2011资产评估之房地产评估.rtf

2011 年预习：房地产评估汇总第一节 房地产评估概述了解房地产的经济特性是开展评估工作的基础，对评估方法和相关参数的选择至关重要。一、土地的经济特性土地经济供给的稀缺性;土地产权的可垄断性;土地利用的多方向性;土地效益的级差性。二、土地使用权国有土地使用权出让;土地使用权转让;土地使用权出租;土地使用权抵押;出让合同届满。国有土地所有权不能进入房地产市场流转。但使用权可以转让，因此地价一般是土地使用权的价格。土地使用权出让最高年限按下列用途由国务院确定：1.居住用地 70 年;2.工业用地 50 年;3.教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年;4.商业、旅游、娱乐用地 40 年;5.综合或者其他用地 50 年。注意：土地使用权转让、租赁和抵押均是与其附着建筑物一起转让的。三、房地产的特性：位置固定性;供求区域性;使用长期性;投资大量性;保值与增值性;投资风险性;难以变现性;政策限制性。保值与增值性：一般物品在使用过程中由于老化、变旧、损耗、毁损等原因，其价值会逐渐减少。而从长期来看，土地的价值呈上升走势。(1)由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的要求，特别是对良好地段物业的需求，导致价格上涨。(2)对土地的改良和城市基础实施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致土地增值。投资风险性：房地产使用的长期性和保值增值性使用之成为投资回报率较高的行业，同时房地产投资风险也比较大。房地产投资的风险主要来自三个方面：(1)房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，容易造成长期的空置、积压。(2)房地产的生产周期较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要 3-5 年的时间，在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化，都会对房地产的投资产生影响。(3)自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投资产生无法预见的影响。四、房地产评估的两个原则：由于土地具有固定性、稀缺性、个别性等特征，房地产市场是一个不完全竞争即不充分市场。最有效使用原则和合法原则(房地产相关宏观政策和规划较多，这是学习中要注意的)五、房地产评估程序：需要认真阅读第(五)和(六)部分“综合分析确定评估结果”应注意：所选用的资料是否适当;评估原则的运用是否适当;对资料分析是否准确，特别是对影响因素权重的赋值是否恰当。注：为得到一个公平合理的价值，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以相互验证，需综合分析确定评估值。第二节、房地产价格及其影响因素一、价格种类：基准地价、标定地价由政府制定并公布。楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率(容积率=建筑总面积/土地总面积)二、价格特征：房地产价格是权益价格、价格与用途相关、价格具有个别性和可比性。三、价格的影响因素：分一般因素、区域因素和个别因素。教材 P169-176，阅读将有助于房地产评估方法的理解。(一)一般因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。1.经济因素。(1)经济发展因素。(2)财政金融因素。(3)产业结构因素。2.社会因素。(1)人口因素。(2)家庭规模因素。(3)房地产投机因素。(4)教育科研水平和治安因素。(5)社会福利因素。3.行政因素。(1)土地使用制度与住房制度、地价政策。(2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略。(3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。(4)行政隶属关系变更。(5)交通管制。4.心理因素。(二)区域因素区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性。1.商服繁华因素。这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。2.道路通达因素。这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别(主干道、次干道、支路)越高，该地区的房地产价格水平也较高。3.交通便捷因素。这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。4.城市设施状况因素。(1)基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。(2)生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。(3)文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。5.环境状况因素若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高;若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平较低。(三)个别因素 1.土地的个别因素。(1)区位因素。区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升;相反，则地价下跌。(2)面积因素、宽度因素、深度因素。一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。(3)形状因素。