（可行性报告商业计划书）康居可行性报告18.doc

1 工程概况1.1建设背景及概况：近年来，我国房地产业保持了健康快速的发展态势，培育住房消费、发展住宅建设将是今后一段时间我国住宅与房地产业的中心工作。随着襄樊市作为内陆地区重要的湖北省省域副中心城市、工贸城、新型汽车城，近年经济发展正处于一个比较良好的上升发展时期。人民生活水平显著提高、城市建设日新月异，居民对居住条件、环境的要求日趋提高。特别是中高档收入消费者对高品质住宅的需求与日俱增。在政府建设部门的正确领导下，襄樊市房地产市场也得到了健康、长足的发展。其中，住宅每年竣工面积达百万余平方米，每年房地产开发面积均保持了较大的递增。全市房地产开发坚持了可持续发展战略，贯彻节约用地、节约利用能源的建设方针，使最近几年房产住宅楼的功能、环境、质量达到了较高水平。但由于缺乏推进机制和示范工程的带动促进作用，在建筑施工过程中，新材料、新技术的推广适用与房地产发展速度已不协调，在襄樊市创建一个国家康居示范工程项目，以此来推动本地区住宅产业现代化发展，以点带面树立榜样，并由此促进建筑业的健康发展已迫在眉睫。1.2项目提出背景：左岸春天项目作为襄樊市的第一个申报项目，在响应市政府建设康居示范工程号召下，最大限度的把建筑体系、部品体系中先进的成套技术加以集成，应用到工程中以加速对传统住宅产业的改造更新，把工业化住宅建造方式和现代管理模式引入到工程中，以促进住宅产品的系列化开发、集约化生产、商品化供应、社会化服务。在工程中优先推广应用先进的新材料、新技术、新设备、新工艺，以解决住宅中的关键技术问题，促进科技成果向现代生产力转化，实现住宅的快速更新换代。依据建住房【1998】98文国家康居示范工程实施大纲和国办发【1999】72文关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见，结合湖北省住宅产业化发展的要求提出左岸春天项目创建国家康居示范工程申请，在地方产业技术条件的基础上，在项目中采用墙体改革、建筑节能、太阳能利用、智能化配置、厨卫全部装修等先进技术，在以创建国家康居示范工程的同时引领襄樊市住宅产业现代化的发展方向，促进市住宅性能的认定工作。左岸春天项目由襄樊普鑫置业有限公司开发建设。该项目位于春园东路，由原襄樊市第二化工厂用地范围内地块组成，项目东边滨临小清河，东南临清河二桥，南至襄樊市主干道春园东路与铁路三院、四院相望；西接锦通物流信息中心，北临规划的城市森林公园。项目总用地面积84600，实际建筑面积15万，绿地率33.57%，规划方案由武汉理工大学设计研究院担纲设计。1.3建设单位概况襄樊普鑫置业有限公司于2004年组建成立，具有国家三级房地产开发资质，注册资本3380万元人民币。左岸春天项目是公司第一个开发项目，公司立志以此项目为起点和契机，誓创一个地产知名品牌。襄樊普鑫置业有限公司本着“高起点、高标准、高效益”的开发原则，以诚信经营、规范管理、打造品牌，持续发展为企业宗旨，以为国家、为企业、为员工创造最大价值为目标，对员工采用“科学化、规范化、制度化、人性化”的管理模式，坚持为消费者打造“买得起的舒适生活”的市场定位和“人和环境和谐、人和植物共存、人和自然交融”的设计理念，使公司企业文化的外延不断拓展。内涵不断深化，优良的企业文化得到培育、积淀和升华。1.4建设条件及场址选择襄樊位于湖北省西北部，河南省西南部，地处长江支流的汉水中游，是汉江流域中一座中心城市，平面版图是一个不规则的平行四边形。现辖南漳、谷城、保康三县，枣阳、宜城、老河口三市，襄城、樊城、襄阳三区及高新技术产业开发区、鱼梁洲旅游开发区。随着旧城改造和城市化进程的加快，中心城区需要不断扩充，樊城的城市扩充主要以长虹北路和春园东路为主,目前该片区已形成了以汽车走廊为主的商业氛围，春园东路更是连接东风二汽基地和机场必经的主要干道，樊魏 、孝襄、襄十、襄荆四条高速在此交汇，交通四通八达，区位优势十分明显，是襄樊市19952010年城市发展总体规划中的中心区城。