商业地产项目营销策划案.pptx

精品(jn pn)文档1第一页，共125页。精品(jn pn)文档2第二页，共125页。前言前言(qin yn)：受加烨集团委托，我司有幸参与操作六安不夜城项目，我司将不遗余力地为加烨集团提供关于不夜城项目营销战略和策略方面(fngmin)的建议和意见。有鉴于不夜城项目前期已经开始销售，但是由于销售不力，目前已处于半停滞状态，市场影响力较小。我司建议通过对市场的深入调查研究和分析，重新论证项目定位，并根据市场提出对项目重新包装和入市的建议和意见。希望通过贵我双方的精诚合作和努力使得不夜城项目能够重新焕发活力，一举奠定其市场地位，实现物业价值最大化。我司六安不夜城项目在经过对六安房地产市场和在售和在营商业的全面调查和分析基础之上撰写本报告，希望能就本案操作提供切实可行的方法。3第三页，共125页。六安城市及房地产市场发展概述六安城市及房地产市场发展概述六安商业市场剖析六安商业市场剖析区域商业市场剖析区域商业市场剖析项目剖析项目剖析项目定位项目定位物业包装建议物业包装建议营销推广策略营销推广策略销售组织销售组织4第四页，共125页。长三角腹地长三角腹地 皖西巨埠，交通皖西巨埠，交通(jiotng)(jiotng)便捷便捷 优势明显优势明显地理位置优越：地理位置优越：六安俗称六安俗称“皖西皖西”，东与省会合肥相连，南与安庆接壤，东与省会合肥相连，南与安庆接壤，西与河南省信阳市毗邻，北接淮南、阜阳，是大别山沿西与河南省信阳市毗邻，北接淮南、阜阳，是大别山沿淮经济区的中心城市，地处淮经济区的中心城市，地处(d ch)中国经济最具发展中国经济最具发展活力的活力的“长三角长三角”腹地，是安徽省会经济圈的重要组成腹地，是安徽省会经济圈的重要组成部分，地理位置优越。部分，地理位置优越。交通便捷，体系完善：交通便捷，体系完善：六安是国家六安是国家(guji)(guji)陆路交通枢纽城市，境内有陆路交通枢纽城市，境内有312312、206206、105105国国道和合九、宁西铁路。建设中的沪陕（上海道和合九、宁西铁路。建设中的沪陕（上海西安）、济广（济南西安）、济广（济南广州）、六武（六安广州）、六武（六安武汉）、合阜（合肥武汉）、合阜（合肥阜阳）高速公路和阜阳）高速公路和沪（上海）汉（武汉）蓉（成都）高速铁路、六阜铁路在境内交汇。沪（上海）汉（武汉）蓉（成都）高速铁路、六阜铁路在境内交汇。水运发达，境内有水运发达，境内有7 7条较大河流，水运通航里程条较大河流，水运通航里程10291029公里，常年可公里，常年可通航通航5010050100吨级轮驳船。吨级轮驳船。随着合肥机场西移，交通将更为便捷。随着合肥机场西移，交通将更为便捷。5第五页，共125页。人口大市，消费潜力巨大人口大市，消费潜力巨大(jd),(jd),周边乡镇人口密集，向心力强周边乡镇人口密集，向心力强省内人口比较：省内人口比较：六安市人口众多，属于六安市人口众多，属于(shy)(shy)省内人口大市，省内人口大市，20082008年人口达到年人口达到701.6701.6万，较其他市，如万，较其他市，如;巢湖、巢湖、安庆等均多安庆等均多100100万，六安市人口中外出务工人员众万，六安市人口中外出务工人员众多，经济属于多，经济属于(shy)(shy)外出反哺型。外出反哺型。市内人口比较：市内人口比较：六安市区人口众多（包括周边乡镇六安市区人口众多（包括周边乡镇(xingzhn)(xingzhn)），超过），超过200200万，万，而辖内的几个县城人口也较多，如：霍邱、舒城、寿县等，人而辖内的几个县城人口也较多，如：霍邱、舒城、寿县等，人口均超过口均超过100100万。六安市城区人口较少，仅约万。六安市城区人口较少，仅约5050万左右，消费万左右，消费力有限，但是周边乡镇力有限，但是周边乡镇(xingzhn)(xingzhn)人口达到人口达到150150万左右，消费万左右，消费巨大，且这部分人巨大，且这部分人“进城进城”置业情切，蕴含巨大消费力。置业情切，蕴含巨大消费力。6第六页，共125页。经济发展迅速，人均可支配收入经济发展迅速，人均可支配收入(shur)(shur)逐年增加逐年增加六安近四年来国民生产总值逐年增长，增幅均在13%以上，人均可支配收入和人均消费支出也逐年增加。据2010年经济和社会发展主要目标:2010年六安市国民生产总值增长13%以上，城镇人均可支配收入及农村人均收入增长分别10%和9%，社会品零售总额增幅17%以上。