X别墅物业房屋维修管理规定.docx

X别墅物业房屋维修管理规定X别墅物业房屋修理管理规定之相关制度和职责，别墅物业房屋修理管理规定物业的修理管理是物业管理中的基础性工作。它包括两大部分内容,其一为房屋的修理管理,其二为房屋设备管理。物业的修理管理对象是物业本身,其管理的目的是为了物.别墅物业房屋修理管理规定物业的修理管理是物业管理中的基础性工作。它包括两大部分内容,其一为房屋的修理管理,其二为房屋设备管理。物业的修理管理对象是物业本身,其管理的目的是为了物业的保值和增值。一、房屋修理管理房屋修理管理又称房屋修缮管理,它是指物业管理机构的房屋管理与修缮部门对其所经营管理的房产,进行修缮技术管理。具体内容包括:房屋的平安检查,房屋修理的施工管理,房屋修缮的行政管理以及房屋的日常保养等内容。在物业管理过程中,搞好房屋的修理管理,不仅有利于延长房屋的使用寿命,增加其使用的平安性能,也有利于美化环境,使物业管理企业在用户心中建立良好的形象和信誉,从而促进物业管理行业的进展。(一)房屋修理管理的内容1.房屋的平安检查。房屋的平安检查是房屋使用、管理、维护和修理的重要依据。定期和不定期的对房屋进行检查、随时把握状况,不仅可以准时发觉和防止危险状况的发生,而且还为房屋修理管理供应依据,以延长房屋寿命。2.房屋修理施工管理。物业管理机构应依据所把握的房屋完好状况,编制每年的修缮方案并支配修缮资金,审核修缮方案。在施工过程中,应留意保证修缮施工质量并降低成本,对于一些托付施工项目,物业管理部门应严格对其施工质量进行监督,以保证用户的使用平安。3.房屋修缮的行政管理。依据我国有关的法规规定,房屋修缮是房屋全部者应当履行的责任。因使用不当或人为造成房屋损坏,应由行为人负责修复或赐予赔偿。对于房屋全部者或房屋修缮责任者不准时修缮,或者在房屋修缮时,遭到使用人或邻人等借故阻挠,或发觉有可以导致房屋发生危险状况消逝时,房管部门可实行排险解危的强制措施,费用则由当事人担当。此外,对于异产毗连房屋的修缮,将依照城市异产毗连房屋管理规定担当责任。(二)房屋完损等级的评定物业管理机构需定期或不定期的对房屋的完损等级进行检查和评定,以便进一步制定房屋的修缮方案及修缮实施方案。房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级,即现有房屋的质量等级。评定房屋的完损等级是依据统一的标准、统一的项目、统一的评定方法,对现有整幢房屋进行综合性的完好和损坏的等级评定。这项工作技术性强,既有目观检测,又有定性定量的分析。目前,我国对房屋质量的评定,是以原国家城乡建设环境爱惜部1985年制定颁布的房屋完损等级评定标准作为依据的。1.房屋完损等级标准。一般按房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好、损坏程度分为五个等级标准。(1)完好房。指房屋的结构构件完好,装修和设备完好、齐全完整,管道畅通,现状良好,使用正常;或虽个别分项有略微损坏,但一般经过小修就能修复。(2)基本完好房。指房屋结构基本完好,少量构部件有略微损坏,装修基本完好,油漆缺乏保养,设备、管道现状基本良好,能正常使用,经过一般性修理即可修复。(3)一般损坏房。指房屋结构一般性损坏,部分构部件有损坏或变形,屋面局部漏雨,装修局部破损,油漆老化,设备管道不够畅通,水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺,需要进行中修或局部大修更换零件。(4)严峻损坏房。指房屋年年失修,结构有明显变形或损坏,屋面严峻漏雨,装修严峻变形、破损,油漆老化见底,设备陈旧不齐全,管道严峻堵塞,水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严峻损坏,需要进行大修或翻修、改建。(5)危险房。指房屋承重构件已属危险构件,结构丢失稳定和承载力气,随时有倒塌可能,不能确保使用平安的房屋。2.房屋完损等级的评定方法。一般依据房屋各个组成部分完报程度综合评定。(l)房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准,则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。(2)房屋的结构部分各项完损程度符合同一完损标准,在装修设备部分中有一、二项完损度下降一个等级,其余各项仍和结构部分符合同一完损标准,则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确定。