商业物业公司经营管理制度标准手册.pdf

商业物业公司经营管理制度 商业物业公司经营管理制度 标准手册标准手册 宝龙集团商业管理中心 宝龙集团商业管理中心 二零零九年肆月二零零九年肆月 目 录 目 录 1 总则 1 总则 1.1 商业经营管理公司经营管理制度编制目的 1.1 商业经营管理公司经营管理制度编制目的 1.2 商业经营管理公司经营管理制度实施要求 1.2 商业经营管理公司经营管理制度实施要求 1.3 商业经营管理公司经营管理制度的控制 1.3 商业经营管理公司经营管理制度的控制 1.4 商业经营管理公司经营管理制度的解释和适用 1.4 商业经营管理公司经营管理制度的解释和适用 2 行政、人事、档案管理制度 2 行政、人事、档案管理制度 2.1 商业经营管理公司组织架构图及开业筹备主要管理人员到岗时间表 2.1 商业经营管理公司组织架构图及开业筹备主要管理人员到岗时间表 2.2 商业经营公司职能、架构、各部门岗位职责描述 2.2 商业经营公司职能、架构、各部门岗位职责描述 2.3 商业物业公司经营考核与奖励办法 2.3 商业物业公司经营考核与奖励办法 2.4 商业经营公司档案管理制度 2.4 商业经营公司档案管理制度 3 招商管理制度 3 招商管理制度 3.1 市场调查 3.1 市场调查 3.2 商业业态规划、招商政策及租金方案 3.2 商业业态规划、招商政策及租金方案 3.3 商铺招商 3.3 商铺招商 3.4 广告招商 3.4 广告招商 3.5 商铺租赁情况分析 3.5 商铺租赁情况分析 3.6 品牌资源库建立 3.6 品牌资源库建立 3.7 商业公司招商考核与奖励办法 3.7 商业公司招商考核与奖励办法 4 营运、物业、工程管理制度4 营运、物业、工程管理制度 4.1 运营管理制度 4.1 运营管理制度 4.2 合同管理 4.2 合同管理 4.3 客户关系管理 4.3 客户关系管理 4.4 采购管理 4.4 采购管理 4.5 租费管理 4.5 租费管理 4.6 多种经营管理 4.6 多种经营管理 4.7 企划管理 4.7 企划管理 4.8 工程管理 4.8 工程管理 4.9 物业管理 4.9 物业管理 4.10 品质控制管理规范 4.10 品质控制管理规范 1 总则 1 总则 1.1 商业经营管理公司经营管理制度编制目的 1.1 商业经营管理公司经营管理制度编制目的 1.1.1 为实现集团所属各城市广场保值、增值、实现商业管理规范化、科学化，建立科学、切实可行的管理机制和操作规范，提升宝龙城市广场品牌形象，制定本制度。1.1.2 商业经营管理公司经营管理制度阐明了集团商业管理的思想和商业广场各项业务操作要求。通过商业经营管理公司经营管理制度的制定和实施，期望能在以下各方面规范各地商业广场的经营管理活动，提升商业管理品质。1.1.2.1 优化、整合商业管理及各地商业广场管理的业务流程，使之更为明确规范，切实可行；1.1.2.2 明确管理责权体系,清晰职责；1.1.2.3 加强信息沟通,提高商业管理的有效性和效率；1.1.2.4 营造开放、诚信的管理环境，促进组织的学习和创新。1.2 商业经营管理公司经营管理制度实施要求 1.2 商业经营管理公司经营管理制度实施要求 1.2.1 本制度是集团商业管理中心及各地商业经营管理公司开展工作的指南。1.2.2 所有与商业广场管理业务有关的员工均必须遵循本制度的规定,胜任本职工作必须以掌握和有效执行本制度的规定为前提。1.3 商业经营管理公司经营管理制度的控制 1.3 商业经营管理公司经营管理制度的控制 1.3.1 根据集团对制度文件的管理规定,商业系统管理制度 在正式发布前必须经集团总裁办公会议审议通过，并经集团总裁签署发布。1.4 商业经营管理公司经营管理制度的解释和适用 1.4 商业经营管理公司经营管理制度的解释和适用 1.4.1 本制度的解释和修改权归集团商业管理中心。1.4.2 本制度每年需根据实际管理运作情况进行修订和完善,具体由集团商业管理中心负责。1.4.3 本制度生效后,如集团或集团管理中心下发的文件内容与本制度有冲突,以集团或集团商业管理中心新下发的文件为准。