房地产金融的风险评估与防范措施.pdf

1 我国房地产金融的风险分析我国房地产金融的风险分析与防范措施与防范措施 摘要：摘要：从 20 世纪末开始，我国房地产业迅猛地发展，同时也带动着我国经济的发展。自从我国加入 WTO 后，也加快房地产和金融业相结合的国际趋势，将房地产投融资作为金融市场的一个重要部分。将房地产与金融相结合，其风险及防范就成为我国房地产行业和金融行业发展的一个重要问题。本文第一部分是房地产金融风险的概述，第二部分和第三部分是我国房地产金融风险的类型和形成原因，第四部分介绍的是我国防范房地产金融风险的一些措施。关键字：关键字：房地产金融、风险、形成原因、防范措施 2 一、一、房地产金融风险概述房地产金融风险概述 房地产行业是一个高投资、高收益和高风险的行业，其产生的金融风险会影响社会和市场秩序，甚至会引发经济危机。因此，如果识别和防范房地产金融风险十分重要。（一）房地产金融风险含义 房地产有广义和狭义的两种解释。广义的房地产是指土地及其土地上的永久性建筑物、基础设施、水、矿藏和森林等自然资源；狭义的房地产是指土地和土地上的建筑物、附着物及由此衍生的各种权属关系。本文所说的房地产是指狭义上的房地产，也就是房产和地产的总称，即土地、建筑物及由此产生出来的所有权，是国家政策许可的、企业、个人可以投资的房地产。房地产金融风险是指金融机构为房地产行业提供资金的融通、筹集、清算等服务，由于各种事先无法预料因素的影响，使金融机构的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。房地产作为一种有形资产在家金融信贷扩张的影响下，可能出现货币价格大幅上升，也可能因为宏观和微观的经济环境的影响而使得价格急剧下跌，这些都是房地产金融的风险。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融结构面临的风险，也包括着整个房地产金融体系的风险。由于房地产行业是一个高投入、高回报的行业，所以很容易将金融行业的风险扩大，如果房地产金融对房地产行业投入过多，所带来的信贷膨胀和经济泡沫很可能导致金融危机。（二）房地产金融风险特点 1、社会性 房地产金融风险的社会性是由房地产金融行业的融资渠道决定的。由于房地产行业是一个高投入的行业，所以房地产的投资大多数来源于银行等一些金融机构。久而久之房地产开发商或者中介就越来越依赖于与银行的这种债权债务关系，自有资金就越来越少。如果房地产发生价格波动或者经济危机，房地产企业不能偿还金融机构的债务，如果此时一些客户向金融机构挤兑存款，则将引起金融机构的倒闭，从而影响社会和市场经济的稳定。这一连串房地产企业、金融机构和社会公众的关系，体现了房地产金融风险的社会性。2、扩张性 当前社会房地产金融机构和客户之间，金融机构相互之间都存在着大量的债权债务关系。金融衍生物的发展也使得更多经济体之间密切联系。这就使得各种风险急剧增加，影响扩大。如果中间任意一个环节出现信用等问题，就可能引发一连串的反应，严重的话可能诱发经融危机。3、可控性和周期性 虽然房地产金融风险非常的可怕，但是还是可以通过一定的手段进行预防和3 控制。在房地产金融部门中，我们可以从人为管理、市场经营、政策风险等系统风险的角度进行预防和控制。同时，房地产行业也是具有一定的周期性的，与经济周期相类似，可以作为预防和控制房地产金融风险的参考。二、二、房地产金融风险的种类房地产金融风险的种类 金融机构与房地产行业的联系主要是银行对开放商的投资贷款以及对个人购房的贷款，因此开发商和购房个人的行为都可能引发房地产金融风险。在实际中，房地产金融风险主要有以下几种：（一）信用风险 房地产金融风险中的信用风险包括购房者的个人信用风险和开发商的信用风险。由于购买住房的费用较高，购房者通常采取个人贷款的形式进行购房。如果购房者因各种原因没有按照合同要求进行按期还款，则金融机构可能会出现资金链断裂。购房者的信用风险已经成为房地产金融风险的一个高速增长点 开发商的信用风险目前还是一个主要的风险。由于开发商无法偿还贷款，导致金融机构和中介机构面临很大的风险。开发商不能偿还贷款的原因有以下几点：开发商将同一套商品房销售个不同的个人，通过这些购房者将商品房重复抵押给银行，套取银行贷款；开放商获取贷款资金后，变更了资金的协议用途，转而投向一些高风险的豪宅、别墅等项目，或可能从事别的高风险行业，造成损失后则将风险转向银行；在获取第一笔贷款后，开发商以归还贷款为条件，让银行提供长期的资金保证，将自身与银行捆绑；将已经收回的款项投入到别的项目当中，而不归还银行的贷款等等。（二）利率风险 利率风险就是利率变动所带来的风险。由于房地产行业信贷的款项较大，期限较长，所以在信贷期间的利率变动非常容易带来货币贬值的风险。目前，我国利用利率的货币手段进行宏观调控频繁，这就更容易在房地产金融里产生利率的风险。这就要求金融机构对于利率变动和防范利率风险有较高的能力。（三）政策风险 政策风险就是指国家的政策引起的房地产金融的风险。在我国，国家为了控制房价，中央和各地都出台了各种各样的政策，这些政策的目标只有一个，就是降低房价。