房地产开发项目的成本控制.ppt

房地产开发项目的成本控制一、可研阶段成本控制的工作重点一、可研阶段成本控制的工作重点主讲内容：主讲内容：二、设计阶段成本控制重点二、设计阶段成本控制重点三、招标阶招标阶段成段成本部本部门的门的其他控制重点其他控制重点四、合同履约阶段成本控制重点合同履约阶段成本控制重点五、三边工程成本如何控制五、三边工程成本如何控制六、变更洽商控制的重点六、变更洽商控制的重点七、施工索赔管理七、施工索赔管理八、如何实现成本动态八、如何实现成本动态控制控制九、竣工结算阶段成本控制重点九、竣工结算阶段成本控制重点十、总公司、项目公司成本管十、总公司、项目公司成本管理体系理体系一、可研阶段成本控制的工作重点n可行性研究：运用多种科学手段综合论证一个工程项目在技术上是否可行性研究：运用多种科学手段综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在财务上是否赢利；作出环境影响、社会效益和先进、实用和可靠，在财务上是否赢利；作出环境影响、社会效益和经济效益的分析和评价，及工程项目抗风险能力等的结论；为投资决经济效益的分析和评价，及工程项目抗风险能力等的结论；为投资决策提供科学的依据。策提供科学的依据。n可行性研究报告的结构和内容可行性研究报告的结构和内容1 1、总论：项目背景、概况、问题和建议、总论：项目背景、概况、问题和建议2 2、市市场场调调查查与与预预测测：为为可可研研的的重重要要环环节节，内内容容包包括括：市市场场现现状状调调查查、产品供需预测、价格预测、竞争力分析、市场风险分析产品供需预测、价格预测、竞争力分析、市场风险分析3 3、资资源源条条件件评评价价：资资源源可可利利用用量量、资资源源品品质质情情况况、资资源源赋赋存存条条件件、资源开发价值资源开发价值4 4、建建设设规规模模与与产产品品方方案案：建建设设规规模模与与产产品品方方案案构构成成、建建设设规规模模与与产产品方案比选、推荐的建设规模与产品方案品方案比选、推荐的建设规模与产品方案5 5、场址选择：场址现状、场址方案比选、推荐的场址方案、场址选择：场址现状、场址方案比选、推荐的场址方案6 6、技技术术方方案案、设设备备方方案案和和工工程程方方案案：技技术术方方案案选选择择、主主要要设设备备方方案案选择、工程方案选择选择、工程方案选择7 7、原材料燃料供应：主要原材料供应方案、燃料供应方案、原材料燃料供应：主要原材料供应方案、燃料供应方案8 8、总总图图运运输输与与公公用用辅辅助助工工程程：总总图图布布置置方方案案、场场内内外外运运输输方方案案、公公用工程与辅助工程方案用工程与辅助工程方案9 9、节能措施：节能措施、能耗指标分析、节能措施：节能措施、能耗指标分析1010、节水措施：节水措施、水耗指标分析、节水措施：节水措施、水耗指标分析1111、环境影响评价：环境条件调查、影响环境因素分析、环境保护、环境影响评价：环境条件调查、影响环境因素分析、环境保护措施措施1212、劳动安全卫生与消防：危险因素和危害程度分析、安全防范措、劳动安全卫生与消防：危险因素和危害程度分析、安全防范措施、卫生保健措施、消防设施施、卫生保健措施、消防设施1313、组织机构与人力资源配置：组织机构设置及其适应性分析、人、组织机构与人力资源配置：组织机构设置及其适应性分析、人力资源配置、员工培训力资源配置、员工培训1414、项目实施进度：建设工期、实施进度安排、项目实施进度：建设工期、实施进度安排1515、投资估算：建设投资估算、流动资金估算、投资估算表、投资估算：建设投资估算、流动资金估算、投资估算表1616、融资方案：融资组织形式、资本金筹措、债务资金筹措、融资方案：融资组织形式、资本金筹措、债务资金筹措、融资融资方方案分析案分析1717、财财务务评评价价：财财务务评评价价基基础础数数据据与与参参数数选选择择、销销售售收收入入与与成成本本费费用用估估算算、财财务务评评价价报报表表、盈盈利利能能力力分分析析、偿偿债债能能力力分分析析、不不确确定定性性分分析析、财财务务评评价结论价结论1818、国国民民经经济济评评价价：影影子子价价格格及及评评价价参参数数选选取取、效效益益费费用用范