南国奥园_南奥悉尼二区营销定位构想_120PPT_至道课件.pptx

用心做事知行合一凤凤 凰凰 涅涅 槃槃南奥悉尼二区营销定位构想南奥悉尼二区营销定位构想南奥悉尼二区营销定位构想南奥悉尼二区营销定位构想用心做事知行合一致谢：中国奥园地产集团n首先，非常感谢贵司各个部门，尤其是营销部门在南奥小资天堂项目上对至道机构工作的大力支持和帮助。通过双方的共同努力，以策略突围，用强效销售执行和精准推广策略，2007年9月22日至10月28日，36天，小资天堂共销售247套，销售总额累计约1.8亿（不含工程款抵扣部分）；2用心做事知行合一n同时，感谢贵司在新项目悉尼二区上，对至道机构的信任。n此次沟通，将主要针对悉尼二区的营销使命和定位与贵司交换意见，期待共同探讨。3用心做事知行合一悉尼二区，凤凰涅槃悉尼二区，凤凰涅槃悉尼二区，凤凰涅槃悉尼二区，凤凰涅槃用心做事知行合一 南奥悉尼二区期待大大超越以往目标人群，大大超越以往产品品质，不仅是南国奥园的收官之作，更是中国奥园地产集团上市后，树立地产标杆的项目；它必须实现南国奥园和中国奥园地产集团前所未有的大跨越，这场战役将是奥园开拓全国战场，具有重要战略性意义的转折点。5用心做事知行合一 继1999年闪亮广州，2001年享誉中国楼市之后，奥园品牌能否升级换代，再次引领中国楼市？如何取胜？如何突围？取决于我们在这场战役中的战略与战术。6用心做事知行合一明确使命和目标使命和目标1111个月清盘 实现上市企业的现金流快速回款 保证利润最大化树立企业地产标杆项目，打造品牌项目品牌形象焕然一新企业品牌形象再创辉煌7用心做事知行合一 销售销售VS品牌，品牌，品牌带动销售，销售推进品牌！品牌带动销售，销售推进品牌！8用心做事知行合一从2007年12月-2008年11月，为达成这两个目标我们将打一场精彩的营销战！首先，我们必须看清楚这场战役的形势如何？策略纲领是什么？行动战术是什么？9用心做事知行合一二、形势研判二、形势研判二、形势研判二、形势研判1 1、市场形势、市场形势、市场形势、市场形势2 2、企业形势、企业形势、企业形势、企业形势3 3、项目形势、项目形势、项目形势、项目形势用心做事知行合一1 1、市场形势、市场形势、市场形势、市场形势关于市场形势的十大论断关于市场形势的十大论断关于市场形势的十大论断关于市场形势的十大论断用心做事知行合一1.1.土地供应逐步放量，楼面地价回稳土地供应逐步放量，楼面地价回稳至今年9月，广州已经供应住宅用地2.12平方公里，国土房管局将争取再多推土地，完成今年计划的4.75平方公里土地供应量。亦即表明在未来的数个月内，按计划将有超过2.5平方公里的土地投入市场。预期在土地供应相对充足、大型发展商纷纷全国性圈地、宏观调控效用逐步发挥的态势下，广州未来的楼面地价走势将平稳发展。12用心做事知行合一1.2.房价整体估值偏高，上涨行情遇冷房价整体估值偏高，上涨行情遇冷这一波上涨行情在十一黄金周开始遇冷，具体体现在成交量的和开发商已前所未有的促销手段售楼方面。10月成交住宅总面积为55万，比9月下跌了18%。此外，包括天河区楼价也出现下降迹象。阳光家缘统计数据显示，今年十一黄金周网络签约数据为160多套。黄金周尚且如此，随着经济适用房、限价房以及中小户型的大量涌现，楼市价格要想维持前一阶段的坚挺，更是不容乐观。11月月1日，南方都市报头版日，南方都市报头版13用心做事知行合一1.3.秋风起，政策已变，楼市秋风起，政策已变，楼市“金九银十金九银十”不不再再9月27日出炉的房贷新政出台至今，放款缓慢、审批缓慢，对第二套房的界定难，使各银行的放贷量锐减。提高首付及提高利率，对楼市是一种致命伤，众多买家无法入市，楼市出现了“真空”。物业税的开征，几乎成为普天之下“征服”高房价的克星。今年10月12日，国家税务总局相关负责人表示，物业税即将出台。14用心做事知行合一1.4.大众购房意欲严重受挫大众购房意欲严重受挫加息与金融信贷收紧，令二次（多次）置业的支付成本明显上升，结合尚未明朗的物业税政策预示拥有物业的过程成本亦将提升。该类型群体（尤其是以投资保值为主要诉求的买家）之购买意欲将产生一定的抑制作用，又或者令部分的资本转投二、三线城市市场。15用心做事知行合一1.5.下半年市场供应，同比环比大幅增加。下半年市场供应，同比环比大幅增加。一些准备在去年下半年投入施工的项目，由于受“90/70”政策要求调整户型，推迟了上市时间，集中在今年下半年陆 续上市。