2 行政、人事、档案管理制度 2 行政、人事、档案管理制度 2.1 商业经营管理公司组织架构图及开业筹备主要管理人员到岗时间表 2.1 商业经营管理公司组织架构图及开业筹备主要管理人员到岗时间表 项目开业筹备主要管理人员到岗时间表 项目开业筹备主要管理人员到岗时间表 岗位 到岗时间 总经理 开业前 12 个月（前 1-3 个月在商业管理中心/福州项目见习）招商副总经理 开业前 12 个月 副总经理(物业、工程）开业前 12 个月 招商总监 1 名、招商专员 1 名 开业前 24 个月 营运总监 开业前 12 个月 工程经理 开业前 12 个月 总 经 理 商业管理中心 财务部 招商副总经理（招商）副总经理（物业、工程）营运总监（招商、企划、营运）企划部经理 营运部经理 物业管理部经理 工程部经理 行政人事部经理财务部经理 招商经理 招商助理 文员 企划 平面 文案 营运主管 营运专员 多经主管 多经专员 客服主管 客服专员 文员兼档案 保安队长 保安班长 保安员 住宅物业管理处主任 住宅物业管理员 保洁绿化主管 文员兼档案 工程师 值班运行电工 强电维修工 弱电维修工 电梯工 空调维修工 综合维修工 文员兼仓管 行政主管 人事主管 司机/采购 班车司机 司机/仓管 会计 出纳 收费员 信息管理员 招商部 招商总监 2.2 商业经营公司各部门职能及岗位职责描述 2.2 商业经营公司各部门职能及岗位职责描述 2.2.1 商业经营公司各部门职能 2.2.1.1 招商部职能：开业前招商、包括：市场调查、制定招商方案、招商实施；开业后招商更新、供应商优化；商户更迭、装修进场/撤场管理；对接商业管理中心招商资源与工作安排。2.2.1.2 企划部职能：企划方案制定及预算提报；平面设计；广场形象维护；活动策划与实施；企业 VI 形象监控。2.2.1.3 营运部职能：广场日常管理；商户、顾客服务；租金、管理费、物业费等现场催收；商户管理。2.2.1.4 物业管理部职能：安全保卫；消防安全临控；卫生保洁；绿化美化；物业收费统计、分摊管理。2.2.1.5 工程部职能：设备设施启闭运行管理；设备维修维护；配电房、空调机房值守；客户维修服务；工程收费统计。2.2.1.6 行政人事部职能：招聘、培训、人事、薪酬、考核、员工关系管理；日常行政后勤管理；资产、零星采购、库房管理；政府公共关系维护、处理对外事务；团队建设、企业文化建设。2.2.1.7 财务部职能：提报预算；执行预算；日常费用支出控制管理；商业管理软件的运营管理；公司整体运作财务监督。2.2.2 商业经营公司各部门岗位职责描述（总监级以上）2.2.2.1 总经理职责描述（注：各部门副总、总监要根据架构表将岗位职责说明细化到每个具体岗位。）岗位说明书 岗位说明书 岗位基本信息 岗位基本信息 岗位名称 岗位名称 总经理 所在部门 所在部门 商业公司 部门编制 部门编制 1 岗位编号 岗位编号 岗位系列 岗位系列 薪资等级 薪资等级 直接上级 直接上级 商业管理中心 总经理 直接下级 直接下级 招商副总经理、物业及工程副总经理、营运总监、行政人事部经理、财务部经理 岗位 岗位 概述 概述 根据董事会决议和方针，全面负责公司的各项经营管理工作，组织拟订、报批并实施各项经营管理计划，确保集团下达的经济指标和管理指标的实现。序号 序号 具体内容 具体内容 1 1 全面主持公司的经营管理工作，组织实施董事会决议；2 2 组织制定公司年度经营计划，经董事长办公会议批准后负责组织实施；3 3 拟订公司基本管理制度和制定公司的具体规章制度，并确保有效执行；4 4 主持公司经营班子日常各项经营管理工作；5 5 组织制订公司月度/年度费用预算；6 6 负责对各部门负责人工作布置、指导、检查监督、评价和考核管理工作；7 7 负责召集主持总经理办公会议，检查、督促和协调各部门的工作进展；8 8 签署日常行政、业务文件；9 9 负责公司对外社会公共关系的协调处理。岗 岗 位 位 职 职 责 责 岗位关键 岗位关键 绩效指标 绩效指标 年度经济指标达成率、各项经营管理指标的完成情况、标准化制度的制订与执行情况、团队建设情况、中高层管理人员流失率 序号 序号 具体内容 具体内容 岗 岗 位 位 权 权 限 限 1 1 对公司主管级以下人员具有人事审批权 对副经理级总监级人员具有人事审核权 对副总经理人员的录用、任免、调职与奖惩、辞退具有直接提名、建议权 2 2 对公司经营工作具有全面指导、指挥、监督、管理的权力 3 3 公司核决权限范围内的财务审批权 部门之间 部门之间 公司各部门 分/子公司 分/子公司 各商业物业公司 岗位工 岗位工 作联系 作联系 公司外部 公司外部 1、上级主管机关：商业管理中心 2、政府部门：派出所、物价局、工商局、技术监督局、建委、物协等3、客 