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【房地产】青岛某楼盘全程策划方案 建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包含：项目投资策划 项目规划设计策划 项目质量工期策划 项目形象策划 项目推广策划 项目顾问、销售代理 项目服务策划 项目二次策划 研发中心建议，未雨绸缪，在莱西项目上作试点，试图将整个开发项目理念系统化，并加强成本操纵，为以后的开发总结经验，提供根据。这个框架是研发中心借鉴理整其他公司开发项目的框架，可能个别地方不太适合或者繁琐，在以后的工作中能够修正与调整完善，力争形成一个标准格式报告文件。案头工作阶段 第一章 “某项目”投资策划 第一节 项目投资策划的含义 项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就能够未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察与市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行 SWOT 分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位与项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟与投入产出分析，并就规躲开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。第二节 某项目投资策划的具体内容 一、项目用地周边环境分析 1 项目土地性质调查 地理位置 地质地貌状况 土地面积及其红线图 七通一平现状 2 项目用地周边环境调查 地块周边的建筑物 绿化景观 自然景观 历史人文景观 环境污染状况 3 地块交通条件调查 地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 项目对外水、陆、空交通状况 地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4 周边市政配套设施调查 购物场所 文化教育 医疗卫生 金融服务 邮政服务 娱乐、餐饮、运动 生活服务 游乐休憩设施 周边可能存在的对项目不利的干扰因素 历史人文区位影响 二、区域市场现状及其趋势 1 宏观经济运行情况 2 莱西房地产市场概况及政府有关的政策法规 3 莱西房地产市场总体供求现状 4 莱西商品住宅市场板块的化分及其差异 5 莱西商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6 莱西商品住宅客户构成及购买实态分析 三、土地 SWOT 分析 1 项目地块的优势 2 项目地块的劣势 3 项目地块的机会点 4 项目地块的威胁及困难点 四、项目市场地位 1类比竞争楼盘调研 2项目定位：市场定位（区域定位、主力客户群定位）功能定位 建筑风格定位 五、项目价值分析 1商品住宅项目价值分析的基本方法与概念 商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法 a 选择可类比项目 b 确定该类楼盘价值实现的各类要素及其在价值实现中的权重 c 分析可类比项目价值实现的要素的对比值 d 对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 e 根据价值要素对比值推断本项目可实现的均价 类比土地价值决定因素 a 类比土地价值：地段资源差异 市政交通及直入交通的便利性的差异 项目周边环境的差异，包含 周边自然与绿化景观的差异 教育、人文景观的差异 各类污染程度的差异 周边社区素养的差异 周边市政配套便利性的差异 b 项目可提升价值推断 建筑风格与立面的设计、材质 单体户型设计 建筑空间布局与环艺设计 小区配套与物业管理 形象包装与营销策划 进展商品牌与实力 c 价值实现的经济因素 经济因素 政策因素 2项目可实现价值分析 类比楼盘分析与评价 项目价值类比分析 a 价值提升与实现要素对比分析 b 项目类比价值计算 