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唐山市区域房地产市场分析【住宅】目录 Contents第一篇区域界定第一篇区域界定第二章第二章 区域区域综述述第三篇房地第三篇房地产市市场概况概况第四篇第四篇 房地房地产市市场区域特征区域特征第五篇第五篇 房地房地产市市场供供应分析分析第一篇区域界定第一篇区域界定 唐唐山山，是一座具有百年历史的沿海重工业城市。地处环渤海湾中心地带，南临渤海，北依燕山，东与秦皇岛市接壤，西与北京、天津毗邻，是联接华北、东北两大地区的咽喉要地和走廊。唐唐山山市位于河北省东部，东经11 731-11 919，北纬3855-4028，东隔滦河与秦皇岛市相望，西与天津市毗邻，南临渤海，北依燕山隔长城与承德市相望，东西长约130公里，南北宽约150公里，总面积为13472平方公里。市区位于唐山市中部，东、北与滦县交界，南与丰南县接壤，西与丰润县毗邻。东至秦皇岛125公里，南距渤海40公里，西南至天津108公里，至省会石家庄366公里，西北至北京154公里。第二篇区域综述第二章第二章 区域区域综述述一、区域历史沿革一、区域历史沿革二、城市规划与区域定位二、城市规划与区域定位三、区域自然环境、资源状况三、区域自然环境、资源状况四、区域产业状况四、区域产业状况五、区域经济状况五、区域经济状况六、区域人口状况六、区域人口状况七、区域配套设施现状七、区域配套设施现状八、区域交通条件八、区域交通条件九、九、S.W.O.T.S.W.O.T.分析分析 唐山因市区中部的大成山（原名唐山）而得名。公元645年，唐太宗李世民率军东征朝鲜半岛。回途中经由此地，在现在的唐山大城山驻扎，其爱妃曹妃不幸病逝。李世民念其爱妃，特别允许使用国名，将此山命名为唐山。之后成为市名。唐山历史悠久，早在4万年以前，就有古人类在这里生活，并与北京周口店人有着紧密联系。商代属孤竹国，战国为燕地，汉代属幽州。唐朝时，李世民两次东征，均屯兵现在市区的大城山，山赐唐姓，唐山由此而得名。辽金属南京道、中都路、北京路，元为中书省、大都路、永平路，明、清属顺天府、永平府、遵化州。清光绪三年（1877）建乔屯镇，后改为唐山镇。清代分属直隶省永平府和遵化直隶州。随着清代晚期“洋务运动”的兴起，清光绪三年（1877年）在这里设开平矿务局，引进西方先进技术办矿挖煤。一、区域历史沿革一、区域历史沿革1938年，唐山正式建市。这里是中国近代工业发祥地之一。中国第一座现代化煤井、第一条标准轨距铁路、第一台蒸汽汽车、第一袋机制水泥、第一件卫生瓷均诞生在这里，唐山市被誉为“中国近代工业摇篮”和“中国北方瓷都”。震后的唐山80年代的唐山90年代唐山现在的唐山20082008年新规划方案：年新规划方案：于2008年12月28日由河北省审议通过，确立了唐山两核两带的城市规划思路。两核：两核：两核：两核：主城区和曹妃甸新区。主城区包括路南、路北、高新区、空港、开平、丰南、古冶和丰润片区；曹妃甸新区包括曹妃甸新城、曹妃甸工业区、唐海县城和南堡开发区。两带：两带：两带：两带：山前发展带和沿海发展带。主城区城镇人口规模达到主城区城镇人口规模达到300300万人以上，曹妃甸万人以上，曹妃甸新区城镇人口规模达到新区城镇人口规模达到126126万人。万人。“两核两核”城市城市人口远景将达到人口远景将达到500500万人以上。万人以上。二、二、城市规划与区域定位城市规划与区域定位唐山城市地位：唐山城市地位：2008年12月29日上午，河北省政府第27次常务会议审议通过了唐山市城市总体规划(20082020)和唐山市曹妃甸新城总体规划(20082020)。规划对唐山城市定位描述如下:国家新型工业化基地；国家新型工业化基地；环渤海地区中心城市之一；环渤海地区中心城市之一；京津冀国际港口城市！京津冀国际港口城市！唐山唐山市区市区曹妃甸曹妃甸京唐港京唐港南堡南堡80KM“唐山湾唐山湾”崛起！崛起！“唐山湾”“四点一带”，由曹妃甸新区、京唐港开发区、南堡开发区和芦汉经济技术开发区组成。截止到2008年12月，唐山港吞吐总量突破1亿吨，跃升为中国北方重要的港口。北京北京天津天津唐山唐山180KM110KM唐山湾唐山湾区域定位区域定位金融商务中心金融商务中心客运物流中心客运物流中心客运物流中心客运物流中心远洋商圈远洋商圈远洋商圈远洋商圈城市副中心城市副中心城市副中心城市副中心行政办公中心行政办公中心商贸交易中心商贸交易中心商贸交易中心商贸交易中心高新科技中心高新科技中心高新科技中心高新科技中心未来中心城区将形成未来中心城区将形成6 6大城市中心：大城市中心：城市中心商圈；金融商务中心；客运物流中心；行政办公中心；商贸交易中心；高新科技中心。