户：商家、维修保养单位等 4、中介组织：律师事务所、管理咨询公司等 可以向上 可以向上 晋升的岗位 晋升的岗位 商业管理中心总经理 可以轮换 可以轮换 的岗位 的岗位 商业管理中心副总经理、各商业物业公司总经理 岗位晋升 岗位晋升 与轮换 与轮换 可以晋升 可以晋升 至此的岗位 至此的岗位 商业公司副总经理 项目 项目 具体要求 具体要求 最低学历 最低学历 本科以上 专业与知识要求 专业与知识要求 1、物业和商业地产、百货、超市等行业方面的知识；2、招商管理、物业管理及商业管理知识；工作经验工作经验 5 年以上大型购物中心的运营工作经验与管理工作经验。能力要求能力要求 专业能力，协调能力，有效分派工作能力，处理人际关系能力，具体工作策划能力。职资要求职资要求 身体素质要求 身体素质要求 身体健康，无特殊要求。任职资格 任职资格 其他要求 其他要求 自信、公正、诚实、有毅力、服从、耐心，尽职尽责、爱护下属。工具 工具 设备 设备 计算机、办公设备（电话、传真机、打印机、Internet/Intranet 网络）及通讯设备 环境 环境 特征 特征 独立的办公场所 岗 岗 位 位 特 特 征 征 时间 时间 特征 特征 正常工作时间，需要加班，偶尔出差。2.2.2.2 招商副总经理职责描述 岗位说明书 岗位说明书 岗位基本信息 岗位基本信息 岗位名称 岗位名称 招商副总经理 所在部门 所在部门 招商部 部门编制 部门编制 1 1 岗位编号 岗位编号 岗位系列 岗位系列 薪资等级 薪资等级 直接上级 直接上级 商业公司总经理 直接下级 直接下级 招商总监 岗位 岗位 概述 概述 招商部门工作目标的达成及团队建设 序号 序号 具体内容 具体内容 1 1 协助公司决策层制定公司招商策略 2 2 负责组织制定和实施本项目组的招商方案，及时了解和监督招商方案的执行情况，提出修订方案 3 3 领导项目招商部制定年度工作计划，完成年度任务目标 4 4 领导项目组招商业务开展，完成招商任务，根据公司招商策略，组织实施公司下达各项招商工作安排 5 5 负责在项目部成立后及时与公司招商管理部和行政部进行合同移交并立即开展项目部人员组建的工作 6 6 负责开展项目业态规划、区域规划、品牌规划工作 7 7 根据市场预测和商业发展趋势，编制项目招商计划和招商工作筹备进度表 8 8 负责项目的具体招商管理工作，报批、执行项目总体招商计划、各节点招商计划、项目总体招商策略 9 9 负责项目招商部的员工队伍建设，负责团队的培训、考核与激励 10 10 指导编制本部门岗位职责与工作标准，指导下属工作 岗 岗 位 位 职 职 责 责 11 11 监督项目招商部的工作目标和经费预算的执行情况，及时给予指导 岗位关键 岗位关键 绩效指标 绩效指标 1.公司项目招商目标的实现；2.费用控制情况、下属行为管理、部门关键人员流失率 3领导能力、判断与决策能力、人际能力、沟通能力、影响力、计划与执行能力、谈判能力 岗 岗 序号 序号 具体内容 具体内容 1 1 项目招商策略建议权 2 2 对直接下级人员调配、奖惩的建议权和任免的提名权，考核评价权 位 位 权 权 限 限 3 3 对所属下级的工作的监督、检查权 部门之间 部门之间 各公司/部门、高层管理人员、公司内各部门、项目组各部门 分/子公司 分/子公司 集团内各部门 岗位工 岗位工 作联系 作联系 公司外部 公司外部 政府机构、客户、合作伙伴、媒体等 可以向上 可以向上 晋升的岗位 晋升的岗位 商业公司总经理 可以轮换 可以轮换 的岗位 的岗位 商业公司副总经理 岗位晋升 岗位晋升 与轮换 与轮换 可以晋升 可以晋升 至此的岗位 至此的岗位 招商总监 项目 项目 具体要求 具体要求 最低学历 最低学历 大专以上学历 专业与知识要求 专业与知识要求 市场营销、经济管理相关专业 通晓房地产行业动态，掌握市场营销相关知识，具备商业运营、品牌运营等方面知识 工作经验工作经验 8 年以上零售行业经营管理经验，5 年商业地产行业经验 能力要求能力要求 掌握 WORD,EXCEL 等办公软件使用方法，具备基本的网络知识 职资要求职资要求/身体素质要求 身体素质要求 具有很强的领导能力、判断与决策能力、人际能力、沟通能力、影响力、计划与执行能力、谈判能力 任职资格 任职资格 其他要求 其他要求 工具 工具 设备 设备 计算机、一般办公设备（电话、传真机、打印机、Internet/Intranet 