六、项目定价模拟 1 均价的确定 2 项目中具体单位的定价模拟 七、项目投入产出分析 1项目经济技术指标模拟 项目总体经济技术指标 首期经济技术指标 2项目受期成本模拟 成本模拟表及其说明 3项目收益部分模拟 销售收入模拟 a 销售均价假设 b 销售收入模拟表 利润模拟及说明 a 模拟说明 b 利润模拟表 敏感性分析 a 可变成本变动时对利润的影响 b 销售价格变动时对利润的影响 八、投资风险分析及其规避方式提示 1项目风险性评价 价值提升及事实上现的风险性 a 项目的规划与建筑设计是否以提升项目同周边项目的类比价值 b 项目形象包装与营销推广是否成功 2资金运用的风险性 减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本 对销售节奏与项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼 3经济政策风险 国际国内宏观经济形势的变化 国家、地方有关地产政策的出台及有关市政配套设计建设 九、开发节奏建议 1影响项目开发节奏的基本因素 政策法规因素 地块状况因素 进展商操作水平因素 自己投放量及资金回收要求 销售策略、销售政策及价格操纵因素 市场供求因素 上市时间要求 2项目开发节奏及结果预测 项目开发步骤 项目投入产出评估 结论 第二章 某项目规划设计策划 第一节 项目规划设计策划的含义（根据万科研发中心经验，开发商引领设计单位完成设计）通过完整科学的投资策划分析，能够明确市场定位，从而进入产品设计阶段。目前消费者对房地产产品的建筑规划与单体设计要求愈来愈理性，项目规划设计策划是以某项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格与色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。第二节 项目规划设计策划的具体内容 一、总体规划 1 项目地块概述 项目所属区域现状 项目临界四周状况 项目地貌状况 2 项目地块情况分析 初步规划及设想 影响项目总体规划的不可变的经济技术因素 土地 SWOT 分析在总体规划上的利用或者规避 市场定位下的要紧经济指标参数 3 建筑空间布局 总体平面规划及其说明 功能分区示意及说明 4 道路系统布局 地块周边交通环境示意 a 地块周边基本路网 b 道路建设及未来进展状况 项目道路设置及其说明 a 要紧出入口设置 b 要紧干道设置 c 车辆分流情况说明 d 停车场布置 5 绿化系统布局 地块周边景观环境示意 a 地块周边历史、人文景观综合描述 b 市政规划布局及未来进展方向 项目环艺规划及说明 a 绿化景观系统分析 b 要紧公共场所的环艺设计 6 公建与配套系统 周边市政配套设施调查 配套功能配置及安排 公共建筑外立面设计提示 a 会所外立面设计提示 b 营销中心外立面设计提示 c 物业管理、办公室等建筑外立面设计提示 d 其它公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示 公共建筑平面设计提示 公共建筑风格设计的特别提示 公共建筑外部环境概念设计 7 分期开发 分期开发思路 首期开发思路 8 分组团开发强度 二、建筑风格定位、色彩计划 1总体建筑风格及色彩计划 总体建筑风格的构思 建筑色彩计划 2建筑单体外立面设计提示 商品住宅房外立面设计提示 a 多层、小高层、高层外立面设计提示 b 不一致户型的别墅外立面设计提示 c 针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示 d 其它特殊设计提示 商业建筑风格设计提示 三、主力户型选择 1 莱西同类楼盘户型比较 2 业态分析及项目户型配置比例 3 主力户型设计提示 4 商业物业户型设计提示 四、室内空间布局装修概念提示 1室内空间布局提示 2公共空间主题 3选择庭院景观提示 五、环境规划及艺术风格提示 1.周边环境调查与分析 2.总体环境规划及艺术风格构想 地块已有的自然环境利用 项目人文环境的营造 3.