中国房地产市场整体无泡沫.pptx

LOGOLOGO中国中国房地产市场整体无泡沫房地产市场整体无泡沫西南财大西南财大 课程作业课程作业那些年那些年 专家嘴中的房价家嘴中的房价2001年底2002年将是中国房地产业的冬天。“如果楼。”2001年底年底2002年年将将是中是中国国房地房地产业的冬的冬天。天。“如果如果楼楼市不崩市不崩盘，我就去跳，我就去跳楼楼。”清华大学经济管理学院教授魏杰清华大学经济管理学院教授魏杰只可惜，那只可惜，那时的的“跳跳楼楼”只是一只是一个个语气气词，根据根据国国家家统计局局数数据据 2002年同比年同比涨3.7%。2001年底2002年将是中国房地产业的冬天。“如果楼。”2004年年 房地房地产泡沫泡沫“将将在在数数月月内内破裂破裂”统计局：局：2004年同比大年同比大涨15%独立经济学家谢国忠独立经济学家谢国忠2011年年 中中国楼国楼市市见底底时，均价至少，均价至少会会跌跌五成。五成。统计局：局：2011年年涨6.8%2001年底2002年将是中国房地产业的冬天。“如果楼。”2012年年9月月 立帖立帖为证，判，判断断2013年年3月房价泡沫破月房价泡沫破灭。房地房地产评论人牛刀人牛刀根据根据国国家家统计局局数数据，据，2013年年2月月 66个个大大中城市房价上中城市房价上涨。2001年底2002年将是中国房地产业的冬天。“如果楼。”2011年年11月月 一一线城市的平均房价降幅城市的平均房价降幅应在在20%-30%之之间。中中国国银行行业协会会首席首席经济学学家巴曙松家巴曙松根据根据国国家家统计局局数数据，据，2012年年涨7.7%2001年底2002年将是中国房地产业的冬天。“如果楼。”2005年年 调控的目的在于控的目的在于稳定房价，而非打定房价，而非打压房房价，价，2006年的房价年的房价会会上上涨。据相据相关关统计，2006年全年，全年全年，全国国房价平房价平均上均上涨5.5%北京北京华远地地产股股份份有限公司董事有限公司董事长任志强任志强2010年年2月月 房房产政策不政策不会会对楼楼市市产生大生大的影的影响响，我估，我估计今年的房价至少能上今年的房价至少能上涨5%。准确，准确，2010年年涨7.5%。2013年年4月月5日海南日海南举行博行博鳌亚洲洲论坛，任志强任志强对媒体的回媒体的回应更是：更是：“你你认为楼楼市市有泡沫有泡沫吗？那就不要采？那就不要采访我了，因我了，因为我不我不这样认为。”房地房地产泡沫泡沫是指房地是指房地产的市的市场价格价格脱脱离了离了实际基基础价价值的的连续上上涨现象。象。这种种上上涨使人使人们产生生对房地房地产的的远期价格期价格继续上升的上升的预期期,从从而而会会产生持生持续的的购买行行为,推推动着房地着房地产市市场价格价格对实际价价值的再一次偏离的再一次偏离,当当房地房地产市市场价格上升到一定价格上升到一定阶段段,上升的幅度就上升的幅度就会会变缓甚至出甚至出现逆逆转,于是人于是人们就就会会急于抛售手中的房地急于抛售手中的房地产,引起房价的雪崩引起房价的雪崩,至此房地至此房地产泡沫破泡沫破灭,经济陷入不景陷入不景气气之中。之中。国国际标准准房价收入比房价收入比空置率空置率租售比租售比房价收入比房价收入比房价收入比房价收入比 房价收入比=世界世界银行行专家黑家黑马先生先生 3636倍的合理倍的合理区区间西西欧欧、北、北欧国欧国家房价收入比家房价收入比为2323倍倍东欧国欧国家高家高达达25302530倍倍房价收入比房价收入比房价收入比房价收入比原因：房屋占有率不同原因：房屋占有率不同北北欧欧房屋占有率房屋占有率 29%29%东欧欧房屋占有率房屋占有率90%90%中中国国的房屋占有率的房屋占有率89%89%不同的房屋占有率不同的房屋占有率会会影影响响房价收入比房价收入比 中中国国收入的收入的统计存在存在问题灰色收入未灰色收入未纳入入统计的范的范围民民营、个个体收入体收入统计低于低于实际收入收入房价收入比房价收入比来来衡量是否存在泡沫，不衡量是否存在泡沫，不够全面全面房价收入比有房价收入比有两两层意意义，一是指由于价格上升比居民收，一是指由于价格上升比居民收入增入增长快，快，导致房价收入比逐年上升，致房价收入比逐年上升，并并上升到一上升到一个个前前所未有的高度；二是指所未有的高度；二是指静静态的高，只是表明的高，只是表明购买力不足力不足而已，如一些而已，如一些经济不不发达达的地的地区区，一套中，一套中档档商品房的价商品房的价格假定格假定为2020万元，但万元，但这一地一地区区人均收入却相人均收入却相当当低，如低，如为30003000元，三口之家家庭收入元，三口之家家庭收入为90009000元，那元，那么么此此时的房价的房价收入比便高收入比便高达达2020倍以上，如果用倍以上，如果用这一一静静态的房价收入比的房价收入比来来衡量衡量这个个地地区区是否存在房地是否存在房地产泡沫，那泡沫，那么么结论是相是相当当的肯定，但的肯定，但实际上在上在这种种情情况况下不一定形成泡沫下不一定形成泡沫房价收入比房价收入比房屋空置率房屋空置率 