的现金流量净额8,000,000.00 -三、筹资活动产生的现金流量：吸收投资收到的现金-取得借款收到的现金-收到其他与筹资活动有关的现金-现金流入小计-偿还债务支付的现金-分配股利、利润或偿付利息支付的现金-支付其他与筹资活动有关的现金-现金流出小计-筹资活动产生的现金流量净额-四、汇率变动对现金及现金等价物的影响-五、现金及现金等价物净增加额485,402.40 6,937.44 33,432.58 -140,595.86 加：期初现金及现金等价物余额57,550.84 50,613.40 17,180.82 157,776.68 六、期末现金及现金等价物余额七、24542,953.24 57,550.84 50,613.40 17,180.82 公司法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：蓝冬海 会计机构负责人：俞方芸现金流量表现金流量表 编制单位：宁波市人民房地产开发有限公司单位：人民币元实收资本资本公积减：库存股盈余公积未分配利润其他所有者权益合计实收资本资本公积减：库存股盈余公积未分配利润其他所有者权益合计一、上年年末余额20,000,000.00-3,115,145.98 44,122.35 -23,159,268.33 20,000,000.00 -3,115,145.98 8,301,793.25 31,416,939.23 加：会计政策变更1,705,029.17 1,705,029.17 812,141.11 812,141.11 前期差错更正-二、本年年初余额20,000,000.00-3,115,145.98 1,749,151.52 -24,864,297.50 20,000,000.00 -3,115,145.98 9,113,934.36 -32,229,080.34 三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列）-1,406,253.15 -1,406,253.15 -7,364,782.84-7,364,782.84 （一）净利润1,406,253.15 1,406,253.15 -7,364,782.84-7,364,782.84 （二）直接计入所有者权益的利得和损失-1、可供出售金融资产公允价值变动净额-2、权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响-3、与计入所有者权益项目相关的所得税影响-4、其他-上述（一）和（二）小计-1,406,253.15 -1,406,253.15 -7,364,782.84-7,364,782.84 （三）所有者投入和减少资本-1、所有者投入资本-2、股份支付计入所有者权益的金额-3、其他-（四）利润分配-1、提取盈余公积-2、对所有者的分配-3、其他-（五）所有者权益内部结转-1、资本公积转增资本-2、盈余公积转增资本-3、盈余公积弥补亏损-4、其他-四、本年年末余额20,000,000.00-3,115,145.98 3,155,404.67 -26,270,550.65 20,000,000.00 -3,115,145.98 1,749,151.52 -24,864,297.50 公司法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：蓝冬海 会计机构负责人：俞方芸所有者权益变动表所有者权益变动表2007年1-7月项 目本年金额上年金额 宁波市人民房地产开发有限公司 财务报表附注 宁波市人民房地产开发有限公司 财务报表附注 一、公司基本情况 一、公司基本情况（一）公司概况（一）公司概况 公司名称：宁波市人民房地产开发有限公司 企业法人营业执照注册号：3302002004005 注册地址:宁波市海曙灵桥路 513 号天封大厦 15 楼 注册资本：2,000.00 万元 法定代表人：王久芳（二）经营范围（二）经营范围 房地产开发，房屋维修，物业管理；建筑材料、装潢材料的批发、零售。（三）历史沿革（三）历史沿革 宁波市人民房地产开发有限公司（以下简称本公司、公司），成立于 1995 年 5 月 19 日，注册资本 1,000.00 万元，其中：宁波明州建设有限公司出资 500.00 万元，占注册资本的50.00%，何雅萍出资 500.00 万元，占注册资本的 50.00%，上述注册资本经宁波公正审计师事务所验证。根据 1995 年 8 月 10 日公司章程修改决议,公司增加注册资本 1,000.00 万元,由新股东王百圣增资 1,000.00 万元,注册资本变更为 2,000.00 万元，其中：王百圣出资 1,000.00万元，占注册资本的50.00%，宁波明州建设有限公司出资500.00万元，占注册资本的25.00%，何雅萍出资 500.00 万元，占注册资本的 25.00%，上述注册资本经宁波公正审计师事务所验证。1997 年 9 月，王百圣与陈东辉签订股金转让协议书，王百圣将其持有的公司 10.00%股权转让给陈东辉，股权转让完成后，王百圣出资 800.00 万元，占注册资本的 40.00%，宁波明州建设有限公司出资 500.00 万元，占注册资本的 25.00%，何雅萍出资 500.00 万元，占注册资本的 25.00%，陈东辉出资 200.00 万元，占注册资本的 10.00%。经 2000 年 12 月 21 日公司股东会决议同意，宁波明州建设有限公司、何雅萍和陈东辉分别将其持有的公司 25.00%股权、25.00%股权、1.00%股权转让给宁波市荣安房地产股份有限公司（现更名为荣安集团股份有限公司），王百圣将其持有的公司 40.00%股权转让给王丛玮，股权转让完成后，荣安集团股份有限公司出资 1,020.00 万元，占注册资本的 51.00%，王丛玮出资 800.00 万元，占注册资本的 40.00%，陈东辉出资 180.00 万元，占注册资本的9.00%。经 2006 年 10 月 10 日公司股东会决议同意，荣安集团股份有限公司和陈东辉将其持有的公司 51.00%股权、9.00%股权转让给荣和置业有限公司(现更名为荣和置业集团有限公司)，股权转让完成后，荣和置业集团有限公司出资 1,200 万元，占注册资本的 60.00%，王丛玮出资 800 万元，占注册资本的 40.00%。经 2007 年 6 月 21 日公司股东会决议同意，王丛玮将其持有的公司 30.00%股权、10.00%股权分别转让给荣安集团股份有限公司和宁波荣安房地产开发有限公司，荣和置业集团有限公司将其持有的公司 60%股权转让给荣安集团股份有限公司，股权转让完成后，荣安集团股份有限公司出资 1,800 万元，占注册资本的 90.00%，宁波荣安房地产开发有限公司出资 200万元，占注册资本的 10.00%。二、财务报表的编制基础 二、财务报表的编制基础 本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照企业会计准则-基本准则和其他各项会计准则的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。