《新编税法教程》第八章.pptx

第八章房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税法律制度目 录房产税1城镇土地使用税2耕地占用税3契税4第一节房产税 房产税概述 征税范围、纳税人和税率 计税依据和应纳税额计算 减免税优惠 申报和缴纳一、房产税概述基本政策（一）房产税的概念（二）房产税的特点（三）立法原则是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。u1房产税属于财产税中的个别财产税u2征税范围限于城镇的经营性房屋u3区别房屋的经营使用方式规定征税办法u1筹集地方财政收入u2调节财富分配u3有利于加强房产管理，配合城市住房制度改革二、征税范围、纳税人和税率1.征税范围房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。那些独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、酒窖、菜窖、室外游泳池、玻璃暖房以及各种油气罐等，则不属于房产。二、征税范围、纳税人和税率2.纳税义务人房产税以在征税范围内房屋产权所有人为纳税人。（2）产权出典的，由承典人纳税。产权出典是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权在一定期限内典当给他人使用，从而取得资金的一种融资业务。（1）产权属国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。（3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。（5）纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。（4）产权未确定及租典纠纷未解决的，也由房产代管人或者使用人纳税。（6）自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产按照规定征收房产税。二、征税范围、纳税人和税率3.税率房产税采用比例税率，根据房产税的计税依据分为两种：依据房产计税余值计税的，税率为1.2%；依据房产租金收入计税的，税率为12%。自2001年1月1日起，对个人居住用房出租仍用于居住的，其应缴纳的房产税暂减按4%的税率征收。自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。三、计税依据和应纳税额计算（一）计税依据1对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%30%的损耗价值以后的余额，其中：三、计税依据和应纳税额计算（一）计税依据（6）在确定计税余值时，房产原值的具体减除比例，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。（5）自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。（4）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值。1对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据三、计税依据和应纳税额计算（一）计税依据2对于出租的房屋，以租金收入为计税依据房屋的租金收入，是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房屋的租金水平，确定租金标准，依率计征。三、计税依据和应纳税额计算（一）计税依据3投资联营及融资租赁房产的计税依据（1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。（2）对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收。三、计税依据和应纳税额计算（一）计税依据4居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%30%后的余值计征，没有房产原值或不能将共有住房划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金计征。三、计税依据和应纳税额计算（二）计算应纳税额1地上建筑物房产税地上建筑物房产税应纳税额的计算公式为：应纳税额房产计税余值（或租金收入）适用税率其中：房产计税余值房产原值（1原值减除比例）2地下建筑物房产税（1）工业用途房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值。应纳税额应税房产原值（1原值减除比例）1.2%（2）商业和其他用途房产以房屋原价的70%80%作为应税房产原值。应纳税额应税房产原值（1原值减除比例）1.2%（3）出租的地下建筑，按照出租地下房屋建筑的有关规定计算征收房产税。四、减免税优惠2.国家财政部门拨付事业经费单位自用的房产5.其他3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产4.个人拥有的非营业用的房产1.国家机关、人民团体、军队自用的房产五、申报和缴纳1.纳税义务发生时间u（1）将原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起，计征房产税。u（2）自建的房屋用于生产经营的，自建成之日的次月起，计征房产税。u（3）委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之日的次月起，计征房产税。u（4）对于在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租，出借的当月起按规定计征房产税。u（5）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。u（6）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。u（7）出租、出借房产，自交付出租、出借房产的次月起计征房产税。u（8）房地产开发企业自用、出租、出借房产之次月起计征房产税。出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。五、申报和缴纳2.纳税期限房产税实行按年征收，分期缴纳，一般按季或半年征收。其纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。五、申报和缴纳3.纳税申报房产税的纳税申报是房屋产权所有人或纳税人缴纳房产税必须履行的法定手续。纳税义务人应根据税法要求，将现有房屋的坐落地点、结构、面积、原值、出租收入等情况，据实向当地税务机关办理纳税申报，并按规定纳税。如果纳税人住址发生变更、产权发生转移，以及出现新建、改建、扩建、拆除房屋等情况，而引起房产原值发生变化或者租金收入变化，都要按规定及时向税务机关办理变更登记，以便税务机关及时掌握纳税人的房产变动情况。五、申报和缴纳4.纳税地点房产税在房产所在地的税务机关缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。第二节城镇土地使用税 城镇土地使用税概述 征税范围、纳税人和适用税额 计税依据及计算应纳税额 减免税优惠 申报和缴纳一、城镇土地使用税概述（一）城镇土地使用税的概念城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。