范围围与与数数值值调调整整、国民经济评价报表、国民经济评价指标、国民经济评价结论国民经济评价报表、国民经济评价指标、国民经济评价结论1919、社社会会评评价价：项项目目对对社社会会影影响响分分析析、项项目目与与所所在在地地互互适适性性分分析析、社社会会风风险险分析、社会评价结论分析、社会评价结论2020、风险分析：项目主要风险识别、风险程度分析、防范风险对策、风险分析：项目主要风险识别、风险程度分析、防范风险对策2121、研研究究结结论论与与对对策策：推推荐荐方方案案总总体体描描述述、推推荐荐方方案案优优缺缺点点描描述述、主主要要对对比比方案、结论与建议方案、结论与建议n可行性研究的重点市场调查、产品方案、财务评价市场调查、产品方案、财务评价二、设计阶段成本控制重点1 1、执行设计标准、执行设计标准2 2、推行标准设计、推行标准设计3 3、推行限额设计、推行限额设计4 4、设计方案优选、设计方案优选5 5、价值工程应用、价值工程应用6 6、项目设计的经济评价、项目设计的经济评价n设计阶段是成本控制的关键阶段。设计一条线，投资设计阶段是成本控制的关键阶段。设计一条线，投资千千万。千千万。n初步设计阶段：影响投资初步设计阶段：影响投资75%75%95%95%n技术设计阶段：影响投资技术设计阶段：影响投资35%35%75%75%n施工图设计阶段：影响投资施工图设计阶段：影响投资5%5%35%35%n设计阶段成本控制重点1 1、执行设计标准、执行设计标准设计标准的作用：设计标准的作用：1 1）对规模、内容、建造标准进行控制；）对规模、内容、建造标准进行控制；2 2）保证安全性和使用功能；）保证安全性和使用功能；3 3）提供设计必要的指标、定额、计算方法和构造措施；）提供设计必要的指标、定额、计算方法和构造措施；4 4）提供控制工程投资的方法和依据；）提供控制工程投资的方法和依据；5 5）减少设计工作量，提高设计效率；）减少设计工作量，提高设计效率；6 6）促进建筑工业化、装配化，加快建设进度）促进建筑工业化、装配化，加快建设进度。2 2、推行标准设计、推行标准设计 通通用用的的标标准准图图、通通用用图图和和复复用用图图。采采用用标标准准设设计计可可加加快快设设计计进进度度1 12 2倍，节约建设投资倍，节约建设投资10%10%15%15%。3 3、推行限额设计、推行限额设计 按按批批准准的的投投资资估估算算控控制制初初步步设设计计，按按批批准准的的初初步步设设计计总总概概算算控控制制施施工工图图设设计计。即即将将上上阶阶段段设设计计审审定定的的投投资资额额和和工工程程量量先先行行分分解解到到各各专专业业，然然后后再再分分解解到到各各单单位位工工程程和和分分部部工工程程。各各专专业业在在保保证证使使用用功功能能的的前前提提下下，按按分分配配的的投投资资限限额额控控制制设设计计，严严格格控控制制技技术术设设计和施工图设计的不合理变更。计和施工图设计的不合理变更。限额设计控制工作的主要内容限额设计控制工作的主要内容1 1）重视初步设计的方案选择）重视初步设计的方案选择2 2）严格控制施工图预算）严格控制施工图预算 重点在工程量控制方面重点在工程量控制方面3 3）加强设计变更管理）加强设计变更管理4 4）强化指标管理）强化指标管理 如如结结构构专专业业的的混混凝凝土土含含量量，钢钢筋筋含含量量等等；安安装装工工程程设设备备的的国国产产化化；园林工程中的软硬比等园林工程中的软硬比等4 4、设计方案优选、设计方案优选5 5、价值工程应用、价值工程应用n优化设计方案价值工程（优化设计方案价值工程（Value EngineeringValue Engineering，VEVE）又称为价值）又称为价值分析（分析（Value AnalysisValue Analysis，VAVA）是一门新兴的管理技术，是降低成）是一门新兴的管理技术，是降低成本提高经济效益的有效方法。所谓价值工程，指的是通过集体智本提高经济效益的有效方法。