六安经济仍将呈健康稳定快速(kui s)发展态势，前景看好。国民国民(gumn)生产总生产总值值人均可支配收入人均可支配收入人均消费支出人均消费支出7第七页，共125页。城市化进程城市化进程(jnchng)(jnchng)加快，为房地产发展提供第一源动力加快，为房地产发展提供第一源动力 目前全市城市化率约为34%，正以每年2%左右的速度增长，每年约增长3-5万城市人口。按照中等发达城市的水平，城市化率约为55-60%。六安的城市化进程还有很长的路要走，但同时也为房地产业发展提供了第一源动力。近10年来，中心城市基础设施(j ch sh sh)建设累计投入近100亿元，皋城广场、北塔公园、水上公园等170个重点工程项目相继竣工。新建扩建城市干道120多公里，市政道路里程达到了200多公里，打通了城市干道，拉开了城市框架，初步构筑了城市大交通的格局。城市(chngsh)功能逐步完善，2008年底已建成区城市(chngsh)园林绿化面积达1524公顷，城市(chngsh)建成区绿地率达到34.6%，覆盖率达到39.2%，道路绿化全面跟进。8第八页，共125页。“一环两心、三轴四区一环两心、三轴四区”发展战略发展战略(zhnl)(zhnl)，发展重心向东、向，发展重心向东、向北转移北转移一环：西环路一环：西环路长安北路长安北路佛子岭路佛子岭路依托城中区外围道路，便捷联系城市依托城中区外围道路，便捷联系城市各区，作为展开城市空间发展构架的各区，作为展开城市空间发展构架的基础。基础。两心：城市中心、城市副中心两心：城市中心、城市副中心城市中心：以球拍广场为核心，依托城市中心：以球拍广场为核心，依托老城现状基础，围绕其形成老城现状基础，围绕其形成(xngchng)(xngchng)的商贸、文化娱乐、金融的商贸、文化娱乐、金融综合服务中心，也是城市的中心。综合服务中心，也是城市的中心。城市副中心：以规划新城大道为基础，城市副中心：以规划新城大道为基础，结合南部古城遗址，在淠河和淠东干结合南部古城遗址，在淠河和淠东干渠之间布置商贸、文化娱乐、渠之间布置商贸、文化娱乐、金融办金融办公的城市新城中心，同时也是城市副公的城市新城中心，同时也是城市副中心。中心。三轴：三轴：大别山路大别山路皖西路老城东西向发展轴皖西路老城东西向发展轴梅山南路梅山南路梅山北路南北向发展轴梅山北路南北向发展轴新城大道东西向发展轴新城大道东西向发展轴四区：城中区、城东区、淠河西区、城北区四区：城中区、城东区、淠河西区、城北区中区中区以现有城市中心为基础以现有城市中心为基础(jch)(jch)进行进一步进行进一步改建扩建，形成商业中心、教育中心、文化改建扩建，形成商业中心、教育中心、文化娱乐中心，并与城市南端的行政中心、火车娱乐中心，并与城市南端的行政中心、火车站场附近的交通集散中心及商贸区，加上城站场附近的交通集散中心及商贸区，加上城市河中岛市河中岛月亮岛等，组成城市中心区。月亮岛等，组成城市中心区。城东区城东区以六安经济开发区为主体，包含金安区经济以六安经济开发区为主体，包含金安区经济开发区，形成的以工业为主要发展目标，同开发区，形成的以工业为主要发展目标，同时配套商业、居住功能的城市综合片区时配套商业、居住功能的城市综合片区淠河西区淠河西区位于城市老淠河以西，以居住为主，依托优位于城市老淠河以西，以居住为主，依托优良的滨水环境，打造宜人的城市居住片区。良的滨水环境，打造宜人的城市居住片区。城北区城北区北部跨越淠河总干渠以技术建设工业组团，北部跨越淠河总干渠以技术建设工业组团，依托城北高速公路的交通优势，形成城市北依托城北高速公路的交通优势，形成城市北部新区。部新区。9第九页，共125页。城市发展城市发展(fzhn)(fzhn)总结：区位优越，城市发展总结：区位优越，城市发展(fzhn)(fzhn)迅猛，经济发展迅猛，经济发展(fzhn)(fzhn)迅速迅速六安地理位置优越、交通便捷，为经济建设提供了良好载体。作为皖西唯一地级城市，城市发展及经济规模明显强于本市其他县城；融入“大合肥”（合六巢）城市经济圈，处于区域的核心地位，辐射能力强；随着省会经济圈的加速推进和后期经济增长潜力强劲，六安的区域中心(zhngxn)城市地位将更加明显；六安经济结构属于典型的反哺型经济，大量外出务工人员对六安市经济发展及消费市场起到促进作用；六安属于省内人口大市，但是经济发展较为落后，规模较小，随着融入“大合肥”城市经济圈以来经济发展大幅度加速，未来前景看好，也将带动房地产市场的大力发展；六安城市发展定位明确，规划前景诱人，城市发展动力强劲，城市功能建设日益完善，为区内房地产市场的大力发展提供了良好的环境；10第十页，共125页。