房屋空置率=华远地产董事长任志强认为，如果按照中国城镇建筑140亿平方米的总存量计算，住宅的空置率不到4%，因为按照住房面积140亿平方米，人口6.7亿，人均20多平方米计算就会发现，空置量非常低，空置率很高是假象。房价收入比房价收入比租价比租价比 房屋租价比=租售比一般界定租售比一般界定为1 1 200200至至1 1：300300之之间，如果租，如果租售比低于售比低于1 1 300300，说明明该区区域房域房产投投资价价值变小，小，房价高估；如果高于房价高估；如果高于1 1 200200，说明明该区区域投域投资潜力潜力较大，房价泡沫不大大，房价泡沫不大。从从我我国国近几年的房价增近几年的房价增长率率与与房租价格增房租价格增长率之比率之比走走势看，看，20052005年下半年和年下半年和20092009年下半年出年下半年出现严重重的泡沫，房价增的泡沫，房价增长较快超快超过租金价格上租金价格上涨的的1010倍以倍以上。上。随随后后虽然房价也然房价也稳步上步上涨，但是房租价格也出，但是房租价格也出现大幅上大幅上涨，致使，致使两两者比例出者比例出现下滑下滑趋势。基本面基本面技术面技术面基本面分析基本面分析1 1 1、城城镇镇化的推化的推进进3 3 3、中、中、中国国国房地房地房地产产产特有的融特有的融特有的融资资资模式模式模式4 4 4、独独独特的特的特的购购购房模式房模式房模式2 2 2、严严严格的首付制度格的首付制度格的首付制度5 5 5、改善型需求的存在、改善型需求的存在、改善型需求的存在基本面分析基本面分析1 1 1、城城镇镇化的推化的推进进2003200420052006200740.53%41.76%42.99%43.90%44.94%2008200920102011201245.68%46.59%49.68%51.27%52.57%每年提高1个百分点测算，从2011年至2030年的20年间，中国新增城镇人口将达3亿人左右。基本面分析基本面分析2 2 2、严严严格的首付制度格的首付制度格的首付制度首付付款3成二套5成3套极其以上更多基本面分析基本面分析3 3 3、中、中、中国国国房地房地房地产产产特有的融特有的融特有的融资资资模式模式模式房地产企业的融资绝大部分来源于银行，而银行在很大程度上受到监管部门的控制，虽然仍面临一定的风险，但是目前来看还在可控范围内。基本面分析基本面分析4 4 4、独独独特的特的特的购购购房模式房模式房模式首付由一方或双方的父母来出，新婚夫妻承担按揭。有的新婚夫妻实际上连按揭也无法承担，必须靠一方或双方的父母亲帮助支付按揭款。这样，就有了我国社会中一种独特的购房模式：3个家庭，或6个劳动力在共同购买或供养1套房子。基本面分析基本面分析30平米的将来想要换成60平米，60平米的想要换成120平米，诸如此类的改善型需求，将会成为未来需求的主要部分。国家现在“禁墅令”就是保证现有需求的满足，在基本需求都得不到满足的情况下，改善型需求是不会大规模满足的。5 5 5、改善型需求的存在、改善型需求的存在、改善型需求的存在指指标分析分析投投资增增长消消费增增长房价房价房地房地产投投资所占比重所占比重2001年底2002年将是中国业的冬天。“如果楼。”投投资增增长20002001200219.5%27.3%28.3%三年增三年增长率率连续超超过20%20%，且呈逐年加快的，且呈逐年加快的趋势，可，可认为出出现过热倾向向我我国国房地房地产投投资增增长率率我我国国住宅投住宅投资增增长率率20002001200225.8%28.9%29.5%2001年底2002年将是中国业的冬天。“如果楼。”投投资增增长三年增三年增长率率连续超超过20%20%，且呈逐年加快的，且呈逐年加快的趋势，可，可认为出出现过热倾向向我我国国房地房地产投投资增增长率率地地区区200020012002东部部21.7%25.2%28.2%增增长基基数数低，低，处于房地于房地产发展的初期，展的初期，过高的高的标准可定位准可定位35%-40%35%-40%2001年底2002年将是中国业的冬天。