土地评估各方法综合测算表.xls

表一：比较因素情况描述表项项目目估估价价对对象象案案例例A A案案例例B B案案例例C C都都心心公公馆馆府府上上嘉嘉园园德德胜胜佳佳苑苑交易价格待估209742097421473214731971219712交易日期2009年7月19日2009年7月19日2009年7月19日2009年7月19日交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易区位状况道路通达度临主干道半径500米内有安定门西大街和安定门外大街等主干道临街巷，区域内有主干道东直门南大街和东直门外大街临次干道，区域内有主干道德胜门东大街和鼓楼外大街临支路，北二环外积水潭桥和德胜门桥之间，临冰窖口胡同，区域内有主干道德胜门外大街和新街口内大街基础设施情况九通九通九通九通距离区域中心距离约2公里约2公里约2公里约2公里距公交车站、地铁距离距公交车站300米，距离地铁安定门200米小区距最近的公交车站约800米，距地铁东直门站约2公里小区距最近的公交车站距离约500米，距地铁鼓楼大街站约200米小区距最近的公交车站约500米，距地铁积水谭站约600米住宅聚集度区域主要用地类型为商业交通居民混合用地，区域内住宅聚集度较高区域主要用地类型为商业交通居民混合用地，区域内住宅聚集度较高区域主要用地类型为商业交通居民混合用地，区域内住宅聚集度较高区域主要用地类型为商业交通居民混合用地，区域内住宅聚集度较高规划限制有一定限制有一定限制有一定限制有一定限制自然人文环境优劣度距青年湖公园约700米，距柳荫公园约1.3公里,小区内有大面积绿化，环境较好区域内有地坛公园、朝阳公园和工人体育场，环境较好区域内有青年湖公园、人定湖公园和奇石公园，环境较好区域内有地坛公园和人定湖公园奇石公园，环境较好公共服务设施完备度周围公共配套设施有光大银行安定支行、北京安定医院、奥施凯安外鑫龙商场等餐饮娱乐设施、东城区师范学校附属小学、北京市翔宇中学、志金部幼儿园，公共设施完备度较高周围公共配套设施有中医药大学东直门医院、五十五中学、曙光小学及其他餐饮娱乐设施，公共设施完备度较高周围公共配套设施有安贞医院、北京7中、西师附小、超市及其他餐饮娱乐设施，公共设施完备度较高区域邻近新华百货，其他公共配套设施有安定医院、积水潭医院、团结湖小学、北京七中和金九龙、小土豆、金悦海鲜酒楼及后海酒吧一条街等餐饮娱乐设施，公共设施完备度高实物状况成新度10成9.8成9.6成10成公共部分装修情况石材贴面石材贴面石材贴面石材贴面室内装修情况毛坯房精装修，标准约为1300元/建筑平方米毛坯房毛坯房建筑结构钢混，板楼钢混，板塔结合钢混，板楼钢混，板楼楼层情况共12层共8层共11层共7层建筑外观及设计物业外部装修为石材贴面，外窗形式为阳台落地窗，建筑外观及设计较好物业外部装修为石材贴面，外窗形式为阳台落地窗，建筑外观及设计较好物业外部装修为石材贴面，外窗形式为标准窗，建筑外观及设计较好物业外部装修为石材贴面，外窗形式为标准窗，建筑外观及设计较好设备设施情况内装有进口品牌电梯，平均一梯2户，设备设施情况完备内装有进口品牌电梯，平均一梯4-6户，设备设施情况完备内装有进口品牌电梯，平均一梯3户，设备设施情况完备内装有进口品牌电梯，平均一梯3户，设备设施情况完备物业管理电梯24小时不间断运行，有门禁对讲可视系统，24小时供应热水，物业管理水平较好电梯24小时不间断运行，有门禁对讲系统，24小时供应热水，物业管理水平较好电梯24小时不间断运行，有门禁对讲系统，24小时供应热水，物业管理水平较好电梯24小时不间断运行，有门禁对讲系统，24小时供应热水，物业管理水平较好车位情况停车位与户数配比约为1：1，车位较充足未配置专用停车位，车位供应情况一般小区内停车位与户数配比约为0.5:1，车位供应情况一般小区内配置有地下停车位，停车位与户数配比约为1：1，车位较充足工程进度现房现房现房期房权益状况土地取得方式出让出让出让出让房屋用途住宅住宅住宅住宅表二：比较因素情况说明表项项目目估估价价对对象象案案例例A A案案例例B B案案例例C C都都心心公公馆馆府府上上嘉嘉园园德德胜胜佳佳苑苑交易价格待估209742097421473214731971219712交易日期2009年7月19日2009年7月19日2009年7月19日2009年7月19日交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易区位状况道路通达度临主干道临街巷临次干道临支路基础设施情况九通九通九通九通距离区域中心距离约2公里约2公里约2公里约2公里距公交车站、地铁距离200-500米 500米200-500米 