所谓价值工程，指的是通过集体智慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析，使目标以最低的慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析，使目标以最低的总成本（寿命周期成本），可靠地实现产品或服务的必要功能，总成本（寿命周期成本），可靠地实现产品或服务的必要功能，从而提高产品或服务的价值。从而提高产品或服务的价值。价值工程的主要思想是通过对选定研究对象的功能及费用分析，价值工程的主要思想是通过对选定研究对象的功能及费用分析，提高对象的价值。这里的价值，指的是反映费用支出与获得之间提高对象的价值。这里的价值，指的是反映费用支出与获得之间的比例，用数学比例式表达如下：价值功能成本，即的比例，用数学比例式表达如下：价值功能成本，即“V VF/CF/C”。这条提示了。这条提示了“用最少的投资，争取最大效益用最少的投资，争取最大效益”的五条方法：的五条方法：n（1 1）保持开发项目功能不变，降低项目投资。）保持开发项目功能不变，降低项目投资。（2 2）投资不变，提高项目功能。）投资不变，提高项目功能。（3 3）投资虽有所增加，但功能提高幅度更大。）投资虽有所增加，但功能提高幅度更大。（4 4）降低一些次要功能，使成本大幅降低。）降低一些次要功能，使成本大幅降低。（5 5）运用新科技，新技术，既提高功能，又降低项目投）运用新科技，新技术，既提高功能，又降低项目投资。资。6 6、合同措施、合同措施n采采用用合合同同措措施施，有有效效控控制制造造价价针针对对目目前前设设计计人人员员经经济济观观念念淡淡薄薄，设设计计变变更更随随心心所所欲欲。应应在在设设计计合合同同经经济济条条款款上上，增增加加设设计计变变更更及及修修改改的的费费用用额额度度限限制制条条款款，如如设设计计变变更更费费超超出出施施工工合合同同价价的的某某一一比比例例（如如5%5%）时时，则则扣扣罚罚一一定定比比例例的的设设计计费费（设设计计质质保保金金）。采采取取一一定定的的约约束束力力是是对对设设计计规规范范、设设计计标标准准、工工程程量量与与概概预预算算指指标标等等各各方方面面控控制制的的一一种种举举措。措。项目设计的经济评价n影响工程设计经济的主要因素：影响工程设计经济的主要因素：建建筑筑的的设设计计有有技技术术性性，更更包包含含设设计计的的科科学学性性和和经经济济性性，研研究究和和分分析析设设计计经经济济的的影影响响因因素素，对对寻寻求求工工程程设设计计经经济济效效果果的的途途径径，降降低低工工程程造造价价有有着着极极其其重重要要的的作作用用。影影响响建建筑筑设设计计方方案案经经济济性性的的主主要要因素有以下八个方面。因素有以下八个方面。1 1、建建筑筑造造价价构构成成比比。建建筑筑造造价价构构成成比比反反映映的的是是不不同同工工程程部部位位的的造造价价占占总总造造价价的的比比值值。分分析析这这个个可可以以找找出出降降低低造造价价、提提高高经经济济效效果果的的方向。方向。2 2、户户型型。小小户户型型单单方方造造价价比比大大户户型型高高，因因为为小小户户型型内内墙墙多多，相相应墙面抺灰、管线敷设安装单方造价就高。应墙面抺灰、管线敷设安装单方造价就高。3 3、层层高高。室室内内净净高高直直接接影影响响建建筑筑造造价价。降降低低层层高高可可以以：直直接接节节省省投投资资；节节约约建建筑筑材材料料和和劳劳动动消消耗耗，减减轻轻建建筑筑自自重重，提提高高抗抗震震能能力力；降降低低采采暖暖能能耗耗，节节约约能能源源，提提高高建建筑筑密密度度；节节约约用用地，同时，也有利于节省市政投资。地，同时，也有利于节省市政投资。4 4、层数。高层建筑可以节约用地，节约市政投资。、层数。高层建筑可以节约用地，节约市政投资。5 5、建建筑筑的的平平面面形形状状。一一般般来来说说，建建筑筑的的平平面面形形状状越越简简单单，其其造造价价相相应应地越低，施工也经济。地越低，施工也经济。6 6、建建筑筑的的单单元元组组合合。合合理理安安排排建建筑筑的的单单元元组组合合，能能提提高高设设计计方方案案的的经经济效果，单元组合数可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价。济效果，单元组合数可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价。