2023年山西房地产估价师考试真题卷（4）.docx

2023年山西房地产估价师考试真题卷（4）本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.房地产面积测算的边长和面积分别取至_。A0.1m，0.01m2B0.01m，0.1m2C0.01m，0.01m2D0.1m，0.1m2 2.根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是_。A物权B知识产权C人身权D撤销权 3.土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满_未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。A四年B三年C两年D一年 4.关于城市规划审批的下列说法中，不正确的是_。A城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，需经同级人民代表大会或其常委会审查同意B城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批C城市详细规划由城市人民政府审批D县级人民政府所在地城镇总体规划，报所在地市人民政府审批 5.下列不属于住房公积金归集内容的是_。A缴存住房公积金的对象B缴存住房公积金的工资基数C缴存比例D公积金使用 6.产权属于全民所有的，以经营管理的_为纳税人。A承典人B单位和个人C房产代管人或者使用人D都不对 7.直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的_直接形成债权债务关系的行为。A商品交易B货币工具C金融工具D借贷活动 8.当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起_个月内向人民法院起诉。A1B2C3D6 9.房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法拍卖房地产，应当向房屋所在地_如实申报成交价格。A县级或县级以上人民政府B县级或县级以上人民政府房地产行政主管部门C县级以上人民政府D县级以上人民政府房地产行政主管部门 10.下列不属于房地产中介服务特点的是_。A人员特定B时间准确C委托服务D服务有偿 11.在存货、有价证券等资产的市价低于成本时，相应地减记资产的账面价值，并将减记金额计入当期损益，体现_原则对历史成本原则的修正。A权责发生制B谨慎C配比原则D划分收益性支出与资本性支出 12._不属于拆迁的实施方式。A统一拆迁B代办拆迁C自行拆迁D委托拆迁 13.在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是(、 )：A未知、需要求取的待开发房地产的价值B投资者购买待开发房地产应负担的税费C销售费用和销售税费D开发成本和管理费用 14.已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为_万元。A112.5B155.6C144.6D132.4 15.某宗面积为5 000 m2的房地产开发用地，市场价格为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为_万元。A824B924C844D944 16.从卖房的角度看，成本法的理论依据是_。A销售状况价值论B市场供求价值论C生产费用价值论D经济花费价值论 17.用成本法估价房地产时，房屋现值=_。A房屋重置价格-房屋年折旧额B房屋重置价格×房屋成新度C房屋重置价格-年折旧额×耐用年限D房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限 18.实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是_。A过去数据简单算术平均法B过去数据加权算术平均法C未来数据简单算术平均法D未来数据资本化公式法 19.下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是_。A房地产重新购建价格的求取思路B土地重新购建价格的求取思路C具体价格重新购建价格的求取思路D建筑物重新购建价格的求取思路 20.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用_预测房地产的未来价格。A数学曲线拟合法B平均增减量法C平均发展速度法D移动平均法 21.房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以_状况为参照系进行的。A可比实例房地产B估价对象房地产C标准房地产D类似房地产 22.重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是_的体现。A经济学原理B均衡原理C替代原理D对立原理 23._的理论依据是生产费用价值论。A市场法B成本法C收益法D假设开发未 24.在某商业街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45.72 m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为_万元。A1504B1404C1304D1204 25.用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取_净收益作为估 价依据。A类似房地产的客观B类似房地产的实际C类似房地产的最高D类似房地产的最低 二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.根据城市房地产抵押管理办法的规定，下列房地产不得设定抵押的是_。A权属有争议的房地产B用于教育的房地产C用于市政的房地产D已依法公告列入拆迁范围的房地产E个人所拥有的房地产 2.在城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于_。A被拆迁房屋的权属证书记载的面积B拆迁人提供的被拆迁房屋的面积C拆迁入与被拆迁入对被拆迁房屋面积的协商结果D房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积E具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果 3.土地权属证书有_。A国有土地使用证B集体土地所有证C集体土地使用证D国有土地所有证E土地他项权利证明书 4.以出让方式取得土地使用权的，在转让房地产时，应符合下列条件_。A按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金B取得土地使用权证书C按照出让合同约定进行投资开发，属于范围建设工程的，完成开发投资总额的30%以上D转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书E按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件 5.估价中的最高最佳使用具体包括_等。A最佳用途B最佳位置C最佳规模D最佳集约度E最佳环境 6.最高最佳使用原则必须同时符合_标准。A法律上许可B技术上可能C经济上可行D价值最大化E经济上必须盈利 7.在房屋征收估价中，被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的_直接相关。A性质B用途C所有权人D面积E使用权人 8.在评估房地产抵押价值时，需扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括_。A划拨土地应补缴的出让金B已抵押担保的债权数额C发包人拖欠承包人的建设工程价款D估价费用E强制执行费用 9.以下_有助于把握最高最佳使用原则。A替代原理B收益递增递减原理C均衡原理D经济人原理E适合原理 10.利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的_。A最佳规模B最佳经营手段C最佳集约度D最佳投资渠道E最佳管理方式 11.收益性房地产包括_。A未出租的餐馆B旅店C加油站D未开发的土地E农地 12.根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有_。A单位比较法B市场提取法C分解法D分部分项法E工料测量法 13.在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括_。A划拨土地应补交的出让金B已抵押担保的债权数额C发包人拖欠承包人的建设工程价款D估价费用E强制执行费用 14.房地产的独一无二特性导致了_。A难以出现相同房地产的大量供给B房地产市场不能实现完全竞争C房地产交易难以采取样品交易的方式D房地产价值量大E房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响 15.在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格_卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。A高于B等于C低于D不等于E不高于 16.城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于_。A被拆迁房屋记载的面积B拆迁人提供的被拆迁房屋的面积C拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果D各地对被征收房屋的性质和面积的特别规定E具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果 17.利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的_。A最佳规模B最佳经营手段C最佳集约度D最佳投资渠道E最佳管理方式 18.征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括_。A土地补偿费B安置补助费C土地附着物和青苗的补偿费D安排被征地农民的社会保障费用E土地使用权出让金等土地有偿使用费用 19.下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有_。A估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值实际减损D建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和外部折旧E建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额 20.收益乘数有_。A毛租金乘数B利润乘数C净收益乘数D潜在毛收入乘数E销售收入乘数 21.长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于_。A假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测B收益法中未来租金、运营费用的预测C成本法中对先前发生费用的正确性的校核D某些缺乏的房地产历史价格资料的填补E市场比较法中对房地产状况进行调整 22.假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为_。A开发期经营期B建设期运营期C开发期经营期前期建造期D前期建造期经营期E建设期运营期前期建造期 23.假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有_。A待开发房地产的价值B开发成本和管理费用C销售税费D开发利润E投资者购买待开发房地产应负担的税费 24.建筑物的物质折旧包括_。A功能衰退B正常使用的磨损C环境恶化D地震倒塌E意外的破坏损毁 25.收益法中求报酬率的基本方法有_。A市场提取法B累加法C指数调整法D收益乘数法E投资收益插入法