中心商圈中心商圈中心商圈中心商圈其中以环南湖区域和丰南作为未其中以环南湖区域和丰南作为未来城市发展的主要方向。来城市发展的主要方向。北控北控西拓西拓东延东延南扩南扩城市北部是国家战略铁路公城市北部是国家战略铁路公路密集分布区，土地切割严路密集分布区，土地切割严重，不易开发和发展重，不易开发和发展东部是工业集中区域，人口东部是工业集中区域，人口密集，应当引导东部城市自密集，应当引导东部城市自然、合理增长。然、合理增长。机场西迁，及城市客运中机场西迁，及城市客运中心的发展，为发展空港物心的发展，为发展空港物流提供了条件。流提供了条件。南部塌陷区经过治理，环南部塌陷区经过治理，环境优异，政府南迁，引导境优异，政府南迁，引导城市重心向南发展。城市重心向南发展。唐山自然环境唐山自然环境三、区域自然环境、资源状况三、区域自然环境、资源状况 唐山唐山属暖温带半湿润季风气候，气候温和，全年日照26002900小时，年平均气温12.5，极端气温最高32.9，最低-14.8。无霜期180190天，常年降水500700毫米，降霜日数年平均10天左右。2016年唐山世界园艺博览会主题是“都市与自然凤凰涅槃”，其含义是：时尚园艺、绿色环保、低碳生活；都市与自然和谐共生。届时将有几十个国家和地区参展，预计观众将达到1500万人次以上。2016年恰逢唐山抗震四十周年，在唐山南湖举办世园会，可以向世人展示唐山抗震重建和生态治理恢复成果，表明唐山人民保护环境、修复生态、实现资源型城市转型和可持续发展的决心。矿产资源品种多、储量大、质地优良、分布集中、易于采选。目前已发现并探明储量的矿藏有 47 种。煤炭保有量 62.5 亿吨，为全国焦煤主要产区；铁矿保有量 57.5 亿吨，是全国三大铁矿区之一。石油、天然气、石灰岩、黄金等储量也十分巨大。地貌多样，土质肥沃，是多种农副产品的富集产区，被称为“京东宝地”。北部山区盛产板栗、核桃、苹果、红果等干鲜果品，“京东板栗”驰名中外；中部平原盛产玉米、小麦、水稻、花生等农副产品，素有“冀东粮仓”之美誉；南部沿海既是渤海湾的重要渔场，又是原盐的集中产区,南堡盐场是亚洲最大盐场。沿海陆域海岸线长229.7公里，滩涂和浅海开发潜力很大。资源状况资源状况四、区域产业状况四、区域产业状况钢铁工业钢铁工业：是唐山的第一大支柱产业，已形成采矿、炼铁、炼钢、轧钢等配套完整的钢铁工业体系。能源工业能源工业：2005年，能源行业实现增加值占全市GDP的7.3%。建材工业建材工业：拥有冀东水泥集团、唐陶集团、惠达集团等大型企业。装备制造业装备制造业：传统主导产业之一，铁路客车、大型水泥成套设备、自动焊割机等优势产品具有较高市场占有率。化工工业化工工业：拥有亚洲最大的南堡盐场和全国三大碱厂之一的唐山三友集团。基础雄厚、内涵提升基础雄厚、内涵提升基础雄厚、内涵提升基础雄厚、内涵提升钢铁钢铁电力电力煤炭煤炭建材建材机械机械化工化工陶瓷陶瓷精品钢材精品钢材基础能源基础能源优质建材优质建材装备制造装备制造化工化工机电一体化机电一体化电子信息电子信息生物工程生物工程新材料新材料大码头大码头大钢铁大钢铁大石化大石化大电能大电能传统优势产业传统优势产业五大产业基地五大产业基地四大高新产业群四大高新产业群规划中临港工业区规划中临港工业区唐山是一个具有广阔发展前景的工业城市，并已经形成现代化大都市的初步雏形。唐山是一个具有广阔发展前景的工业城市，并已经形成现代化大都市的初步雏形。唐山是河北省经济中心城市之一；唐山是环渤海经济圈中有重要影响并具有广阔发展前景经济中心城市；唐山扼守华北通向东北的交通咽喉，同时优势建设中的渤海湾重要的港口城市，以2008年港口吞吐突破亿吨大观为标志，唐山正成为中国北方重要的港口城市；唐山是以钢铁、煤炭为支柱的重化工城市，工业文明的积淀在对城市文化的形成具有重要作用和意义；在环渤海经济圈中定位为“重化工业中心城市”，未来将在行业资源重组、上下游产业延伸方面大有作为。五、区域经济状况五、区域经济状况唐山城市辐射力：环渤海地区唐山城市辐射力：环渤海地区京沈、京秦、大秦三大铁路横贯全境，是东北物资外调的必经之地；京沈高速公路、津山高速公路横跨东西，并有联络线与京唐港贯通；在建的承唐高速纵贯全境，加深了曹妃甸港口的腹地范围；曹妃甸具有建设30万吨级天然良港的条件，被国家领导人誉为“国宝之地”。