2023年江苏房地产估价师考试考前冲刺卷.docx

2023年江苏房地产估价师考试考前冲刺卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是_。A容积率B建筑高度C建筑规模D建设工程 2.购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%，则该项目的动态投资回收期_。A小于5年B在5-6年之间C在6-7年之间D在7-8年之间 3.下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是_。A成本利润率是年成本利润率B成本利润率是开发经营期的成本利润率C投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率 4.现金流入与现金流出之差称为_。A现金波动值B现金后期值C净现金流量D现金流量差值 5.对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于_。A1.2%B1.5%C12.5%D16.7% 6.某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33，则该项投资的税前现金回报率为_。A7.5%B8.3%C12.5%D16.7% 7.若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益率为_。A9.26%B10%C11.32%D12% 8.如某笔贷款的月利率为1% ，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是_。A12%B12.55%C12.68%D13.55% 9.临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到_的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A允许的最低经济效益指标B最低收益率C最低净现值D利润为零时 10.对投资项目或投资方向提出建议，是_阶段的主要任务。A投资机会研究B初步可行性研究C详细可行性研究D项目的评估和决策 11.已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10% ，则此项目的财务净现值是_万元。A-41.8B200C1582D-241.8 12.某宗土地面积10 000 ，土地单位价格800元/ ，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1 500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3 000元/ ，则该项目的盈亏平衡点销售量为_。A10 000B120 00C180 000D15 000 13.准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是_。A空置量B空置率C空置水平D空置面积 14.房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为_。A合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书B图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书C合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸D图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书 15.某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元/月，百分比租金标准为8%，若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为_万元。A35B37.8C38.4D73.4 16.2009年3月某人以45万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2010年3月该项目交付使用时，楼价上涨到336万元，则其预付款的收益率为_。A12%B13.4%C80%D125% 17.在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析是指_。A投资机会研究B初步可行性研究C详细可行性研究D项目的评估和决策 18.甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的_风险。A市场B财务C政策D经营 19.房地产开发企业税后利润应首先用于_。A弥补企业以前年度的亏损B提取法定盈余公积金C提取公益金D向投资者分红 20.关于房地产项目融资说法错误的是_。A房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动B通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金C实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资收益的目的D房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应 21.某写字楼的建筑面积为8×104 ，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是_×104 。A5.2B6.4C6.8D7.6 22.某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是_万元。A13.2B15.9C19.5D20.4 23.房地产估价师因工作单位变更等原因，间断在原注册时所在地的房地产价格评估机构从业后，如被其他房地产价格评估机构聘用，需办理_手续。A撤销注册B解聘C变更注册D聘用 24.在计算土地增值税税额时，应予扣除的税金不包括：_。A营业税B城市维护建设税C教育费附加D企业所得税 25.建设工程符合城市规划要求的法律凭证是：_。A施工许可证B建设用地规划许可证C建设工程规划许可证D建设工程规划用地许可证 二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.收益性房地产包括_。A餐馆B旅馆C加油站D农地E未开发的土地 2.房地产的最高最佳使用具体包括_。A最佳区位B最佳规模C最佳用途D最佳集约度E最佳收益 3.求取报酬率的方法有_。A累加法B市场提取法C投资报酬率排序插入法D实际观察法E分解法 4.假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有_。A待开发房地产的价值B开发成本和管理费用C销售税费D投资者购买待开发房地产应负担的税费E开发利润 5.成本法中的“开发利润”是指（）。A开发商所期望获得的利润B开发商所能获得的最终利润C开发商所能获得的平均利润D开发商所能获得的税后利润E开发商所能获得的税前利润6.路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于_的准确与否。A路线价B深度百分率C宗地形状D临街状态E土地形状 7._等经济学原理有助于把握最高最佳使用原则。A收益递增递减原理B惯性原理C特殊原理D均衡原理E适合原理 8.一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括_。A委托估价合同B实地查勘记录C估价人员的作息时间D向委托人出具的估价报告E估价项目来源和接洽情况 9.房屋租金可分为_。A成本租金B商品租金C土地租金D市场租金E经济租金 10.税收的本质决定了它具有的特征包括_。A强制性B无偿性C有偿性D固定性E确定性 11.民事法律关系由_构成。A形式B主体C客体D内容E主张 12.我国现行的房地产税有_A房产税B城镇土地使用税C耕地占用税D土地增值税E契税 13.开发经营条例规定，土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列_事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。A房地产开发项目的性质、规模和开发期限B城市规划设计C基础设施和公共设施的建设要求D基础设施建成后的产权界定E项目拆迁补偿、安置要求 14.下列关于工程造价全过程动态控制的表述中，正确的是_。A以投资估算价控制设计方案的选择B用预算造价控制施工图设计C通过招标投标方式引入竞争机制，择优选择承包商D合同管理E进行建设项目的可行性研究，为投资决策提供依据 15.按照房屋的使用用途，房屋租赁分为_。A生产经营用房的租赁B公用事业的租赁C办公用房的租赁D住宅用房的租赁E公益事业用房租赁 16.申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括_。A书面租赁合同B房屋所有权证书C当事人的合法身份证复印件D市、县人民政府规定的其他文件E当事人的合法身份证件 17.下列各项符合房屋租赁政策的有_。A出租人持有房屋所有权证B公有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权C房屋需要拆迁时，租赁合同自动解除D承租人在租赁期间死亡的，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原合同E拖欠租金累计六个月以上的，出租人有权中止租赁合同 18.因施工需要临时使用土地的，对其管理规定正确的是_。A要与土地主管部门或农村集体组织签订临时使用土地合同B要支付临时使用土地补偿费C使用后要完全恢复原状D不得修建永久建筑物E使用期限一般不超过两年 19.实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括_。A物业服务成本B法定税费C物业管理企业的利润D物业管理企业的酬金E物业服务支出 20.城市规划管理是一项政府行政职能，它包括_。A城市规划编制管理B城市规划编制审查管理C城市规划实施管理D城市规划实施监察管理E城市规划引导监督 21.根据城市房地产管理法规定，可以采用划拨方式取得土地使用权的情况有_。A国家机关用地和军事用地B城市基础设施用地和公益事业用地C国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地D地方水利工程用地E监狱、收容教育所等机构的用地 22.住房公积金会计核算的内容包括_。A缴存核算、提取核算和使用核算B与住房公积金相关的债权债务核算C住房公积金增值收益及其分配核算D业务收入核算、业务支出核算E风险准备金的核算 23.在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有_。A法院B公安机关C海关D税务机关E检察院 24.房屋拆迁管理部门发放房屋拆迁许可证时，应当向被拆迁人发出房屋拆迁公告。公告应明确_等。A拆迁人B拆迁范围C拆迁期限D资金来源E拆迁方案 25.建立房地产中介服务行业信用档案的意义_。A是规范房地产市场行为、维护消费者合法权益的客观需要B为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务C为社会公众对房地产中介服务领域违法违规行为提供投诉途径的管理系统D是促进住宅与房地产业健康发展的需要E是拉动国民经济增长和保持社会稳定的客观需要