500米住宅聚集度较高较高较高较高规划限制有一定限制有一定限制有一定限制有一定限制自然人文环境优劣度较好较好较好较好公共服务设施完备度较完备较完备较完备完备实物状况成新率10成9.8成9.6成10成公共部分装修情况较好较好较好较好室内装修情况毛坯房毛坯房毛坯房毛坯房建筑结构钢混钢混钢混钢混楼层情况一般较好一般较好建筑外观及设计较好较好较好较好设备设施情况较完备完备完备完备物业管理较好较好较好较好车位情况较充足一般一般较充足工程进度现房现房现房期房权益状况土地取得方式出让出让出让出让房屋用途住宅住宅住宅住宅表三：比较因素条件指数表项项目目估价对象案例A案例B案例C都心公馆府上嘉园德胜佳苑交易价格待估209742147319712交易日期100100100100交易情况100100100100区域因素道路通达度100979998基础设施情况100100100100距离区域中心距离100100100100距公交车站、地铁距离1009810098住宅聚集度100100100100规划限制100100100100自然人文环境优劣度100100100100公共服务设施完备度100100100102个别因素成新率1009896100公共部分装修情况100100100100室内装修情况100100100100建筑结构100100100100楼层情况100100100100建筑外观及设计100100100100设备设施情况100102102102物业管理100100100100车位情况1009898100工程进度10010010098权益状况土地取得方式100100100100房屋用途100100100100比准价格225232260320130修正幅度0.070.050.02算术平均值21752表四：比较因素修正系数表项项目目估价对象案例A案例B案例C都心公馆府上嘉园德胜佳苑交易价格待估209742147319712交易日期100100/100100/100100/100交易情况100100/100100/100100/100区域因素道路通达度100100/97100/99100/98基础设施情况100100/100100/100100/100距离区域中心距离100100/100100/100100/100距公交车站、地铁距离100100/98100/100100/98住宅聚集度100100/100100/100100/100规划限制100100/100100/100100/100自然人文环境优劣度100100/100100/100100/100公共服务设施完备度100100/100100/100100/102个别因素成新率100100/98100/96100/100公共部分装修情况100100/100100/100100/100室内装修情况100100/100100/100100/100建筑结构100100/100100/100100/100楼层情况100100/100100/100100/100建筑外观及设计100100/100100/100100/100设备设施情况100100/102100/102100/102物业管理100100/100100/100100/100车位情况100100/98100/98100/100工程进度100100/100100/1001权益状况土地取得方式100100/100100/100100/100房屋用途100100/100100/100100/100比准价格225232260320130修正幅度0.070.050.02算术平均值21752收收益益法法项项目目名名称称项项目目位位置置用用途途租租赁赁成成交交价价（元元/建建筑筑面面积积平平方方米米天天）成成交交价价格格内内涵涵交交易易日日期期（保保留留到到日日）建建成成年年代代装装修修情情况况创业大厦海淀区中关村东路1-3号办公4.5公开市场价格2010年3月1日2000年遗留装修银网中心海淀区知春路113号办公5.5公开市场价格2010年3月1日2003年遗留装修优盛大厦海淀区成府路办公5.2公开市场价格2010年3月1日2008年遗留装修比比较较因因素素估估价价对对象象A AB BC C交易价格待求4.55.55.2交易情况100100100100市场状况100100100100区位状况1009810398实物状况1009598102权益状况10098100101开发完成后的比准价格4.95.45.25.25.2有有效效毛毛收收入入办公每天每平米租金5.2682.9取费区间名称按年租金计算金额（元）空置率租赁面积办公5.23570.4210%20901.675%-10%商业0.000.0010%0.00车库0.000.0010%0.00收益小计3570.423570.4220901.67其其他他收收入入0.000.00系数取费区间运运营营费费用用管理费收益费率71.412.00%2%-5%维修保养费重置价费率228.751.50%72961%-2%房产税重置价70%税率128.101.20%7296营业税及附加收益税率196.375.50%保险费重置价费率15.250.10%72960.1%-0.2%费用小计639.88639.88年净收益有效毛收入其他收入运营费用2930.542930.54报酬率8.0%收益期限43.7房地产总价值3536335363建筑面积租赁面积20901.67总建筑面积20901.67楼面单价1691916919成成本本法法成成本本逼逼近近法法项项目目单单价价单单位位备备注注取取费费标标准准一一、土土地地取取得得成成本本5846元/平方米（土地购买价格+土地取得税费+土地开发成本）年期修正系数1.土地购买价格6000元/平方米根据周边土地招拍挂市场及项目自身情况综合确定2.