起步到全面发展起步到全面发展(fzhn)(fzhn)，六安房地产发展，六安房地产发展(fzhn)(fzhn)历经四个发历经四个发展展(fzhn)(fzhn)阶段阶段六安市房地产发展起步较晚，从1999年建市到2000年房地产市场处于萌芽发展期；2001年到2003期间，受整体经济(jngj)发展缓慢以及区域政策影响，市场的起步发展阶段较为缓慢；04年至05年间，六安市经济(jngj)开始快速发展，房地产进入快速发展时期；由2006年至今，城市化进程不断加快、旧城改造日益推进、合巢六经济(jngj)圈的带动、以及合六叶高速公路的贯通的利好因素刺激，六安市房地产已经进入全面发展时期。11第十一页，共125页。历年历年(lnin)(lnin)开工面积开工面积历年历年(lnin)(lnin)房地产投资房地产投资房地产市场健康发展房地产市场健康发展(fzhn)(fzhn)，供需两旺，供需两旺自06年至今，房地产投资和历年开工面积均有大幅度上涨。由于08年金融危机，房地产投资和历年开工面积均出现小幅波动，但总体趋势仍是稳定增长。投资及开工面积增加六安市场整体向好，也表明六安消费市场正在更新换代阶段，整体市场发展较快。历年商品房销售面积历年商品房销售面积六安市场整体呈良性稳健发展，商品房销售面积逐年增加，销售情况良好，主要是因为一方面整体经济形势看好，众多乡镇农村人口“进城”需求旺盛，另一方面城市改造造成了大量刚性需求的释放。2010年前三月延续了2009年的良好势头，但是由于未来国家宏观政策不明朗，市场观望情绪加重，社会各界对后市情况持谨慎态度。12第十二页，共125页。产品及营销模式从粗放产品及营销模式从粗放(cfng)(cfng)化向精细化改变，品牌时代即化向精细化改变，品牌时代即将到来将到来开发规模：从数栋单位集资及福利房建设开发规模：从数栋单位集资及福利房建设,发展到今天几十万方的商品房开发；无论规模和品质都发生发展到今天几十万方的商品房开发；无论规模和品质都发生了翻天覆地的变化；当前已进入大盘开发时代。了翻天覆地的变化；当前已进入大盘开发时代。产品创新：从原有建筑立面单一、空间布局密集、园林景观缺乏，发展到融入国际建筑元素，注重人文产品创新：从原有建筑立面单一、空间布局密集、园林景观缺乏，发展到融入国际建筑元素，注重人文景观，增强邻里互动的高尚社区。景观，增强邻里互动的高尚社区。物业形态物业形态:多层建筑占地多，容积率低，土地利用率低，已经无法满足城市化进程的要求，大量小高层多层建筑占地多，容积率低，土地利用率低，已经无法满足城市化进程的要求，大量小高层和高层纷纷进入市民的视线，随着城市土地集约政策和高层纷纷进入市民的视线，随着城市土地集约政策(zhngc)的实施，未来建筑主要向高处发展。的实施，未来建筑主要向高处发展。营销手法营销手法:以内部分销和坐销为主的时代，逐步被行销、坐销相结合，推广跟进、事件及活动营销配合以内部分销和坐销为主的时代，逐步被行销、坐销相结合，推广跟进、事件及活动营销配合的整合营销所取代的整合营销所取代规模开发、产品创新、物业形态、营销手法，六安房地产已经由简单的粗放型的房屋建筑向复杂的精细化的流程作业转变(zhunbin)，按照房地产发展阶段划分，未来更将走向品牌化的开发路线，产品将越来越精细，越创新。13第十三页，共125页。土地供应量大，未来土地供应量大，未来(wili)(wili)市场竞争加剧市场竞争加剧序号序号土地土地编编号号地地块块位置位置竞竞得人得人出出让让面面积积（）（）土地用途土地用途容容积积率率总总建面（万方）建面（万方）1六拍20096号皖西大道以北，长安北路以东安徽成功置业91325商业、住宅2.3212六挂20098号梅山南路以西，二水厂以东安徽振兴集团116293商业、住宅3.5403六挂200920号大别山路以南，25号巷以东黄群峰47561商业、住宅3.014.24六挂200921号大别山路以南，西苑新村以东六安仙安房产公司71406商业、住宅2.215.75六挂200922号磨子潭路以东六安睿成置业14301住宅2.23.16六挂200923号皖西路以南安徽凯鸿置业24739商业、住宅3.07.47六挂200925号龙河路以南，六安三中以西安徽华鼎房产公司1192商业3.00.368六挂200926