今年下半年广州十区商品住宅的供应量达到450万平方米以上（约4.3万套以上），同比增加15%以上，环比今年上半年大增50%左右；货量主要集中在天河、白云和海珠区，珠江新城再度成为热点。16用心做事知行合一1.6.1.6.大户型、贵价盘仍占主体大户型、贵价盘仍占主体由于中小户型大规模上市还需要一个过程，因此，下半年中小户型比例的增幅将不超过10%；从对下半年广州中心城区部分楼盘货量和价格的预测来看，大户型和过万以上的贵价盘将超过50%；因此，大户型、贵价盘仍是市场供应主体。17用心做事知行合一1.7.80%的房子，只有的房子，只有20%的人能买得起的人能买得起房价整体高速上涨，市面难找万元以下的房子。以前购买4000-8000元/平米房子的人被市场边缘化，已经无处觅房；只有20%的人才能买得起市场上80%的房子；市场竞争将加剧，营销大战的争夺，将相对集中在这20%的人身上。18用心做事知行合一1.8.项目的竞争力主要集中在对优势资源的整合项目的竞争力主要集中在对优势资源的整合随着市场竞争程度的加剧和目标人群的集中，创造与提升楼盘附加价值是支撑价格走势的策略要素。而附加价值升级的突破方向，则主要集中在对优势资源的整合。与对地段、合作资源、人群、营销手法等方面进行充分整合，提升项目价值。19用心做事知行合一1.9.品牌力与资源力成为企业竞争主题品牌力与资源力成为企业竞争主题以招标、拍卖为主的土地交易方式令中小型发展商获取土地的难度加大，楼市的竞争越来越集中在大型发展商的圈内。因此，以品牌、资源为核心的竞争模式将成为房地产企业的主流。20用心做事知行合一 楼市秋风起，市场和政策变化莫测；供应量激增，调控压力和隐忧增大应求；大户型产品集中，同质化竞争加剧；投资选择多样化，价格提高，品质和标准并没相应提升；大发展商之间的竞争力逐步演变 营销形势：考验与机遇并存营销形势：考验与机遇并存 狭路相逢，勇者胜。狭路相逢，勇者胜。提升产品品质和标准为解决之道！提升产品品质和标准为解决之道！市场形势市场形势小结：小结：21用心做事知行合一2 2、企业态势、企业态势、企业态势、企业态势奥园品牌解读奥园品牌解读奥园品牌解读奥园品牌解读新形势下的新任务！新形势下的新任务！新形势下的新任务！新形势下的新任务！用心做事知行合一2.1 从奥林匹克花园到奥园，奥园更新了什么？从奥林匹克花园从奥园，中国奥园地产集团的全国项目已不再与运动挂钩；“运动就在家门口”，“生活就像高尔夫”，如打运动牌”，难与中体奥林匹克的项目抗衡；奥园一直坚持为中国的年轻人打造房子。但现在这群年轻人被高房价的市场边缘化，已大多买不起房，目标人群已更新；“领跑新生活”，已经被广泛运用到奥园的全国其他项目，相对比较陈旧，需更新换代。23用心做事知行合一2.1 从奥林匹克花园到奥园，奥园保留了什么？这样的精神内核，奥园一直坚持：奥园一直坚持“复合地产”和“主题地产”的理念；奥园品牌一直蕴含着时尚、新锐、动感、知性、快乐的文化精神；继南奥小资天堂之后，沈阳奥园8000亩的项目又将演绎“创意”，为奥园品牌注入“创新、时尚和国际化”新的核动力。24用心做事知行合一2.2 作为上市公司，奥园需要什么？销售面积销售面积交付面积交付面积回笼资金回笼资金上市企业上市企业上市企业半年考核一次25用心做事知行合一2.2 作为上市公司，奥园需要什么？一个新的放眼全国的品牌定位；一个新的可快速复制的产品线；完成年度赢利预测，顺利实现资金回笼。需要实现经济效益和品牌形象的均衡。26用心做事知行合一 新的形势，新的任务！奥园集团需要一个全新的、鲜明旗帜的定位，在承接奥园原有的精神内核基础上更新换代，同时需要一条可快速复制的新的产品模式，进行产品的系列化开发，从而实现经济效益和品牌形象的均衡。企业态势企业态势小结：小结：27用心做事知行合一3 3、产品态势、产品态势、产品态势、产品态势位置、规划、立面、户型结构位置、规划、立面、户型结构位置、规划、立面、户型结构位置、规划、立面、户型结构用心做事知行合一3.1 项目概况悉尼二区位于南奥社悉尼二区位于南奥社区的西面，项目占地区的西面，项目占地面积面积2215022150平方米，总平方米，总建筑面积：建筑面积：112951112951平平方米；可销售面积：方米；可销售面积：9581095810平方米；平方米；西面正对西面正对7000070000平米的平米的高尔夫练习场。高尔夫练习场。