(3)房屋结构部分中非承重墙与楼地面分项完损程度下降一个等级完损标准,在装修或设备部分中有一项完损程度下降一个等级完损标准,其余三个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完损标准,则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损程度来确定。(4)房屋结构部分中地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度符合同一完损标准,其余各分项完损程度可有高出一个等级的完损标准,则该房屋完损等级可按地基基础、承重结构,屋面等项的完损程度来确定。3.房屋完好率及危险率的计算。房屋的完损等级一律以建筑面积为计量单位,评定时则以幢作为评定单位。房屋的完好率是房产经营与管理单位(包括物业管理企业)的一个重要技术经济指标之一,它是完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和。(三)房屋修理的施工管理1.房屋修理工程的分类。依据房屋的损坏程度并按房屋修理的性质,可以分为小修、中修、大修、翻修及综合修理五类。(1)小修工程(零修工程或养护工程)。指准时修复小损小坏,以保持原来房屋的完损等级为目的的日常养护工程。这类工程项目简洁、零星分散、量大面广、时间要求紧迫,一般可以依据房管人员把握的状况组织方案修理,也可以依据用户申报组织零星的修理。小修工程工程虽小,但关系到用户的使用便利,眼务性很强,因此必需准时修理,力争做到水、电、暖、卫、气零修不过夜,土建零修三日内有结果。小修工程的年均费用应为所管房屋当时造价的1%以下。(2)中修工程。指房屋少量部件已损坏或已不符合建筑结构的要求,需要进行局部修理,在修理中只牵动或拆换少量主体构件,而保持原房屋规模和结构的工程。这类工程的特点是:工地较为集中,项目较少,工程量较多,带有周期性。如屋面的局部面层重做,整幢楼门窗整修等工程。中修工程适用于一般损坏房屋,一次费用在该建筑物同类结构新建筑价的20%以下;中修后的房屋,70%以上必需符合基本完好或完好房的要求。(3)大修工程。指房屋主体结构大部分严峻损坏,无倒塌或局部倒塌危险的房屋;公用生活设备(包括上、下水,通风、采暖等)必需进行拆换、改装、新装的工程。这类工程一般需要牵涉和拆换部分主体构件,但不需全部拆除,此外工程的地点集中,项目齐全,具有整体性。大修工程还常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用条件相结合。大修工程往往适用于严峻损坏的房屋。房屋大修后应达到基本完好或完好标准的要求。大修工程所需费用应在同类结构新建房屋费用的25%以上。(4)翻修工程。指将原来房屋全部拆除后,另行设计,在原地或移动后更新建筑的工程。当原有房屋已失去修缮价值或因自然灾难等因素房屋不能连续使用时,往往接受翻修的方式。翻修工程应尽量选用原房屋构件和旧料,其费用应低于同类结构的新建房屋。翻修后的房屋必需符合完好房屋标准的要求。(5)综合修理工程。指成片多幢的楼房或面积较大的单幢房屋,大部分严峻损坏,进行有方案的成片修理和为转变该片(幢)房屋的面貌的修理工程,也就是指大、中、小修一次性应修尽修的工程。综合修理后的房屋必需符合基本完好房或完好房屋标准要求,其费用应把握在该片(幢)建筑物同类结构新建筑价的20%左右。2.修理工程的施工管理。(1)编制修理方案。物业管理机构每年应依据对查勘鉴定结果,编制修理投资方案与修理施工方案。修理投资方案往往是宽阔用户关怀的重大问题。物业管理机构必需制定并提高年度修理投资方案,并报业主管理委员会(或单个业主)审批后方可实施修理。修理的资金来源于物业的托付人(业主或使用者),对于多业主的物业,则需要按产权人份额比例分摊。修理施工方案,应依据批准的修理投资方案而制定。具体内容应包括:施工总工期、总进度方案、阶段进度方案以及施工方案。(2)落实施工队伍。物业管理机构一般不设浩大而专业化的修理队伍,仅能完成一些小修任务,对于中修、大修工程一般都是专包给专业的施工队伍,物业管理机构则作为甲方对施工队伍进行管理。修理施工队伍的选择,最好也应实行招投标的方式择优录用,以便保证以较少的投资取得较好的修理效果。为了明确双方的责、权、利,一旦选定专业施工队伍,物业管理机构应与之签订施工合同,避开发生修理内容及要求不清等问题。(3)施工过程的管理。物业管理机构在施工过程的管理中,相当于工程监理的角色,故而应按合同对施工中的进度、成本、质量进行严格的把握,以确保修理工程按合同中规完的工期、质量标准及合同造价完成。在施工中,应严格把握住原料质量、施工质量、关键工序的施工时间以及进度款等关键把握因素,从而确保修理工程达到较为满意的施工效果。</P6