片区中相继建成了华中水果城、天润国际汽配城等大型专业市场，极大地拉动了片区的经济发展。随着市政府政策的不断倾斜，春园东路的沿线改造，片区便捷的交通和优美的自然环境，投资经营户的不断增加，以及东风二汽基地专家和高收入士的青睐，导致对高品质住房的需求增大，城市东进、住在樊东，似乎已成为市民谈论的话题。政策优势、区位优势和巨大的市场需求，为项目开发建设提供了有利的契机和社会环境。项目建成后，将对襄樊市的经济发展产生巨大的拉动作用。因此，该项目的开发建设是十分必要的。2 立项的必要性2.1建设的目的左岸春天项目创建国家康居示范工程是依靠科技进步、推进住宅产业化。进一步提高住宅质量、促进当地国民经济增长速度的目的而创建，进而达到实现品牌效应，提升企业形象、创造企业良好的社会与经济效益，使企业能更好地参与城市经营，担负更多的社会责任，使企业由此引领该地区新的地产开发理念、消费观念，推动建筑节能、环保健康的良性发展。项目的建筑设计、景观绿化、配套设施均考虑了市场消费的需求，坚持以人为本的建设原则，贯穿全面、和谐的可持续发展观，积极采用多项新技术、新材料和成套相关技术，以达到节地、节水、节材、节能的目的。2.2建设的意义该项目的建设对拉动樊城区经济发展，推进片区城市化进程，改善城市面貌、居民居住环境、带动襄樊建材工业和第二产业的发展，对满足人们日益增长的住宅需求、缓解周边及市区居民的住房压力都有着极为重要的意义。通过示范工程的创建，把左岸春天建成节能型、实用型、高性价比的新型住宅，带动襄樊市住宅建设的低消耗、少排放、高质量、长寿命，适应现代经济与社会的发展。目前襄樊市开发的住宅项目很多，但在能够达到康居示范工程住宅小区上是空白，左岸春天将达到康居示范标准的同时使其优秀品质让更多更好的消费者了解和认可，达到社会、环境、效益的三赢局面。项目的实施可以推进当地与住宅建设相关的发展，如太阳能热水系统、中空门窗、新材料等部品的应用，这些部品涉及的门类都是住宅建设配套部品的强势企业，大规模的应用势必会推动这些住宅部品质量提高和更新换代、促进产业发展。总之，项目的开发可以带动襄樊市以工业化生产的新型住宅部品和机械化的建造方式取代传统后的住宅建造模式，不断提高住宅的综合品质，降低住宅生产成本。3 市场预测3.1城市发展条件评析襄樊是湖北省继武汉之后的第二大城市，也是我国著名的历史文化名城、优秀旅游城市，中国魅力城市，而且还被评为中国内陆十大最适合投资的城市之一。素有“南襄隘道”“南船北马”“七省通衢”之称。“一条汉江、两座机场、三条铁轨、四通八达公路”是襄樊市水陆空立体交通的写照。经过建国以来特别是改革开放26年的发展，襄樊发生了巨大的变化，逐步成为“产业特点鲜明、交通优势明显、科教实力雄厚、发展潜力强劲”的城市，襄樊是内陆地区重要的新型汽车城，是东风公司发展重型柴油车、轻型车、中高档轿车的重要基地，其中发动机、中重型车桥、座椅等初具核心竞争力，汽车产业占全市二产业的60%左右，并且比重还在提高，2004年9月29日下线了新款高档车天籁。襄樊还是正在兴起的火电基地，地处北煤南运的路口，投资52亿元的120万千瓦的一期火力发电厂1999年已投产，投资48亿元的二期120万千瓦工程今年初已开工，将于2007年竣工，远期可形成与三峡配套的火力调峰发电基地，纺织、化纤、粮食、轻工、医化新材料等也是襄樊工业的支柱产业。九十年代以来，房地产业作为一个新兴产业，在住宅建设方面发展迅速。近年来，随着城市建设突飞猛进的发展，城区居民的居住条件进一步得到改善，住房功能设施和房屋成套率不断提高，与之相配套的城市供水、供热、燃气、排污管网、电力、通讯、有线电视等基础设施日趋完善。3.2购买住房形势分析据调查，从顺应经济发展格局、适应城市发展方向及人们消费趋向来看，商品住宅的布局基本形成 以樊城为主，襄城、高新区为辅的住宅的特点。