号纬三路南，苏埠路以北安徽大蔚置业84464商办、住宅2.823.69六挂200927号前进路北，齐云路以南曙光控股集团166088商业（宾馆）0.813.2200302住宅1.83610六挂200928号龙河路北，齐云路以南安徽振兴集团16384住宅1.82.911六挂200930号大别山路以南陆国斌88793商业、住宅6.053.212六挂200930号佛子岭路以北六安和顺实业21107住宅2.55.20909年土地供应年土地供应:我司通过六安市国土资源局了解，我司通过六安市国土资源局了解，0909年六安市新成交的土地可供应开发商品房总面积超过年六安市新成交的土地可供应开发商品房总面积超过210210万平方米（其中非住宅部分占近万平方米（其中非住宅部分占近38%38%），按照土地两年大限），按照土地两年大限(dxin)(dxin)和正常项目开发周期，该土地供应和正常项目开发周期，该土地供应量会在未来三年为市场年均新增至少超过量会在未来三年为市场年均新增至少超过6565万方的开发量。万方的开发量。14第十四页，共125页。未来未来(wili)(wili)商品房供给量大，市场竞争日趋激烈商品房供给量大，市场竞争日趋激烈已启动楼盘新开工规模已启动楼盘新开工规模:通过我司对全市已启动项目的调研，经统计通过我司对全市已启动项目的调研，经统计(tngj)2010(tngj)2010年这些项目新上市面积将超过年这些项目新上市面积将超过6060万平方米，在供应方面，城东和城南供应量较大，市中心区项目和一中版块的项目总体开发规模正逐渐减小，但万平方米，在供应方面，城东和城南供应量较大，市中心区项目和一中版块的项目总体开发规模正逐渐减小，但短期内体量仍然较大，竞争较为激烈。短期内体量仍然较大，竞争较为激烈。市场市场(shchng)(shchng)存量存量:截止到截止到20102010年年3 3月月2222日，六安市总共入网可销售套数为日，六安市总共入网可销售套数为1913219132套，可售面积为套，可售面积为146.99146.99万平米，其中非住宅类可售套数为万平米，其中非住宅类可售套数为1143811438套，可售面积为套，可售面积为71.271.2万平米。万平米。未来供给预测未来供给预测:预测预测20102010年年20112011年的六安房地产市场，其上市量主要分为三大部分：在售房源的库存量、已启动项目的新年的六安房地产市场，其上市量主要分为三大部分：在售房源的库存量、已启动项目的新开发量和新成交土地的开发量，经统计，开发量和新成交土地的开发量，经统计，20102010年市场总体上市量将超过年市场总体上市量将超过200200万方（其中非住宅部分占近万方（其中非住宅部分占近40%40%），上市规模巨大。），上市规模巨大。从供应区域来看，主要集中在城东和城南版块。从供应区域来看，主要集中在城东和城南版块。15第十五页，共125页。总结：整体进入全面总结：整体进入全面(qunmin)(qunmin)快速发展阶段，前景看好但竞快速发展阶段，前景看好但竞争日益加剧争日益加剧六安房地产起步较晚，从05-06年才正式进入快速发展期，并在2007年达到了一个阶段性高位。因经济危机影响，08年的开发和销售都有所下降，但在09年下半年又迅速恢复，并呈火热之势，导致09年市场(shchng)上的优质房源十分紧俏。从09年下半年开始，各发展商增加了对项目的投资力度，2009年六安土地成交量达210万方，按照土地大限及开发周期，未来三年将以每年65万方左右的开发量入市，竞争形势严峻。据调查，2010年至2011年市场(shchng)将会出现一个的放量阶段，整体上市量将达到超200万平米的高峰，市场(shchng)竞争将十分激烈。随着房地产市场(shchng)的快速发展，行业的日益规范，其竞争也将从单一的产品竞争深入到项目开发的各个环节竞争，但是总体来说仍然是以产品和销售策略为主体的竞争格局。六安经济的快速发展势必带动房地产的发展，而“大合肥”圈的建立，皖江城市带的设立必将为六安发展带来前所未有的契机，房地产前景也将随之被看好。这一情况也随着我司的市场(shchng)调研而得到证实。16第十六页，共125页。六安城市及房地产市场发展概述六安城市及房地产市场发展概述六安商业市场剖析六安商业市场剖析区域商业市场剖析区域商业市场剖析项目剖析项目剖析项目定位项目定位物业包装建议物业包装建议营销推广策略营销推广策略销售组织销售组织六安城市及房地产市场发展概述六安城市及房地产市场发展概述六安商业市场剖析六安商业市场剖析区域商业市场剖析区域商业市场剖析项目剖析项目剖析项目定位项目定位物业包装建议物业包装建议营销推广策略营销推广策略销售组织销售组织17第十七页，共125页。