29用心做事知行合一3.2 项目规划：悉尼二区规划为高尔夫豪宅，共悉尼二区规划为高尔夫豪宅，共1010栋，为栋，为18-2818-28层的高层层的高层洋房；洋房；楼号楼号栋数栋数总套数总套数基底建基底建筑面积筑面积大堂建大堂建筑面积筑面积计入容计入容积率面积积率面积不计入容不计入容积率面积积率面积总建筑总建筑面积面积建筑高度建筑高度层数层数1 12 21081088898892762762641026410613613270232702389.089.028F28F2 23 3208208102510253603601834318343370370187131871358.058.018F18F3 32 22202207167162702701988619886156156200422004289.089.028F28F4 43 3328328105810584054052968929689343343300323003289.089.028F28F合计合计10108648643688368813111311943289432814821482958109581030用心做事知行合一3.3 外立面：悉尼二区立面风格现代、简约，具有都市气质。31用心做事知行合一3.4 户型规划户型规划项目共项目共1010栋，栋，864864户，主要以小户型为主。户，主要以小户型为主。1 1、设计、设计9090平方米的住宅平方米的住宅108108户，面积约户，面积约230M230M2 2，占总户，占总户数的数的12.5%12.5%2 2、设计、设计9090平方米的住宅平方米的住宅756756户，占总户数的户，占总户数的87.5%87.5%。32用心做事知行合一思考二：项目是否走道浪费面积大走道浪费面积大3.5 3.5 户型设计户型设计1：就小户型设计而言，没有明显竞争力就小户型设计而言，没有明显竞争力没有穿堂风没有穿堂风没有入户花园、转角飘没有入户花园、转角飘窗等亮点设计窗等亮点设计卫生间不能通卫生间不能通风采光风采光厨房位置不合理，厨房位置不合理，干湿、动静分区不干湿、动静分区不够人性化。够人性化。且减少了客厅的面且减少了客厅的面宽，舒适度下降。宽，舒适度下降。33用心做事知行合一3.5 户型设计户型设计2：将户型合并，户型有很大提升空间将户型合并，户型有很大提升空间仍然没有入户花园、转仍然没有入户花园、转角飘窗等亮点设计角飘窗等亮点设计主人房可以实主人房可以实现套房设计现套房设计可以实现南可以实现南北对流北对流厨房可拆除，实现客厨房可拆除，实现客厅大空间，做出客厅厅大空间，做出客厅和餐厅的分区。面宽和餐厅的分区。面宽增大，舒适度增强。增大，舒适度增强。34用心做事知行合一3.5 3.5 户型设计户型设计3 3：大户型设计，较合并户型科学合理双套房设计，满足更双套房设计，满足更多家庭成员需求；多家庭成员需求；户型方正、实用户型方正、实用双阳台对称设计，双阳台对称设计，通风优异通风优异35用心做事知行合一小结：1 1、项目规划合理，有、项目规划合理，有优越的高尔夫景观资源优越的高尔夫景观资源，立面现代，立面现代简约，具备豪宅气质；简约，具备豪宅气质；2 2、但户型结构、但户型结构如果以小户型为主、毛坯交楼如果以小户型为主、毛坯交楼，将，将难以支难以支撑产品的高价格，难与同区域的创新小户型抗衡，撑产品的高价格，难与同区域的创新小户型抗衡，同同时削弱高端住宅的品牌形象。时削弱高端住宅的品牌形象。36用心做事知行合一因此，建议悉尼二区 1.1.只卖大户型只卖大户型，户户高尔夫户户高尔夫2.2.必须精装修，处处见品质必须精装修，处处见品质37用心做事知行合一只有只卖大户型，才能规避小户型设计上的种种不足，才能与同板块具创新和实用性的小户型进行区隔；只有只卖大户型，必须精装修，才能突出豪宅的气质，带出产品的竞争力；只有只卖大户型，必须精装修，才能从整体上提升项目的整体素质和形象；只有只卖大户型，必须精装修，才能符合奥园打造标杆项目的目标38用心做事知行合一三、营销定位三、营销定位三、营销定位三、营销定位一大战略，三大部署一大战略，三大部署一大战略，三大部署一大战略，三大部署用心做事知行合一1.一大战略 2008年 奥园集团战略突破年40用心做事知行合一悉尼二区将是奥园战略突破的胜负手悉尼二区将是奥园战略突破的胜负手1.悉尼二区位于广州华南板块，是牵动中国楼市各方焦点的天然舞台；2.身处集团总部所在地，有着优越的媒体资源和市场口碑，凭借天时、地利、人和，能“立足华南，辐射全国”；3.