近年来随着城市居民经济收入的不断提高，消费者对房屋的地段、户型、功能、环境、价格等各方面的可比性增强，房地产开发商的经营方式已转为面向个人消费市场，继续大力提高住宅的质量、档次，推进住房的更新换代。因此，在市场经济条件下，住宅的产品结构应当服从市场的实际需求，开发建设适应消费者的时尚、健康、环保住宅。从住房消费政策的导向看，由于取消福利分房，改为实行货币化分房，居民自己购房将会大幅度增加，而且随着公有住房出售的推进，取消标准价售房，转为成本价售房，同时对租赁公有住房者提高房租，逐步达到住房成本租金水平。为引导住房消费，国家对购买新建商品住宅，加大了住房公积金对购房贷款的支持力度，改进住房贷款担保办法，积极推进多种担保方式，调整税收政策，促进个人购房的发展。如今个人购房已成为房地产市场的主流。随着住房公积金制度的全面实施，住房抵押贷款、银行按揭的减免房地产交易税收政策等鼓励住房消费政策措施的相继出台，将极大的调动居民购买住房的积极性。襄樊市也相继制定出台了一系列优惠政策和配套措施，有力的促进房地产的发育和成熟。3.3居民生活消费分析襄樊市居民收入有所增长，生活水平得到明显改善。根据有关抽样调查，2004年全市城区居民人均可支配收入7552元，其中人均食品支出34%，人均居住支出9%，人均医疗保健支出7%，人均交通支出9%，随着居民收入的增加，生活水平的提高所占比重还会进一步增加。从以上数据可以看出，人民随着收入的增加，生活水平的改善，购买力越来越强。3.4市场预测随着经济的不断发展，居民收入和生活水平不断提高，居民消费档次、消费观念日益提高，对居住条件、居住环境、居住质量的要求越来越高。通过对襄樊市住房状况，居民生活消费和购买住房形势分析，继续新建一批设计新颖、功能周到齐全、配套设施完善、物业管理优越的综合性居住小区，满足居民的居住需求。该项目在规划上采用多层住宅与小高层住宅相搭配、联排 TOWNHOUSE和花园洋房相搭配的方式，尽量加大容积率，沿街设计为三层商业用房，从规划设计开始就高起点、高要求、高标准、突出特性、树立品牌，以超前的设计、一流的质量、完善的配套、卓越的物业管理抢占市场，满足中高档居民的居住需求，市场前景十分乐观。4 总体规划4.1用地情况左岸春天地块位于襄樊市樊城区春园东路1号，是樊城区、高新区、襄阳区三区交界的“金三角”地段。居住区规划用地范围总用地为130亩。规划用地地势较为平坦，地块东部有小清河至西向东而过。4.2规划构思4.2.1营造以人为本的综合环境规划中充分考虑左岸春天的地貌特征以及周边的人文环境，我们确立了建设一个与襄樊市这样一个颇有经济实力的城市相匹配的现代化社区的理念。这个理念的基本内涵就是营造一个符合“以人为本”的综合环境。这样的“综合环境”指的是：空间环境满足人的活动要求；生态环境有益于人的生理要求；视觉环境兼顾人的心理要求；人文环境适应人的交际要求；智能环境预计人的信息要求；管理环境符合人的方便要求。4.2.2居住区户外空间环境的组织居住区空间组织按“三轴两核、亲水而居”结构组成。其中配备相应的公共服务设施、会所、绿化、各类活动场地等。使居民紧密地结合在一起，相望互知，友好相处。形成一个稳定而明确的系统，每一空间层次都有相应尺度空间的归属感。该规划充分利用即将治理的小清河景观带，通过延伸造景，创造出连续的极富生命力的生态走廊，使生活在该居住区的居民有一个公园般的生态环境，生活情趣、生活品质大幅提升，达到诗意地栖居。4.2.3建筑造型襄樊历来为兵家必争之地，有着2800多年的建城史，华厦第一古城池保存完好，有其浓厚的文化渊源，积蓄了丰厚的文化底蕴。三国演义有32回就发生在襄樊，春园路是樊城区的重要道路，连接高新区、襄阳区。小区内的多层住宅我们在规划中采用浪漫欧陆风情的坡屋顶，结合现代而又节能的建筑立面，通过墙面的材料、色彩及屋顶坡度、造型及材质形成每个组团空间造型的独特与丰富性，既延续了历史文脉，又溶入现代艺术内涵，创造出一个寓多元精髓文化融为一体的城市空间。