土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉号，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。(4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地价较高;反之，土地高低不平，地价较低。(5)容积率因素。容积率越大，地价越高;反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。(6)用途因素。一般来说，对于同一般宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。(7)土地使用年期因素。在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。2.建筑物的个别因素。(1)面积、结构、材料等。建筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同，则建筑物的重建成本也不相同。(2)设计、设备等是否良好。建筑物形状、设计风格、建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应，建筑物设计、设备是否与其功能相适应，对建筑物价格有很大的影响。(3)施工质量。建筑物的旋工质量不仅影响建筑物的投入成本，更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒适性。因此施工质量是否优良，对建筑物的价格亦有很大影响。(4)法律限制。有关建筑物方面的具体法律限制，主要是城市规划及建筑法规。(5)建筑物是否与周围环境协调。建筑物应当与其周围环境相协调，否则就不是最有效使用状态。建筑物不能充分发挥使用效用，其价值自然会降低。第三节、收益法在房地产评估中的应用一、基本思路：房地产价值=净收益/资本化率净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。注意是客观净收益，接近于会计中现金净流量的概念。二、适用范围：有收益的房地产价值评估。三、净收益=总收益-总费用。注：收益和费用指的是客观收益和客观费用，非评估对象的实际收益。也就是要剔除评估对象的个别因素。确定收益时：需以类似房地产的收益作为比较;需预测市场走势;需考虑收益的风险性和可实现性。四、资本化率：1、实质是把收益性房地产看作投资行为，资本化率可以看作是期望投资收益率。同风险呈正比例关系。2、求取资本化率的方法：净收益与售价比率法：根据公式，房地产价值=净收益/资本化率，通过在房地产市场中类似的交易实例，把成交价格作为房地产价值，然后结合净收益，计算出资本化率。安全利率加风险调整值法：安全利率一般取银行中长期借款利率或国债利率;风险调整值有些情况下可由数学统计的方法得出，总体来讲是理论值，主观性较强。各种投资收益率排序插入法注：房地产的综合资本化与建筑物和土地的资本化率的关系。教材 P181;公式是根据 5-1推出来的(房地产价值=净收益/资本化率)。五、计算公式(一)评估房地合在一起的房地产价值房地产价值=房地产纯收益/综合资本化率房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用房地产总费用=管理费+维护费+保险费+税金(二)单独评估土地的价值1.由土地收益评估土地价值适用于空地出租土地价值=土地净收益/土地资本化率土地净收益=土地总收益-土地总费用土地总费用=管理费+维护费+税金2.由房地产收益评估土地价值(1)方法一(建筑物价值扣除法)土地价值=房地产价值-建筑物现值建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额已使用年数年贬值额=(建筑物重置成本-残值)/(耐用年限和土地使用权尚余年限中取短)注意：此公式的基本原理是 2-36这里计算年贬值额的时候要在建筑物的耐用年限和土地使用权尚余年限中取短：年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是土地使用权年限小于房屋耐用年限时，根据城市房地产管理法第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限(土地使用权尚余年限)内全部收回。所以年贬值额的计算应该使用土地可使用期限(土地使用权尚余年限)，而不是建筑物的耐用年限，并且不计算残值。当土地可使用期限(土地使用权尚余年限)大于建筑物的耐用年限时，采用耐用年限计算年贬值额，而且需要考虑残值。(2)方法二(建筑物收益扣除法)土地价值=(房地产纯收益-建筑物纯收益)/土地资本化率建筑物纯收益=建筑物现值建筑物资本化率(三)单独评估建筑物的价值1.建筑物价值=房地产价值-土地价值2.建筑物价值=(房地产纯收益-土地纯收益)/建筑物资本化率注意：公式(5-5)(5-6)(5-7)(5-8)(5-9)，计算的都是无限年限的土地价值，而实际评估中基本上都是有限年限的土地使用权价值，应该使用公式(5-2)，而且土地的年限应该是购买的土地使用权中尚可使用的剩余年限。【例题 5-4】教材 P184，具有一定综合性，其方法及解题思路经常考。房产的现值=重置成本-贬值=收益法求出的折现值，其中，贬值按年限法确定的。小结：房地产(房地合一)的的价值是由收益法计算出来的;建筑物的现值是用重置成本法计算出来的。注意：公式中收益与资本化率的一致性。分清是综合的还是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是现金流的概念，比如房地产费用中不包括折旧费用。第四节、市场法在房地产评估中的应用(注意掌握调整因素的量化计算)1、基本思路：与类似房地产交易实例比较，通过对交易情况、交易日期和房地产状况等因素调整得出评估值。市场法评估房地产的基本计算公式是：P=PABC式中：P被估房地产评估价值;P可比交易实例价值;A交易情况修正系数;B交易日期修正系数;C房地产状况因素修正系数。