7 7、结结构构配配筋筋。结结构构工工程程师师的的设设计计水水平平，直直接接决决定定了了建建筑筑钢钢筋筋含含量量的的高高低，从而影响工程造价。低，从而影响工程造价。8 8、建建筑筑结结构构形形式式。框框架架剪剪力力墙墙结结构构体体系系造造价价最最高高，框框架架结结构构体体系系次次之之，砖砖混混结结构构造造价价最最低低。因因此此，建建筑筑结结构构的的选选择择，是是影影响响建建筑筑设设计计方方案案经济性的一个重要因素。经济性的一个重要因素。设计阶段成本控制案例(一)n某某高高层层住住宅宅每每层层电电梯梯井井走走廊廊仅仅十十多多米米的的距距离离，其其间间又又无无防防火火分分区区，就就设设了了三三只只消消防防箱箱，而而按按消消防防规规范范要要求求，只只要要两两支支水水枪枪同同时时到到达达室室内内任任何何部部位位即即可可。这这种种设设计计不不合合理理，造造成成了了一一定定浪浪费费，显显然然是是对对工工程程的的各各种经济指标不够重视。种经济指标不够重视。设计阶段成本控制案例(二)n房地产方案设计阶段的成本控制流程房地产方案设计阶段的成本控制流程一、重视市场调查和工程可行性论证工作，加强投资决策的科学、公正、客观和程序化。二、认真编写设计任务书，提高设计任务书的编制深度，以切实起到控制投资的作用。设计任务书是建设单位对投资意图、所需功能和使用价值正确分析后，将待建项目的开发理念、营销主题、规模、使用功能、工艺布局、建筑风格等要求具体化反映，它是设计单位编制设计文件的主要依据。三三、做做好好建建筑筑方方案案的的征征集集选选择择完完成成设设计计任任务务书书后后，选选择择几几家家有有技技术术实实力力的的设设计计单单位位，或或资资深深、知知名名设设计计人人进进行行设设计计方方案案竞竞赛赛，征征集集建建筑筑设设计计方方案案，然然后后组组织织有有关关人人员员对对竞竞赛赛方方案案进进行行评评比比、选选择择、优优化化，评评比应侧重以下几方面：比应侧重以下几方面：1 1、设计构思的超前性：、设计构思的超前性：目目前前的的市市场场发发展展变变化化速速度度很很快快，加加上上房房地地产产开开发发项项目目周周期期一一般般较较长长，建建成成产产品品对对市市场场的的适适应应滞滞后后性性，对对建建筑筑使使用用功功能能的的设设计计应应考考虑虑适适度度超超前前，以以免免建建成成即即落落后后的的情情况况发发生生。例例如如，要要研研究究轿轿车车进进入入家家庭庭后后住宅市场如何升级的问题。住宅市场如何升级的问题。2 2、建筑平面布置的合理性：、建筑平面布置的合理性：从目前的市场需求特征来看，建筑的平面布置、户型的好坏具有十分关键的作用。规划设计要依据小区的基本功能和要求，充分考虑建筑物的性质、用途、目标客户对使用功能的要求及其居住、生产、经营等活动的特点与习惯，合理地安排住宅建筑、公共建筑、管线、道路、绿地的布局，建筑平面既要使用功能布置合理、面积利用率高。建议公司内部安排专人组成户型研究攻关小组，一方面建立户型评价科学体系；另一方面通过对各地尤其本市畅销户型的深入调研后提出几种方案，由相关部门广泛讨论，甚至组织意向客户参与座谈。n竖向设计要因地制宜，依山就势，避免大填大挖，增加土石方和基础工程费用。要保持住宅的通透性，注意立体造型的简洁大方和层次错落有致。住宅的平面布置，在可能的情况下，要尽量缩小外墙周长系数（外墙周长与建筑面积之比）和结构面积系数（结构面积与建筑面积之比）。在满足住宅的基本功能，保证居住质量的前提下，加大住宅的进深，对降低造价有明显的效果。住宅的总体平面布置应该注意环境景观的营造，平均分配景观。小区内应注意通道的合理布局，人车分流。3 3、建筑风格的策略：、建筑风格的策略：建建筑筑风风格格的的功功能能一一是是美美观观，另另一一个个是是识识别别，即即类类似似于于VIVI的的作作用用。良良好好的的建建筑筑风风格格对对楼楼盘盘的的促促销销起起着着其其它它广广告告宣宣传传形形式式难难以以比比拟拟的的优优势势，也也会会对对促促销销费费用用的的节节约约起起作作用用。