4.3规划布局4.3.1总体布局利用地形地貌特点，用一条流畅的D型景观大道，结合15米宽景观带，把左岸春天地块分成若干个居住组团，采用因地制宜的手法把小清河的水引入各个组团的中心绿地区，溪流穿过草地，引入建筑中间的空间，其间布置亭、台、廊、榭，设置叠水空间，形成一个大循环系统，也使小清河景观和水之灵延伸环通整个社区。在人工湖旁边设立了塔楼式的中央会所，并在此设置四季女神雕塑，在其南侧设计了春园东路主入口及入口大道，在西侧设计了特色休闲景观大道。建筑布局上在北部设计了两排小高层住宅，在人工湖旁规划了联排别墅与花园洋房，整个区域被清澈的湖水所环绕，水畔遍垂柳、绿篱与亭台轩榭完美融合在一起，景观层次分明，达到仁者乐水、亲水而居的东西方传统文化的意境与情趣。其余布置多层住宅，设计建立在住家安全、舒适便捷的基础上，追求更高的生理、心理层次的满足。品味化、人性化、休闲化的住宅已使人们将对家的环境、质量、健康有了质的渴望，所以我们在户型设计中保证户户有景观，处处有情趣，这样就大大地提升了社区的空间品质。设计还根据地块内部位置的不同，在户型设计上运用了一些人性化的设计手法，将土地、水脉、林木、阳光、清风纳入人居之境，浑然成为自然的延伸，让这些住宅与环境融化一体，给居住者带来愉悦惬意的感受。也为区域带来地标价值。带来的无限商机，也使该小区的品质提升。规划后的区内建筑空间变化错落有致，丰富了城区的天际线。（1） 沿春园东路商业的规划春园东路商业的规划设计中我们注意与当地的市场情况相适应，尊重当地的邻里关系的原有平面构成特点，采用适当的开间与进深，使之具有历史的延续性保持与周边街道有机联系。在体量和立面处理上，融合东西方文化，传统与现代结合的思路，采用镜面玻璃，各种肌理的面砖组合，来创造一种商业文化的气氛。在设计中我们强调艺术性铺地以及点缀一些雕塑小品，以此来界定这样一种休闲商业的空间，烘托商业的气氛。（2） 公共服务设施规划居住区内弧形道路的中心内侧设计了中央休闲会所，结合富有吉庆祥和寓意的四季女神雕塑，突出中央节点的统领作用，渲染主题，更强化主入口景观大道的气氛和小区人文特色。中央休闲面积约为630平方米，其中包括了老年活动中心、咖啡厅、茶艺馆等一系列休闲场所。其中老年活动中心位于一层，这里包含了棋牌游艺室、老年书画交流中心，老年诊疗中心等有利老人身心健康的场所，面积约361平方米；二层的咖啡厅、茶艺馆是人们休闲、会客的场所，面积约136平方米；二层另外设有台球室、乒乓球室等运动中心，面积约133平方米，满足了居民的休闲活动的需要。在沿小清河靠近弧形大道处设计了一处九班幼儿园，建筑面积为1060平方米，这样就满足了区内适龄儿童受教育的需要。物业管理楼设于小区的转角综合商业街一侧，设有监控、保安、保洁等功能房间，建筑面积为1000平方米。另外在各组团中心绿地，滨水地带还设计了多处健身活动场地，满足区内居民健身休憩的需求。（3） 保护生态环境、延续城市文脉，提高整体居住环境保留用地内的天然河流，布置沿河休憩公园，公园内植树、栽种花草，设置各游乐设施，并将各类建筑与水面、曲桥、草坪、树木、雕塑结合在一起，使其成为整个城区居民休憩、游乐的场所。规划力求创造一系列层次丰富的空间景观，小区的南北主入口结合步行绿化景观带布置，运用乔木、灌木以及地被植物的结合，使绿化的层次丰富起来，道路的两旁以及组团中心的集中铺砌广场与绿化的结合增加了景观的变化，滨水趣味空间丰富了景观内容。4.3.2竖向设计左岸春天高程采用黄海高程系统，坐标参照系为襄樊市独立坐标系。由于整个规划区域地形基本为南高北低，竖向设计采用因地制宜、因势利导的原则，用缓坡处理方式来解决高差。规划设计中尽可能利用现状地形的实际情况来确定道路和建筑的标高。设计中以减少挖方工程量、保护自然生态为原则，充公利用原有河道、水面组织区内景观绿化空间。小清河设二级防洪堤坝，这样完全解决了行洪的需要，有使沿河的有高差的变化，丰富了沿河的景观空间，增强了景观的品质。规划后区内建筑的布局根据高差进行跌落，从而使建筑物空间轮廓更加丰富。