各组团环境概念设计 组团内绿化及园艺设计 组团内共享空间设计 组团内雕塑小品设计提示 组团内椅凳造型设计提示 组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示 4公共建筑外部环境概念设计 主入口环境概念设计 营销中心外部环境概念设计 营销示范中心沿途可营造环境概念设计 针对本项目的其它公共环境概念设计 六、公共家具概念设计提示 1 周边同类楼盘公共家具摆设 营销中心大堂 管理办公室 2 公共家具概念设计提示 七、公共装饰材料选择指导 1 周边同类楼盘公共装饰材料比较 2 公共装饰材料选择指导及装修风格构思 3 营销示范单位装修概念设计 4 住宅装修标准提示 八、灯光设计及背景音乐指导 1灯光设计 公共建筑外立面灯光设计 公共绿化绿地灯光设计 道路系统灯光设计 室内灯光灯饰设计 2背景音乐指导 广场音乐布置 室内背景音乐布置 九、小区未来生活方式的指导 1 建筑规划组团评价 2 营造与引导未来生活方式 住户特征描述 社区文化规划与设计 第三章 项目质量工期策划 第一节 质量工期策划的含义 近几年来，房地产市场买卖双方纠纷不断，已成投诉热点。房屋滴漏、墙皮裂缝现象经常出现；所购期房交付时与合同承诺的条件不符，拖延楼宇交付使用日期的现象也时有发生；甚至由于质量操纵不严引起损害消费者利益的现象，因此，质量工期策划是我们、承建商务必树立的策划观念。第二节 质量工期策划的具体内容 一、建筑材料选用提示 1 莱西市场竞争性楼盘建筑材料选用类比 2 新型建筑装饰材料提示 3 建筑材料选用提示 二、施工工艺流程指引 工程施工规范手册 2施工工艺特殊流程提示 三、质量操纵 项目工程招标投标内容提示 文明施工质量管理内容提示 四、工期操纵 开发进度提示 施工组织与管理 五、造价操纵 建筑成本预算提示 建筑流淌资金安排提示 六、安全管理 项目现场管理方案 安全施工条例 第四章 项目形象策划 第一节 项目形象策划的含义 项目形象策划包含某项目的总体战略形象策划、社区文化形象策划、企业行为形象策划、员工形象策划与项目视觉形象策划等要紧内容。项目视觉形象是指房地产有别于奇特项目的具有良好识别功能的同意视觉表现。其内容要紧包含项目视觉识别系统工程核心部分及延展运用部分。其核心部分包含项目的名称、标志、标准色及标准字体。第二节 项目形象策划的具体内容 一、项目视觉识别部分系统核心部分 1名称 项目名 道路名 建筑名 组团名 2标志 3标准色 4标准字体 二、延展及运动部分 1工地环境包装视觉 建筑物主体 工地围墙 主路网及参观路线 环境绿化 2营销中心包装设计 营销中心室内外展示设计 营销中心功能分区提示 营销中心大门横眉设计 营销中心形象墙设计 台面标牌 展板设计 营销中心导视牌 销售人员服装设计提示 销售用品系列设计 示范单位导视牌 示范单位样板房说明牌 3公司及物业管理系统包装设计 第五章 项目营销推广策划 第一节 项目营销推广策划的含义 对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策是很有必要的。项目营销推广策划提供关于某项目营销推广的未来方案，以未来的市场趋势为背景，以企业进展目标为基础设计的营销推广措施，其内容是在项目投资分析的基础上进一步对项目强、弱进行分析，并得出正确的处理方法。同时，通过对项目市场定位、价格定位分析，确定项目的正式入市时间，与使用相应宣传推广策略策划并提出对整个营销推广的效果进行有效监控与评估的方法，以达到预期的营销效果。项目营销推广策划是房地产全程策划的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。第二节 项目营销推广策划的具体内容 一、区域市场实态分析 1莱西房地产市场总体供求现状 2项目周边竞争性楼盘调查 项目概况 市场定位 售楼价格 销售政策措施 广告推广手法 要紧媒体应用及投入频率 公关促销活动 其他特殊卖点与销售手段 3结论 二项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与计策 1项目要紧卖点荟萃 2项目强势、弱势分析与计策 三目标客户群定位分析 1莱西人口总量及地块分布情况 2莱西经济进展状况与人口就业情况 3莱西家庭情况分析 家庭成员结构 家庭收入情况 住房要求、生活习惯 4项目客户群定位 目标市场 a 