南国奥园是奥园模式的旗舰店和母体，悉尼二区脱胎于南国奥园，是奥园集团继往开来的标杆之作，将携集团强势的运营资源和万千宠爱，实现品牌目标和营销目标的双赢。41用心做事知行合一2.三大营销部署2.1.新品牌2.2.新产品2.3.新攻略42用心做事知行合一再次明确使命和目标使命和目标1111个月清盘 实现上市企业的现金流快速回款 进而保证利润最大化树立企业地产标杆项目，打造品牌项目品牌形象焕然一新企业品牌形象再创辉煌43用心做事知行合一2.1.新品牌新品牌新品牌？新品牌？悉尼二区提供了什么？悉尼二区提供了什么？时尚、都市气质时尚、都市气质，有，有优越高尔夫景观资源，具优越高尔夫景观资源，具备备国际化潜质的豪宅国际化潜质的豪宅。从奥林匹克花园到奥园，从奥林匹克花园到奥园，奥园保留了什么？奥园保留了什么？时尚、新锐、动感、时尚、新锐、动感、知性、快乐知性、快乐的文化精神和的文化精神和创新、国际化创新、国际化的新核动力；的新核动力；44用心做事知行合一2.1.新品牌新品牌时尚时尚 .新锐新锐 .国际化国际化这样的奥园精神，这样的产品，我们将给一群怎样的人，打造一种怎样的生活？45用心做事知行合一2.1.新品牌新品牌带着奥园的精神符号和内核，随着产品品质的提升，我们找到这样一群人新贵人群：都市知识新贵、经济新贵46用心做事知行合一1、创业新锐、创业新锐 他们是业内或企业界具有影响力的企业领军人物；企业经营或管理模式具有创新或样本意义，被业内视为公司的楷模；在企业制度、管理、技术、思想等某一方面有创新性成就，并带来企业的突出业绩；47用心做事知行合一标志性人群例举：徐刚：上海华普汽车徐刚：上海华普汽车有限公司董事长有限公司董事长他造出了中国第一辆他造出了中国第一辆女性汽车。女性汽车。沈南鹏沈南鹏如家快捷酒如家快捷酒店创始人。店创始人。江南春江南春分众传媒掌分众传媒掌门人。门人。48用心做事知行合一2、富二代富二代：他们是民间财富的代际转体对象，接班人，股权继承者，是毫无悬念的“新富”。他们年轻，拥有高学历，接受各种被安排的国际化教育。他们身上隐现着上辈的强势身影，也有自己的独立风格，他们观念现代。在居住上：因为年轻，因为国际，他们不会和父辈一样热衷大房子，大别墅，相反，有独特个性、国际、现代的都市豪宅是他们的热宠。代表人物：杨惠妍49用心做事知行合一3、80后后CEO：他们都生于80后，年轻，锐气，拥有亿万身家，思维敏捷，个性鲜明。21CN经济报道每期的专栏“快公司”都有他们的报道，这些人有一个共同点：利用一个模式的创新，财富快速积累和增长，成为80后CEO。50用心做事知行合一 泡泡网首席泡泡网首席执行官执行官李想李想 创业创业7 7年，年，让让PCPOPPCPOP成成为第三大中为第三大中文文ITIT专业网专业网站站。标志性人群例举：MySee总裁总裁高燃高燃财经记者出身，投身IT业，一笔美国的风险投资使其公司身价上亿。51用心做事知行合一康盛世界CEO戴志康，靠做软件起家，4年时间让Discuz!成为社区软件领域的老大。2005年7月，收到风险投资的几百万美金，身价过亿。北京爱航工业公司的首席架构师兼首席执行官、Majoy总裁茅侃侃。没有投入一分钱，仅仅凭他的创意和理念，取得了年收入15亿元人民币的大项目将近20%的股份。52用心做事知行合一在知识、商界、艺术界等领域都有着这样的一群人，他们用新知创富，用新思维创富，或拥有高学历和海外背景直接继承着亿万家产；他们年轻，他们时尚，他们新锐，他们领跑着新经济、新文化、新时代。53用心做事知行合一2.1.新品牌新品牌 新品牌内核新品牌内核创意领跑时尚创业领跑财富创新领跑时代悉尼二区正是为这悉尼二区正是为这个人群打造的家园个人群打造的家园 新人群标识 新时尚的领跑者 新经济的领跑者 新时代的领跑者54用心做事知行合一碧桂园：为每个成功的广州人打造价廉物美的房子；星河湾：为全球注重品质的人打造高品质的住宅和国际生活平台；奥园：为为新知新贵新知新贵打造打造 时尚、新锐的创意艺术大宅和国际摩登生活时尚、新锐的创意艺术大宅和国际摩登生活 ；55用心做事知行合一这里，就是南奥悉尼二区，用“创意领跑时尚”，用“创业领跑财富”，用“创新领跑时代”。在这里，奥园集团将通过悉尼二区的新品牌内核，重新塑造自己的品牌，再次领跑新时尚，新财富，新时代。56用心做事知行合一2.2.新产品新产品新的定位新的定位创意艺术大宅57用心做事知行合一2.2.新产品新产品新的定位新的定位主题酒店风格主题酒店风格Golf大宅大宅58用心做事知行合一2.2.