三、遵循企业会计准则的声明 三、遵循企业会计准则的声明 本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。四、重要会计政策和会计估计 四、重要会计政策和会计估计 1、会计期间 1、会计期间 以公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止为一个会计年度。2、记账本位币 2、记账本位币 以人民币为记账本位币。3、记账基础和会计计量属性 3、记账基础和会计计量属性 以权责发生制为记账基础。一般采用历史成本对会计要素进行计量，在保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量时，可以采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值对会计要素进行计量。4、编制现金流量表时现金等价物的确定标准 4、编制现金流量表时现金等价物的确定标准 现金等价物是指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。5、外币业务的核算方法 5、外币业务的核算方法 发生外币交易时，采用交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币金额。外币货币性项目采用期末即期汇率折算产生的汇兑差额，除根据借款费用核算方法应予资本化外，计入当期损益。6、金融工具的确认和计量 6、金融工具的确认和计量（1）金融资产 本公司将持有的金融资产划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。金融资产的后续计量 A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，计入当期损益。B、持有至到期投资，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认、减值以及摊销形成的利得或损失，计入当期损益。C、贷款和应收款项，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认、减值以及摊销形成的利得或损失，计入当期损益。D、可供出售金融资产，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动计入资本公积，在该可供出售金融资产发生减值或终止确认时转出，计入当期损益。可供出售金融资产持有期间实现的利息或现金股利，计入当期损益。金融资产的减值准备 本公司在期末对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，确认减值损失，计提减值准备。A、以摊余成本计量的金融资产的减值准备，按该金融资产预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提，计入当期损益。本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，对单项金额不重大的金融资产，单独或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生减值的金融资产，无论单项金额重大与否，仍将包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单独确认减值损失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。对以摊余成本计量的金融资产确认资产减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已经恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。B、可供出售金融资产的公允价值发生非暂时性下跌时，即使该金融资产没有终止确认，原直接计入资本公积的因公允价值下降形成的累计损失，予以转出，计入当期损益。对可供出售债务工具确认资产减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已经恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。（2）金融负债 本公司将持有的金融负债分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。金融负债的后续计量 A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，计入当期损益。B、其他金融负债，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量。（3）金融工具公允价值的确定方法 如果该金融工具存在活跃市场，则采用活跃市场中的报价确定其公允价值。如果该金融工具不存在活跃市场，则采用估值技术确定其公允价值。7、坏账的核算方法 7、坏账的核算方法（1）本公司将因债务人破产或死亡，以其破产财产或者遗产清偿后仍无法收回的应收款项和因债务人逾期未履行其偿债义务，并且具有明显特征表明无法收回的应收款项确认为坏账损失。（2）本公司采用备抵法核算坏账损失。（3）对于单项金额重大的应收款项，单独进行减值测试，根据其预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。对于单项金额非重大的应收款项，与经单独测试未减值的应收款项一起，按账龄划分为若干组合，再按这些应收款项组合的期末余额的一定比例计算确定减值损失，计提坏账准备。本公司根据以前年度按账龄划分的应收款项组合的实际损失率，并结合现时情况，确定本期各账龄段应收款项组合计提坏账准备的比例如下：账龄 坏账准备比例（%）一年以内 5 一至二年 10 二至三年 30 三至四年 60 四至五年 80 五年以上 100 8、存货的核算方法 8、存货的核算方法（1）本公司存货包括开发成本、开发产品、原材料、库存商品、低值易耗品等。（2）存货按照成本进行初始计量，期末，存货按照成本与可变现净值孰低计量。（3）原材料、库存商品发出时采用加权平均法核算，采用一次转销法对低值易耗品进行摊销。（4）本公司房地产开发成本包括地价、公共配套设施费及建造成本等。开发用土地的核算方法：本公司取得开发用土地计入开发成本，按成本核算对象进行分摊和明细核算。公共配套设施费用的核算方法：公共配套设施费用包括住宅小区中非营业性的文教、行政管理、市政公用配套设施，其所发生的成本费用列入存货-开发成本，按住宅小区可销售面积分摊。本期完工的开发产品，若该开发产品应分摊的公共配套设施费用尚未发生或尚未支付完毕，则预提尚未发生或尚未支付完毕的公共配套设施费用，计入该开发产品成本。（5）本公司存货盘存采用永续盘存制。（6）期末，按照单个存货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备，计入当期损益；以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额应当予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类别计提存货跌价准备。