建建筑筑风风格格的的策策略略应应注注意意以以下下几方面：几方面：1)1)建筑风格应处理好与周边建筑、周边环境的协调关系；建筑风格应处理好与周边建筑、周边环境的协调关系；2)2)目目前前建建筑筑风风格格仍仍然然不不是是购购房房者者考考虑虑的的重重点点因因素素，但但随随着着居居民民收收入入水水平的提高，必然会在这方面提出更高的要求；平的提高，必然会在这方面提出更高的要求；3)3)建建筑筑风风格格的的选选择择：普普通通居居民民更更倾倾向向于于接接受受“有有豪豪华华气气氛氛”的的住住宅宅，尤尤其其是是“欧欧式式”风风格格接接受受程程度度较较高高，而而对对开开发发商商宣宣传传推推广广的的各各种种流流派派和和口口号号不不太太敏敏感感；而而收收入入水水平平高高、知知识识层层次次高高的的购购房房者者一一般般会会对对建建筑筑风风格格有有更更高高的的要要求求。开开发发商商应应根根据据项项目目策策划划、目目标标市市场场定定位位给给设设计计人人员员以以更更多多的的指指引引，以以便便建建筑筑风风格格的的确确定定既既适适合合市市场场需求又有效降低成本。需求又有效降低成本。4)4)应应重重视视建建筑筑风风格格与与其其成成本本的的关关系系，研研究究建建筑筑风风格格增增加加的的投投入入与与其其对项目价值提升所起的作用对比研究，选择性价比高的建筑风格。对项目价值提升所起的作用对比研究，选择性价比高的建筑风格。4 4、做好初步设计阶段结构承重体系的比较选择工作：建筑方案、做好初步设计阶段结构承重体系的比较选择工作：建筑方案确定后，即转入初步设计，此时控制投资主要是做好基础及结确定后，即转入初步设计，此时控制投资主要是做好基础及结构的选型工作。构的选型工作。5 5、在预定概算限额内做好施工图设计：对不同设计及材料进行、在预定概算限额内做好施工图设计：对不同设计及材料进行成本研究，向设计人员提出成本建议，协助他们在投资限额范成本研究，向设计人员提出成本建议，协助他们在投资限额范围内作好施工图设计。围内作好施工图设计。6 6、做好施工图纸的会审工作，将图纸中的质量隐患消灭于萌芽、做好施工图纸的会审工作，将图纸中的质量隐患消灭于萌芽状态，尽可能避免后期发生变更导致成本的增加。状态，尽可能避免后期发生变更导致成本的增加。n成本控制的运作机制一、严格合同审查制度，强化成本费用支出审批制度，重新核定一、严格合同审查制度，强化成本费用支出审批制度，重新核定审批职权范围，实施奖罚制度。审批职权范围，实施奖罚制度。二、完善成本预测、成本结算和成本监控体系，对项目运营的盈二、完善成本预测、成本结算和成本监控体系，对项目运营的盈亏有着高度灵敏的显示和反馈。亏有着高度灵敏的显示和反馈。三、建立项目成本的后评价制度。三、建立项目成本的后评价制度。四、坚持技术手段与经济手段相结合：四、坚持技术手段与经济手段相结合：1 1、组组织织上上：明明确确项项目目组组织织结结构构，使使投投资资控控制制有有专专责责小小组组跟跟踪踪，如如由由相相关关人人员员组组成成投投资资控控制制委委员员会会来来专专责责项项目目的的投投资资营营运运，促促进进管管理理职职能能分分工工的的科科学学化化和和规规范化。范化。2 2、技技术术上上：重重视视设设计计多多方方案案选选择择，及及处处理理各各种种问问题题的的多多方方案案选选择择，严严格格审审查查和和监监督督初初步步设设计计、施施工工图图设设计计、施施工工组组织织设设计计，深深入入技技术术领领域域研研究究节节约约投投资资的的可可能能。另另外外，要要认认真真研研究究、严严格格控控制制建建设设工工程程施施工工合合同同的的签签订订，探探索索节节约约建建安造价的可能性。安造价的可能性。3 3、经经济济上上：动动态态地地比比较较投投资资的的计计划划性性和和实实际际性性，严严格格审审核核各各项项费费用用的的支支出出，采采取取对对投投资资节节约约的的有有力力奖奖励励措措施施，鼓鼓励励公公司司地地产产口口有有关关员员工工及及承承建建商商积积极极提提出出各种降低成本的建设性方案等，把项目投资控制观念渗透于每位员工头脑中。各种降低成本的建设性方案等，把项目投资控制观念渗透于每位员工头脑中。五五、严严格格遵遵守守成成本本和和费费用用开开支支范范围围，划划清清各各种种费费用用界界限限，保保证证成成本本的的真实性、科学性和可比性。真实性、科学性和可比性。