唐山城市吸附力：本市范围的消费人群唐山城市吸附力：本市范围的消费人群北京首都地位对唐山人口产生明显的分流作用，石家庄与唐山的空间地理关系决定了两地人口流动规模有限；唐山城市发展主要吸纳市辖范围的郊区、市、县，包括迁西、迁安、滦南、滦县等。京津唐京津唐京津唐京津唐京津冀京津冀京津冀京津冀环渤海经济区环渤海经济区环渤海经济区环渤海经济区经济连续五年高速增长经济连续五年高速增长伴随着环渤海经济圈国家开发战略的实施，唐山经济在最近5年曾现高速发展态势；克服外部经济环境影响后，唐山经济将恢复并加快发展速度，以与其城市地位相符。工业支柱地位保持稳定，第三产业加工业支柱地位保持稳定，第三产业加速发展。速发展。三大产业结构正发生较大变化：农业地位不断下降；工业支柱地位保持稳定和巩固；三产服务业比重不断提升。亿元亿元人口概况：人口概况：辖2市6县6区和6个开发区（2县级市（迁安、遵化），6县（滦县、滦南、乐亭、迁西、玉田、唐海）6区(路南、路北、开平、古冶、丰润、丰南)和6个开发区（高新技术开发区、海港开发区、南堡开发区、芦台经济技术开发区、汉沽管理区和曹妃甸工业区），总面积13472平方公里，人口约724万。市区面积3874平方公里，人口约303万；其中建成区面积约200平方公里，建成区城市人口约170万；城市中心三区人城市中心三区人口口8686万万，在2008中国最具幸福感城市群众和专家评选中（评选十名）唐山排名第五！六、区域人口状况六、区域人口状况城市规模扩大带动城市人口增长。城市规模扩大带动城市人口增长。城市空间的扩大张、产业结构的转型，促使主城区人口出现较快增长，未来12年主城区人口年递增约5-10万人，曹妃甸新区的加快发展将带动唐山城市人口更快增长；七、区域配套七、区域配套设施施现状状教育配套教育配套 全市拥有各级各类学校（独立幼儿园）2255所，在校学生（幼儿）120万人，教职员工9.1万多人，专任教师7.5万人。以路北实验小学、西山道小学、唐山第一、二中学、开滦一中和河北工业大学、唐山师范学院、华北煤炭医学院等知名教育机构为代表的各阶层教育配套完全。商业配套 唐百集团旗下的多家购物中心，华润超市、乐购超市、盛华超市、华联商场、凤凰园餐饮连锁店，唐山宾馆、唐山锦江酒店。金融行业同样比较发达，中行、建行、渤海银行以及将要入驻的各种商业银行。医疗配套 全市拥有各级各类卫生机构1754个，其中医院 116 所，乡镇卫生院 179 所，疾病预防控制中心（卫生防疫机构）17个，妇幼保健站（院）16所。全市有卫生技术人员 3.93万人；全市共有卫生床位 2.86万张，平均每千人拥有床位 3.93张；全市已建成社区卫生服务机构130个,其中社区卫生服务中心30个,覆盖人口162万人.以协和医院、唐山工人医院和煤炭医院为代表。休闲娱乐配套 现有专业艺术表演团体 10 个，艺术表演场所 7 个；文化广场达到了42个，公益性博物馆、纪念馆达到12个，群艺馆、文化馆16个；公共图书馆 13 个，总藏书149万册，年借阅人数110万人次。乡镇综合文化站 188 个，新农村书屋100个。市区的新型娱乐场所也很发达，KTV、游戏厅、电影馆、应有尽有。大成山公园、南湖公园、凤凰山公园为当地著名的市民休闲公园。八、区域交通条件八、区域交通条件铁路铁路（1）规划期内铁路形成“四横二纵”的格局。四横：大秦线、京秦线、京山线和沿海铁路；二纵：唐遵线、卑水坨港铁路。（2）新修建的铁路津秦客运专线正在紧张的施工建设中。修建大秦线迁安北站直达曹妃甸港的煤炭运输专用铁路；唐山新的火车站也在紧张的建设中，明年年底交付使用。公路公路 京沈高速公路，沿海高速公路，唐津高速公路，唐山市公路通车总里程达13800公里，其中高速公路通车507公里，高速公路密度每百平方公里达3.76公里，居全省首位。机场机场 2010年7月13日上午，随着海南航空和河北航空公司的两架飞机从唐山三女河机场腾空而起，历时三年建设的唐山三女河机场正式实现通航。而该机场也成为我省正式运营的第四个客运机场，石唐1小时直航的梦想成为现实。同时，唐山告别了没有空港的历史，海陆空立体交通新格局初步建立。港口港口 京唐港以运输综合性散、货为主，通过大型工业项目的带动，在港区附近逐步建设成为一个环境优美的滨海城市。曹妃甸建成为以进口铁矿石、石油为主的北方大港，并发展相关的临港工业，如钢铁、石油化工、盐化工、焦化、电力等工业，逐步建设成为一个重工业型的滨海城市。