4.3.3交通组织居住区内的道路采用人车分流、动静分区的交通系统，人车分流的路网体系保持居住小区内的安全与安静，保证各项生活与交往活动的正常舒适地进行。步行道沿溪流贯穿于各居住组团，将各级绿地、户外活动场地和公共服务设施联系起来，形成相对独立的步行系统。4.4主要技术经济指标综合技术经济指标一览表 表一项 目计量单位数 值居住户数户1172居住人数人4102户均人口人/户3.5总建筑面积万14.841.居住区用地内建筑面积万13.85住宅建筑面积万13.56配套公建面积万0.292.商业建筑面积万0.99住宅平均层数层8.4人口毛密度人/ h484.87人口净密度人/ h928.05住宅建筑套密度（毛）套/ h159住宅建筑套密度（净）套/ h265住宅建筑面积毛密度万/ h1.84住宅建筑面积净密度万/ h3.07建筑面积毛密度（容积率）2.01停车率%37.88停车位辆444地面停车率%45地面停车位辆200住宅建筑净密度%36.65总建筑密度%21.91绿地率%33.57 规划用地平衡表 表二项 目面 积（hm）所占比重（%）人均面积 （m/人）总用地8.4610020.621.居住区用地7.3787.1217.97住宅用地4.4252.2510.76公建用地0.9411.112.29道路用地1.1213.242.73公共绿地0.8910.522.172.城市道路用地0.526.151.273.城市绿化用地0.576.741.39 道路绿化用地0.192.250.46 河流绿化用地0.384.490.934.河流用地/5.商业用地/住宅项目一览表 表三项 目面 积（m）户 数平均每户面积（m）所占比重（%）住宅建筑135569.881172115.67100其 中多层住宅27274.63224121.7619.11高层住宅90938.15857106.1173.12联排别墅240011218.190.94花园洋房14957.1080186.966.83配套公建一览表 表四项 目面 积所占比重 （%）人均面积 （m/人）配套公建2939.531000.72中央会所629.5321.420.15幼儿园106036.060.26物业管理办公楼100034.020.24垃圾集散站1505.10.04公共厕所1003.40.024.5市政基础设施条件该项目周边市政基础设施配套完善，已实现道路、供水、排污、供电、天然气、通讯及场地平整等“六通一平”，高等级路网已经形成，各种配套管线已同步铺设。本区的市政工程管网全部地下铺设，以创造优美的空间环境，并且尽量一次敷设到位，确定没有条件实施的，预留管位，以利于后续发展。5 实施进度计划左岸春天项目共分五个组团分二期实施开发，建设周期三年。其中第一期由项目用地南边逐步向北推进，景观与建筑同步实施的顺序，保持整个项目施工的连续性、管理的全面性及康居示范工程成套技术和建筑部品使用的同步性。本项目前期工作及建设工程施工进展安排如下：2006年3月5月完成总体规划、方案设计、扩初设计，完成建设工程规划许可证的办理工作；2006年5月6月完成施工图设计，完成建设工程招投标和施工许可证的办理工作；2006年5月6月项目前期准备工作（包括六通一平、临时设施）；2006年6月7月完成项目康居示范工程申报工作；2006年6月2007年6月一期工程建设及市场营销；2007年6月一期工程竣工验收、交付使用；2007年5月2008年10月二期工程建设及市场营销；2008年10月二期工程竣工验收、交付使用。6 技术方案6.1示范工程中拟采用的成套新技术项目序号类 别项目名称主要技术性能及特点应用 范围应用 覆盖率1住宅结构体系（一）住宅结构体系成套技术框剪结构结构整体刚度好，抗侧力强小高层、高层100%1（二）围护结构体系成套技术（包括墙体、屋面节能保温、隔热等技术）加气混凝土砌块轻质、保温、隔声、增加使用面积建筑墙体100%屋面保温隔热EP保温板导热系数低、吸水率低，隔热效果显著，容重小，大大减轻屋面自重，耐久性好住宅保温层100%外墙保温隔热技术外墙保温隔热板，胶粉聚苯颗粒保温砂浆外罩抗裂砂浆建筑外墙100%（三）隔断结构体系成套技术轻质隔墙条板（1）具有轻质、隔音良好。