六六、划划清清各各期期成成本本与与各各个个成成本本核核算算对对象象之之间间的的界界限限，企企业业应应按按月月结结算算开发费用，计算开发产品成本。开发费用，计算开发产品成本。七七、实实行行成成本本管管理理责责任任制制，对对成成本本实实行行全全员员管管理理。发发动动广广大大职职工工参参与与成成本本管管理理，把把成成本本管管理理纳纳入入岗岗位位责责任任制制，并并做做到到责责、权权、利利结结合合。把把成成本本费费用用指指标标层层层层分分解解，按按干干什什么么管管什什么么的的原原则则，把把小小指指标标分分别别落落实实到到有有关关职职能能部部门门，可可采采取取部部门门经经理理负负责责制制。八八、加加强强成成本本预预测测、计划、核算、控制、分析、检查，努力降低开发产品成本。计划、核算、控制、分析、检查，努力降低开发产品成本。三、招标阶段：成本部门除了工程量清单外的其他控制重点1 1、确定合适的合同价格：固定价、可调价、成本加酬金。、确定合适的合同价格：固定价、可调价、成本加酬金。固定价：固定总价、固定单价固定价：固定总价、固定单价可调价：可调总价、可调单价可调价：可调总价、可调单价成成本本加加酬酬金金：成成本本加加固固定定百百分分比比酬酬金金、成成本本加加固固定定金金额额酬酬金金、成成本本加加奖奖罚、最高限额成本加固定最大酬金罚、最高限额成本加固定最大酬金各种合同价格的适用条件各种合同价格的适用条件1 1、固固定定总总价价：发发承承包包双双方方均均不不能能以以工工程程量量、设设备备和和材材料料价价格格、工工资资等变动为理由，提出对总价调值的要求。等变动为理由，提出对总价调值的要求。适适用用条条件件：设设计计深深度度已已达达到到施施工工图图设设计计要要求求，图图纸纸完完整整齐齐全全，项项目目范范围围及及工工程程量量计计算算依依据据确确切切，不不会会出出现现较较大大的的设设计计变变更更，报报价价工工程程量量与与实实际际工工程程量量无无较较大大的的差差异异；规规模模较较小小，技技术术不不复复杂杂的的中中小型工程；工期较短，一般在一年以内。小型工程；工期较短，一般在一年以内。2 2、固定单价、固定单价1 1）估估算算工工程程量量单单价价：在在实实际际工工程程量量与与报报价价工工程程量量相相差差超超过过正正负负10%10%时时，可以调价。可以调价。适适用用条条件件：工工期期长长，技技术术复复杂杂，不不可可遇遇见见因因素素较较多多的的工工程程；或或施施工工图图不不完整或工程项目内容、技术经济指标不能明确、具体予以规定时。完整或工程项目内容、技术经济指标不能明确、具体予以规定时。2 2）纯单价：适用于没有施工图，工程量不明，却急需开工的紧迫工程。）纯单价：适用于没有施工图，工程量不明，却急需开工的紧迫工程。3 3、可调价、可调价1 1）可可调调总总价价：因因通通货货膨膨胀胀而而使使工工料料成成本本增增加加，可可对对合合同同总总价价进进行行调调整整。合合同同中中需需注注明明调调价价条条件件约约定定，如如钢钢材材等等大大宗宗材材料料的的调调价价条条件件为为正正负负5%5%到到10%10%，基基价价如如何何确确定定？超超过过部部分分是是否否取取费费？风风险如何分摊？险如何分摊？适适用用条条件件：工工程程内内容容和和经经济济技技术术指指标标规规定定很很明明确确的的项项目目，合合同同工期一般一年以上。工期一般一年以上。2 2）可可调调单单价价：由由于于物物价价发发生生变变化化或或招招标标、签签约约时时，因因某某些些不不确确定定因因素素而而在在合合同同中中暂暂定定某某些些分分部部分分项项工工程程的的单单价价，结结算算时时根根据据合合同约定对单价进行调整，如地质复杂的土石方工程。同约定对单价进行调整，如地质复杂的土石方工程。4 4、成成本本加加酬酬金金：直直接接成成本本费费由由发发包包方方实实报报实实销销，给给承承包包方方相相应应报报酬。酬。适适用用于于工工程程内内容容及及技技术术经经济济指指标标尚尚未未全全面面确确定定，投投标标报报价价依依据据尚尚不不充充分分的的情情况况下下，发发包包方方因因工工期期要要求求紧紧迫迫，必必须须发发包包的的工工程程；或或双双方方有有着着高高度度的的信信任任，承承包包方方在在某某些些方方面面有有独独特特的的技技术术、特特长或经验。长或经验。