曹妃甸港区是为服务曹妃甸循环经济示范区和大宗散货转运为主的大型综合性港区，为邻港冶金、石化、能源、装备制造、建材等大型重化工业服务；利用深水岸线资源优势，发展大宗原材料转运功能，并承担“北煤南运”的重要任务。九、swotswot分析S-优势（优势（strength）p唐山的GDP长期以来位于河北省第一。p煤炭、钢铁、石油等矿产资源丰富，化工、建材行业均为全国闻名的当地支柱产业。因此几大行业衍生出的附属行业同样发达，如运输、代理等。p曹妃甸港口的重新打造，将带动整个唐山经济的再度起飞。p交通网络的不断完善，三女河机场即将启动、各级公路、铁路的修建、规划中的地铁。p产业机构的调整使整个城市的产业结构更为优化，强大力度的招商引资使各大企业相继入驻唐山如万科、绿城、松下、嘉里等。p南湖区域的中心政务区、极限运动区、综合住宅区的定位和发展对带动城市的知名度有着极大的作用。p唐山在震后崛起，城市功能分布明晰，配套较传统城市更为全面和明确，城市建设改造进行相对顺利。W-劣势（劣势（weakness）p区域内的产业结构较为单一，主要以第一产业为主，二三产业发展水平不高p区域内文化底蕴不够深厚，整体文化素养与人文环境有待进一步提高。p多年过度的发展矿产资源行业和建材行业使生态严重破坏，城市污染严重。p矿产资源开采枯竭后，本地产业结构能否调节均衡，地区经济是否可持续发展令人堪忧。p建设发展还处于规划的初级阶段，未来前景能否如预期发展还是未知。O-机会（机会（opportunity）p地处“京津唐”环渤海经济圈的重要关键点上，依托得天独厚的地理位置，距天津和北京只有一和两个小时的车程，又是华北连接东北地区的主要交通节点，其经济战略意义重大。p曹妃甸港口发展得到中央政府高度支持，各级政府以上海浦东新区的标准打造这一环渤海经济圈上的又一奇迹。p首钢迁址唐山市为当地经济与就业创造条件，同时做为补偿还会陆续给与唐山更多优厚条件。p目前2016年世界园艺博览会将在唐山举办，届时将有几十个国家和地区参展，预计观众将达到1500万人次以上，2016年恰逢唐山抗震四十周年，在唐山南湖举办世园会，可以向世人展示唐山抗震重建和生态治理恢复成果，表明唐山人民保护环境、修复生态、有力的推进唐山实现资源型城市转型和可持续发展。T-威胁（威胁（Threat）p同属于环渤海经济圈内的北京、天津的经济、政治、人文、教育、基础设施、交通等一系列条件都优于唐山，而且相对政策的倾斜对唐山并不有利。况且处于环渤海经济圈内的其他中小城市也想从机遇中分到自己的蛋糕。所以唐山在调整产业结构过程中和北京、天津相比处于明显劣势。p重点发展的曹妃甸港口同样遇到此类问题。临近的秦皇岛港、大连港发展成熟，天津港的发展条件和支持力度又高于当地，地位不可撼动。南部的黄骅港、日照港、连云港等港口对于此地都有着竞争威胁。而港口的发展又是唐山发展的重点。小结 唐山，一座凤凰涅槃，浴火重生的城市今天又迎来了一次新的发展机遇！在国家重点发展京津唐环渤海经济圈的这一特殊时期，唐山依托自身独特的历史文化、优势的地理位置、丰富钢铁、煤炭、石油、海洋和港口资源正大踏步的走在城市建设的前列。以首钢的搬迁、三女河机场、南湖生态区、曹妃甸港口如火如荼的建设为代表的2010年总投资超过2000亿的1000多个投资建设项目让唐山这座城市充满了生机和希望。河北政府同时也提出了三年大变样的改革建设目标，唐山市的城市配套建设，支柱产业的优化、高新产业的引入、第三产业的发展让经济结构更合理，城市更加文明，人民生活更富足。2016年世界园艺博览会在唐山的召开举办，也为唐山全面的发展带来了更大的外部机遇机遇，也在这样一个历史时期内唐山必定会迎来一个更为辉煌的未来。唐山在中国经济格局中的位置越来越重要。80年代看深圳；90年代看浦东；21世纪看滨海新区和唐山湾。第三篇房地第三篇房地产市市场概况概况一、房地产业的发展历程一、房地产业的发展历程二、房地产业投资量变化二、房地产业投资量变化三、总体供求关系三、总体供求关系四、房地产价格变化情况四、房地产价格变化情况五、总体产品结构五、总体产品结构六、当地消费特征六、当地消费特征 唐山是冀东一座新兴的城市，也是一座特殊的城市。1976年7月28日凌晨，蓝光闪过之后，世间罕见的大地震瞬时把唐山夷为一片废墟。全市（含秦皇岛）的房产也无一幸免，给唐山房地产业造成了巨大损失。