新产品：主题酒店风格新产品：主题酒店风格Golf大宅大宅新产品必须具备：新品质新风格新性价比新包装新传播口号59用心做事知行合一2.2.新产品新产品新的品质新的品质悉尼二区属性：大户型+合理高价+精装修=豪宅奥园需提升产品品质，非星河湾，非万科，奥园打造的是自己的品质路线：简约、时尚，国际化，低成本，易执行，极具个性和鲜明风格，将成为奥园可快速复制的新产品线；60用心做事知行合一2.2.新产品新产品新的风格新的风格简约、时尚、国际化，有鲜明风格，极具个性。例如：华侨城洲际酒店61用心做事知行合一华侨城洲际大酒店华侨城洲际大酒店西班牙风格主题酒店西班牙风格主题酒店深圳华侨城洲际大酒店象一艘西班牙仿真帆船冲击着人们的深圳华侨城洲际大酒店象一艘西班牙仿真帆船冲击着人们的视觉。视觉。这个西班牙风格的酒店高八层，共有这个西班牙风格的酒店高八层，共有549549间客房、套房和酒店间客房、套房和酒店式公寓，其中两层是洲际俱乐部楼层，专接待洲际俱乐部尊贵式公寓，其中两层是洲际俱乐部楼层，专接待洲际俱乐部尊贵会员。共拥有会员。共拥有8 8间主题餐厅，中餐、法式餐厅、巴西烧烤等等，间主题餐厅，中餐、法式餐厅、巴西烧烤等等，不同主题不同风格，非常国际化。不同主题不同风格，非常国际化。浓郁的西班牙风情，让酒店在同类酒店中成功胜出。浓郁的西班牙风情，让酒店在同类酒店中成功胜出。除了五星级酒店都理应有的豪华外舒适，在洲际酒店你还能获除了五星级酒店都理应有的豪华外舒适，在洲际酒店你还能获得诸如风情突出、格调鲜明、设计感浓郁等感受，这种独特的得诸如风情突出、格调鲜明、设计感浓郁等感受，这种独特的感受，让洲际酒店在同类的星级酒店中很快脱颖而出。感受，让洲际酒店在同类的星级酒店中很快脱颖而出。62用心做事知行合一建筑没有特别之处，但旁边增加了“海盗船”，风格鲜明、立体起来。建建 筑筑63用心做事知行合一大堂风格简约、现代，经过少量饰品的点缀便突显出西班牙主题风格。建建 筑筑64用心做事知行合一 就餐区和休闲区，亮丽的色彩，海浪形状的屋顶，粗细不一的柱子，就无处不在向你传达这是一个西班牙风格的酒店。建建 筑筑65用心做事知行合一园林普通的热带水景园林。但两艘“海盗船”的运用，立即强化了主题风格。园园 林林66用心做事知行合一 从座椅灯饰服务员服装洗手间墙壁挂画，整个公共空间都在向受众的视觉集中强调一个概念这是有热烈文化的西班牙主题酒店。公共空间公共空间67用心做事知行合一简约的室内设计和装修材质。但一张地毯、一个斗牛的标识，就将电梯厅的西班牙风格烘托的淋漓尽致。公共空间公共空间68用心做事知行合一走廊与一般酒店没有大的差别，只有细部在偶尔强调他的主题风格。看见这只蓝色身子，红色花纹的牛了吗？室内空间室内空间普通材质的门，做出凹凸的工艺，大大提升了风格和档次。69用心做事知行合一酒店客房的门，质地普通，但经过雕栏和泡钉的映衬，有了西班牙粗犷的韵味。室内空间室内空间70用心做事知行合一与公共空间的馥郁的形象、饱和的色彩不同，酒店客房主要强调时尚、简约、舒适，在客人最有体验感受的，如睡具、卫浴设备等细节，用的更是高品质的名牌产品。室内空间室内空间71用心做事知行合一穿梭在酒店各个角落的，形色各异的接待人员，以他们的服饰，强调着西班牙这一主题风格。管理服务管理服务72用心做事知行合一值得一提的是大堂中的镇堂之宝是全球限量的法拉利钢琴，亚洲仅此一台，纯正的红色，是对酒店西班牙风格的呼应。形象标识形象标识73用心做事知行合一五彩花色的西班牙特色地板和印有“牛”元素的杯垫形象标识形象标识74用心做事知行合一黑色面与红色系马赛克组合，主题风格鲜明展现。形象标识形象标识75用心做事知行合一软装饰体系：色彩各异的吊灯，以及各式各样的挂画，以鲜艳的色彩营造了热烈的氛围。氛围营造氛围营造76用心做事知行合一洲际酒店可借鉴原因洲际酒店可借鉴原因1 1、可操作性强，可以系统参照，快速实现。2 2、标准高，但成本低。是“凸透感产品”的最好借鉴。3 3、风格突出，差异化明显。大堂内的这些主要的建筑元素，只有下半段用了大理石，上半部用乳胶漆。造价不高，但体现了品质感。