网络）及通讯设备 环境 环境 特征 特征 办公场所，有时需要出差 岗 岗 位 位 特 特 征 征 时间 时间 特征 特征 正常工作时间，经常需要加班 2.2.2.3 副总经理职责描述 岗位说明书 岗位说明书 岗位基本信息 岗位基本信息 岗位名称 岗位名称 副总经理（物业、工程）所在部门 所在部门 商业物业管理公司部门编制 部门编制 1 1 岗位编号 岗位编号 岗位系列 岗位系列 高管 高管 薪资等级 薪资等级 直接上级 直接上级 商业物业管理公司总经理 直接下级 直接下级 物业总监/经理、工程总监/经理、公寓物业部经理 岗位 岗位 概述 概述 协助商业物业管理公司总经理制定并实施企业战略、物业管理等政策方略,实现公司的物业管理目标及发展目标，参与公司经营管理与决策，负责监督检查公司内部管理系统的正常运行。序号 序号 具体内容 具体内容 1 1 配合总经理处理本公司的涉及商场物业管理、工程管理及公寓楼管理等方面的事务性工作和经营管理工作。2 2 帮助总经理制订公司总体规划，并监督各部门按规划进行工作。3 3 协助总经理对公司经营管理和公司发展方向的调研，并为总经理决策提出建议性意见。4 4 在总经理授意下，制订分管下属部门工作目标，报批后并执行。5 5 在总经理授意下，指导拟定分管工作内的各类重要专业技术文件。6 6 制订下属部门的经营目标方案和工作拓展方案并报总经理审批。7 7 根据工作需要进行现场指挥、指导下属部门工作。8 8 对下属部门经营和资金运作的整体规划提出建议性意见。9 9 巡视、检查下属职能部门的工作现场。10 10 负责收集整理下属各部门能耗、物业、物资、技术、服务、安全、环保、业务等方面的统计数字。岗 岗 位 位 职 职 责 责 11 11 对统计资料进行综合分析，对经营和市场进行预测，并提出改进方案。岗位关键 岗位关键 绩效指标 绩效指标 住宅物业费用的收缴率、商业广场治安良好、商业广场环境保洁、工程机电安全运行、事故率低、消防达到地方标准。序号 序号 具体内容 具体内容 1 1 对物业、工程等部门主管级以上岗位有聘任与解聘的建议权。2 2 对下级员工有录用权、任免权、监督权、调配权、考核权、奖惩权。岗 岗 位 位 权 权 限 限 3 3 对分管各部门总监/经理的工作有指导权。部门之间 部门之间 财务、人事、行政、招商、企划、营运 分/子公司 分/子公司 无 岗位工 岗位工 作联系 作联系 公司外部 公司外部 1、上级主管机关：商业管理中心 2、政府部门：派出所、物价局、工商局、技术监督局、建委、物协 3、客 户：维修保养单位、如电梯、水处理、空调等 4、中介组织：房屋中介、律师事务所、管理咨询公司等 可以向上 可以向上 晋升的岗位 晋升的岗位 商业物业管理公司总经理、商业管理中心副总经理 可以轮换 可以轮换 的岗位 的岗位 其它商业物业管理公司副总经理 岗位晋升 岗位晋升 与轮换 与轮换 可以晋升 可以晋升 至此的岗位 至此的岗位 运营总监、物业总监 项目 项目 具体要求 具体要求 最低学历 最低学历 本科以上 专业与知识要求 专业与知识要求 1、物业管理及商业管理知识；2、物业和商业地产、百货、超市等行业方面的知识；3、物业管理法律、建筑工程、装饰装修等方面的知识。工作经验工作经验 5 年以上大型商场的运营工作经验与管理工作经验。能力要求能力要求 熟悉企业业务和管理流程；在团队管理方面有极强的领导技巧和才能；掌握先进企业管理模式及精要，具有先进的管理理念；熟悉商场物业的全面运作、管理、各部门工作流程；具有敏锐的商业触觉、优异的工作业绩；熟练使用办公软件，具备熟练的网络知识。职资要求职资要求 中级以上职称 身体素质要求 身体素质要求 身体健康，无特殊要求 任职资格 任职资格 其他要求 其他要求 40 岁55 岁，男性 工具 工具 设备 设备 计算机、办公设备（电话、传真机、打印机、Internet/Intranet 网络）及通讯设备 环境 环境 特征 特征 独立的办公场所 岗 岗 位 位 特 特 征 征 时间 时间 特征 特征 正常工作时间，需要加班，偶尔出差。