整体整体(zhngt)(zhngt)印象印象1 1：劳务反哺型经济，多自发形成，需整合和品牌化：劳务反哺型经济，多自发形成，需整合和品牌化管理管理近几年，每年外出务工人员挣回大量的财富，去年的净收入达90亿元，这些财富除了(ch le)一部分作为备用资金储蓄起来，其余资金都在六安市场消费，起到了扩大内需，促进了六安市商业发展的作用。经过多年的积淀，初步自发形成了一些有一定特色的商业街，主要有皖西路商业一条街、常青路小商品一条街、梅山中路综合商品一条街、东大街及新美花园(huyun)百货商业街、云路街、齐云路美食一条街、六佛路摩托车及配件商业街、中国城布艺商业街等。一些主要商业街又是该地区的交通要道，沿路沿街的商业设施给城市交通带来一定的干扰，且特色商业街的业态比较凌乱，处于无序管理阶段，急需进行整合和品牌化管理。18第十八页，共125页。整体印象整体印象2 2：低档次、同质化商业严重泛滥：低档次、同质化商业严重泛滥(fnln)(fnln)，缺乏整体，缺乏整体规划规划大型专业市场泛滥大型专业市场泛滥过去过去2020多年中，六安形成了众多以生活必需品、特色产业产品和部分原材料为主的专业市场。这多年中，六安形成了众多以生活必需品、特色产业产品和部分原材料为主的专业市场。这些批发市场辐射本市和周边县区，为六安市的经济发展、市场繁荣发挥了重要些批发市场辐射本市和周边县区，为六安市的经济发展、市场繁荣发挥了重要(zhngyo)(zhngyo)作用，但作用，但大部分专业市场基础设施和交易方式落后，环境脏乱差，功能低而不专，低水平重复建设情况严重。大部分专业市场基础设施和交易方式落后，环境脏乱差，功能低而不专，低水平重复建设情况严重。集中商业虽有大型商家入驻，档次明显提高但是仍然存在重复建设问题。集中商业虽有大型商家入驻，档次明显提高但是仍然存在重复建设问题。低档次业态泛滥低档次业态泛滥由于长期缺乏有效的规范引导，城市道路两侧经常呈现各种类型的商铺沿街展开，业态由于长期缺乏有效的规范引导，城市道路两侧经常呈现各种类型的商铺沿街展开，业态混乱且档次低。尤其是在新延伸的道路两侧，以小商品交易居多的小商小铺林立，人气不混乱且档次低。尤其是在新延伸的道路两侧，以小商品交易居多的小商小铺林立，人气不旺，利润旺，利润(lrn)水平不高，并还有碍城市景观。水平不高，并还有碍城市景观。19第十九页，共125页。商圈分布：商圈分布：“一心二群三区多街多点一心二群三区多街多点”的基本的基本(jbn)(jbn)商圈已现商圈已现雏形雏形一心：即由市级商业中心区块，作为六安市本级辐射整个一心：即由市级商业中心区块，作为六安市本级辐射整个六安市域乃至周边地区和县（市）的市级商业和现代商务中六安市域乃至周边地区和县（市）的市级商业和现代商务中心。心。二群：在皖西大道十里铺到皋陶墓一线的城市东部，磨子二群：在皖西大道十里铺到皋陶墓一线的城市东部，磨子潭路南段的城市西南部形成两个专业市场潭路南段的城市西南部形成两个专业市场(shchng)群，服群，服务辐射六安市域。务辐射六安市域。三区：在城西南和城东各形成裕安、金安两区的商业中心，三区：在城西南和城东各形成裕安、金安两区的商业中心，成为市区的副商业中心；同时在城北形成一个亚区级商业中成为市区的副商业中心；同时在城北形成一个亚区级商业中心，弥补城北区域相对偏离中心商业区和两个副中心商业区心，弥补城北区域相对偏离中心商业区和两个副中心商业区的缺陷。的缺陷。多街：在中心城区形成一批具有特色的专业街。多街：在中心城区形成一批具有特色的专业街。多点：形成与住宅、人口分布相适应的社区商业中心。多点：形成与住宅、人口分布相适应的社区商业中心。三三区区一心一心+多街多街三三区区二群二群二群二群三三区区六安市现已具备一定的商业功能区雏形，但商业结构体系不明确；现有商业网点整体层次偏低，存在(cnzi)小、散、乱的状况；新兴住宅区、新区的商业网点发展滞后，项目配套不全；虽然老城区出现了众多商业项目甚至有大型的城市综合体项目，但是政府调控力度不足，整个市区商业网点建设存在(cnzi)低水平重复建设的现象。20第二十页，共125页。商圈介绍商圈介绍(jisho)(jisho)：市级商圈由老城商业中心和新城商业中心组成：市级商圈由老城商业中心和新城商业中心组成21第二十一页，共125页。