土地取得税费183元/平方米主要包括契税、印花税、交易手续费等，但由于交易手续费所占比例较小，在此只考虑契税及印花税，根据北京市契税管理规定及印花税相关规定，契税税率为3%，印花税税率为0.05%，取土地购买价的3.05%(契税3%，印花税0.05%)3.05%3.土地开发成本0元/平方米由于现在招拍挂取得的土地多已经是熟地，因此实际上土地开发成本已经包含在土地取得成本里了，在此不在单独计取4.年期修正系数0.9455年期修正系数=11/(1r)n（r为土地还原利率，取7%；n为土地剩余使用年期，估价对象出让土地，土地剩余使用年限为43年）437%二二、管管理理费费用用175元/平方米指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。本次评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资水平等影响因素，以土地取得成本的3%计算3%三三、销销售售费费用用120元/平方米企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按土地取得成本和管理费用之和的2%计算2%四四、投投资资利利息息318元/平方米为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即开始建设，开发建设周期为1年，设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投入、管理费用、销售费用在建设周期内均匀投入，按单利计算，土地取得成本贷款利率+（管理费用+销售费用）贷款利率/2，贷款利率按当期人民银行公布的基准利率计取5.31%五五、投投资资利利润润1842元/平方米根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取土地取得成本、管理费用、销售费用之和的百分比30%六六、销销售售税税费费483元/平方米包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估值的5.5%测算（营业税为房地产价值的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%）。根据公式推导，销售税费=土地取得成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润税率/(1-税率)5.50%七七、土土地地单单价价8664元/平方米土地取得成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费八八、土土地地总总价价4332万元土地单价乘以建筑面积/10000,建筑面积为5000平方米5000重重置置成成本本法法单单价价单单位位相相关关说说明明取取费费标标准准一一.开开发发成成本本4012元/平方米勘查设计和前期工程费+建筑安装工程费+室外工程费+其他费用1、勘察设计和前期工程费170元/平方米含可行性研究费，施工现场三通一平费，规划设计费，工程设计费、环境设计费、地质勘探费、环境影响评价费及综合管网设计费等，以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10%的比例确定，本次评估根据估价对象项目规模、建筑结构等因素本次评估取5%5%2、建筑安装工程费3400元/平方米基础工程费用+结构工程费用+设备安装和装饰工程费用 a.基础工程费用400元/平方米根据估价对象所在区域地质状况及估价对象结构、建造标准、装修标准、安装工程内容等因素，根据现行北京市建设工程预算定额（2001年），建筑市场价格水平等因素综合考虑估价对象建筑安装工程费。b.结构工程费用2000元/平方米 c.设备安装和装饰工程费用1000元/平方米3、室外工程费340元/平方米基础设施建设费+公共配套设施建设费 a.基础设施建设费340元/平方米以建筑安装工程费为基数，一般按5%-15%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目内道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等基础设施较齐全，故取值为10%10%b.公共配套设施建设费0元/平方米以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目为独立建筑，并未建设相关公共配套设施，故取值为0。04、其他费用102元/平方米包括临时用地费、临时设施费、招标代理费、工程监理费、竣工验收费、房产测绘费及其他。以上各项费用以建筑安装工程费为基数，一般按1%-3%的比例确定，根据委托方提供的资料及委托方的介绍，本次评估取3%3%二二、管管理理费费用用120元/平方米指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资水平等影响因素，以开发成本为基数，一般按2%-5%的比例计算。