2.2.2.4 招商总监职责描述 岗位说明书 岗位说明书 岗位基本信息 岗位基本信息 岗位名称 岗位名称 招商总监 所在部门 所在部门 招商部 部门编制 部门编制 1 岗位编号 岗位编号 岗位系列 岗位系列 薪资等级 薪资等级 直接上级 直接上级 招商副总经理 直接下级 直接下级 招商经理、招商文员 岗位 岗位 概述 概述 协助招商副总执行招商工作目标的达成 序号 序号 具体内容 具体内容 1 1 协助招商副总，参与招商过程管理及谈判 2 2 制定阶段招商目标，并在实施过程中根据实际情况及时向公司领导反馈意见和建议 3 3 协助招商副总组织项目所在城市市场调研的工作，收集相关的详细信息并深入了解当地商业发展情况，协助项目招商的整体运作，掌握市场动态，做好市场预测，及时提报相应的招商计划，认真组织和努力完成项目的招商任务工作 4 4 负责开展项目业态规划、区域规划、品牌规划的执行工作，并对项目招商客户及品牌进行筛选 5 5 按公司各项工作流程，与公司各部门做好沟通、协调工作，并将招商过程中遇到的问题进行及时反馈 6 6 积极配合招商副总及公司内部相关部门完成市场调研及信息收集工作7 7 按照公司规定，定期向公司及有关部门提交工作报告（周报、月报）、工作计划及招商月例会内容 8 8 负责招商专员工资、奖金分配及项目备用金的管理 9 9 负责商业地产项目招商合作谈判，主持起草重要文案、合同 10 10 控制各区块招商进度，协助各招商区块执行人员与商户谈判并及时跟进，岗 岗 位 位 职 职 责 责 11 11 负责重要招商关系网络的搭建与维护开拓，维护行业协会关系，政府主管部门，民间组织关系 岗位关键 岗位关键 绩效指标 绩效指标 公司项目招商目标的实现 序号 序号 具体内容 具体内容 1 1 项目招商策略建议权 2 2 对直接下级人员调配建议权及考核评价权 岗 岗 位 位 权 权 限 限 3 3 对所属下级的工作的监督、检查权 部门之间 部门之间 各公司/部门、高层管理人员、公司内各部门、项目组各部门 分/子公司 分/子公司 集团内各部门 岗位工 岗位工 作联系 作联系 公司外部 公司外部 政府机构、客户、合作伙伴、媒体等 可以向上 可以向上 晋升的岗位 晋升的岗位 招商副总经理 可以轮换 可以轮换 的岗位 的岗位 总监 岗位晋升 岗位晋升 与轮换 与轮换 可以晋升 可以晋升 至此的岗位 至此的岗位 招商经理 项目 项目 具体要求 具体要求 最低学历 最低学历 大专以上学历 专业与知识要求 专业与知识要求 市场营销、经济管理相关专业 通晓房地产行业动态，掌握市场营销相关知识，具备商业运营、品牌运营等方面知识 工作经验工作经验 5 年以上零售行业经营管理经验，3 年商业地产行业经验 能力要求能力要求 掌握 WORD,EXCEL 等办公软件使用方法，具备基本的网络知识 职资要求职资要求/身体素质要求 身体素质要求 具有较强的判断与决策能力、人际能力、沟通能力、影响力、计划与执行能力、谈判能力 任职资格 任职资格 其他要求 其他要求 大专以上学历 工具 工具 设备 设备 计算机、一般办公设备（电话、传真机、打印机、Internet/Intranet 网络）及通讯设备 环境 环境 特征 特征 办公场所，有时需要出差 岗 岗 位 位 特 特 征 征 时间 时间 特征 特征 正常工作时间，经常需要加班 2.2.2.5 营运总监职责描述 岗位说明书 岗位说明书 岗位基本信息 岗位基本信息 岗位名称 岗位名称 营运总监 所在部门 所在部门 商业物业管理公司 部门编制 部门编制 1 1 岗位编号 岗位编号 岗位系列 岗位系列 薪资等级 薪资等级 直接上级 直接上级 总经理 直接下级 直接下级 营运经理/营运主管、企划经理 岗位 岗位 概述 概述 对公司经营管理的全过程进行计划执行和控制，负责组建项目运营体系，指导、培训运营团队完成营运目标，对公司的经营行为及业务流程和负责，确保部门相互衔接流畅；全面负责所辖商城的客户关系维持、业态规划调整、环境卫生、店柜布置、商品陈列、设施维护等软、硬件的规范管理控制；序号 序号 具体内容 具体内容 1 1 负责把握公司在营运方面的发展方向，协助制定公司的整体发展战略规划；2 2 制订公司年度工作计划和整体经营管理规划；3 3 计划、指导、协调、控制和激励各职能部门的业务开展，授权并监督各岗位负责人有效履行岗位职责，并不断改进公司的经营状况；4 4 公司总体经营策略指导下，制定符合当地市场需求的营运政策、市场地位政策、商品政策、客户政策、促销政策、等各项经营政策。5 5 负责部门经营目标的拟定（或根据公司下达的指标拟订经营计划），并将指标合理、科学地进行分解、下达并监督进展完成情况。6 6 在遵循公司总体经营策略下，领导营运部达成公司的业绩及利润要求。