第一章-房地产估价概述ppt课件(全).ppt

房地产估价房地产估价课程学习和要求课程学习和要求 听课听课 作业作业 讨论讨论 实习实习 考试考试 论文论文第一章房地产估价概述第一章 房地产估价概述房地产估价的概念房地产估价的概念房地产的概念房地产的概念房地产估价原则房地产估价原则房地产估价作用房地产估价作用第一节第一节 房地产的概念房地产的概念房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物房地产是物质实体和依托于物质实体上的权益房地产是物质实体和依托于物质实体上的权益土地、建筑物、房地产的权益土地、建筑物、房地产的权益一一、整体概念、整体概念两点把握两点把握3-1 3-1 房地产估价的概念房地产估价的概念第一节第一节 房地产的概念房地产的概念二二、房地产的类型、房地产的类型1.1.按开发程度来划分按开发程度来划分2.2.按用途划分按用途划分3 3、按是否产生收益来划分、按是否产生收益来划分4 4、按经营使用方式来划分、按经营使用方式来划分3-1 3-1 房地产估价的概念房地产估价的概念第一节第一节 房地产的概念房地产的概念三、房地产的特性三、房地产的特性不可移动性不可移动性 独一无二性独一无二性寿命长久性寿命长久性 数量有限性数量有限性难以变现性难以变现性 用途多样性用途多样性相互影响性相互影响性 易受限制性易受限制性保值增值性保值增值性 3-1 3-1 房地产估价的概念房地产估价的概念第二节、房地产估价的概念第二节、房地产估价的概念一、定义一、定义人员、目的、原则、程序、方法、影响因素、估算和判定人员、目的、原则、程序、方法、影响因素、估算和判定两个要点两个要点 1 1、房地产估价是科学与艺术的有机结合、房地产估价是科学与艺术的有机结合2 2、房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、显现出来显现出来二、内容（一）专业估价人员（一）专业估价人员扎实的理论知识扎实的理论知识丰富的实务经验丰富的实务经验良好的良好的职业道德职业道德能力要求能力要求能力要求能力要求诚实程度诚实程度对专业人员要求对专业人员要求考试取得考试取得房地产估价师执业资格证书房地产估价师执业资格证书注册取得注册取得房地产估价师注册证书房地产估价师注册证书（二）目的（二）目的一个具体估价项目的估价结果的期望用途一个具体估价项目的估价结果的期望用途 不同的估价目的源于对估价的不同需要不同的估价目的源于对估价的不同需要不同的估价目的将影响估价结果不同的估价目的将影响估价结果二、内容：结果所对应的时间（年、月、日）：结果所对应的时间（年、月、日）：独立、客观、公正、合法、最高最佳使用、：独立、客观、公正、合法、最高最佳使用、替代、时点替代、时点：市场比较法、收益还原法、成本法：市场比较法、收益还原法、成本法（三）原则（三）原则（四）程序（四）程序（五）方法（五）方法（六）影响因素（六）影响因素（七）时点（七）时点（八）客观合理价格或价值的估算和判定（八）客观合理价格或价值的估算和判定二、内容第三节房地产估价原则一、独立、客观、公正原则一、独立、客观、公正原则1.房地产估价师房地产估价师站在中立的立场上站在中立的立场上2.估价结果是公平合理的估价结果是公平合理的 买卖双方不受损买卖双方不受损第三节房地产估价原则二、合法原则二、合法原则1.产权合法产权合法权证：出让转让、行政划拨、集体权证：出让转让、行政划拨、集体 外销、内销外销、内销违法、临时、产权争议、部分产权违法、临时、产权争议、部分产权2.使用合法使用合法城市规划、土地用途城市规划、土地用途二、合法原则法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押4.其他其他价格政策：房改售房、经济适用房、拆迁补偿价格政策：房改售房、经济适用房、拆迁补偿3.处分合法三、最高最佳使用原则（一）四方面依序筛选（一）四方面依序筛选1.法律上允许法律上允许2.技术上可能技术上可能3.经济上可行经济上可行4.能否使估价对象价值最大能否使估价对象价值最大（二）三个经济学原理1.收益递增递减原理收益递增递减原理2.均衡原理均衡原理内部构成要素组合是否均衡内部构成要素组合是否均衡3.适合原理适合原理与其外部环境是否保持协调与其外部环境是否保持协调适合原理适合原理 均衡原理均衡原理 外部环境最协调外部环境最协调 内部构成要素最适当内部构成要素最适当 最高最佳使用最高最佳使用二、最高最佳使用原则（三）判断与选择1.