77用心做事知行合一洲际酒店对于南奥悉尼二区的可借鉴体系汇总洲际酒店对于南奥悉尼二区的可借鉴体系汇总主题化豪宅概念系统洲际酒店做 法（运用的元素）南奥悉尼二区建议做法 硬 件建 筑普通，现代风格巨型海盗船简约，具都市气质改变色彩或增加标志物园 林水景园林小型海盗船高尔夫园林点缀主题小品公共空间大堂、就餐区、电梯间、走廊牛、工作人员服饰、室内装饰色彩销售大堂、参观通道、电梯间地毯色彩、沿路标志物、形象标识室内空间门酒店房间 雕栏、泡钉简约现代，舒适为主样板房品质装修，搭配鲜明色彩、标志物和形象标识 软 件管理服务酒店管理服务人员管理、服装服 务引入星级酒店式管理形象标识牛牛元素的反复运用 视觉体系形象标志物延伸运用氛围营造灯、挂画、音乐灯、挂画、音乐的延伸运用 行为感受以色彩、音乐、装饰物，营造都市新贵的生活环境78用心做事知行合一风格借鉴2：泰式主题风格非常简约的风格，透着禅境79用心做事知行合一空间很有秩序,已经不是一个简单的新泰式样。很多混搭的细节，让空间时尚、舒适，有国际感。80用心做事知行合一酒店的客房建筑使用了大量的缅甸木，色彩饱和，但是非常的干净。81用心做事知行合一宁静的禅意从每一个角落透出来，让人不会辨认错这就是有泰式风格的地方。82用心做事知行合一2.2.新产品新产品新的性价比新的性价比定价策略：定价策略：主要考虑区域因素、项目自身素质打造和销售速度具有区位、规模、档次类似性，参照目前在售的楼盘，并采集2007年10月份的现场价格采用市场比较法建议以毛坯价和精装修均价分别报价83用心做事知行合一附：华南板块竞争对手情况及价格一览项目名称项目名称景观资源景观资源建筑设计建筑设计户型面积户型面积户型设计户型设计交楼标准及交楼标准及装修风格装修风格物业管理物业管理营销手法营销手法价格价格（元（元/）雅居乐雅居乐.新地新地园林园林现代现代77-188创新、实用，创新、实用，有亮点有亮点精装修精装修现代简约现代简约普通普通创新网络创新网络游戏营销游戏营销约约11000雅居乐雅居乐.天域天域山景、湖山景、湖景和江景景和江景现代现代95-208无特色无特色精装修精装修现代豪华现代豪华普通普通常规常规14000锦绣半岛锦绣半岛三面环江三面环江法式风格法式风格110-130 三房三房合理，六角合理，六角形主人房形主人房现代豪华现代豪华普通普通常规常规15000起起锦绣银湾锦绣银湾江景江景地中海风格地中海风格130三房三房无特色无特色现代豪华现代豪华普通普通常规常规15000星河湾星河湾园林园林澳洲风格澳洲风格194大户大户型型房间太多房间太多豪华装修豪华装修现代欧式现代欧式新中华酒店管新中华酒店管理公司理公司常规常规22000江山帝景江山帝景前江后山前江后山现代现代200-300大户型大户型分区合理分区合理毛坯交楼中毛坯交楼中式风格式风格 酒店管理酒店管理常规常规28000南奥悉尼二区南奥悉尼二区高尔夫高尔夫现代简约现代简约86-230大大小户型共冶小户型共冶一炉一炉小户型设计小户型设计不合理不合理未定未定未定未定未定未定未定未定竞争空白点竞争空白点有竞争点有竞争点不可改变不可改变可优化可优化可优化可优化有空白点有空白点有提升空间有提升空间有空白点有空白点有参考标有参考标准准84用心做事知行合一2.2.新产品新产品新的性价比新的性价比定价考虑：1、市场环境变幻起伏，价格波动较大珠江新城中海锦晖新一期本周六开盘,现在对外号称2.3万/平方米,中介公司的盘源可2.1万/平方米买到；广州海伦堡9月份卖7500元/平方米,现在卖6800元/平方米；2、上市公司的考核标准总体的销售额销售的速度85用心做事知行合一2.2.新产品新产品新的性价比新的性价比价格建议毛坯房均价：10000元/平米精装修均价：12000元/平米根据市场波动，以上均价将会适时调整，以保证在2008年的华南板块新推项目竞争中销售价格和销售速度占据上风！86用心做事知行合一2.2.新产品新产品.新的包装：新的包装：销售中心 现有小资天堂现场营销中心，由于离悉尼二区太远，参观动线过长，且现有设计风格和定位难吻合悉尼二区的新形象。同时，奥园新的品牌和新的形象都需要一个地方集中传播，我们称之为“洗脑区”，因此，87用心做事知行合一2.2.新产品新产品.新的包装：新的包装：销售中心 建议：悉尼二区的销售中心设置在最先建起的F3栋:1楼作销售中心；2楼作主题高尔夫体验区;3楼作样板房示范区。设计风格与功能定位：建议参考星级主题酒店大堂。88用心做事知行合一2.2.新产品新产品.新包装：新包装：样板房：作为最直接有效的销售工具，针对悉尼二区“创新创 意”新的品牌内核，我们将打造：时尚、新锐、国际 化，有鲜明创意艺术风格的精装修大户型豪宅。注意点：样板房风格与设计样板房施工及监控工程节点必须严格按照营销进度做法建议：建议1：参考洲际主题酒店设计建议2：引入外来顶级设计团队或个人89用心做事知行合一2.2.