大地震后，唐山市在党中央、国务院和河北省委、省政府的领导下，在人国人民的大力持下，全力以赴投入了抗震救灾、重建家园的战斗。经过二十多年的建设，全市住宅面积达到4288万平方米，居住用地是震前总面积的5倍“九五”期间，唐山市房地产业以空前的速度发展，开发建设住宅995万平方米，其中：安居工程、经济适用住房716万平方米，商品房开发277万平方米。过去那种旧式的低矮平房和功能单一筒子楼被不同结构形式的新式楼房所代替，人民群众的住房条件得到较大改善。到2000年底，全市人均住房使用面积达到14.5平方米。1988年，国务院将唐山市列入全国住房制度改善首批试点城市，为全市房交业注入了新的活力，一个个样板小区拔地而起，先后有祥富里、51#甲、开平新苑、新区11号等四个小区被建设部授予全国物业管理优秀示范住宅小区。由于唐山市城市建设和房产事业的发展以及城市人民生活居住条件的极大改善所表现的突出成就，1990年11月13日，联合国向唐山市授予了“人居荣誉奖”。一、唐山房地一、唐山房地产业的的发展展历程程第一阶段第一阶段 灾难后的重建（灾难后的重建（19761976年年20022002年）年）经历了地震洗礼之后的唐山，到处都充满着创伤，到处都充满着劫后余生的悲凉。在党中央国务院的重点支持下，唐山市用20多年的时间来弥补灾难后的伤痛。截止2002年唐山市全市基础设施建设已经远远超过了震前阶段，达到了一个崭新的发展阶段，全市GDP快速增长，在2005年全市GDP重新回归河北省第一的位置。经济的稳步提升，加之国家的支持唐山在这个时候迎来了一个崭新的春天。随着唐山市经济的不断复苏，唐山市居民生活水平也在不断的提高，在平房或筒子楼里居住了十几年的民众有了改善居住环境的想法，在这种良好的经济基础和刚性需求的促导下，唐山市房地产市场也随之得到了难得的发展机遇，唐山市住房商品时代也孕育而生。由于经历过地震的创伤，所以这个阶段唐山市房地产市场上的产品形态基本上都是一些四层到六层的低层建筑，建筑形态非常单一，室内格局也较为简单。这种现象一直持续到2005年左右才有了一些改善。这个时候市区陆续出现了一些高层建筑，产品形态也有了明显的提升，老板姓对于高层建筑的认可度也有了较大的提升。在随后的一两年内唐山房地产市场上各种高层建筑如雨后春笋般接连而至。大批被抑制的刚性需求得到了有效的释放。这时的唐山房地产市场销售异常火爆，较小的供应量，较大的需求的释放，唐山市房地产市场迎来了第一个高峰。房地产价格也有了较大的提升，从2005年的3500元/平方米迅速拉升至2006年的5000元/平方米。第二阶段第二阶段 房地产市场起步阶段（房地产市场起步阶段（20032003年年20062006年）年）第三阶段 快速上升期（2007年今）背景：随着我国经济的发展，城市化水平的不断提高。河北省三年大变样工程的开展，唐山做为河北省经济发展的龙头市，市委市政府和全市人民以最大的决心，最大的力度推进河北省“大拆促大建，大建促发展”战略。房地产业在三年大变样的过程中起到了最关键的作用。因此唐山的房地产业在这样的契机下也得到了高速发展。2007年唐山房地产市场在三年大变样政策的号召下，开始逐渐驶入高速发展的快车道，其中以鹭港百万平米大盘的启动为代表。2008年金融危机的爆发对于全国的房地产市场产生巨大的影响，然而作为刚刚提速的唐山的房地产市场在总体供不应求的环境下依然稳健快速的的发展。2009随着全球金融危机阴霾的挥去，国家4万亿投资，刺激消费拉动内需等一系列宏观调控政策的有力实施推动了全国的房地产市场进入了又一轮的高潮，唐山的房地产市场在这一年中也实现了猛速发展。2010年由于一线城市房价暴涨，政府为了抚民心为民生，调整房地产市场的混乱局面，出台了一系列强有力的调控措施，打击投机型需求，为楼市降温，唐山市作为三线城市，略受政策影响，市场还是比较活跃。二、房地产业投资量变化二、房地产业投资量变化 从上表中可以看出唐山市每年房地产投资量都呈上涨趋势，特别是在09年中首次突破百亿。2010年随着河北省三年大变样运动最后一年的到来，为完成这一特殊任务，河北省各级地方政府都积极的投身到三年大变样的活动当中。唐山作为河北省的经济龙头，首当其冲被列为河北省三年大变样模范版块。凤凰新城、南湖生态省、高新区、空港区几个新规划的版块在近两年内被市政府作为重点版块进行建设，截至2010年11月，凤凰新城总投资170多亿元的41个项目开工或完工，已累计完成投资91.55亿元。唐山将加快把凤凰新城建设成为国内一流的中央商务区。