2023年陕西房地产估价师考试真题卷.docx

2023年陕西房地产估价师考试真题卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.明确估价基本事项是实施估价的基本前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于_。A估价委托人B估价利害关系人C承担估价项目的估价师D估价对象的权利人 2.关于估价资料归档的要求的说法，错误的是_。A估价资料归档的内容应包括估价中形成的所有保存价值的各种文字、图表、影像等资料B记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一C归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式D对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期不得少于1年 3.下面说法正确的是_。A房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构B委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人C依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制D房地产估价报告应由估价师个人出具 4.在英国和其他英联邦国家，法院一般_来判断房地产评估价值的误差范围。A使用估价对象房地产的实际成交价格B使用政府公布的房地产交易指导价格C使用近一年内房地产的平均成交价格D依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值 5.某宗土地面积为2 000 ，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是_。A建筑物地面一层建筑面积为800，总建筑面积为5 000 B建筑物地面一层建筑面积为1 400 ，总建筑面积为5 000 C建筑物地面一层建筑面积为600 ，总建筑面积为5 500D建筑物地面一层建筑面积为600 ，总建筑面积为2 500 6.在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用_的行为。A宅基地所有权B空间利用权C地役权D建筑物相邻关系 7.标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价_。A逐渐降低B逐渐升高C可视为基本不变D为零 8.房地产的供给曲线表示_。A房地产的出售量与其价格之间的关系B房地产的出售量与购买者能力的关系C房地产的供给量与其价格之间的关系D房地产的供给量与购买者能力的关系 9.投资利息估算只有在_中才需要。A比较法B传统方法C现金流量折现法D收益法 10.下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为_。A出售型房地产B出租型房地产C办公型房地产D自用型房地产 11.根据合法原则，拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。在被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向_申请确认。A当地拆迁管理部门B当地国土部门C当地行政主管部门D城市规划行政主管部门 12.购买某类房地产，通常抵押贷款占70%，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为_。A6.0%B6.9%C8.8%D9.0% 13.某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为_万元。A650B687C585D630 14.某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。价格为1000元/，容积率为3。后经批准容积率扩大至3.6，此时开发商应补交地价为_元/。A100B200C300D600 15.城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查评估出的各地价区段在某一时点的_。A基准价格B平均价格C正常价格D市场价格 16.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120，单位建筑面积的重置价格为800元/，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是_元。A76 800B79 104C77 952D81 562 17.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为_。A43.8%B50%C56.8%D70% 18.某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/，又知该写字楼可出租面积为10 000 ，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生_万元的贬值。A548.19B558.15C567.39D675.40 19.某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为_年。A40B43C47D50 20.估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物_损失。A价值B价格C效益D利润 21.建筑物的所有权可以分为独有、共有和_三种。A区分共有B区分所有C公有D私有 22.某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用36年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收入8万元，该宗房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为_万元。A90.52B91.52C92.52D93.52 23.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用3年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为_万元。A368B552C561D920 24.