2023年海南房地产估价师考试考前冲刺卷（3）.docx

2023年海南房地产估价师考试考前冲刺卷（3）本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.下列风险中，属于房地产投资系统风险的是_。A通货膨胀风险B收益现金流风险C未来运营费用风险D时间风险2.某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为_元。A1002.45B1012.45C1027.42D1037.453.从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，是在分析_布局的合理程度。A房地产产品结构B房地产供给结构C房地产投资结构D房地产总量结构4.房地产作为_的载体，本身并不是虚拟资产，而是实物资产。A泡沫经济B过度开发C适度经营D供给过剩5.当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是_。A确定建设施工各种图纸准备就绪B完成全体工作人员的筛选工作C获取土地使用权D明确各工作人员及施工阶段应发放的工资6.根据_的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。A房地产交易方式B房地产交易顺序C房地产交易目的D房地产类型7.当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了_。A领导定价法B随行就市定价法C目标定价法D挑战定价法8.消费者的购买行为不包括_。A习惯性购买行为B单一购买行为C复杂购买行为D化解不协调购买行为9.在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于_。A选择专业化B市场集中化C市场专业化D产品专业化10.所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是_。A同质偏好B分散偏好C集群偏好D自然细分市场11.反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数是_。A商品批发价格指数B城市居民消费指数C城市居民消费价格指数D商品零售价格指数12.已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是_。A12.35%B12.55%C12.68%D12.93%13.银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是_元。A1005.56B1010.56C1110.56D1115.5614.在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是_。A空置率=合理空置率B空置率合理空置率C空置率合理空置率D不能判断15.某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款。已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是_元。A2040.8B3451.83C5089.1D6666.716.下列选项中，_更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。A开发工作量B经营利润C经营收入D投资数额17.已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是_。A11.12%B11.36%C11.66%D12.95%18.房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到_的极限值。A允许的最低经济效益指标B最大费用C利润为零D最大利润19.以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是_。A单元估算法B单位指标估算法C工程量近似匡算法D概算指标估算法20.某市去年住宅的实际销售量为500×104m2，预测销售量为450×104m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是_×104m2。A475B600C450D49021.财务内部收益率是指项目在整个_内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A动态投资回收期B寿命期C计算期D开发期22.不属于风险估计与评价常用的方法是_。A调查和专家打分法B解析方法C概率估算法D蒙特卡洛模拟法23.初步可行性研究阶段投资估算的精确度可达_，所需费用约占总投资的0.25%1.5%。A±5%B±10%C±20%D±30%24.不属于在可行性研究中规划设计方案选择的是_。A市政规划方案选择B项目构成及平面设计C建筑规划方案选择D市场调查分析25.投资机会研究相当粗略、主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析，该阶段投资估算的精度为_。A±10%B±20%C±30%D±40%二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.市场法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差5年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？ 2.某在建工程开工于2001年3月1日，用地总面积2000m2，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2001年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平米建筑面积2500元，至2001年9月1日已完成主体封顶，已投入了建设费用的45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为每平米80元，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2001年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为8%，折现率为14%。 3.为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、 C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： (1) 可比实例的成交价格与成交日期可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元/m2）600058006120成交日期2001年4月1日2001年2月1日2001年5月1日(2) 交易情况分析判断 可比实例A可比实例B可比实例C交易情况+3%-1%+2%交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。 (3) 调查获知该类写字楼的价格 2000年11月1日到2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年 10月1日平均每月比上月上涨1.8%。 (4) 房地产状况分析判断 可比实例A可比实例B可比实例C因素1+2%+4%0因素2-3%-1%+5%因素3+6%+2%-3% 房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。 试利用上述资料估算该写字楼2001年10月1日的正常市场价格。如需计算平均值，采用简单算术平均法。 4.估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层。其中13层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。工程于2006年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格有关资料如下： 1房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。 2建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。 3商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租凭收入会稳定在50元/m2。运营费用率为24%。 4商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时间可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。 5房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)： 采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。 解： 1开发完成后的房地产总价值 总建筑面积=10000×5=50000(m2) 住宅总面积=50000-9000-41000(m2) (1) 商铺开发完成后的房地产总价值 每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)=50×12×(1-10%)=540(元/m2) 每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)=540×(1-24%)=410.40(元/m2) 商铺开发完成后的单价=410.40/8%×1-1/(1+8%)×47×1/(1+8%)×2.5=411845(元/m2) 商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61(万元) (2) 住宅开发完成后的总价值=41000×30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5=8204.06(万元) (3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67(万元) 2扣除项目 (1) 建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71(万元) (2) 专业及管理费用=4910.71×8%=392.86(万元) (3) 销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(万元) (4) 销售利润=11910.67×20%=2382.13(万元) (5) 买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V 3总地价 2006年9月1日的总地价： V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V V=3031.74(万元) 5.张某在1998年7月以按揭的方式购买了一套住宅，现在(2001年7月)因资金紧张要出售该套住宅，同时李某打算购买该套住宅，但双方均不知如何确定该套住宅的售价，为此委托评估机构进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的技术路线。 6.设有A、B两块相邻土地，它们分别属于甲、乙两个公司，请写出评估乙公司购买A地块和甲公司购买B地块价格的技术路线。 7.某公司有一商场，该公司拥有该商场的划拨土地使用权和房屋所有权，并且此商场处于一栋18层高建筑中的第14层，1997年进行了一次重新装修，但由于经营管理不善，商场自1997年一直处于亏损状态，因此欲出售该商场。