对于房地产行业来说，国家政策的变动明显是一个巨大的冲击。房地产开发商因为销售低于预期而无力偿还各项贷款，那么风险又将转移到了金融机构。因此，房地产开发商和银行部门应当更加地了解国家政策的一个变动方向，从而各自作出信贷决策。（四）人为风险 4 人为风险是指金融机构的内部人员与房地产开发商相互勾结，以较低的信贷标准考核开放商，给予不合理的贷款。人为风险并不是针对于房地产金融风险，而是可能出现在各种贷款过程中。这就牵扯到金融机构人员的职业素质和操守问题，需要加强这方面的培训工作。三、三、房地产金融风险的成因房地产金融风险的成因 相对于西方发达国家，我国的房地产行业还是十分不成熟的，以下几点是造成房地产金融风险的原因：（一）房地产行业融资渠道单一 在我国，房地产行业的融资还是主要依靠银行贷款。在一些发达国家，房地产的开发融资还可以通过房地产投资基金、信托等方式进行募集，这样可以使得巨额的房地产投资来源分散，从而可以分散房地产的金融风险。银行等机构虽然对于房地产贷款有相应的门槛限制，但是银行并不清楚房地产开发商所说的自有资金是否真的是自有的，也可能来源于别的贷款。另一方面，一些银行较为看好房地产的贷款，将其视为优良的贷款，这就使得一些部门为了业绩而放低房地产贷款的门槛，从而带来了潜在的风险。（二）房地产监管体系不完善 我国房地产监管体系十分不完善，从而导致了房地产市场的市场调节失灵和房地产金融的各种风险。这是由于房地产行业是非常具有地域性质的行业，各地区的房地产监管主要依靠各地方的相应部门。这一方面使得中央政策在各地区房地产行业难以贯彻，另一方面中央政策可能和地方政策存在矛盾冲突，使得房地产行业不能实现一致地监管。另外一点，我国的房地产政策也缺乏一个统一的思想。前些年国家是希望通过房地产业的发展而促进相关产业经济的共同发展，从而推动整体经济的发展，所以在之前宽松的政策下，我国房地产行业迅速发展；但这几年由于通货膨胀，政府开始限制房价，抑制着房地产业的发展。这相反的政策使得房地产行业产生了巨大的风险，这种风险也包括了金融风险。（三）信用体系薄弱 完善的信用体系是市场经济体系的需要，也是房地产行业的需要。目前，我国的信用体系还非常不完善，这直接导致房地产金融风险的产生。我国的法律在个人信用方面几乎是空白，对于信息披露、使用及信贷各方的权利义务关系、个人失信行为发生后的惩罚措施等方面都没作出明确的规定。一些企业和个人就会抓住这些信用体系上的漏洞而为自己谋取利益，就会出现了第二部分中所说到的那些行为，从而引发风险。5 四、四、房地产金融房地产金融风险的防范措施风险的防范措施 鉴于房地长金融风险的几项形成原因，可以从以下几方面对其进行防范：（一）拓宽房地产行业融资渠道 从单一的银行贷款融资到银行贷款、房地产投资基金、房地产投资信托等多方面的融资，这可以有效地分散和降低房地产金融的风险。要达到这一目的，需要从几个方面入手。首先，需要建立相应的法律法规，去规范和促进房地产基金和信托业务的发展；其次，需要加强对各房地产开发商的宣传和培训，让其知道多渠道融资的好处并选择多渠道来进行融资；从社会和市场的角度来规范和发展房地产行业多渠道的融资模式。我国目前对于房地产行业多渠道融资其实还是一片空白，我们可以从一些发达国家的立法和实践中吸取经验，从而形成有我国特色的一种多渠道融资方式。（二）健全的信用体系 为了防范房地产金融风险，需要完善由政府、企业和个人信用有机组成的社会信用体系。首先，要加快建设企业和个人的信用评估机制，为银行提供一个较为统一的严格的真实的贷款人的信用情况，作为信贷业务的一个依据。为了实现这一目标，需要使用现代的网络技术来建立这么一个档案系统，并通过一定的平台来达到各银行间的资源共享。二是要从政府方面入手，减少政府对于市场经济行为的非理性介入，完善各级政府的行为。最后是从法律法规的角度，要建立相应的规范来规定信用信息披露、使用及信贷各方的权利义务关系、个人失信行为发生后的惩罚措施等方面的内容，用强制力还保证其实施。（三）加强房地产行业监管 为了防范房地产金融风险，需要在全国建立起一套房地产金融的统一管理体系，可以衡量、监控、预防和控制房地产金融风险。监管需要贯穿房地产投资和建设的全过程。首先，需要对于房地产投资贷款进行严格地审查，对于不满足要求的开发商坚决不能给予借款。在房地产建设过程中，要监督开发商按照合同要求进行建设投资，同时要对其他因素如政策风险进行严格地监控，如果出现风险，应当及时采取措施。同时，还应该按照合同的约定，及时并严格地督促开放商偿还贷款，不能给予拖延。6 参考文献参考文献 1周超.房地产金融风险的评价与规避研究D.北京交通大学.2007，6.2常勇胜.中国房地产金融体系研究M.经济科学出版社2001.3魏伟房地产金融业的风险与对策探讨J.四川大学学报（哲学社会科学版）2004 年增刊.4丁行政中国房地产金融存在的主要问题及对策J中国房地产金融2004，3 5王克忠.房地产周期和房地产业健康发展J.上海房地,2003,(12).6颜哲.房地产金融风险防范的再思考J.重庆建筑大学学报,1999,(3).