（7）可变现净值按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。9、长期股权投资的核算方法 9、长期股权投资的核算方法（1）长期股权投资分为对子公司投资、对合营企业投资、对联营企业投资和对被投资企业不具有控制、共同控制或重大影响，且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益性投资（其他股权投资）。（2）长期股权投资的初始计量 企业合并形成的长期股权投资的初始计量 A、同一控制下企业合并形成的长期股权投资，以在合并日取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为初始投资成本，为进行企业合并发生的各项直接相关费用于发生时计入当期损益。B、非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，以企业合并成本作为初始投资成本。企业合并成本包括付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值，以及为进行企业合并发生的各项直接相关费用。企业合并以外其他方式取得的长期股权投资的初始计量 A、以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本，包括购买过程中支付的手续费等必要支出。B、以发行权益性证券方式取得的长期股权投资，按照发行的权益性证券的公允价值作为初始投资成本。C、投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。D、以非货币资产交换方式取得的长期股权投资，如果该项非货币资产交换具有商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量，则以换入资产或换出资产的公允价值和相关税费作为初始投资成本，公允价值与换出资产的账面价值的差额计入当期损益；如果该项非货币性资产交换不同时具备上述两个条件，则以换出资产的账面价值和相关税费作为初始投资成本。E、以债务重组方式取得的长期股权投资，按取得的长期股权投资的公允价值作为初始投资成本，初始投资成本与重组债权账面价值之间的差额计入当期损益。（3）长期股权投资的后续计量 对子公司投资和其他股权投资采用成本法核算。按照应享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润的份额，确认投资收益，但仅限于被投资单位接受投资后产生的累积净利润的分配额。对合营企业投资和对联营企业投资采用权益法核算。按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资收益。上述被投资单位的净损益，根据在取得投资时被投资单位资产负债的公允价值为基础进行调整。对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。处置该项投资时，将原计入资本公积的部分按相应比例转入当期损益。（4）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据 对被投资单位具有共同控制，是指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活动相关的重要财务和生产经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。对被投资单位具有重大影响，是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。10、投资性房地产的核算方法 10、投资性房地产的核算方法（1）投资性房地产分为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。（2）投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量。（3）本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。对于建筑物，参照固定资产的后续计量政策进行折旧。对于土地使用权，参照无形资产的后续计量政策进行摊销。11、固定资产的核算方法 11、固定资产的核算方法（1）固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。（2）固定资产按照取得时的成本进行初始计量。（3）本公司采用直线法计提固定资产折旧，各类固定资产预计使用寿命、预计净残值率和年折旧率如下：固定资产类别 预计使用寿命 预计净残值率 年折旧率 房屋建筑物 20 年 5%4.75%机器设备 10 年 5%9.50%运输设备 5 年 5%19.00%办公设备 5 年 5%19.00%12、在建工程的核算方法 12、在建工程的核算方法 在建工程包括施工前期准备、正在施工中的各项建筑、安装工程，技术改造工程、大修理工程等，并按实际发生的支出确定工程成本。在建工程在达到预定可使用状态时，按实际发生的全部支出转入固定资产核算。13、无形资产的核算方法 13、无形资产的核算方法（1）无形资产按照取得时的成本进行初始计量。（2）无形资产的摊销方法 对于使用寿命有限的无形资产，在使用寿命期限内，采用直线法摊销。对于使用寿命不确定的无形资产，不摊销。于每年年度终了，对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明其使用寿命是有限的，则估计其使用寿命，并按其估计使用寿命进行摊销。14、除存货、金融资产外，其他主要类别资产的资产减值准备 14、除存货、金融资产外，其他主要类别资产的资产减值准备（1）期末，如果资产存在减值迹象，则估计其可收回金额，可收回金额低于其账面价值的差额确认为减值损失，计入当期损益。上述资产减值准备不得转回。存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌。本公司经营所处的经济、技术或法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对本公司产生不利影响。市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响本公司计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低。有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏。资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置。本公司内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等。其他表明资产可能已经发生减值的迹象。因企业合并形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，都将于期末进行减值测试。