城镇土地使用税概念 一、城镇土地使用税概述（二）特点1234对占用土地的行为征税征税对象是土地征税范围有所限定实行差别幅度税额一、城镇土地使用税概述（三）城镇土地使用税的立法原则123促进合理、节约使用土地调节土地级差收入，鼓励平等竞争广集财政资金，完善地方税体系二、征税范围、纳税人和适用税额1.征税范围城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。城市是指经国务院批准设立的市，其征税范围包括市区和郊区；县城是指县人民政府所在地，其征税范围为县人民政府的所在地的城镇；建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的，符合国务院规定的镇建制标准的镇，其征税范围为镇人民政府所在地；工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中的大中型工矿企业所在地，工矿区的设立必须经省、自治区、直辖市人民政府批准。二、征税范围、纳税人和适用税额2.纳税义务人由于在现实经济生活中、使用土地的情况十分复杂，为确保将城镇土地使用税及时、足额地征收入库，税法根据用地者的不同情况，对纳税人作了如下具体规定：u（1）城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。u（2）土地使用权未确定或权属纠纷款解决的，由实际使用人纳税。u（3）土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。需要说明的是，从2007年1月1日起，国家将外商投资企业、外国企业列为城镇土地使用税的纳税人。二、征税范围、纳税人和适用税额3.适用税率城镇土地使用税实行分级幅度税额。每平方米土地年税额规定如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。上述大、中、小城市是以登记在册的非农业户口人数为依据，其中，市区及郊区非农业人口在50万以上的，称为大城市；市区及郊区非农业人口在20万至50万的，称为中等城市；市区及郊区非农业人口在20万以下的称为小城市。三、计税依据及计算应纳税额1.计税依据城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据，纳税人实际占用的土地面积，以房地产管理部门核发的土地使用证书与确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。三、计税依据及计算应纳税额2.应纳税额的计算城镇土地使用税是依据纳税人实际占用的土地面积和适用的单位税额，计算公式如下：应纳税额计税土地面积（平方米）适用税额土地使用权由几方共有的，由共有各方按照各自实际使用的土地面积占总面积的比例分别计算缴纳土地使用税。四、减免税优惠（一）减免税优惠的基本规定城镇土地使用税的免税项目有：13国家机关、人民团体、军队自用的土地2由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地456市政街道、广场、绿化地带等公共用地直接用于农、林、牧、渔业的生产用地开山填海整治的土地7由财政部另行规定免税的其他用地四、减免税优惠（二）减免税优惠的特殊规定u1、城镇土地使用税与耕地占用税的征税范围衔接u2、企业办学校、医院、托儿所、幼儿园的用地u3、免税单位与纳税单位之间无偿使用的土地u4、石油天然气生产用地，企业的铁路专用线、公路等用地及盐场、盐矿用地u5、人民银行自用的土地u6、农产品批发市场、农贸市场用地u7、物流企业自有的大宗商品仓储设施用地五、申报和缴纳1.纳税义务发生时间（2）购置存量房，自办理房屋产权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书的次月起计征城镇土地使用税。（1）购置新建商品房，自房屋交付使用的次月起计征城镇土地使用税。（6）纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。（5）纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税。（3）出租、出借房产，自出租、出借房产的次月起计征城镇土地使用税。（4）以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。五、申报和缴纳2.纳税期限城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。五、申报和缴纳3.纳税申报纳税人应依照当地税务机关规定的期限，填写城镇土地使用税纳税申报表，将其占用土地的权属、位置、用途、面积等税务机关规定的内容，据实向当地税务机关办理纳税申报登记，并提供有关的证明文件资料。五、申报和缴纳4.纳税地点城镇土地使用税的纳税地点为土地所在地，由土地所在地的税务机关负责征收。纳税人使用的土地不属于同一市（县）管辖范围内的，由纳税人分别向土地所在地的税务机关申报缴纳。在同一省（自治区、直辖市）管辖范围内的，纳税人跨地区使用的土地，由各省、自治区、直辖市税务局确定纳税地点。第三节耕地占用税 耕地占用税概述 纳税义务人 征税范围 计算应纳税额 税收优惠 征收管理一、耕地占用税概述（一）耕地占用税的概念耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，就其实际占用的耕地面积征收的一种税，它属于对特定土地资源占用课税。耕地占用税概念一、耕地占用税概述（二）特点1234耕地占用税与特定行为税的性质采用地区差别税率在占用耕地环节一次性课征税收收入专用于耕地开发与改良二、纳税义务人耕地占用税的纳税义务人是占用耕地建房或从事非农业建设的单位和个人。所称“单位”包括国有企业、集体企业、私有企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称“个人”包括个体工商户以及其他个人。三、征税范围耕地占用税的征税范围包括纳税人为建房或从事其他非农业建设而占用的国家所有和集体所有的耕地。“耕地”是指种植农业作物的土地，包括菜地、园地。其中，园地包括花圃、苗圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地。占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，也视同占用耕地，必须依法征收耕地占用税。占用已开发从事种植、养殖的滩涂、草场、水面和林地等从事非农业建设，由省、自治区、直辖市本着有利于保护土地资源和生态平衡的原则，结合具体情况确定是否征收耕地占用税。四、计算应纳税额1.计税依据耕地占用税以纳税人占用耕地的面积为计税依据，以每平方米为计量单位。四、计算应纳税额2.税率（1）（2）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元。人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8至40元。人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米6至30元。人均耕地超过3亩以上的地区，每平方米5至25元。（3）（4）四、计算应纳税额2.