商圈介绍：金安和裕安区级商圈，城北亚区级商圈，正在商圈介绍：金安和裕安区级商圈，城北亚区级商圈，正在(zhngzi)(zhngzi)培育中培育中22第二十二页，共125页。商圈总结商圈总结(zngji)(zngji)市中心片区由于地段、交通和区位的认可度较好，娱乐、休闲、餐饮、购物业态自发集中，整体经营情况较好，但是各个业态之间没有形成联动，尤其是娱乐休闲商业各自为阵，没有形成品牌效应（有些商业街在市内较为有名，但是没有得到品牌化的管理，基本属于自发聚集）。六安专业市场较多，业态基本涵盖了服装、鞋帽、电子数码、建材、小商品、汽摩、农贸瓜蔬、家具等日常经济生活的所有方面，其分布也逐渐集中于城东和城西片区，区内零售商业的发展也因此被带动。新城商业中心以站前为主，逐渐向佛子岭路与梅山路交汇处转移，后期(huq)商业业态主要是以商务、商业为主；城北区主要围绕一中等学校自发形成的配套型商业（再往北商业较为落后），无中心商业带动，整体发展较为缓慢，区内亟待龙头商业的的出现，引领整个片区商业的发展。23第二十三页，共125页。六安商业六安商业(shngy)(shngy)业态概述业态概述业态业态经营特点经营特点代表商业代表商业百货商场规模较大，品种齐全，毛利相对较高，多采用专柜经营方式白云商厦、商之都、金商都主题性商场经营品种限于一定主题国美电器、苏宁电器等专业市场经营品种专业性较强顺达大市场，建材大市场等超市采用开放式货架经营方式，主营家庭日常必需品，毛率低，客流量大沃尔玛、苏果超市，华联等连锁专卖店规模较小，利润高梦特娇、真维斯等发展发展阶段阶段市场市场表现表现经经营营模模式式赢赢利利模模式式标标 志志 节节点点起步期起步期结构调整期结构调整期快速发展期快速发展期稳步发展期稳步发展期各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃散散铺铺向向集集中中、规规模模化化商商业业形形式演变式演变规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中市政配套正在完善，集中市场、步行街出现由由街街铺铺、步步行行街街向向集集中中商商业业发发展展，新新世纪商业广场出现世纪商业广场出现大型商业机构进入，商业水平稳步上升自有住宅底商经营或出租为主商铺基本市场化，经营和销售同时存在商商铺铺市市场场化化，销销售售成为核心赢利手段成为核心赢利手段销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主营业收入+租金收入营业收入+租金收入+销售收入销售收入销售收入+租金租金收入收入销售收入+租金收入沃尔玛、红街、尚街、浙东沃尔玛、红街、尚街、浙东商贸城等项目商业的开业，带商贸城等项目商业的开业，带动整个六安商业产生了整体的动整个六安商业产生了整体的飞跃，经营规模、档次的提升飞跃，经营规模、档次的提升表明六安商业已经有快速发展表明六安商业已经有快速发展期向结构调整期演变。期向结构调整期演变。新的项目的打造新的项目的打造(dzo)应把应把握形势进行转变，迎合市场，握形势进行转变，迎合市场，满足市场需求。满足市场需求。24第二十四页，共125页。序号序号所在道路所在道路名称名称辐射范围辐射范围规模（长、宽）规模（长、宽）门店数门店数主要业态主要业态租金范围租金范围元元/平米平米/月月1解放中路东大街及新美花园百货商业街本市及周边2800m50m550综合501002齐云路齐云路美食一条街本市及周边1200m30m240餐饮30503六佛路六佛路摩托车及配件商业街本市及周边1000m80m200批零20704解放中路中国城布艺商业街本市及周边600m30m100批零40705皖西中路皖西路商业一条街本市及周边1000m50m230综合503006长青路长青路小商品一条街本市及周边1000m30m210小商品30507梅山中路本市及周边1000m80m170小商品五交化401008皖西东路综合商品一条街本市及周边600m60m160综合2040商业街整体商业街整体(zhngt)(zhngt)概况概况六安市零售商业主要是沿着解放路、皖西大道、大别山路、人民路等几条主要干道分布，并形成了几条具有一定特色的商业街。一方面由于规划较乱，形象档次不高，另一方面随着大型的集中商业形成，吸引了大量的人气，致使其经营状况日趋(rq)惨淡。