7 7 负责各费用支出核准，各项费用预算审定和报批落实。8 8 负责收集商品信息，对其经营状况进行分析预测，为商户优化管理提供科学的依据。9 9 定 期检查合同执行情况，完善合同基本条款。10 10 负责各项业务合同的签订、变更、执行、终止。岗 岗 位 位 职 职 责 责 11 11 负责大型促销活动方案和措施的落实和协调。岗位关键 岗位关键 绩效指标 绩效指标 租金收缴率、各种费用收缴率、商业广场出租率、商业广场商户、消费者满意度达到90%、经营环境满意度达 90%、多径收入完成量等。序号 序号 具体内容 具体内容 1 1 项目营运管理有决策权 2 2 对直接下级人员调配、奖惩的建议权和任免的提名权，考核评价权 岗 岗 位 位 权 权 限 限 3 3 对所属下级工作的监督、检查权；对所属下级的工作争议有裁决权 部门之间 部门之间 商业物业管理公司各部门 分/子公司 分/子公司 无 岗位工 岗位工 作联系 作联系 公司外部 公司外部 四方面着手：四方面着手：1、1、上级主管机关（集团商业管理中心）2、2、政府部门（区政府、派出所、物价局、税务局、工商局、媒体）3、3、客 户（广告公司、）4、4、可以向上 可以向上 晋升的岗位 晋升的岗位 商业物业管理公司总经理 可以轮换 可以轮换 的岗位 的岗位 其它商业物业管理公司副总、营运总监 岗位晋升 岗位晋升 与轮换 与轮换 可以晋升 可以晋升 至此的岗位 至此的岗位 营运经理 项目 项目 具体要求 具体要求 最低学历 最低学历 本科毕业 专业与知识要求 专业与知识要求 经济、企业管理等相关专业熟悉房地产行业动态，通晓企业行政管理、战略管理知识，具备房地产商业运营等方面知识 工作经验工作经验 要求具有大型综合性商业运营管理经验三年以上，熟悉商场运营的各个环节，具有良好的经营业绩。能力要求能力要求 具有很强的领导能力、判断与决策能力、人际能力、沟通能力、影响力、计划与执行能力、谈判能力 职资要求职资要求 具备中级以上职称 身体素质要求 身体素质要求 身体健康，无特殊要求 任职资格 任职资格 其他要求 其他要求 掌握 WORD,EXCEL 等办公软件使用方法，具备基本的网络知识 工具 工具 设备 设备 计算机、一般办公设备（电话、传真机、打印机、Internet/Intranet 网络）及通讯设备 环境 环境 特征 特征 商业场所 岗 岗 位 位 特 特 征 征 时间 时间 特征 特征 正常工作时间，需要加班 2.3 商业物业公司经营考核与奖励办法 2.3 商业物业公司经营考核与奖励办法 详见附件商业物业公司经营考核与奖励办法。附件：商业物业公司经营考核与奖励办法 商业物业公司经营考核与奖励办法商业物业公司经营考核与奖励办法（PLSYKH012009（A）为进一步调动广大员工工作积极性，集团实行员工收入与商业物业公司（项目公司）经营管理业绩挂钩。对商业公司领导班子成员，根据项目公司的年终收益，结合对项目公司管理状况的考核进行奖励；对非领导班子员工，根据对综合收费完成情况和多种经营创收情况的考核进行奖励。1 领导班子成员奖励办法 1 领导班子成员奖励办法 1.1 奖励适用范围 1.1 奖励适用范围 已经开业或入伙并展开正常经营活动的宝龙集团商业管理中心所辖商业项目或物业项目（经营性项目）。项目领导班子指商业物业经营项目公司执行董事/总经理、副总经理、财务负责人以及营运总监（未有以上职位的项目指项目第一负责人、负责人副职以及财务负责人）。1.2 奖金总额 1.2 奖金总额 1.2.1 奖金基数：纯利润的 10%以下，具体比例视项目公司盈利情况和难度而定，奖励基数在商业管理中心与项目公司签订的年度目标责任书中规定。1.2.2 实发奖金：奖金基数商业管理中心对项目公司考核分数/100。1.3 奖金分配 1.3 奖金分配 项目总经理奖励基金：奖金总额的 20%，由总经理提名，对本年度作出重大贡献的人员给予的奖励。项目公司领导班子成员奖励：奖金总额的 80%，其中项目公司总经理（第一负责人）奖金为本部分奖金总额的 50%，另外 50%根据其对项目公司其他领导班子成员的考核结果制订分配方案，报商业管理中心批准后执行。1.4 奖金发放 1.4 奖金发放 考核以公历年度计算，奖金在年终考核后计提并发放。1.5 考核 1.5 考核 1.5.1 商业管理中心对项目公司的考核商业管理中心对项目公司的考核 1.5.1.1 考核主要从租金收缴、主营收入、支出控制、多经创收、品牌塑造、综合管理、廉政建设等七个方面进行。