保持现状前提保持现状前提现状价值现状价值 新建价值新建价值 （拆除费（拆除费 建造费）建造费）30003000元元/5000 5000元元/30003000元元/2.装修改造前提装修改造前提改造后价值增加额改造后价值增加额 装修改造费装修改造费 V新新 V现现 改造费改造费 5000元元/3000元元/1500元元/二、最高最佳使用原则3.转换用途前提价值增加额价值增加额 转换用途所需费用转换用途所需费用4.重新利用前提重新利用前提5.上述情形组合上述情形组合3 3 2 2：转换用途：转换用途+装修改造装修改造二、最高最佳使用原则四、替代原则 使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格件下的正常价格.类似房地产：类似房地产：同一供求范围同一供求范围指明两点：指明两点：1 1可以依据替代原则推算价格可以依据替代原则推算价格2 2不能孤立思考估价对象价格不能孤立思考估价对象价格用途、规模、档次、用途、规模、档次、结构等相同或相似结构等相同或相似五、估价时点原则估价时点估价对象状况 房地产市场状况过去过去过去现在过去现在现在将来将来将来将来一、理论上的必要性一、理论上的必要性第四节 房地产估价的作用（一）独一无二（一）独一无二（二）价值量大（二）价值量大（三）不完全市场（三）不完全市场1 1、同质商品，买者不在乎从谁手里购买；、同质商品，买者不在乎从谁手里购买；2 2、买者和卖者的人数众多；、买者和卖者的人数众多；3 3、买者和卖者都有进出市场的自由；、买者和卖者都有进出市场的自由；4 4、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；并能预测未来的价格；5 5、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；无关紧要的；6 6、买者和卖者无串通共谋行为；、买者和卖者无串通共谋行为；7 7、消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润、消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；最大化；8 8、商品可转让且可发生空间位置的移动。、商品可转让且可发生空间位置的移动。完全市场必须同时具备的8个条件二、现实中对房地产估价的需要（一）（一）房地产行政管理的需要房地产行政管理的需要（二）（二）土地使用权出让的需要土地使用权出让的需要（三）（三）房地产转让和租赁的需要房地产转让和租赁的需要（四）（四）房地产征收、征用的需要房地产征收、征用的需要（五）（五）房地产抵押的需要房地产抵押的需要（六）（六）房地产税收的需要房地产税收的需要（七）（七）企业合资、合作、合并、上市、破产清算企业合资、合作、合并、上市、破产清算（八）（八）保险的需要保险的需要（九）（九）处理房地产纠纷和司法鉴定的需要处理房地产纠纷和司法鉴定的需要中华人民共和国城市房地产管理法的有关条款 第第1212条：条：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价按国家规定所确定的最低价”。第第1717条：条：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，用途的，相应调整土地使用权出让金相应调整土地使用权出让金”。第第1919条：土地使用者依法取得的土地使用权条：土地使用者依法取得的土地使用权“在特殊情况下，根在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿际情况给予相应的补偿”。第第3232条：条：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布确定并公布”。第第3939条：条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。第第5050条：条：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”。第第5151条：条：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿所得，抵押权人无权优先受偿”。中华人民共和国城市房地产管理法的有关条款