新产品新产品.新包装：新包装：集团门面工程 临汉溪大道一线的集团总部、体育会所广场、悉尼二区主干道入口和高尔夫酒店，由于年久和市政修路，形象比较陈旧，作为集团的门面工程，建议在新的产品和风格定位上，重新进行统一包装，焕发新的光彩。之前我司已提交关于南奥现场包装整改部分建议90用心做事知行合一2.2.新产品新产品.新传播方向：新传播方向：果岭上摩登家备注：具体广告语，广告公司可在此方向上进行提炼91用心做事知行合一3.3.新攻略新攻略新攻略新攻略 用心做事知行合一总体思路结合08年春节、五一、十一销售重大节点，策动三次推广高潮，保证项目在市场上建立独特的竞争优势。93用心做事知行合一整合思路：2008 劲吹奥园创新创意旋风。围绕“创意、创新、创业”，“领先、领跑、领地”为核心，整合媒体、高端品牌，引入知名公关公司，策动系列“创新创意”的年度盛宴。引导媒体舆论风向，同时将目标人群集中于奥园品牌麾下。用“三大评选”作年度引爆点，串联全年节日散点，以小资天堂作现场平台，组织类似“淘宝墟”、创意生活（创新家庭教育、创新过节方式，创意旅游等）。94用心做事知行合一3.新攻略三大评选分别在08年春节前后、五一前后和十一前后，分别针对三个重要营销节点，“立足华南，辐射全国”，整合强大的媒体资源、公关资源，大范围展开三个大规模的“创新、创意”主题评选。创意经济领跑时代创意休闲领跑时尚创意文化领跑奥运95用心做事知行合一引爆点1：创意经济领跑时代动作设计：08年春节前后，凭借媒体资源，用年度总结或预测的方式，以“创意经济领跑时代”为主题，组织开展“年度创新（创意）经济人物”或“年度最具创新潜质的十大商业模式”总评榜，展开全国范围的评选。如永安企业家奖、CCTV年度经济风云人物评选，广东十 大经济人物评选等96用心做事知行合一引爆点引爆点2：创意休闲领跑时尚创意休闲领跑时尚动作设计1：从3月份开始，围绕三八妇女节、五一、端午、暑假、七夕、中秋等一系列的节日，发起如：创意传统节日，针对生活的教育、运动、健康、家庭等话题进行创新，不断制造热点；97用心做事知行合一动作设计2：五一前后，针对全社会浓郁的休闲氛围，由奥园集团发起，整合媒体资源、公关资源和社会新锐、创意团体，组织一次“创意休闲领跑时尚”的大型评选活动，评选最会玩休闲人物、最酷休闲方式、最时尚生活方式等，通过全国范围的广泛参与，再次传递奥园创意、创新品牌文化。98用心做事知行合一引爆点3：创意经济奥运会动作设计：十一前后，针对如火如荼的2008奥运之风，奥园集团同 期举办“奥运会”创意经济的奥运会。围绕创意和创新，与政府和媒体共同举办诸如“文化创 意周”，“影响人们生活的十大创举”，“推动新经济发展的十大创意”等活动，举办奥园自己的“奥运会”，与2008奥运会同分秋色。结合奥园上市一周年，将“创意创新”活动推向最高 潮，从而成功输出奥园新品牌核心。99用心做事知行合一3.2 组合要素组合要素:六个一工程六个一工程1.一个强有力的，由集团直接领导的营销班子；一个由集团直接领导，有着超强执行力的营销班子。可全力统筹集团所有的优势资源和团队：行政、财务、设计与工程、采购、品牌营销、客户服务、物业管理等。以保证营销节点的工程进度，客户资源的管理和跟踪，以及高品质的物业管理等，全力推进项目的进度。100用心做事知行合一2.一家专业的策划顾问和销售代理机构；至道机构是一家有着独特的战略视角和创新能力，深谙甲方之道的系统化营销思维，和强大实操能力的代理机构。从前期开发定位、产品规划、建筑设计、景观设计、精装修设计、物料采购、工程、营销推广、后期物业管理等各个工作环节统筹协调出发，组织和实施营销工作，并有着强大媒体统筹和公关造势能力。101用心做事知行合一3.一个有创新思维、国际化视野和工程管理经验的设计施工团队；新产品需要新的风格和新的品质标准。一个有国际化视野和专业工程管理经验的设计施工团队，能保证新产品的新锐时尚设计和严格的施工执行。102用心做事知行合一4.一个有着非凡创新能力、高标准创意策略和视觉表现的设计组合。负责悉尼二区国际、新锐主题大宅的推广及视觉体系，需要做出高品质、非凡创意的作品：案名、LOGO、主题广告语、主平面、全案VI、全案推广物料、案场包装等。103用心做事知行合一5.一个有强大资源整合能力和执行力的公关公司；2008年是奥园集团的战略突破年！