本次评估根据估价对象所在区域经济状况等因素按2%计取3%三三、销销售售费费用用83元/平方米企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按开发成本和管理费用之和的2%计算2%四四、投投资资利利息息112元/平方米为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即开始建设，建筑物开发建设周期为1年，开发成本、管理费用、销售费用在建设周期内均匀投入，按单利计算，（开发成本+管理费用+销售费用）贷款利率/2，贷款利率按当期人民银行公布的基准利率计取5.31%五五、投投资资利利润润1265元/平方米根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取开发成本、管理费用、销售费用之和的百分比30%六六、销销售售税税费费325元/平方米包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估值的5.5%测算（营业税为房地产价值的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%）。根据公式推导，销售税费=开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润税率/(1-税率)5.50%七七、房房屋屋成成新新率率90%通过理论成新率和实际观察确定成新率综合判定取平均值，理论成新率=（1-已使用年限/耐用年限)x100%=（1-6/40）x100%=85%；实际观察成新率根据现场查勘，该建筑物结构构件完好，装修和设备完好、齐全，管道畅通，现状较好，使用正常判断成新率为95%；综合判断该建筑物成新率为（理论成新率+实际观察成新率）/2=（95%+85%）/2=90%90%八八、房房屋屋重重置置成成新新单单价价5325元/平方米（开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费）x房屋成新率九九、房房屋屋总总价价2663 万元房屋重置成新单价乘以建筑面积,建筑面积为5000平方米5000房房地地产产总总价价（万万元元）69956995房房地地产产总总价价（万万元元）69956995成成本本逼逼近近法法另另一一情情况况单单价价单单位位备备注注取取费费标标准准一一.土土地地取取得得成成本本5885元/平方米（拆迁补偿安置费及相关费用+毛地价+毛地价契税+土地开发费）年期修正系数(1)拆迁补偿安置费及相关费用5200元/平方米取得估价对象所在区域同类土地所需支付的平均费用，包括拆迁补偿安置费、拆迁涉及的相关税费以及在土地开发中所涉及的利息等(2)毛地价800元/平方米由于本项目的国有土地使用权出让合同签订时间较早，其毛地价水平与现时市场状况有较大变化，故本项目涉及毛地价按现行水平进行取值(3)毛地价契税24元/平方米根据北京市契税管理规定，取毛地价的3%3%(4)土地开发费200元/平方米达到宗地红线外“七通”及宗地红线内“场地平整”条件下的土地开发费用。本项目地价款按毛地价缴纳，故本土地开发费中不含毛地价中的基础设施配套建设费(5)年期修正系数0.9455年期修正系数=11/(1r)n（r为土地还原利率，取7%；n为土地剩余使用年期，估价对象出让土地为工业土地，至估价时点，土地剩余使用年限为43年）7%二二、管管理理费费用用177元/平方米指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。本次评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资水平等影响因素，以土地取得成本的3%计算3%三三、销销售售费费用用121元/平方米企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按土地取得成本和管理费用之和的2%计算2%四四、投投资资利利息息320元/平方米为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。该项目开发建设周期为1年，设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投入、管理费用、销售费用在建设周期内均匀投入，按单利计算，土地取得成本贷款利率+（管理费用+销售费用）贷款利率/2，贷款利率按当期人民银行公布的基准利率计取5.31%五五、投投资资利利润润1855元/平方米根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取土地取得成本、管理费用、销售费用之和的百分比30%六六、销销售售税税费费486元/平方米包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估值的5.5%测算（营业税为房地产价值的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%）。