唐山市2010年人口近740万（其中市区人口320万），唐山中心城市2010年建成区面积为200平方公里，根据最新规划，2020年唐山中心城区建成区面积将达到500平方公里左右，聚集城市人口500万左右。目前唐山市中心区共有在售项目40个，总建筑面积达1460万，待售项目43个，总建筑面积达1050万平米，再加上近两年内唐山市招拍挂拍卖出的土地，可以计算出从08年年底到2011年年底三年的时间内，唐山市中心区住宅商品房总供应量可以达到两千万平米以上，供应量空前强大，由此可见项目之间的竞争将会随着开盘数量和开工数量的不断增加而不断的加剧。唐山本身是一个以第二产业为主导的重工业资源型城市，随着环渤海经济圈崛起以及京津唐一体化的规划定位后，唐山进入了经济高速增长期，能源、矿产、建材和钢铁行业中除诞生了许多亿万富翁和民营企业家外，还有一大批“中产阶层”人群也在迅速形成，“这部分人群的购买力非常强大”，应该会成为未来的主要购买力。巨大的后期供应量，有限的客户资源，从今年唐山房地产市场销售情况来看，唐山房地产市巨大的后期供应量，有限的客户资源，从今年唐山房地产市场销售情况来看，唐山房地产市场已经发生的巨大的变换。市场已经完全有卖方市场转变为买方市场，客户的可选择性有了明场已经发生的巨大的变换。市场已经完全有卖方市场转变为买方市场，客户的可选择性有了明显的提高。根据唐山市目前市场供应情况及区域人口状况，可以说现在唐山房地产市场已经有显的提高。根据唐山市目前市场供应情况及区域人口状况，可以说现在唐山房地产市场已经有原来的供小于求转变为供大于求的严峻市场状况。随着明年大量后期土地的入市，这一现象将原来的供小于求转变为供大于求的严峻市场状况。随着明年大量后期土地的入市，这一现象将表现的更加明显。表现的更加明显。三、总体供求关系三、总体供求关系四、区域房地产价格变化情况四、区域房地产价格变化情况 唐山地区在05年到10年这6年的时间里总体是呈现着上升的趋势，从05年的3100元/平米涨至现在的7800元/平米，而这几年的时间里也是全国楼市起落变化较大的几年，但是唐山一直是保持着上升局面，对于经济上的冲击以及国家政策上的调控影响并不是很大。可以概括为唐山地产业这些年来的发展主要以本地企业为主，外来开发商很难打入唐山市场，而目前唐山市政府方面已有意引入一些国内知名的地产商，引入一些先进的开发理念。五、房地产总体产品结构五、房地产总体产品结构万科南湖别墅唐城壹零壹天泽瑞宫 在2010年以前唐山市的住宅开发主要以普通住宅为主，例如有代表性的梧桐大道、万达国际广场、景泰翰林等。纯别墅类项目未曾开发，仅大陆地产乡居假日和君安地产的星河公馆项目中有部分别墅。随着年初万科南湖别墅的进入，天泽地产瑞宫、中骏地产南湖半岛、开滦茂华地产南湖一号等纯别墅类项目围绕着新南湖开发应势而生。而像高端住宅唐城壹零壹、绿城南湖春晓，仁和湖滨城也开启了高端住宅产品的市场供应。多样化的产品满足了市场各方面的需求，唐山有钱买不到好房子的时代已经过去了。六、区域房地产消费特征六、区域房地产消费特征居民收入呈哑铃型分布，低收入阶层需求长期被压抑居民收入呈哑铃型分布，低收入阶层需求长期被压抑p为数众多的高收入阶层使唐山成为河北省、乃至北方地区消费水平的领先城市；p大量非理性的投资性需求占据了市场，并不断刷新唐山房价的最高记录；p唐山市仍有大量中低收入的工薪阶层，购房需求长期被高房价所压抑。高高收收入入阶阶层层低低收收入入阶阶层层中产阶级缺失收入分配呈哑铃型分布 小结小结 通过以上数据的总结分析，从微观上来看唐山区域房地产市场，在产品形态，产品质量上存在明显的同质化，各项目产品特色不鲜明卖点不突出；从现在及后期的供应量来看唐山的供求明显存在失衡状态，供大于求的局面会在一定程度上透支未来的住房消费。从宏观上来看，唐山作为河北经济第一强市，作为环渤海经济圈中心城市，未来伴随着经济的高速发展，城镇化进程的加速，人民生活水平的提高，居住理念的增强，对于居住环境及居住品质的要求也会不断提升，这对于唐山房地产整体发展水平及发展速度会起到很大的推动作用。2016年世界园艺博览会在唐山的召开举办，也为唐山全面的发展带来了更大的外部机遇，面对这样的机遇与挑战，唐山的房地产必定会发挥出最大的能量来迎接挑战，唐山的房地产在这样一个历史契机内必定会迎来一个更为辉煌的未来。