现假设某集团公司欲购买该商场，并委托你评估其客观合理价格，请写出你评估的技术路线。 8.某宾馆框架结构，总建筑面积10000m2，土地使用年限为40年，2003年年初通过出让方式取得。三年后，该宾馆建成并投入运营，一层建筑面积2000m2，其中500m2为宾馆大堂，1500m2用于出租餐厅和咖啡厅，其余各层为宾馆客房、会议室和自用办公室。该宾馆共有客房190间（建筑面积7600m2），会议室2间（建筑面积200m2），自用办公室3间（建筑面积200m2）。当地同档次宾馆每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%。会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次。附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积15000元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地宾馆这种类型的房地产的报酬率为12%。试计算该宾馆的正常总价格。 9.某在建工程开工于2006年4月1日。总用地面积为4000m2，规划总建筑面积为16000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价1200元/m2。该项目正常开发期为3年，建设费用（包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等）为建筑面积2500元/m2。至2007年10月实际已完成了主体结构，已投入40%的建设费用，但估计至建成尚需2年的时间，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为70元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的35%。当地购买在建工程需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为3%和5%，在建成前半年开始投入广告等销售费用。试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2007年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为8%，折现率为12%）。 10.某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押贷款，如果抵押贷款利率为6.6%，期限为15年，购房者的月还款额增长率为0.5%，问购房者第10年最后一个月的月还款额是多少？ 11.某厂欲从国外购买一批设备，有两家银行愿意提供贷款，甲行的年贷款利率为16%，按月计息。乙行的年贷款利率为17%，按年计息，问该厂应从哪家银行贷款？ 12.某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价为4000元/m2。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别为4.5%和6.8%，贷款期限为15年按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少 13.某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现“以租养房”，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问： (1)该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房(精确到小数点后2位) (2)设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月(取整)后，再出售原有住房并还清贷款 14.商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。该商场14层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为每平方米240元，且每年不变；56层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为每平方米210元，现空置。 问现评估该商场带租约出售的价格，应优先选用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。 15.某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作 16.某房地产开发商于2000年12月通过出让方式，以1200元/m2的价格取得10000m2的国有土地使用权，土地用途为住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，规划房屋建筑面积12000m2；该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/m2减免30%的政策优惠；项目全部以房地产开发商的资本金投人并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数，并拟以成本法评估项目竣工日2003年12月31日该房地产的市场价值。 估价对象价值的确定表 17.某投资者以1000万元一次性付款方式取得一写字楼物业20年的经营收益权，第一年投入装修费用200万元(按年末一次投入计算)并完成装修工程。第二年开始出租，当年净租金收入为200万元，以后每年以5%的比例递增。若房地产市场上写字楼物业投资的基准收益率为15%，试计算该项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行(各年净租金收入均发生在年末)。若经营期内年均通货膨胀率为4%，计算项目的实际收益率。 18.某家庭欲购买一套面积为80m2的经济适用住房，单价为3500元/m2，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。问：该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少 19.某在建工程开工于2004年3月1日，总用地面积5000m2，规划总建筑面积为 15000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积1200元。至2005年9月1日实际完成了主体结构，已投人50%的建设费用。但估计至建成尚需要1.5年，可出租面积为建筑面积的75%，正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收人的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的 5.55%。试根据上述资料用现金流量折线法测算该在建工程2005年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为8%，折现率为12%)。 20.某商场的土地使用年限为40年，从2001年10月16日起计。该商店共有两层每层出租面积各为300m2。一层于2002年10月16日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为200元/m2，且每年不变；二层目前暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为180元/m2和160元/m2，运营费用率为20%。该类房地产的报酬率为 10%。试测算该商场2005年10月16日带租约出售时的正常价格。 21.某家庭欲买一套单价为2800元/m2、面积为120m2的住宅。银行为其提供了20年期的固定利率住房抵押贷款，贷款额度为房价的70%、利率为6%，按月，等额偿还。另外，从1995年到 2001年消费者价格指数依次为100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6，如果以此作为计算通货膨胀率的依据，并假定贷款期限内的年平均通货膨胀率等于1995年到2001年间的年平均通货膨胀率，基年为2001年年末。 问：(1)该家庭的月还款额为多少 (2)若考虑通货膨胀的影响，银行所获月还款额的实际价值(相对于基年)是多少 22.张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为 6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2005年1月1日至2014年12月31日，年利率为6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.2%)。 问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少 23.估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1200 m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价值。搜集有关资料如下： (1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示实例交易价格交易情况交易日期房地产状况A2100正常2004年3月30日比估价对象劣4%B2085正常2003年12月30日比估价对象劣6%C2350比正常价格高3%2004年5月30日比估价对象劣5%从2003年11月2004年10月地价每月上升0.4%。 (2)当地征地农民的费用等资料如下： 在估价时点征郊区农地平均每1亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等150元/m2，土地开发费用、税金和利润等120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。 该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上各级土地之间的价格差异如下表所示： 级别12345678地价是次级土地的倍数1.41.41.41.41.41.41.41地价是最差级土地的倍数10.547.535.383.842.741.961.41 (3)建筑物的重置价格为1100元/m2。 (4)建筑物耐用年限为50年，无残值。 试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。土地重置价要求分别用市场法和成 本法求取(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。 24.某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2001年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2002年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格 30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%，求该房地产在2005年5月的市场价格。 25.假设一家庭2000年12月31日为购买价值80万元的住宅，申请了相当于房价70%的住宅抵押贷款，期限为15年，年利率为6%，按月等额还本付息。2005年1月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款，二次抵押贷款按产权人拥有权益的50%发放。已知当地住宅价值年上涨率为5%，问该家庭申请二次贷款时，最多能够得到多少抵押贷款？