整体租金水平一般，主要在20100元/平米/月之间，离集中商业较近的街铺租金较高，可以达到200300元/平米/月，零售商业街急需重新规划和整合。主要主要(zhyo)零售商业街零售商业街汇总汇总25第二十五页，共125页。典型典型(dinxng)(dinxng)商业街调查商业街调查云路街：商业云路街：商业(shngy)较繁华，餐饮在当地较有名较繁华，餐饮在当地较有名气气早期主要面对学生的服装、杂货市场，后来改造后慢慢自发形成了一个以云路街为主体、东西延展的美食街区，辅以少量其他业态，经营档次以中档为主，少量高档。经营种类有快餐、特色小吃、火锅、中餐饭馆等，主要店铺有永和豆浆、香辣螃蟹王火锅、小嘴煲煲掂等，占到总体店铺的51%，日均客流量在30000人左右，已成为六安市目前最具影响力的餐饮聚集地。其次为服装，主要这边是通往皖西学院的必经之路，强大的学生消费能力不容忽视，另一块这条街紧挨着明珠广场步行街，是其辐射区域(qy)，占到11%，经营状况一般；排在第三位的是百货类，主要作为餐饮类补充的烟酒百货类，占到9%，经营状况较好。店铺租金在3050元/月26第二十六页，共125页。解放路属南北解放路属南北(nnbi)(nnbi)主干道，众多大型门店，以餐饮娱乐为主、主干道，众多大型门店，以餐饮娱乐为主、较繁华较繁华解放解放(jifng)中路（一中至豪门花园）中路（一中至豪门花园）解放解放(jifng)路是是市区主要商业分布带，主要以大型门路是是市区主要商业分布带，主要以大型门店、商场为主，如白云商厦、百货大楼、伯爵酒店等，业态店、商场为主，如白云商厦、百货大楼、伯爵酒店等，业态分布较杂。分布较杂。经营业态主要以餐饮娱乐、金融房产、文化体育为主，分别经营业态主要以餐饮娱乐、金融房产、文化体育为主，分别占到占到39%、9%、8%，整体租金为整体租金为50300元元/月，经营状况较好。月，经营状况较好。27第二十七页，共125页。皖西路属东西主干道，商业较繁华，服饰皖西路属东西主干道，商业较繁华，服饰(fsh)、电器为主，各种业态均有包、电器为主，各种业态均有包括括皖西路（百货大楼至天河商务酒店）：皖西路（百货大楼至天河商务酒店）：传统九墩塘商业集中区主干道，六安市传统九墩塘商业集中区主干道，六安市主要主要(zhyo)(zhyo)商业街区之一。商业街区之一。随着沃尔玛、天街等项目的开发，本路随着沃尔玛、天街等项目的开发，本路段将成为名副其实的六安商业中心，辐段将成为名副其实的六安商业中心，辐射范围达到整个六安市及周边乡镇。射范围达到整个六安市及周边乡镇。主要主要(zhyo)(zhyo)以服装、电器为主，分别以服装、电器为主，分别占到占到17%17%、11%11%，目前租金为，目前租金为3030030300元元/月月28第二十八页，共125页。该街道主要以服饰、宾馆旅馆、餐饮娱乐、电器电讯为主，街区内有国美电器、皇家商务娱乐、唐宫以及(yj)众多快捷酒店，属于城市商业次街区。其中服装以18%占据前列，主要以特色女装为主；其次为宾馆旅馆类，这条街道由于所处位置闹中取静，且租金合适，因此成为诸多宾馆类的聚集地，占到13%，经营状况良好；再次为文体类和电器电讯类，占到10%；目前租金在40150元/月。梅山路梅山路(shn l)（人民广场至滨河公园）（人民广场至滨河公园）梅山路属南北主干道，服饰、旅馆梅山路属南北主干道，服饰、旅馆(lgun)、餐饮娱乐等，商、餐饮娱乐等，商业较繁华业较繁华29第二十九页，共125页。本路段虽然属于城市主干道，但是商业不是很繁华，属于城市商业补充街道，由于其特殊的地段成为众多需要大型店面的婚纱影楼、休闲娱乐的首选之地。服饰(fsh)依然是商业的主要业态，占到34%。其次为餐饮娱乐、和婚纱摄影，都达到11%。目前租金在30100元/月。人民人民(rnmn)路路人民路主要以婚纱摄影和休闲人民路主要以婚纱摄影和休闲(xixin)娱乐为主，商业繁华程度娱乐为主，商业繁华程度不高不高30第三十页，共125页。东大街、西大街、鼓楼东大街、西大街、鼓楼(glu)新天地新天地该街道属于明珠广场、云路街的补充，业态上有着相类似。业态主要还是以服饰和餐饮娱乐(yl)为主，都占到20%。其次为电脑电器类占到16%,主要是区域内有正在运作的电脑数码街带动。目前租金在20100元/月。东大街、西大街、鼓楼东大街、西大街、鼓楼(glu)以服饰、餐饮为主以服饰、餐饮为主31第三十一页，共125页。