适用多种饰面（2）满足灵活分隔，配套齐全，方便施工，增加使用面积管道井80%2建筑节能成套技术（包括门窗节能、供热系统节能、利用太阳能等技术）门窗彩色铝合金中空玻璃窗有优异的物理力学性能,气密性能、水密性能佳，材料可以循环使用，且生产和回收加工能耗低、保温，隔热。住宅外门窗100%电器节能采用节能变压器及节能灯具节约能源小区100%太阳能利用太阳能供热水技术太阳能集热系统由集热器、贮热水箱、管道、控制器组成，环保、节能用于住宅热水供应系统100%太阳能光电转化采用太阳能光电技术，将光能转化为电能，为公用照明提供有效的能源用于主要入口公用照明100%3住宅厨卫体系成套技术3厨房整体按照统一协调模数的原则，优化参数，确定厨房定型设计，实施管线接口定位；合理考虑厨房电器设备的配置、电源插座和家电智能遥控接口的位置住宅厨房100%住宅变压式垂直排烟道该系统占地面积小，重量轻、二次油雾分离率高、止逆效果好，在机械通风和自然通风状态下都能自动防止串烟、串味的功能，有利于保护环境分层负载、便于工作、便于维护、提高施工效率厨房100%设置隐蔽管道厨房卫生间整体性强，美观舒适厨房、卫生间100%地面防漏技术采用混凝土自防水，SBS防水层，防水效果好，施工简单卫生间及有水房间100%4住宅设备成套技术厨、卫一次性装修到位厨卫地面和墙面采用优质环保面砖（无放射性）铺设完成，观感效果好；顶棚采用PVC吊顶。通风管道安装到位，管线封闭不外漏、厨房洗、切、炊完备浴室配套设施齐全部分住宅100%5住宅管网体系成套技术电器多回路配电技术增大户内电容量户内空调、照明、插座、弱电、厨房卫生间设备等采用多回路，互不干扰住宅100%管道集中暗设系统技术管道集中设置，隐藏暗藏，室内整洁住宅100%新型管材应用技术应用PR-R给水管，UPVC静音排水管住宅100%智能化综合布线系统技术采取综合布线，合理设置插口和插头位置，方便使用6小区现代化管理成套技术（包括智能化收费、安全防范、设备智能监控、家庭现代化通讯等技术）（一）智能化一卡通实现园区安防一卡通，如小区出入门管理、车辆进出管理、停车场管理、单元门禁管理和安居安防系统的设防和撤防；如有人使用已丢失登记的卡时，系统将对该卡报警实现园区管理一卡通，对员工进行考勤，巡更等方面的管理小区100%（二）安全防范1、小区范围公共安全防范周界防越报警系统小区围墙安装有主动红外报警探头和磁感应电缆，采用智能化技术，可避免树枝、小动物穿越围墙对报警探头的影响，又可保证对大动物或人非法翻越围墙行为立即报警小区100%闭路电视监控系统在小区围墙和园区内安装不留任何监控死角的低照摄像机，实行全天侯监控，可进行录像，供事后的报警查阅小区100%电子巡更系统采用动态和实时在线巡更系统，在园区住宅楼单元区等各个要害地点和部门设有专门的巡更确认仪，构成园区内不留任何死角的全天候巡更网络，计算机终端有整个园区各保安巡逻队实时动态画面显示小区100%2、住宅楼范围公共安全防范可视对讲与门控系统单元门智能锁与可视对讲系统联用构成方便的单元门智能管理系统，住户进单元门时，用园区卡即可确认开锁，而房客到来则可通过可视对讲系统要求房主打开单元门锁住宅100%家庭安全防范门禁报警住宅100%6（三）设备智能监控1、公共安全管理；安全防范监控系统在小区出入口、车库等处采用闭路电视系统实行监控，并对其进行管理100%2、公共活动管理7居住区环境质量保障技术（包括污水处理、垃圾处理等技术）1、水压保障技术采用变频调速恒压水泵，保持水压稳定100%2、水质保障技术采用新型环保管材供水，可防止供水输送过程中的二次污染水箱进行消毒处理100%3、垃圾分类收集及有机垃圾生化处理技术有机垃圾可以在小区内通过小型微生物有机垃圾处理池和高效菌种快速发酵处理，占地面积小，发酵时间快，机械化程度高，无污染，堆肥用于小区内绿化施肥，减少垃圾运输费用。