（2）有迹象表明一项资产可能发生减值的，以单项资产为基础估计其可收回金额，在难以对单项资产的可收回金额进行估计的情况下，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组，是指可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入基本上独立于其他资产或者资产组。15、内部研究开发项目的核算方法 15、内部研究开发项目的核算方法（1）本公司内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出和开发阶段支出。研究是本公司进行探索性的，为进一步开发活动进行资料及相关方面的准备，而开发是在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。（2）内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。（3）内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：A、完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；B、具有完成该无形资产并使用或出售的意图；C、无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性；D、有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；E、归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。16、长期待摊费用的摊销方法 16、长期待摊费用的摊销方法 长期待摊费用按其受益期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益的，将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。17、借款费用的核算方法 17、借款费用的核算方法（1）借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用计入当期损益。（2）当资产支出已经发生、借款费用已经发生且为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始时，开始借款费用的资本化。符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化。当所购建或者生产的资产达到预定可使用或者可销售状态时，停止借款费用的资本化，以后发生的借款费用计入当期损益。（3）借款费用资本化金额的计算方法 为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款所发生的借款费用（包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用、外币专门借款本金和利息的汇兑差额），其资本化金额为在资本化期间内专门借款实际发生的借款费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额。为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款所发生的借款费用（包括借款利息、折价或溢价的摊销），其资本化金额根据在资本化期间内累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率计算确定。18、预计负债的确认原则 18、预计负债的确认原则（1）与或有事项相关的义务同时满足下列条件的，应当确认为预计负债：该义务是企业承担的现时义务；履行该义务很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。（2）预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。如所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该范围内的中间值确定。在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。19、收入的确认方法 19、收入的确认方法（1）房地产销售收入的确认：本公司在销售合同已经签订，工程已经竣工并验收合格，合同约定的完工开发产品移交条件已经达到并已办理实物移交手续，成本能够可靠地计量，相关的收入已经收取或确信可以取得时确认收入的实现。（2）物业管理收入的确认：本公司在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，相关的成本能够可靠地计量时确认物业管理收入的实现。（3）其他商品销售和劳务收入的确认方法 销售商品收入 在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制，收入的金额、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入时，确认销售商品收入。提供劳务收入 A、在交易的完工进度能够可靠地确定，收入的金额、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入时，采用完工百分比法确认提供劳务收入。确定完工进度可以选用下列方法：已完工作的测量，已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例，已经发生的成本占估计总成本的比例。B、在提供劳务交易结果不能够可靠估计时，分别下列情况处理：已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。让渡资产使用权收入 在收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入时，确认让渡资产使用权收入。20、政府补助会计处理方法 20、政府补助会计处理方法 与收益相关的政府补助，如果用于补偿本公司以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益；如果用于补偿本公司已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。21、所得税会计处理方法 21、所得税会计处理方法 本公司采用资产负债表债务法进行所得税会计处理。资产、负债的账面价值与其计税基础存在可抵扣暂时性差异的，以未来期间很可能获得的用以抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。资产、负债的账面价值与其计税基础存在应纳税暂时性差异的，确认由应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。期末，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税