“如果楼。”投投资增增长三年增三年增长率率连续超超过20%20%，且呈逐年加快的，且呈逐年加快的趋势，可，可认为出出现过热倾向向我我国国房地房地产投投资增增长率率说明中明中国国房地房地产投投资增增长总体上由体上由过快快转变成成稳健，不存在大幅度健，不存在大幅度过快增快增长。年年份份投投资额增增长率率增速增速201271804亿元16.2%0.5%2013年1-2月6670亿元22.8%6.6%2001年底2002年将是中国业的冬天。“如果楼。”消消费增增长商品房商品房销售售额增增长持持续4 4年保持年保持20%20%的高增的高增长，其中，其中2000-2000-20022002年年连续3 3年增幅年增幅达达到到30%30%左右左右这表明，全表明，全国国总体住房消体住房消费已出已出现过热倾向向我我国国商品房商品房销售增售增长率率全全国国房地房地产开开发投投资额从从20012001年的年的63446344亿元增元增长到到20112011年的年的6174061740元，翻了近十倍；全元，翻了近十倍；全国国商品房商品房销售面售面积从从20012001年的年的2.242.24亿平方米增平方米增长到到20112011年的年的10.9910.99亿平方平方米，翻了近米，翻了近5 5倍。倍。20002001200230.1%29.4%37.4%2001年底2002年将是中国业的冬天。“如果楼。”消消费增增长房地产业飞速发展的根本动力 城城镇化的快速化的快速发展展20002000年第五次人口普年第五次人口普查20102010年第六次人口普年第六次人口普查城城镇人口增加了人口增加了2 2亿余人，余人，乡村人口村人口减减少少1.31.3亿余人，城余人，城镇人口比重上升人口比重上升13.4613.46个个百分点百分点我我国国人口人口从从农村向城市村向城市转移速度最快的移速度最快的1010年年20032003年至年至20122012年，中年，中国国房地房地产市市场主要主要经历了以下三了以下三个个阶段，即鼓段，即鼓励励性政策下平性政策下平稳快速快速发展期、抑制和促展期、抑制和促进交交错的大幅波的大幅波动期和期和调控不控不断断升升级的合理回的合理回归期。期。2001年底2002年将是中国业的冬天。“如果楼。”房价房价19981998年新建商品住宅均价年新建商品住宅均价20122012年新建商品住宅均价年新建商品住宅均价 1854 1854元元/平米平米 54305430元元/平米平米 总涨幅幅为193%193%，年均上，年均上涨12.9%12.9%，低于，低于23.5%23.5%的的人均收入增幅人均收入增幅商品住宅价格保持一定的增幅是非常合理的商品住宅价格保持一定的增幅是非常合理的仅就就增速增速来来看，房价看，房价并没脱并没脱离收入增离收入增长水平水平计算口径：名义收入和名义房价2001年底2002年将是中国业的冬天。“如果楼。”房地房地产投投资所占比重所占比重衡量一衡量一个个地地区区房地房地产投投资是不是是不是过高的重要尺度，高的重要尺度，房地房地产投投资和消和消费的高增的高增长，如果是，如果是与与投投资比重比重过高相高相结合的，那合的，那么么就可以肯定其存在投就可以肯定其存在投资过热或或过度的度的问题，相反，如果投，相反，如果投资所占比重仍然不所占比重仍然不价高。价高。按按这一指一指标分析，北京、上海、广分析，北京、上海、广东、重、重庆和和辽宁宁等地房地等地房地产投投资已明已明显出出现了了过热的的倾向；其他地向；其他地区区过热出出现在局部地在局部地区区，主要是省，主要是省会会或其他大城市。或其他大城市。十年十年间，城，城镇化率提高了化率提高了13.46个个百分点，新增城百分点，新增城镇人口人口约2亿余人，余人，这部分人口的住房需求是部分人口的住房需求是个个庞大的大的数数字，假字，假设人均住房面人均住房面积为30平方米，那平方米，那么么2亿人口人口的住房需求量的住房需求量将达将达到到60亿平方米，而据平方米，而据国国家家统计局局的的数数据据显示，示，这十年十年间我我国国商品住宅竣工面商品住宅竣工面积累累计仅为43亿平方米，缺口平方米，缺口达达17亿平方米，平方米，这还不包括不包括城市居民改善住房的需求，城市居民改善住房的需求，这也就很好的解也就很好的解释了了为何此十年何此十年间我我国国房地房地产市市场总体上体上处于供不于供不应求，求，房价快速上房价快速上涨的根本原因。的根本原因。LOGOLOGOThanks for your listening！