100%4、居住区绿化环境保护技术优质绿化草坪技术先用适用地方气候特点的优质草种、科学管理居住区绿地60%草坪隔栅绿化技术草坪隔栅呈网状，可承载车辆通行。草种可通过隔栅网格下孔与土壤连接，使草坪成片生长居住区绿地10%8建筑防水及饰面成套技术（包括涂料、防水卷材料厂、刚性防水）1、防水技术新型防水材料施工技术屋面采用EP或SBS，地下室采用EP或SBS等新型防水材料，能大大加长建筑物的防水年限屋面及地下室100%混凝土结构自防水技术结构层与防水层二者合一，抗渗等级P6或P8地下室外墙100%2、外墙涂料成套技术减轻结构自重采用丙烯酸等超耐候外墙涂料，具有耐洗刷性、耐蚀性、耐水性、呼吸性及高遮盖力，可满足全天侯施工作业住宅外墙80%9建筑抗震成套技术框架结构抗震性能好100%10建筑施工成套技术混凝土泵送技术质量保证，节省人力，降低生产劳动强度，少占场地，加快施工进度，有利于保护原有生态植被小高层、高层冷轧带肋高效钢筋应用技术冷轧带肋钢筋质量稳定，机械力学性能优越，强度价格比大大优于I、II级钢，用于楼板小高层、高层80%新型模板应用技术使用新型模板多层、小高层、高层100%电渣压力焊粗直径钢筋连接技术增加钢筋强度，节约钢材，钢材接头施工质量易得到保证100%通缝补强抹灰技术砌体与梁、柱结合部钉双面钢丝网、纤维网外墙100%混凝土裂缝控制技术合理控制混凝土中的砂率，降低混凝土塌落度，采用二次振捣、二次抹面工艺等措施，可大大降低混凝土在施工过程中出现的裂缝。层面结构板100%11汽车停放成套技术商业、办公、居住用车分别停放于相应位置停车场采用计算机管理，各停车区信息卡设定不同，不能通用，一边管理，外部商业、办公车辆不可进入小区内，以确保安全车库驾车进出时，使用登记过的园区卡，经识别并确认后，挡车杆自动开启，允许相应车辆进出停车库停车库计算机终端可方便调出注册登记过的车辆牌照，以防车辆被盗租用车位须续交费用时，在车辆进出时提醒车主。100%12住宅建设中关键新技术与新型住宅设计12住平面功能及空间设计平面功能分区明确，动与静、洁与污合理的分离住宅建筑设计与结构布置结合紧密设置套内储藏空间设置必要的入户过渡空间空间利用充分，交通组织清晰流畅垂直公共交通位置合理，面积足够，符合规范要求。100%结构体系与建筑墙体结构体系有利于降低自重和提高面积使用系数。便于灵活分隔和空间利用，室内梁、柱等不影响装修100%设备及管线竖向管线集中设置不影响室内空间，利用设备布置。专用设备的位置选择恰当。100%13住宅部分分制品体系与新材料、新设备、新工艺（一）电器设备节能技术照明节能技术高效节能灯具属绿色环保产品，高效节电建筑80%太阳能光电转换照明技术通过太阳能电池板，实现光电转换作为储备电源，实现照明主要入口80%红外感应延时开关或声光控延时开关可根据光线亮暗程度使用红外感应开关或声光延时开关，避免无人和光线足够亮的照明，节省电能楼梯间、公用走廊100%变频调速恒压节能供水设备操作简单，维护方便，用水压力稳定，高效节能100%6升节水坐便池冲水量在6升以下，并可在冲水过程中任意中断，具有双重节水功能，节水效果显著卫生间80%（二）节水技术节水龙头应用技术采用陶芯密封水嘴、红外感应水龙头、红外感应小便斗，节水效果显著小区公建100%中水系统将生活污水利用中水处理系统进行处理二次利用绿化刷路景观洗车30%13无障碍设计小区内考虑残疾人通知专用设备设施60%14其他类型住宅及无障碍设计（包括老年人住宅、残疾人住宅等）6.2专项技术开发、关键技术突破和预期成果水平。（具体内容、来源、背景等）根据国家康居示范工程建设技术要点要求，示范工程应在各个方面取得明显进步。结合企业实际，襄樊普鑫置业有限公司的左岸春天项目拟采用中水系统、太阳能建筑一体化、外墙外保温系统、周边防越报警系统、闭路电视监控系统、紧急广播与背景音乐系统等新材料、新技术。