如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：P=PABC容积率修正系数土地使用年期修正系数2、适用范围：条件是可以找到类似的交易实例。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用：1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区;2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等;3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等;4.风景名胜区土地;5.图书馆、体育馆、学校用地等。3、修正因素的具体内容见教材 P190，需结合例题理解掌握。交易情况修正：修正交易中特殊情况和个别因素，大多是定性的。1.交易情况修正(1)需要修正的情形有特殊利害关系的经济主体间的交易。交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。特殊的交易方式。如拍卖、招标等。不满足公开市场条件的情况的都属于要修正的情况。(2)修正系数的计算公式交易情况修正后的正常价格=可比实例价格(正常情况指数/可比实例情况指数)=P100/100(1X%)(5-15)注意：这和教材 47 页的交易情况修正是一样的。交易日期修正：主要通过物价指数来修正，注意是环比还是定基物价指数。房地产状况修正：主要通过现场勘查，与参照物对比确认。注意：(1)是将待估房地产的状况指数视作 100。(2)房地产状况修正可以分为：区域状况修正、权益状况修正、实物状况修正以及其他的个别因素修正，都应该采用这里给出的公式处理，不过注意教材 48 页在区域因素的处理没有使用这里的公式，而是直接使用区域因素的值直接求比例得到的。2000 和 2004 年考市场法的计算题都是告诉的相对于待估房地产的状况需要修正X%，需要使用这里的公式做。容积率修正：利用某区域的修正系数表，注意这是统计的结果。容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。容积率修正可采用下式计算：经容积率修正后可比实例价格=可比实例价格(待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数)(5-17)注意：修正系数不是容积率的比，而是容积率修正系数的比土地使用年期修正：教材 P191，公式 5-18 中，公式的分子分母各除以 r 后，K 就是两个年金现值系数之比值，该公式要求记牢。重点关注三个调整因素的计算公式，经过修正因素的调整，每个参照物得出一个评估值，剔除异常值后综合确定评估值。第五节、成本法在房地产评估中的应用一、成本法评估土地的基本公式土地价值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益其中，土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：一是国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。二是为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的补偿费用，这是对原城市土地使用者在经济上的补偿。二、成本法评估新建房地产的费用新建房地产开发过程中发生的各项费用，包括土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、投资利息和销售税费等。新建房地产价值=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润(5-20)(一)土地取得费用1.土地的取得途径有：征收、拆迁改造和购买等。2.按照土地的取得途径不同，分别测算土地的取的费用。3.土地取得费包含土地取得的手续费及税金。(二)开发成本开发成本主要由五个方面构成：1.勘察设计和前期工程费2.基础设施费3.房屋建筑安装工程费4.公共配套设施建设费5.开发过程中的税费及其他间接费用。(三)开发利润(四)管理费用(五)投资利息土地取得费用和开发成本计算利息(六)销售税费三、运用成本法评估旧建筑物的基本思路运用成本法评估旧建筑物的价值，应以评估基准日的重新建造成本为基础，考虑评估对象的使用和磨损，扣除建筑物的贬值额。建筑物价值=重置成本一年贬值额已使用年限计算贬值额的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法、年数合计法、成新折扣法等。常用的计算贬值额方法是直线折旧法和成新折扣法。1、直线折旧法计算建筑物每年的贬值额为：(假设建筑物的价值损耗是均匀的)式中：D年贬值额;C建筑物的重新建造成本;S建筑物的净残值;N建筑物的耐用年限;(注意不能大于土地的尚可使用年限)R建筑物的残值率，即建筑物的净残值与重新建造成本的比率。2、成新折扣法根据建筑物的建成年代、新旧程度、功能损耗等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。建筑物价值=重置成本成新率第六节、假设开发法在房地产评估中的应用一、假设开发法的基本思路假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。该方法主要用于待开发土地价值的评估。(预期价值可以通过市场法或收益法得到)实际评估工作中，常用的一个具体计算公式为：地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润(5-25)二、适用范围1.待开发土地的评估。2.将生地开发成熟地的土地评估。3.待拆迁改造的再开发地产的评估。这时的建筑费还包含拆迁费用。三、假设开发法评估的程序。不熟悉房地产开发业务和财务核算的同学需要好好学习教材。