缺缺点点：发发包包方方对对工工程程总总价价不不能能实实施施有有效效地地控控制制；承承包包方方对对降降低低成本也不感兴趣。成本也不感兴趣。1 1）成本加固定百分比酬金：成本越高，酬金越高，极少采用。）成本加固定百分比酬金：成本越高，酬金越高，极少采用。2 2）成本加固定金额酬金）成本加固定金额酬金3 3）成本加奖罚）成本加奖罚4 4）最高限额成本加固定最大酬金）最高限额成本加固定最大酬金5 5、影响合同计价方式选择的因素、影响合同计价方式选择的因素1 1）项目的复杂程度）项目的复杂程度2 2）工程设计工作的深度）工程设计工作的深度3 3）工程施工的难易程度）工程施工的难易程度4 4）工程进度要求的紧迫程度）工程进度要求的紧迫程度四、合同履约阶段成本控制重点1 1、控制措施：、控制措施：组织措施：职能部门、专业分工；编制计划和工作流程图组织措施：职能部门、专业分工；编制计划和工作流程图。经经济济措措施施：编编制制资资金金使使用用计计划划，确确定定、分分解解投投资资控控制制目目标标；进进行行工工程程计计量量；复复核核工工程程付付款款帐帐单单，防防止止超超付付；跟跟踪踪控控制制，及及时时纠纠偏偏；协协商商工工程程变更价款。变更价款。技技术术措措施施：严严格格控控制制设设计计变变更更；优优化化设设计计；审审核核施施工工组组织织设设计计，对对主主要要施工方案做经济技术分析。施工方案做经济技术分析。合合同同措措施施：做做好好施施工工记记录录，参参与与处处理理索索赔赔事事宜宜；参参与与合合同同修修改改、补补充充工工作。作。2 2、控制重点、控制重点1 1）工工程程计计量量：支支付付中中最最关关键键环环节节，承承包包人人提提报报，工工程程管管理理现现场场计计量量，成成本本或或财财务务现现场场复复核核，计计算算方方法法按按合合同同约约定定或或统统一一的的计计算算规规则则，如如混混凝凝土量的计算，不计损耗，不扣钢筋含量，润管费不得另计。土量的计算，不计损耗，不扣钢筋含量，润管费不得另计。2 2）加强隐蔽工程验收：比较易出问题的部位，多部门共同验收确认。加强隐蔽工程验收：比较易出问题的部位，多部门共同验收确认。3 3）只只对对质质量量合合格格和和合合同同约约定定、图图纸纸范范围围之之内内的的工工程程计计量量。如如灌灌注注桩桩图图纸纸设计为设计为3535米，施工单位实际做了米，施工单位实际做了4040米，只计量米，只计量3535米，按米，按3535米付款。米付款。4 4）加加强强设设计计变变更更和和工工程程洽洽商商管管理理：制制定定考考核核指指标标，严严格格审审批批流流程程和和分分级级授权。授权。5 5）加强工程变更价款管理加强工程变更价款管理五、三边工程成本如何控制1 1、三边工程、三边工程2 2、三边工程成本控制重点、三边工程成本控制重点3 3、三边工程成本控制方法、三边工程成本控制方法1 1、三边工程、三边工程 在在基基本本建建设设工工程程中中，因因为为某某种种原原因因，工工程程项项目目实实行行边边勘勘测测，边边设设计计，边边施施工工三三边边工工程程。三三边边工工程程是是违违背背工工程程建建设设基基本本程程序序的的，在在施施工工过过程程中中的的不不可可预预见见性性、随随意意性性较较大大，工工程程质质量量和和安安全全隐隐患患比比较较突突出出，工工期期不不能能保保证。工程竣工后的运行管理成本较高。国家或企业一般不主张三边工程。证。工程竣工后的运行管理成本较高。国家或企业一般不主张三边工程。2 2、三边工程成本控制重点、三边工程成本控制重点n大宗材料价格：水泥、混凝土、钢材、木材、石膏等每周核定价格；大宗材料价格：水泥、混凝土、钢材、木材、石膏等每周核定价格；n关键设备甲购：电梯、空调、给水设备等；关键设备甲购：电梯、空调、给水设备等；n大宗装修材料甲控，签署三方（甲方、乙方、厂家）协议；大宗装修材料甲控，签署三方（甲方、乙方、厂家）协议；n制定费率合同：确定计算和结算的原则；制定费率合同：确定计算和结算的原则；n按图纸工程量计量、支付和结算；按图纸工程量计量、支付和结算；n控控制制设设计计变变更更和和洽洽商商：设设定定变变更更和和洽洽商商支支付付下下限限，下下限限以以上上只只支支付付直接费和税金直接费和税金3 3、三边工程成本控制方法、三边工程成本控制方法n1 1）组组建建忠忠诚诚、精精干干造造价价管管理理队队伍伍：预预算算工工作作强强度度大大、涉涉及及的的部部门门多多，需需要要预预算算人人员员完完成成大大量量的的计计算算及及测测算算工工作作。