第一篇中水系统一、 小区中水简介我国是一个水资源匮乏的国家，人均水资源占有量仅为世界水平的1/4。水源不足、水体污染和生态环境恶化已成为社会发展的主要制约因素。特别是经济的飞速发展与城市化进程的加快，缺水问题更为突出。中水工程的建设作为污水资源化的一种手段，是解决水资源紧缺，提高污水利用率的一种有力措施。所谓“中水”是指水质介于上水与下水之间的水，主要指生活污水和部分工业废水经过处理后达到一定的水质标准，可以在一定范围内重复使用的杂用水。生活污水经处理达到中水标准后用于绿化、洗车、冲厕、喷泉等，具有明显的经济效益、环境效益和社会效益。小的生活排水多种多样，综合起来可以分为以下几种：洗浴排水，盥洗排水、厨房排水、冲厕排水等。按传统的说法，将洗浴排水和盥洗排水合称为优质杂排水，若包括了厨厕排水（一般即为化粪池出水）则称为全生活污水。处理设施是整个中水系统的核心，也是能否正常实现功能的关键。在建设时要重点考虑以下几个方面的问题：（1） 处理规模的确定中水在小区中有如下用途：冲厕，冷却用水，消防用水，洗车用水，清扫用水，绿化用水，景观用水等。当中水系统以优质杂排水为原水水源时，由于水源量一般小于回用需求量，所以处理设备的规模根据原水水量来确定。若以全生活污水为原水水源，由于可提供充足的污水水源，为最大限度的节约用水，小区中水处理设施的规模应根据小区所有中水用途实际需求量来确定。（2） 核心工艺的选择作为特定的目标对象，小区中水系统存在着普遍的特点，其处理设施所选择的工艺必须具备与之相符合的功能：由于居民用水从时段上讲很不均匀，因此所选择的处理工艺必须具有较强的耐冲击负荷能力。物业管理公司的操作人员很难掌握专业的水处理知识，所以设计的工艺系统应便于操作和维护。运行处理成本低也是选择工艺时必须考虑的一个重要因素。（3） 建设形式由于中水设施位于居民小区内，建设方式必须考虑嗓声、异味及固体废物等不良因素对小区整体环境产生的负面影响，必须选择适当的建设形式：对于处理设施中的各种水池，中小规模的工程尽量采用地下全封闭的建设形式；大中规模的可采用地上全封闭的建设形式；有条件的情况下，也可采用半开放或全开放的形式，以节省投资。设备的选择要综合考虑噪声、检测、能耗等多种因素。在小区的整体规划阶段就应该充分考虑中水设施的建设形式和规划位置，尽可能降低管网建设、水池等系统的造价，并使用中水构筑物更好地与小区的整体风格相融合。（4） 回用小区用水分为饮用水和非饮用水，饮用水又分为人体接触和人体非接触两类，中水几乎可以回用于人体非接触的全部用途。包括绿化、道路喷洒、消防储水、景观用水、洗车、冲厕所等。其中绿化、道路喷洒和消防储水的回用成本低，安全性好。冲厕所是对中水需求量最大、最稳定的一个用途。二、 设计水质和处理后标准设计水质根据同类污水资料，本设计水质确定如下：C0Dcr：300400mg/1；B0D5：200250mg/1处理后水质标准用于绿化和冲洗厕所的回用水符合生活杂用水水质标准，即：浊度10SS10 mg/1色度：30B0D510 mg/1C0Dcr50 mg/1氨氮（N）20 mg/1嗅：无不快感；大肠杆菌3个/1三、 中水系统工艺方案选择中水回用的处理技术按其机理可分为物理化学法、生物化学法和物化生化组合法等。通常回用技术需多种污水处理技术的合理组合，即各种水处理方法结合起来深度处理污水，这是因为单一的某种水处理方法很难达到回用水水质的要求。发展到目前，国内生活废水多采用好氧生物处理为主的处理工艺，为提高好氧处理效果和可靠性，可在好氧生物处理前增加水解酸化工艺，使废水的难降解的有机物水解为较易生物降解的物质，改善废水的可生物降解性，提高全流程的去除效率。生活废水经生物处理后一般达不到回用标准，通常在生物处理后做消毒等进一步化学处理。在好氧生物处理工艺方面，可采用的工艺较多，好氧化沟，活性污泥曝气池，生活接触氧化池等。由于生活接触氧化法工艺容积负荷较高，占地面积小，兼有活性污泥法和生活膜法的优点，且处理效果好，耐冲击能力强