目标市场区域范围界定 b 市场调查资料汇总、研究 c 目标市场特征描述 目标客户 a 目标客户细分 b 目标客户特征描述 c 目标客户资料 四、价格定位及策略 1项目单方成本 2项目利润目标 3可类比项目市场价格 4价格策略 5价格分期策略 五、入市时机规划 1 宏观经济运行状况分析 2 莱西房地产有关法规与市场情况简明分析 3 入市时机的确定及安排 六、广告策略 1 广告总体策略及广告的阶段性划分 广告总体策略 广告的阶段性划分 2 广告主题 3 广告创意表现 4 广告效果监控、评估及修正 5 入市前印刷品的设计、制作 宣传海报、折页 认购书 正式合同 交房标准 物业管理内容 物业管理公约 七、媒介策略 媒体总策略及媒体选择 媒体总策略 媒体选择 媒体创新使用 软性新闻主题 媒介组合 投放频率及规模 费用估算 八、推广费用计划 1现场包装 2印刷品 3媒介投放 4公关活动 九、公关活动策划及现场包装 十、营销推广效果的监控、评估及修正 1效果测评形式 进行性测评 结论性测评 2实施效果测评的要紧指标 销售收入 企业利润 市场占有率 品牌形象与企业形象 实施阶段 第六章 项目销售顾问、销售代理 第一节 总论 在通过前面一系列的工作流程后，进入到项目的销售阶段，这个阶段的成果也是检验前面几个方面的策划工作是否到位。第二节 项目销售顾问、销售代理的具体内容 一、销售周期划分即操纵 1销售策略 营销思想：全面策划 销售网络 销售区域：紧扣目标市场与目标客户 销售时段 政策促销 销售活动 销售承诺 2销售过程模拟 销售实施 销售合同执行监控 二、各销售阶段营销推广执行方案实施 三、各销售阶段广告创意设计及公布实施 四、售前资料准备 1、批文及销售资料 批文 楼宇说明书 价格体系 合同文本 2、人员组建 销售辅导 销售代理 3、制定销售工作进度总表 4、销售操纵与销售进度模拟 销售操纵表 销售收入预算表 5、销售费用预算表 总费用预算 分项开支 边际费用 6、财务策略 信贷 付款方式 按揭 合伙股东 7、商业合作关系 双方关系 三方关系 多方关系 8、工作协调配合 甲方要紧负责人 直接合作人 财务部 工程部 物业管理公司 五、销售培训 1销售部人员培训 全面介绍公司情况 物业详情 a 项目规模、定位、设施、买卖条件 b 物业周边环境、公共设施、交通条件 c 该区域的城市进展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况 d 项目特点 项目规划设计内容及特点，包含景观、立面、建筑组团、容积率等 平面设计内容及特点，包含总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户内面积组合、户型优缺点、进深、面宽、层高等 项目的优劣分析 项目营销策略，包含价格、付款方式、策略定位、销售目标、e 竞争对手优劣分析及计策 业务基础培训课程 a 国家及地区有关房地产业的政策法规、税费规定 b 房地产基础术语、建筑常识：房地产、建筑业基础术语的懂得 房地产、建筑业基础术语的懂得 建筑识图 计算户型面积 c 心理学基础 d 银行的按揭知识，涉及房地产交易的费用 e 国家、地区的宏观经济政策、当地的房地产走势 f 公司制度、架构与财务制度 销售技巧 签订买卖合同的程序 物业管理课程 销售模拟 实地参观他人展销现场 2销售手册 批文 楼宇说明书 价格体系 合同文本 客户资料表 3客户管理系统 4销售作业指导书 职业素养准则 销售基本知识与技巧 项目概况 销售部管理架构 六、销售组织与日常管理 1组织与激励 销售部组织架构 销售人员基本要求 职责说明 考核、激励措施 2工作流程 销售工作的内容 销售工作阶段 销售部工作职责（工作流程）销售业务流程（个案）3规章制度概念指示 第七章 项目服务策划 第一节 项目服务策划的含义 目前的房地产市场，特别是发达地区的房地产市场，物业管理已愈来愈受买家的重视与关心，来自市场的信号向进展商提出了物业管理高起点、高标准、高水平的要求，万科开发的物业多年来一直深受市场的追捧，在很大程度上与其手上的王牌万科开发的物业管理密不可分，它成为万科开发第二营销渠道与制造回头客的有力保证。