1.5.1.2 具体考核内容、指标权重及考评细则见附件 1。1.5.1.3 商业管理中心各分管副总经理及财务负责人对应以上考核内容，根据集团及商业管理中心核定的预算及要求对照年度实际完成情况进行评分，由商业管理中心总经理汇总调整，经分管副总裁审核，常务副总裁批准后执行。1.5.2 项目公司领导班子成员个人考核项目公司领导班子成员个人考核 由项目公司第一负责人对其他领导班子成员进行考核，结果报备商业管理中心。2 非领导班子员工奖励办法2 非领导班子员工奖励办法 2.1 发放范围 2.1 发放范围 非领导班子员工奖励包含每月经营绩效奖和年终多种经营创收奖两部分，发放范围为项目公司领导班子成员以外的正式员工。2.2 发放条件 2.2 发放条件 2.2.1 经营绩效奖按月度发放，但应至少同时满足以下条件才可以发放（否则取消该月奖金），具体应满足的条件在目标责任书中规定。（1）当月综合收费率（物业费、水电费及公摊）（第一年80%，第二年85%，第三年90%，第四年及以后95%）；（2）水电消耗率（第一年3%，第二年2%，第三年及以后1%）；（3）上月租金收费率按不同项目年度目标责任书要求；（4）历史清欠任务完成率100%；（5）年度纯利润如为负数不得计提奖金；（6）多种经营收入完成月度计划目标80%。2.2.2 多种经营创收奖金按年度发放，但应在多种经营创收达到商业管理中心下达的年度指标的 90%以上才发放。2.3 奖金总额 2.3 奖金总额 2.3.1 经营绩效奖奖金总额在商业管理中心与项目公司签订的年度目标责任书中规 定。2.3.2 多种经营创收奖奖金总额按下述规定计算：（1）多种经营创收达到商业管理中心下达的年度指标 90%120%（不含）的，按本年度多经总收入 2%计提。（2）多种经营创收达到商业管理中心下达的年度指标 120%以上的，120%以内的按2%比例计提，超出 120%部分按 4%计提。2.4 奖金发放 2.4 奖金发放（1）经营绩效奖上月业绩本月考核、本月兑现。考核结果和奖金分配方案报商业管理中心及财务管理中心审核，由分管商业管理中心的副总裁签批后执行。（2）多种经营创收奖与领导班子成员奖励同期发放。奖金分配方案报商业管理中心及财务管理中心审核，由分管商业管理中心的副总裁签批后执行。2.6 非领导班子员工考核及奖金分配细化方案 2.6 非领导班子员工考核及奖金分配细化方案 2.6.1 各项目公司制订本公司员工绩效考核办法、考核结果与奖金挂钩办法以及总奖金在员工之间的分配办法，报商业管理中心审核，分管副总裁审批后执行。2.6.2 员工月度绩效考评结果需归档管理，并作为员工调薪调职的主要依据。项目公司应结合实际情况，利用绩效考核机制，提升经营能力，促进管理实效。3 领导班子成员奖励自 2009 年 1 月 1 日起执行，非领导班子员工奖励自 2009 年 4 月起执行。3 领导班子成员奖励自 2009 年 1 月 1 日起执行，非领导班子员工奖励自 2009 年 4 月起执行。4 本办法由集团商业管理中心负责解释和修改。4 本办法由集团商业管理中心负责解释和修改。项目公司考核计分表（PLSYKH01.012009（A）公司考核计分表公司考核计分表 序号 序号 考核项目考核项目目标值 目标值 完成情况完成情况基本分 基本分 指标完成率 指标完成率 计分办法 计分办法 得分 得分 评分人 评分人 等于 100%25 90%-100%每低一个百分点扣 2.5 分 1 年度租金收缴率 100%25 低于 90%（不含）0 分管财务副总：大于或等于指标 30 90%-100%每低一个百分点扣 3 分 2 年度主营业务收入 30 低于 90%（不含）0 分管财务副总：大于或等于指标 20 80%-100%每低一个百分点扣 1 分 3 年度多经收入 20 低于 80%（不含）0 分管营运副总：低于或等于指标 10 高于指标 10%以下 基本分*（1-超出费用/目标费用）4 年度费用控制 10 高于或等于指标 10%0 分管财务副总：物业服务（2 分）商业管理中心物业部评分 商业服务（1 分）商业管理中心营运部评分 分管营运副总：制度执行（1 分）商业管理中心商务部评分 5 综合管理 5 团队建设（1 分）商业管理中心行政部评分 分管行政副总：企划活动（2 分）商业管理中心企划部评分 媒介形象（1 分）商业管理中心企划部评分 商户形象（1 分）商业管理中心企划部评分 6 品牌塑造 5 公众形象（1 分）商业管理中心企划部评分 分管企划副总：干部廉洁（2 分）投诉处理（1 分）员工守法（1 分）7 廉政法制 5 劳资和谐（1 分）每查实廉政问题一次扣除 1分，廉政分为 0 分时取消当年红利分配。