根据公式推导，销售税费=土地取得成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润税率/(1-税率)5.50%七七、土土地地单单价价8723元/平方米土地取得成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费八八、土土地地总总价价4362万元土地单价乘以建筑面积/10000,建筑面积为5000平方米5000在在建建工工程程成成本本法法成成本本法法估估价价测测算算汇汇总总表表用用途途商商业业地地下下商商业业办办公公车车库库说说明明取取费费标标准准收收益益建建筑筑面面积积20000.004000.0050000.0010000.00分分摊摊无无收收益益面面积积后后的的已已形形成成建建筑筑面面积积21905.004381.0054762.0010952.00一一、重重新新购购建建价价格格126931269364016401114691146959185918土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费1.1.土土地地取取得得成成本本54215421180718075597559718661866酒店、办公、商业为（拆迁补偿安置费及相关费用+毛地价+毛地价契税+土地开发费）年期修正系数；地下商业用途地价取地上相应用途的1/3，其中地下车库为办公配套车库，故地下车库取地上办公用途地价的1/3(1)拆迁补偿安置费及相关费用450045004500取得估价对象所在区域同类土地所需支付的平均费用，包括拆迁补偿安置费、拆迁涉及的相关税费以及在土地开发中所涉及的利息等(2)毛地价12604201150由于本项目的国有土地使用权出让合同签订时间较早，其毛地价水平与现时市场状况有较大变化，故本项目涉及毛地价按现行水平进行取值(3)毛地价契税381335根据北京市契税管理规定，取毛地价的3%3%(4)土地开发费200200200达到宗地红线外“七通”及宗地红线内“场地平整”条件下的土地开发费用。本项目地价款按毛地价缴纳，故本土地开发费中不含毛地价中的基础设施配套建设费(5)年期修正系数0.90380.90380.9511年期修正系数=11/(1r)n（r为土地还原利率，取7%；n为土地剩余使用年期，估价对象出让土地，至估价时点，土地剩余使用年限商业、地下商业为34.6年、办公、地下车库为44.6年）7%a.基础设施建设费250250250250为经规划部门批准建设的居住小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程费用和居住小区红线以外专门为本居住小区建设的基础设施费用。根据本项目特点及施工进度取建筑安装工程费的10%10%b.公共配套设施建设费0000主要为居住小区服务的、非经营性公共设施和生活服务设施的建设费用，包括非经营性等教育、医疗卫生、文化体育、邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施等。本项目相关配套无收益用房的建筑成本已经全部分摊，故该项取值为00%3.3.管管理理费费用用土土地地2719028093指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资水平等影响因素，以开发成本为基数，一般按2%-5%的比例计算。本次按土地取得成本与开发成本之和的5%测算，本项根据房地价值分割的要求，分房地测算5%房房产产1501501501505%4.4.销销售售费费用用土土地地2287623578企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按土地取得成本、开发成本和管理费用的4%测算，本项根据房地价值分割的要求，分房地测算4.0%房房产产1261261261264.0%5.5.投投资资利利息息土土地地40134214为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。项目建设周期为2年,其中已建1年,设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投入,开发成本、管理费用、销售费用在建设周期内均匀投入，按单利计算，贷款利率按当期人民银行公布的1年期的基准利率5.31%计取，本项根据房地价值分割的要求，分房地测算土地：土地取得成本贷款利率+（管理费用+销售费用）贷款利率/2。房产：（开发成本+管理费用+销售费用）贷款利率/2。5.31%房房产产00005.31%6.6.投投资资利利润润土土地地1776296917102根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值，规模、用途投资利润率取土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用之和的百分比，本项根据房地价值分割的要求，分房地测算房房产产983491491164利利润润率率30%15%15%5%7.7.