税率地区每平方米平均税额（元）上海45北京40天津35江苏、浙江、福建、广东30辽宁、湖北、湖南25河北、安徽、江西、山东、河南、重庆、四川22.5广西、海南、贵州、云南、陕西20山西、吉林、黑龙江17.5内蒙古、西藏、甘肃、青海、宁夏、新疆12.5各省、自治区、直辖市耕地占用税平均税额表四、计算应纳税额3.税额计算耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，以每平方米土地为计税单位，按适用的定额税率计税。其计算公式为：应纳税额实际占用耕地面积（平方米）适用定额税五、税收优惠12免征耕地占用税（1）军事设施占用耕地。（2）学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。减征耕地占用税（1）铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。（2）农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。（3）农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，可以免征或者减征耕地占用税。六、征收管理耕地占用税由地方税务机关负责征收。土地管理部门在通知单位或者个人办理获准占用耕地的单位或者个人耕地手续时，应当同时通知耕地所在地同级地方税务机关。获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。第四节 契 税 契税概述 征税范围、纳税人和税率 计税依据及应纳税额的计算 减免税优惠 申报和缴纳一、契税概述（一）契税的概念契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。一、契税概述（二）契税的特点1契税以发生转移的不动产，即土地和房屋为征税对象，具有财产转移课税性质。土地、房屋产权未发生转移的，不征契税。2契税属于土地、房屋产权发生交易过程中的财产税，由承受人纳税，即买方纳税。对买方征税的主要目的，在于承认不动产转移生效，承受人纳税以后，便可拥有转移过来的不动产产权或使用权，法律保护纳税人的合法权益。契税属于财产转移税契税由财产承受人缴纳二、征税范围、纳税人和税率（一）征税范围1国有土地使用权出让2土地使用权转让3房屋买卖国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。土地使用权的转让是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。房屋买卖是指以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。二、征税范围、纳税人和税率（一）征税范围房屋的赠与是指房屋产权所有人将房屋无偿转让给他人所有。房屋交换是指房屋住户、用户、所有人为了生活工作方便，相互之间交换房屋的使用权或所有权的行为。4房屋赠与5房屋交换二、征税范围、纳税人和税率（二）纳税义务人在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。原契税的纳税人包括城镇、乡村居民个人；私营组织和个体工商户；华侨、港澳台同胞；外商投资企业和外国企业，以及外国人等五大类，修订后的契税暂行条例把国有经济单位也作为了纳税人。二、征税范围、纳税人和税率（三）税率契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%5%。具体执行税率，由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内，根据本地区的实际情况确定。三、计税依据及应纳税额的计算1.计税依据（2）土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。（3）土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。（4）以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。三、计税依据及应纳税额的计算2.应纳税额的计算应纳税额的计算公式为：应纳税额计税依据税率应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，折合成人民币计算。四、减免税优惠（一）契税减免的基本规定(1)(2)(3)(4)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准于减征或者免征契税。土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。四、减免税优惠（一）契税减免的基本规定(5)(6)(7)承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，免征契税。公租房经营单位购买住房作为公租房的，免征契税。四、减免税优惠（一）契税减免的基本规定(8)(9)(10)对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。四、减免税优惠（二）契税优惠的特殊规定1企业改制企业按照中华人民共和国公司法有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。四、减免税优惠2事业单位改制事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。3公司合并两个或两个以上的公司，依据法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。（二）契税优惠的特殊规定四、减免税优惠4公司分立公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。5企业破产企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照中华人民共和国劳动法等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。（二）契税优惠的特殊规定四、减免税优惠6资产划转对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。7债权转股权经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。（二）契税优惠的特殊规定四、减免税优惠8划拨用地出让或作价出资以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。9公司股权（股份）转让在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。（二）契税优惠的特殊规定五、申报和缴纳1.纳税义务发生时间2.纳税期限3.纳税地点4.征收管理 契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。纳税人办理纳税事宜后，征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。纳税人持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向房地产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。房地产管理部门应向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。感谢您的观看！