第四篇区域房地第四篇区域房地产市市场板板块特征特征一、中心区一、中心区二、二、凤凰新城凰新城三、南湖休三、南湖休闲区区四、高新技四、高新技术开开发区区五、陡河居住区五、陡河居住区一、区域板一、区域板块划分划分开发区沿陡河居住区南湖生态区凤凰新城中心区u中心城区板块拥有绝对的地段优势和丰富的生活配套。中心城区板块拥有绝对的地段优势和丰富的生活配套。u该区域的项目具备地段和人气优势，交通便利。该区域的项目具备地段和人气优势，交通便利。u由于该板块的住宅用地非常稀缺，市中心正在慢慢向周边区域扩张。由于该板块的住宅用地非常稀缺，市中心正在慢慢向周边区域扩张。u近两年来随着唐山市整体规划，目前该板块项目正在急剧增多。近两年来随着唐山市整体规划，目前该板块项目正在急剧增多。u由于区域内物业同质性较为严重，该板块未来竞争将会非常激烈。由于区域内物业同质性较为严重，该板块未来竞争将会非常激烈。1、板块特征、板块特征中心区中心区中心板块区域项目特征：区域项目特征：项目定位偏高端，价格一般较高，容积率较高，重视建筑与景观的融合但绿化空间有限，商住综合体及部分高端住宅为该区域主要物业类别；由于其商业价值及地段稀缺性较高，受到市场追捧。区域住宅均价：区域住宅均价：80009500元/平米 典型楼盘：典型楼盘：万达广场、世博广场、新华联、新华贸、天一广场、紫金广 场、东润国际广场、东旭花园、东方银座等。万达广万达广场p占地面积：占地面积：21.27万平方米p总建筑面积：总建筑面积：104.78万平方米p住宅总建筑面积：住宅总建筑面积：38万平方米p酒店总建筑面积酒店总建筑面积：4.7万平方米p商业写字楼建筑面积：商业写字楼建筑面积：38.5万平方米p回迁总建筑面积：回迁总建筑面积：23.6万平方米p总户数：总户数：2006户，其中住宅1694户p容积率：容积率：4.8p绿化率：绿化率：35%p开盘时间：开盘时间：2009年7月p开盘均价：开盘均价：8000元/平方米板块典型项目分析板块典型项目分析 项目于09年7月开盘，开盘均价8000元/平方米，当时为唐山市最高价格，由于项目本身品质明显高于当时唐山市其他项目，加之开发商品牌价值知名度较高，项目已经入市就引起了广泛关注，开盘当月900套房源全部售罄。当月900套房全部售罄。现均价为8900元/平米，楼层越高价格越贵，最高9500元/平米。该地段的区位优势、项目品质、及万达品牌使得该项目在唐山备受关注，较高的人气也使其在开盘后快速售罄。销量及价格分析销量及价格分析 2室2厅1卫1厨88 3室2厅2卫 130热销户型展示及客源分析热销户型展示及客源分析客群分析客群分析：唐山本地客群占60%-70%，周边区县占30%左右。购房者年龄段多为30-40岁左右的私营企业主，唐山较为有实力的客群，这类客群对于产品品质要求较高，对于万达的品牌比较认可。多数购房者的用途自住，少部分为投资型客户。热销户型分析热销户型分析：88平米的两居购买者以投资需要较多，户型较小可售可租，户型较为方正，动静分离，干湿分离，明厨明卫。选择130平米的三居的购房者多数为满足自住的需求。新新华联广广场p占地面积：占地面积：6.23万平方米p总建筑面积：总建筑面积：39万平方米p地上建筑面积地上建筑面积：31万平方米p总栋数总栋数：12栋17-33高层，1栋公寓p总户数：总户数：2690户p容积率：容积率：6.0p绿化率：绿化率：31%p开盘时间：开盘时间：待定p开盘均价：开盘均价：8600元/平方米板块典型项目分析板块典型项目分析 项目于2010年6月份上市，对外宣称的价格是在8600元/平米左右，这个价格在唐山来说属于较高价，与同区域内的万达广场、世博广场价格相持平。这几个项目在同区域来说都是中高端的住宅项目，而新华联广场依据自身品牌，针对唐山目前市场上比较稀缺的新古典主义风格的产品，一流的物业水平在该区域有较大的竞争力，项目于10月份以8200元/平米左右的价格推出了200多套房源，在一个月的时间里售出了70%，在市场较为低迷的环境下，这一成绩称得上可圈可点，但与甲方之前预期结果还存在有一定的差距。销量及价格分析销量及价格分析3 3室厅室厅2 2卫卫1 1厨厨129.92129.922 2室室2 2厅厅1 1卫卫1 1厨厨100.52100.52客群分析客群分析：唐山本地的客群占80%，周区县和外地客群占20%，这部分客群年龄主要集中在2540岁之间，其中不少是父母给孩子购置的婚房，私营企业老板作为改善性住房，对楼房的品质以及户型的居住适宜度有着很大的需求。热销户型分析热销户型分析：100平米左右的两居户型销售的速度最快，明厨明卫，动静分离，且户型方正大气，是年轻人做为婚房的一个不错的选择。