因此需要一家有着强大资源整合能力和执行力的公关公司，整合政府、媒体、时尚、国际、新锐的目标人群，围绕“国际、时尚、创新”展开一场盛宴。104用心做事知行合一6.一系列紧密配合的全国&地区权威媒体战略同盟：一本全国性的专业地产杂志：如红地产 一本全国性的新锐杂志：如新周刊 一家本地报媒：如南方都市报 一份全国财经报媒：如21世纪经济报道或经济观察报 一个房产专业网站：如搜房网 一个新锐创意的门户网站：如新浪，POCO或PCPOP105用心做事知行合一进一步需决策问题进一步需决策问题进一步需决策问题进一步需决策问题进一步需决策问题进一步需决策问题用心做事知行合一一、主题风格 悉尼二区究竟采用哪种主题风格？西班牙 泰国 威尼斯 意大利 纯艺术 建议：采用洲际酒店的西班牙艺术风格107用心做事知行合一二、只卖大户型将所有的小户型进行合并，将实现“户户高尔夫，户户穿堂风”。108用心做事知行合一二、装修标准二、装修标准装修标准可定为2000元/平方米；109用心做事知行合一三、设计装修工程的实施悉尼二区的工程建设现已到达正负零阶段，从营销定位“只卖大户型，必须精装修”的策略考虑，需马上：联系顶级专业设计单位招投标组队考察体验深圳洲际酒店及其他西班牙、意大利等全球主题艺术型酒店等等，进行设计与装修工作的开展与实施。110用心做事知行合一要点：精装修交楼标准操作要点1、设计：设计：精装修方案经过精装修方案经过精心设计，放大户型优点，精心设计，放大户型优点，弥补不足，具备销售效果。弥补不足，具备销售效果。2、统筹：统筹：精装修设计方案和物料用量、采购、精装修设计方案和物料用量、采购、成本控制、工艺要求、工程监理、销售服务、收成本控制、工艺要求、工程监理、销售服务、收楼服务是一体化考虑，确保交楼品质。楼服务是一体化考虑，确保交楼品质。4、采购：采购：采购品质监控与采购品质监控与材料供应期、供应量、保修材料供应期、供应量、保修期、供应品质一体化考虑，期、供应品质一体化考虑，并预留材料返修供应量。并预留材料返修供应量。5、施工监理：施工监理：施工工艺应施工工艺应达到流程合理、隐蔽安全、达到流程合理、隐蔽安全、工艺规范、工期有度，应分工艺规范、工期有度，应分别对隐蔽工程、管线、防水、别对隐蔽工程、管线、防水、铺装、安装等工序流程合理铺装、安装等工序流程合理安排，保证各道工序按时按安排，保证各道工序按时按质完成标准。质完成标准。3、成本控制：成本控制：精确精确控制装修成本，控制装修成本，2000元元/m2为宜，为宜，111用心做事知行合一四、营销中心和样板房位置四、营销中心和样板房位置悉尼二区的营销中心建议设置在最早建成的F3栋的一楼，风格和功能定为参考洲际酒店大堂；二楼设为主题高尔夫体验区，兼洽谈、休闲区；三楼则设样板房示范区，建议开设两个不同风格的样板房。112用心做事知行合一F3酒酒店店1楼：销售中心；2楼：主题高尔 夫体验区;3楼：样板房。参观动线参观动线113用心做事知行合一五、园林风格五、园林风格与建筑相协调，与地域想融合，悉尼二区建议用热带水景园林风格，并在园林中设计标志性的主题建筑或小品。114用心做事知行合一六、开售时间六、开售时间建议2008年1月，即元旦节正式开售，便可迎接元旦和春节两大销售黄金节点。115用心做事知行合一七：园区管理七：园区管理由于悉尼二区的定位相当高，与南奥前几期的产品和人群已完全不同，为满足高端业主对安全和私密性的需求，建议悉尼二区进行封闭式管理，可考虑引入专业酒店管理公司提供酒店式管理服务。116用心做事知行合一八：业主俱乐部平台八：业主俱乐部平台针对悉尼二区的高端业主打造业主俱乐部，有利于奥园集团客户资源的管理和口碑的传播，建议整合“高尔夫酒店、“高尔夫球场”和”“酒店式物业管理服务”三大资源作为业主俱乐部平台。做法建议：成立业主俱乐部，用VIP卡进行区隔和运作 引入专业酒店管理公司提供酒店式管理服务；117用心做事知行合一 本次提案目的：立足一个项目，撑起奥园集团的品牌，搭建一个创新创意的舞台，将奥园品牌成功推向一个新的高峰，成为市场一线的地产品牌！118用心做事知行合一 士气足，粮草齐，东风起，预祝奥园集团凤凰涅槃，浴火腾飞！119用心做事知行合一 品牌的成功源自双方的沟通和配合，本次提案全部完成，感谢聆听！1201、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。3月-233月-23Monday,March 6,20232、阅读一切好书如同和过去最杰出的