项目服务营销的具体内容 一、项目销售过程所需物业管理资料 1楼宇质量保证书 2楼宇有用说明书 3业主公约 4用户手册 5楼宇交收流程 6入伙通知书 7入伙手续书 8收楼书 9承诺书 10业主用户联系表 11遗漏工程有用钥匙授权书 12遗漏工程与水电表底数记录表 13装修手册与装修申请表 二、物业管理内容策划 1工程、设计、管理的提早介入 2保洁服务 3绿化养护 4安全及交通管理 5三车及场地管理 6设备养护 7房屋及公用设备设施养护 8房屋事务管理 9档案及数据的管理 10智能化的服务 11家政服务 12多种经营与服务的开展 13与业主的日常沟通 14社区文化服务 三、物业管理组织及人员架构 1.物业公司人力资源的管理包含招聘、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等环节 2.物业管理公司应遵循下列原则建立各级组织机构，明确各部门的职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道 四、物业管理培训 1物业交付使用前的培训 2物业交付使用后的培训 五、物业管理规章制度 1员工手册 2岗位职责及工作流程 3财务制度 4采购及招标程序 5员工考核标准 6业主委员会章程 7各配套功能管理规定 8文件管理制度 9办公设备使用制度 10值班管理制度 11消防责任制 12消防管理规定 13对外服务工作管理规定 14装修工程队安全责任书 15停车场管理规定 16非机动车辆管理规定 17出租车及暂住人员管理规定 18进住（租）协议书 19商业网点管理规定 六、物业管理操作规程 1楼宇本体保护保养规程 2绿化园林养护规程 3消防设施养护及使用规程 4供配电设备保护保养规程 5机电设备保护保养规程 6动力设备保护保养规程 7停车场、车库操作规程 8停车场、车库保护保养规程 9游泳池及其设备保护保养与操作规程 10给排水设备保护保养规程 11公共部位保养保洁操作规程 12保安设备操作及保护规程 13照明系统操作及保护规程 14通风系统操作及保护规程 15管理处内部运作管理规程 16租赁管理工作规程 七、物业管理的成本费用 1管理员工支出 2保护及保养 3公共费用 4行政费用 5保险费用 6其它 7管理者酬金 8营业税 9预留项目保护基金 （物业的运营为自负盈亏）八、物业管理 ISO9002 提示 1质量手册 2程序文件 3工作规程 4质量记录表格 5行政管理制度 6人力资源管理制度 第八章 项目二次策划（策划总结）第一节 项目二次策划的含义 品牌战略 可持续进展 在知识经济要求的前提下，科学合理综合高效地考虑住宅建设地环境效益，广泛运用高科技成果，改变传统的施工方式，使用新材料与组织管理方法，不断制造新的科学技术，规划设计出优美的人居环境，营造住宅文化，增强市场竞争力，才能促使开发走上可持续进展的道路。第二节 项目二次策划的具体内容 一、全面策划 1全过程策划 2全员策划 项目策划的实现绝不只是营销部门的情况 策划手段的整体性 企业对产品价格、渠道、分销等可控因素进行互相配合，实现最佳组合，以满足顾客的各项需求。策划主体的整体性 二、品牌战略指示 1、品牌塑造 2、品牌保护 3、品牌提升 三、可持续经营战略指示 1、人力资源科学配置 2、产业化道路策略 提高住宅产品的技术附加值，尽快转变为技术密集型产业 将住宅产业多个外延型进展转为集约型的内涵式进展 深化住宅产业化链条的协调性 3、专业化道路策略 提高建筑与结构技术体系 节能及新能源开发利用 住宅管线技术体系 建立厨房、卫生间的基本功能空间配置的整合技术 提高住宅环境及其保障技术体系 住宅智能化技术体系(正文结束)5 月 7 日莱西市已同意认可莱西某项目的规划设计，设计工作已全面开展，在之前的莱西项目协调会上，研发中心曾建议天一、研发中心、公关部等部门合作完成莱西项目策划报告，分内容、分段各自部门完成，但是文件框架有关部门一直未能提供，因此研发中心建议借鉴此框架整理成文，再次召开一次碰头会，由执委会领导参加，天一公司、公关部、财务预算中心、研发中心、物业公司、莱西公司、天影公司等部门参加会议，研讨并修改此框架意见书，分章节、分内容、分部门去完成（填空），为以后的项目开发提供借鉴根据，将工作提早，尽最大可能提早想到所有问题，并注意解决，将开发程序系统化，节约成本操纵造价。