(一)调查房地产的基本情况(二)确定被估房地产的最佳开发利用方式(三)预测房地产售价1.对于出售的房产市场法采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。2.对于出租的房地产，如写字楼等收益法(1)先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益;(2)再采用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价。(四)估算各项成本费用1.估算开发建筑成本费用建筑费2.估算专业费用指测量、设计等专业技术费用，该费用通常可以按建筑费的一定比例计算，即：专业费用=建筑费i(i 为一定的百分率)3.确定开建设工期，估算预付资本利息(1)利息的计算采用复利，而不用单利(2)预付地价款的利息已经全部预付的地价款【(1+利率)开发建设期-1】(3)建筑开发费和专业费的利息分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入;期初一次性投入：全期计息;均匀投入：计息期为开发期的一半;分段均匀投入(例如：第一年投入 30%，第二年投入 70%)：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间;建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息。4.估算税金一般按照房地产总价的一定比例计算。5.估算开发完成后的房地产租售费用(即销售费用)一般按照房地产总价或租金的一定比例计算。(五)确定开发商的合理利润投资回报利润率的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项。(六)估算待估对象价值注意待估对象所对应的时点。第八节、路线价法在土地评估中的应用一、路线价法的计算公式：宗地总价=路线价深度百分率临街宽度(注：深度百分率应为累计深度百分率)如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等，则需依下列公式计算：宗地总价=路线价深度百分率临街宽度其他条件修正率或：宗地总价=路线价深度百分率临街宽度其他备件修正额二、深度百分率的定义。深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率。三、深度百分率的表现形式。深度百分率的表现形式有三种，分别为：单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现象，累计深度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减现象。四、路线价法的操作步骤。路线价法的操作步骤主要包括以下内容：路线价区段的划分、标准深度的确定、路线价的评估、深度百分率表和其他条件修正率表的制作、土地宗地价值的计算。“四三二一”法则需要掌握，其他法则只需了解。(实质上是深度百分率的规则不同的分类)1.四三二一法则四三二一法则将标准深度 100 英尺的普通临街地，与街道平行区分为四等分，即由临街面算起，第一个 25 英尺的价值为路线价的 40%，第二个 25 英尺的价值为路线价的 30%，第三个 25 英尺的价值为路线价的 20%，第四个 25 英尺的价值为路线价的 10%，如果超过 100 英尺，则需九八七六法则来补充。即超过 100 英尺的第一个 25 英尺价值为路线价的 9%，第二个 25英尺为路线价的 8%，第三个 25 英尺为路线价的 7%，第四个 25 英尺为路线价的 6%。第九节、在建工程评估一、形象进度法形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。注意：在建工程账面值一般是已投资金额(也就是付款金额)，但往往工程进度与付款进度不一致，注意未付工程款等相关因素。整体评估时，在建工程是按形象进度评估的，形象进度大于投资额时需要增加负债。形象进度法比较适合工程完工或接近完工的情况，实际工程量较少的在建工程，可采用成本法或假设开发法。二、成本法按在建工程客观投入的成本评估，包括被评估在建工程已经耗费的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定在建工程的价值。三、假设开发法将在建工程预期开发完成后的价值扣除后续的正常开发费用、销售费用、税金及开发利润以确定评估值。评估方法的选择：接近完成的在建工程，按形象进度法评估;实际工程量较少的按成本法或假设开发法进行评估;属于停建的，要查明停建原因，考虑功能性贬值及经济性贬值，进行风险系数调整。练习题：1、某宗土地 2000 平方米，土地单价为 1000 元/平方米，国家规定的容积率为 4，建筑密度为 0.5，则楼面地价为()。A.250 元/平方米B.500 元/平方米C.1000 元/平方米D.4000 元/平方米答案：A。2、对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按()处理。A.功能性贬值B.建筑物增值C.经济性贬值D.经济性溢价答案：A。3、城镇土地的基准地价是()。A.某时点城镇土地单位面积价格B.某时期城镇土地单位面积价格C.某时点城镇区域性土地平均单价D.某时期城镇区域性土地平均单价答案：D。4、土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于(1)居住用地;(2)工业用地;(3)教育科研文化卫生体育用地;(4)商业旅游娱乐用地;(5)综合或其他用地最高出让年限正确的是()。A.70 年、50 年、50 年、40 年、50 年B.70 年、50 年、50 年、40 年、40 年C.60 年、50 年、50 年、40 年、50 年D.60 年、50 年、40 年、40 年、50 年答案：A。5、评估房地产时需要考虑的主要风险是()。A.不可位移B.使用时间长C.不易变现D.规划限制严答案：C。