销销售售税税费费土土地地450133412125包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估值的5.5%测算（根据中华人民共和国营业税暂行条例、中华人民共和国营业税暂行条例实施细则，出租房地产营业税税率为年总收益的5%；估价对象位于北京市海淀区，根据北京市实施的细则，城市维护建设税为营业税的7%；根据国务院关于修改的决定，教育费附加为营业税的3%）。根据公式推导，销售税费=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润税率/(1-税率)，本项根据房地价值分割的要求，分房地测算5.50%房房产产2482192192005.50%二二、在在建建工工程程折折旧旧0000通过理论成新率和实际观察确定成新率综合判定取平均值，本项目估价对象为新建在建工程，不计算折旧三三、测测算算结结果果土土地地单单价价8186241574832278 土地取得成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费（1-折旧率）房房产产单单价价4507398639863640开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费（1-折旧率）房房地地产产总总价价2 26 62 24 45 52 27 71 12 25 59 92 24 43 36 62 26 65 5土地单价收益建筑面积房产单价分摊无收益面积后的已形成建筑面积9446594465土土地地总总价价16372966374152278土地单价收益建筑面积570315703137434假假设设开开发发法法一一、开开发发完完成成后后的的房房地地产产价价值值二二、取取得得在在建建工工程程的的税税费费用途收益建筑面积分摊无收益面积销售单价销售总价3.05%3.05%取取得得税税费费总总额额商业20000.00219052052441048商业886地下商业4000.004381141105644地下商业131办公50000.00547621736386815办公1869车库（个）222.00109521500003330车库67合计74000.0092000.0133507.00合计2886三三、续续建建成成本本1800.002200.003000.001700.00项项目目商商业业地地下下商商业业办办公公车车库库说说明明取值1.1.续续建建建建筑筑安安装装工工程程费费180010001800500根据估价对象所在区域地质状况及估价对象结构、建造标准、装修标准、安装工程内容等因素，根据现行北京市建设工程预算定额（2001年），建筑市场价格水平等因素综合考虑估价对象建筑安装工程费。包括基础工程、结构工程、设备安装及装饰工程费用等已建成（1)基础工程费用0000本项目基础工程已全部完成，故不计取0%（2)结构工程费用720400720200根据估价对象的项目工程标准及实际施工进度，取续建建筑安装工程费的40%40%（3)设备安装和装饰工程费用10806001080300根据估价对象的项目工程标准及实际施工进度，取续建建筑安装工程费的60%60%2.2.工工程程勘勘察察设设计计和和前前期期工工程程费费18010018050含可行性研究费，施工现场三通一平费，规划设计费，工程设计费、环境设计费、地质勘探费、环境影响评价费及综合管网设计费等，以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10%的比例确定，本次评估取续建建安工程费的10%10%（1)基础设施建设费18010018050为经规划部门批准建设的居住小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程费用和居住小区红线以外专门为本居住小区建设的基础设施费用。根据本项目特点及工程量，本次评估按续建建安工程费的10%计取10%（2)公共配套设施建设费0000主要为居住小区服务的、非经营性公共设施和生活服务设施的建设费用，包括非经营性等教育、医疗卫生、文化体育、邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施等。本项目相关配套无收益用房的建筑成本已经全部分摊，故该项取值为00%4.4.小小计计216012002160600续建建筑安装工程费+工程勘察设计和前期工程费+室外工程费5.5.不不可可预预见见费费43244312根据项目规模、工程进度及项目的实际情况，确定不可预见费取小计的2%2%6.6.续续建建成成本本单单价价220312242203612小计+不可预见费7.7.