大别山路东段自发形成(xngchng)一条长约400米的五金机电一条街，西边为长约200米的家装建材一条街，目前共计店铺近400家。其中五金机电类商铺占到51%，属于自发聚集类交易市场，经营状况不佳；紧随其后的是家装建材，占到31%，经营状况一般；租金2050元/月，据政府部门规划和业主反映，近期会拆迁。大别山路：大别山路：大别山路以五金机电大别山路以五金机电(jdin)和家装建材为主，运营情况一般和家装建材为主，运营情况一般32第三十二页，共125页。典型典型(dinxng)(dinxng)个案研究个案研究新都会环球广场总建筑面积达到16万平方米，拥有多层商业楼面(lu min)，有集中式商业、独立商铺、步行街商铺、街铺等多种商业形式，分为A、B、C、D、E、F、G、H、J、-1、-2十一个组团，其中A、B组团为回迁区域，-2层为六安市最大、设施最为齐全的地下停车场。C组团现已打造成华东第一的洗浴及中心（已开业），D组团与合肥百大联手打造成六安第一百货百大金商都购物中心，E、G、H座为高层公寓，-1层新都会服饰馆及沃尔玛购物中心（已开业）。F组团是六安市最大的儿童娱乐中心及大型数码港。购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化等一站式的经营模式与完美的商业环境配套设施，颠覆了六安以往的消费模式和消费理念；售价：沿皖西路约40000元/；沿梅山路约30000元/；天街商铺约1700019000元/。销售政策：天街现销售实行返租3年，每年返还8租金的50%。租金：100360元/平米月新都会环球广场：大型超市入驻，带动新都会环球广场：大型超市入驻，带动(didng)整体销售整体销售33第三十三页，共125页。红街：与政府联动，整合营销操作红街：与政府联动，整合营销操作(cozu)(cozu)较好，销售情况较好较好，销售情况较好红街红街鞋帽箱包、鞋帽箱包、电影院电影院美食城美食城数码、运数码、运动动(yndng)品牌品牌健身、健身、精品精品(jn pn)、珠宝珠宝名品名品购物、购物、由浙江精工世纪房产开发，总建筑面积10万平米，集购物、旅游、休闲、娱乐及文化展示为一体的复合型商业步行街。销售情况：目前销售B、C、D区，分别为鞋帽箱包、美食城、数码、运动品牌等，已售约70%。销售价格：1000030000元/平米不等销售政策：返租5年，前三年15%在房款中扣除，后两年为每年7%。入驻品牌：老庙黄金、老爷车、老凤祥、恒源祥、迪欧咖啡、七匹狼、美特斯邦威、意尔康、康明眼镜、与狼共舞、奥康、大地影院34第三十四页，共125页。尚街尚街项目位于梅山路与大别山路交口，与沃尔玛隔街相望，总建筑面积达2万平米，紧扣“时尚”定位，集鞋帽、饰品、美容美甲、电玩、电器、超市等为一体的时尚街区。销售情况：基本售罄销售价格：800012000元/平米销售政策(zhngc)：返租12年，每年8%（销售价）入驻品牌：红达电器、尚街百货等尚街：返租回报率高，销售尚街：返租回报率高，销售(xioshu)情况较好情况较好35第三十五页，共125页。总结：商业基本饱和，规划凌乱，处于结构总结：商业基本饱和，规划凌乱，处于结构(jigu)(jigu)调整期，亟调整期，亟待整合待整合六安市已经具备商业功能区雏形，市级、区级、社区级商业中心开始初见端倪，但是整体规划环境较为凌乱，商业结构正处在调整期。六安现有在售在营商业规模接近饱和，根本原因在于市场供应存在结构性失调，优质物业缺乏。核心商圈可供开发的空间很小，商业物业供应向城市边沿扩散。集中商业由于大型商家的进驻，档次有明显提高，而商业街本身规划档次较低，形象较差，又受到集中商业的冲击，经营情况日趋惨淡，在调查访谈中有较多商业街商家有进驻集中商业的意向。各个商业街规划凌乱，虽然自发形成了一定的聚集，但是整体缺乏集中管理和品牌化运营，整体盈利水平不高，商铺本身租金水平难以提升，市场亟待有吸引力和品牌影响力的商业出现。在业态调查发现，所有商业业态中餐饮、娱乐、购物所占比例较大，“吃、喝”风盛行，且六安人的夜生活较为丰富，娱乐餐饮消费力较为旺盛。六安商业业态重复建设众多，但是整体档次、环境一般，同业态分布较为分散，没有形成品牌效应，尤其是娱乐、餐饮行业虽大多位于市中心区域但相互存在一定距离，没有形成互动效应，不能形成一定得凝聚力。聚集的业态基本处于自发形成状态（如云路街美食等），配套设施较为欠缺、虽然营业情况较好但是整体竞争力不强。在售商业销售政策单一，即基本采用返租形式增加客户(