分管行政副总：合计 合计 100 100 总经理：2.4 商业经营公司档案管理制度 2.4 商业经营公司档案管理制度 详见附件商业物业公司经营考核与奖励办法。附：商业经营公司档案管理制度附：商业经营公司档案管理制度 1、总则 1.1 为加强公司档案管理，提高档案管理工作规范化水平，根据集团档案管理制度（PL-RX-17-2009（A）等有关规定，结合公司实际情况，制定本制度。1.2 本制度适用于除财务帐薄以外的所有档案管理。1.3 公司行政部负责统一领导档案管理工作，并设立档案室和专门档案管理人员集中统一管理各类重要档案。2、存档范围 2.1 企业基本信息档案：指注册资料、资质文书、营业执照、税务登记证及企业各类信息卡类等；2.2 文书档案：指公司的各类合同、协议、制度、签批文件、决策、记录、会议纪要、发文、收文、工作函件、计划、总结、考核、证书等；2.3 电子档案：图像、图形、影象、声音、多媒体、程序、数据等。3、立卷方式 3.1 档案编码方法为：全宗号+类别号+案卷号+文件号；3.2 以发文单位确定文件存档位置；3.3 全宗号+类别号（说明）：序号 序号 资料内容 资料内容 全宗号 全宗号 类别号 类别号 备注 备注 1 外来单位往来档案 PLSY WL“”（例：福州为 FZ）2 行政类档案 PLSY XZ“”（例：福州为 FZ）3 财务类档案 PLSY CW“”（例：福州为 FZ）4 招商类档案 PLSY ZS“”（例：福州为 FZ）5 营运类档案 PLSY YY“”（例：福州为 FZ）6 物业类档案 PLSY WY“”（例：福州为 FZ）7 企划类档案 PLSY QH“”（例：福州为 FZ）3.4 各案卷号预定两位数：从 01-99 号；3.5 案卷内文件号按日期先后编排，流水号为日期+二位数流水号（从 01 到 99 号）；3.6 案卷目录预先打印空白文件，手写填入；3.7 案卷标题要求：标题明确简洁，如要属保密文件需注明密级（分为秘密、机密、绝秘），注明保管期限（永久、长期：10 年、中期：3-10 年、短期：3 年以下等四种），注明案卷内容收进的起止时间；立卷方式细目：立卷方式细目：序号序号 资料内容资料内容 全宗号全宗号 类别号类别号 案卷号案卷号 文件号文件号 1 外来单位往来档案 PLSY WL 01-99年月日流水号 2 行政类档案 PLSY XZ 01-99 年月日流水号 3 财务类档案 PLSY CW 01-99 年月日流水号 4 招商类档案 PLSY ZS 01-99 年月日流水号 5 营运类档案 PLSY YY 01-99 年月日流水号 6 物业类档案 PLSY WY 01-99 年月日流水号 7 企划类档案 PLSY QH 01-99 年月日流水号 4、档案管理员主要职责 4.1 负责公司工程技术资料、产权人档案、租赁者档案、公司重要资料等管理工作。4.2 严格执行档案资料保密制度，查阅机密、绝密档案，必须进行登记按规定程序审批后方可查阅。4.3 严格档案室入库制度，认真做好分类登记，对档案的分类做到科学合理，便于查找。4.4 档案借阅应按规定办理登记手续，认真检查到期归还的资料是否完整无缺，发现问题及时报告和处理。4.5 建立多功能查询电子档案管理文档，便于调阅、查找。4.6 档案查阅以电子文档为主，对于档案原件的借阅按档案管理规定办理。4.7 定期更新档案信息库，获取最新的档案汇总信息。4.8 按有关规定对档案进行例行的保养、管理或销毁，做到信息库与档案原件相符。5、文档收集程序 5.1 公司档案管理的基本原则：集中管理原则，即公司文书档案由总经办集中统一管理，公司各部门在各项活动中形成的具有参考价值的文件、材料，由主办人负责将自己办完的文件资料及时归档。5.2 档案查阅与借阅：5.2.1 档案查阅应尽可能在资料室进行，需带出资料室的，必须经主管公司领导 同意。5.2.2 员工查阅未带密级的档案资料必须经部门经理以上领导同意。5.2.3 借阅时间，一般资料不得超过七天，带密级资料不得超过三天。5.2.4 未经主管公司领导同意，借阅人不得将带有密级的档案资料擅自复印。5.2.5 借阅人应该爱惜，保护档案资料，不得转借