适用于开发完成后的房地产出售的公式是_。AV=VR-CBV=VP-CCV=VR+CDV=VP+C 25.某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/、712元/、744元/、781元/和815元/，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为_元/。A849B865C882D915 二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.新设项目法人融资形式的特点有_。A项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成B新设项目法人承担相应的融资责任和风险C从项目投产后的经济效益来考察偿债能力D从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力E拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产 2.属于房地产项目价格不确定性因素的是_。A租金B售价C最高销售量D最高工程费用E最高购买价格 3.物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，未来经营费用包括_。A重新装修费用B更新改造费用C建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用D空置损失费用E为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失 4.在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有_。A单元估算法B概预算定额法C工程量近似匡算法D蒙特卡洛模拟法E单位指标估算法 5.衡量房地产开发企业偿债能力的主要指标包括_。A存货周转率B利息保障倍数C资产负债率D流动比率E速动比率 6.土地管理法主要是解决_等问题。A房地产市场秩序混乱B土地资源的保护、利用和配置C规范城市建设用地的征用D规范城市建设用地布局E协调各项基础 7.取得建设用地使用权的途径有_。A通过行政划拨方式取得B通过国家出让的方式取得C通过房地产转让方式取得D通过房地产租赁方式取得E通过买卖方式取得 8.县级以上人民政府土地管理部门对应受理的建设项目征地，应在30日内拟定_编制建设项目用地呈报说明书。A修订土地利用总体规划方案B供地方案C补偿安置方案D补充耕地方案E农用地转用方案 9.拆迁主管部门收到拆迁申请和规定提交的批准文件后，应对_申请内容进行审查。A申请人提供的批准文件是否齐全、有效B拆迁范围内是否有受保护且不允许拆除的建筑C拆迁范围内的房屋产权是否明确或有争议D对被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定及拆迁人内心满意情况E补偿安置方案是否可行，拆迁期限是否合理 10.根据土地使用权的获取方式，房地产的转让不包括_。A以出让方式取得土地使用权的房地产转让B以划拨方式取得土地使用权的房地产转让C以赠与方式取得土地使用权的房地产转让D以拍卖方式取得土地使用权的房地产转让E以招标方式取得土地使用权的房地产转让 11.房地产权属登记管理的原则包括_。A房地产权属登记的合法原则B房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则C房地产权属登记的属地管理原则D申请在先的原则E房地产权属瑕疵披露原则 12.物业管理经费的来源除了物业管理企业开展多种经营的收入和利润外，还包括_。A定期收取的物业管理服务费B物业共用部位、共用设备设施维修资金C政府的扶持D对长期拖欠物业费业主的罚款E开发建设单位给予一定的支持 13.下列有关税收的表述中，正确的有_。A财政局对外出租的经营用房免征房产税B集体土地使用人无需交纳土地使用税C用耕地建乡政府办公楼应交纳耕地占用税D土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产E因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税 14.下列行为中，应当缴纳契税的有_。A房屋赠与B非法定继承人房屋继承C以土地、房屋权属抵债D以土地、房屋权属投资、入股E房地产抵押 15.房地产开发中属于外在不经济的是_。A房地产开发投资结构失衡，导致高价商品房滞销B新入市商品房项目增长迅猛，导致整体销售速度下降C房地产开发企业管理水平较低，投资效率不高D部分商品房忽视环境建设，对环境造成破坏和污染E商品房供需失衡，造成商品房价格不稳 16.属于债券基本要素的是_。A债券的票面价值B债券的发行时间C债券的价格D债券的利率E债券的补偿期限 17.属于拍卖活动类型的是_。A强制拍卖和任意拍卖B动产拍卖和不动产拍卖C有保留价拍卖和无保留价拍卖D一次性拍卖和再次拍卖E个人拍卖和企业拍卖 18.不属于控制性详细规划有关计算规则的是_。A建筑间距B建筑占地面积C总建筑面积D建筑高度E建筑形式 19.属于按基础构造特点分类的基础类型有_。A条形基础B独立基础C复合型基础D荷载基础E箱形基础 20.担保物权包括_。A地役权B典权C抵押权D留置权E质权 21.未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有_。A警告B罚款C限期改正D限期拆除E没收实物 22.下列房地产中，不得抵押的有_。A集体所有的土地使用权B村办企业厂房C列入城市房屋拆迁范围的房屋D宅基地E已经设定抵押权的房地产 23.物权法规定房地产抵押权实现的方式有_。A抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿B抵押权人直接向人民法院提起诉讼C抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产D按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人E抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产 24.房屋登记办法规定，可以由当事人单方申请房屋登记的情形有_。A合法建造取得的房屋所有权B最高额抵押权的设定C主债权转让申请抵押权转移D房屋所有权人更名E受赠取得的房屋所有权 25.房屋登记办法规定，可以办理房屋预告登记的情形有_。A房屋所有权转让B房屋抵押C在建工程抵押D预购商品房抵押E预购商品房