续续建建成成本本总总价价482653612064670续建成本单价分摊无收益面积后的建筑面积10000四四、在在建建工工程程房房地地产产价价值值的的求求取取项项目目商商业业地地下下商商业业办办公公车车库库说说 明明1 1后后续续开开发发经经营营期期（月月）12121212根据项目规划及现状建设情况取值开开发发完完成成后后的的总总价价410484104856445644868158681533303330根据上文计算结果开开发发完完成成后后的的单单价价2052414110173631500003 3后后续续必必要要支支出出9981998112441244231042310411051105取得在建工程的税费+续建成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费(1)取得在建工程的税费886131186967取开发完成后价值的3.05%(包括契税及印花税，根据北京市契税管理规定及契税的相关规定，契税取3%及印花税取0.05%)，根据公式推导，税费=（开发完成后的价值-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-后续应得利润）（1+3.05%）3.05%3.05%(2)续建成本482653612064670根据上文计算结果(3)管理费用2412760334指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资水平等影响因素，以开发成本为基数，一般按2%-5%的比例计算。结合本项目情况，本次评估按续建成本的5%计算5%(4)销售费用16422263473133企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，结合本项目情况，以开发完成后的价值为基数，按4%计算4.0%(5)投资利息1281432018为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。项目建设周期为2年,其中续建周期为1年，以续建成本为基数，设定为均匀投入，按单利计算，公式：续建成本后续开发周期（月）利息率122利息率5.31%5.31%5.31%5.31%按2008年12月23日中国人民银行公布的1年固定资产贷款年利息率5.31%计算(6)销售税费22583104775183包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于海淀区，根据北京市相关规定，按开发完成后价值的5.5%测算（根据中华人民共和国营业税暂行条例、中华人民共和国营业税暂行条例实施细则，出租房地产营业税税率为年总收益的5%；估价对象位于北京市海淀区，根据北京市实施的细则，城市维护建设税为营业税的7%；根据国务院关于修改的决定，教育费附加为营业税的3%）5.5%4 4后后续续应应得得利利润润2013118242142（续建成本+管理费用+销售费用）*投资利润率根据上文计算结果投资利润率30%15%15%5%根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值，规模、用途投资利润率取续建成本、管理费用、销售费用之和的百分比。结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值，投资利润率根据估价对象不同规划用途及项目具体情况确定5 5测测算算结结果果290542905442824282612906129021832183开发完成后的总价值-后续必要支出-后续应得利润96809房房地地产产单单价价1452710705122582183商业比较因素估价对象晶都国际酒店海润国际豪成大厦地址朝阳区酒仙桥朝阳区酒仙桥路26号朝阳区将台路乙2号朝阳区左家庄中街交易价格待求250002600027000交易情况100100100100评估日期100100100100权益状况100100100100区域因素100100102102个别因素100100100100开发完成后的比准价格250002549026471平均价格25654商业各层开发完成后单价商业各层面积总价系数256545000.00128271.00205235000.00102620.80192415000.0096210.75166755000.0083380.65小计20000.0041048141104000.0056440.55合计20000.004669223346办公比较因素估价对象方恒国际中心新华联丽港博雅国际中心地址朝阳区酒仙桥朝阳区望京朝阳区酒仙桥东路9号朝阳区利泽中区交易价格待求190001750017000交易情况100100100100评估日期100100100100权益状况100100100100区域因素100102102102个别因素10010210298开发完成后的比准价格182621682017007平均价格17363已形成面积分摊已建成无收益后面积地上商业1-420000已结构封顶2000021905办公5-2450000已结构封顶5000054762小计700007000070000地下商业-1400040004381车库-2-3100001000010952设备用房-350005000人防建筑面积30003000小计220002200022000合合计计92000920009200092000不不含含人人防防建建筑筑面面积积8900089000无收益面积8000有收益面积8400089000终止日期估价作业日期剩余使用年限商业、地下商业2044/8/282010/1/1934.6办公地下车库2054/8/282010/1/1944.6