选择129平米户型的多为中年人作为改善性住房。并且这两种户型满足了唐山本地居民的居住意向，南北通透，近身宽阔，不失本地人大气的性格。热销户型展示及客源分析热销户型展示及客源分析版块特质：版块特质：u凤凰新城唐山市未来中央商务区，发展潜力巨大；凤凰新城唐山市未来中央商务区，发展潜力巨大；u“机场故地机场故地”备受唐山市民青睐，认可度很高；备受唐山市民青睐，认可度很高；u该区域土地平整，开发条件好，且可以连片开发，开发潜力巨大；该区域土地平整，开发条件好，且可以连片开发，开发潜力巨大；u凤凰新城规划住宅用地约凤凰新城规划住宅用地约90009000亩，按照平均容积率亩，按照平均容积率2.52.5计算，未来住宅供应规模在计算，未来住宅供应规模在15001500万万平方米左右；平方米左右；u各大房企聚集之地。万科、恒荣、嘉里集团、万达、中国水电、新天地、中冶等；各大房企聚集之地。万科、恒荣、嘉里集团、万达、中国水电、新天地、中冶等；u大盘频聚，物业类型多样，产品质量较高，竞争最为激烈。大盘频聚，物业类型多样，产品质量较高，竞争最为激烈。凤凰新城板块2、板块特征、板块特征凤凰新城凤凰新城区域项目特征：区域项目特征：项目定位偏高端，价格一般较高，土地连片开发，开发条件优越，因此在社区配套、景观规划方面有着较出色的表现；容积率偏高，但大型项目热衷于通过拆分容积率开发一批低密度高舒适型住宅，受到市场追捧；区域未来发展潜力巨大，但现阶段各方面配套还基本处于起步阶段。凤凰新城板块住宅均价：凤凰新城板块住宅均价：750013000元/平方米 典型楼盘：典型楼盘：唐城壹零壹、梧桐大道、鹭港、凤凰世嘉等凤凰世嘉凰世嘉p占地面积：占地面积：26.83万平方米p总建筑面积：总建筑面积：56万平方米p洋房：洋房：8栋、576户（136-225平米）p别墅：别墅：33套（320-380平米）p总户数：总户数：4525户，其中回迁1500户p容积率：容积率：2.2p绿化率：绿化率：35%p开盘时间：开盘时间：2008年7月p开盘均价：开盘均价：6500元/平方米板块典型项目分析板块典型项目分析销量及价格分析销量及价格分析 该项目于09年4月开盘，开盘均价6500元/平方米，该项目位于凤凰新城与市中心接连的咽喉要地，区位价值明显，加之开发商为唐山本地知名开发企业，项目一经入市就引起了唐山时内中档客群的广泛关注，开盘时价格略低于当时市场水平，迅速在市场上确立了其热盘的地位，一期在6个月的时间售出80%，在销售最火热的时候，开发商并未对价格进行调整，直到一期结盘。二期与一期产品不同，开发商对项目和客群重新定位，意欲推广给较高端客群，大平米三居高板住宅定价8000元/平米，别墅14000元/平米，同时加大了宣传推广力度，在当前房地产严控政策下，也取得了不错的销售业绩。2室2厅1卫1厨78 3室2厅1厨1卫 117客群分析客群分析：唐山本地客群占90%，周边区县及外来人口占10%左右。购房者年龄段多为30-40岁左右的项目周边客群。多数购房者的用途自住，少部分为投资型客户。热销户型分析热销户型分析：78平米的两居购买者以首次置业客群为主，户型较为方正，动静分离，干湿分离。选择117平米的三居的购房者多数为改善型居住为主。热销户型展示及客源分析热销户型展示及客源分析梧桐大道p占地面积：占地面积：18.78万平方米p总建筑面积：总建筑面积：49.11万平方米p总户数：总户数：2000户，其中一期360套；二期400套；三期380套；四期420套；五期440套p容积率：容积率：2.0p绿化率：绿化率：30%p开盘时间：开盘时间：2008年4月p开盘均价：开盘均价：7600元/平方米板块典型项目分析板块典型项目分析销量及价格分析 项目于08年4月开盘，开盘均价7600元/平方米为唐山第一高端楼盘。该价格在当时也是唐山市房地产市场最高价格。该项目从产品定位到市场推广均着眼于当时唐山房地产市场较为稀缺的高端住宅市场，因此该项目一经入市就引起了广泛关注，现在一期已经入住，二期已售磬，现正在进行园林绿化，三期380套也现剩余170平米三居20套。四期现在接受客户咨询登记。现均价为8500元/平米。热销户型热销户型：该项目所有户型均为90以上的两居、110-130三居、150四居，全部为南北通透的纯板楼，以中大户型为主。该项目从开发商取得土地的价格，就决定了他未来高端的身份。客群分析客群分析：该项