在在“三三边边”工工程程中中图图纸纸随随着着工工程程进进度度下下发发，下下发发后后需需要要立立即即进进行行工工程程量量计计算。伴随着工程的进行，变更洽商及工程签证数量巨大。算。伴随着工程的进行，变更洽商及工程签证数量巨大。n2 2）明明确确文文件件签签署署人人的的权权限限：一一切切工工程程、技技术术及及经经济济文文件件，必必须须按照不同额度按责任、权限授权。按照不同额度按责任、权限授权。3 3）建立完善的工程资料管理体系：）建立完善的工程资料管理体系：“三三边边”工工程程中中图图纸纸是是随随着着工工程程进进度度逐逐步步下下发发的的，设设计计时时间间仓仓促促，经经常常发发生生返返工工，导导致致图图纸纸编编号号杂杂乱乱；由由于于施施工工的的同同时时进进行行设设计计的的完完善善工工作作，导导致致洽洽商商及及现现场场签签证证工工作作量量巨巨大大，因因此此应应建建立立完完善善的的资资料料管管理理体体系系。工工程程资资料料基基本本包包括括：设设计计图图纸纸、设设计计变变更更、现现场场签签证证、往往来来发发文文、会会议议纪纪要要、合合同同等等。造造价价管管理理部部门门中中有有专专人人负负责责资资料料管管理理。对对于于被被替替代代的的图图纸纸等等资资料料，应应将将被被替替代代出出的的图图纸纸保保存存好好，以以便便于于核核对对及及发发生生返返工工时时计计算算工工程程量量，建立资料台帐。建立资料台帐。4 4）合合同同交交底底必必须须全全面面：组组织织工工程程、技技术术人人员员学学习习合合同同，开开工工前前成成本本经经理理应应依依据据总总承承包包合合同同编编制制合合同同交交底底文文件件，将将与与工工程程、技技术术及及其其它它部部门门有有关关的的合合同同条条款款向向相相关关人人员员交交底底、讲讲解解，特特别别是是在在现场指令、设计变更的程序及时限性等条款。现场指令、设计变更的程序及时限性等条款。n5 5）图图纸纸工工程程量量计计算算必必须须及及时时：“三三边边”工工程程图图纸纸是是随随工工程程进进度度逐逐步步下发的，各项指标及相应工程量是逐步计算出来的。下发的，各项指标及相应工程量是逐步计算出来的。n6 6）工工程程变变更更洽洽商商严严格格管管理理、及及时时会会签签。无无论论甲甲方方还还是是乙乙方方提提出出的的工工程程变变更更洽洽商商均均应应按按不不同同授授权权，执执行行程程序序和和时时限限会会签签。同同时时经经济济洽洽商商应应统一编号，以备查阅及核对。统一编号，以备查阅及核对。n7 7）现现场场签签证证应应及及时时，“三三边边”工工程程中中返返工工、拆拆除除项项目目必必然然不不少少，遇遇到到此此类类现现象象应应在在实实施施前前与与乙乙方方、监监理理一一起起现现场场测测量量，确确认认工工程程量量，履履行完三方签字手续后及时审批经济洽商。行完三方签字手续后及时审批经济洽商。n8 8）洽洽商商、签签证证定定价价及及时时审审核核审审批批，需需要要认认价价的的项项目目及及时时认认价价。最好做到经济文件签署后再进行现场洽商及签证实施工作。最好做到经济文件签署后再进行现场洽商及签证实施工作。n9 9）随随时时关关注注合合同同价价格格，如如果果出出现现合合同同价价格格与与市市场场价价格格出出现现明明显显大幅度偏差，及时与乙方沟通，重新确认合同的价格。大幅度偏差，及时与乙方沟通，重新确认合同的价格。n1010）做好甲分包工程的成本管理工作。）做好甲分包工程的成本管理工作。六、变更洽商控制的重点n设计变更管理发包人要求的设计变更：更改工程有关部分的标高、基线、位置和尺寸；增减合同中约定的工程量；改变有关工程的施工时间和顺序；变更需要的附加工作。承包人要求的设计变更：承包人不得因施工方便而要求对原工程设计进行变更 未经同意承包人擅自变更或换用，承包人承担费用，并赔偿发包人的损失，延误的工期不予顺延。设计单位要求的设计变更 因设计规范或施工规范调整，设计单位可以做设计变更处理。但由于设计深度不够或存在设计缺陷，或设计中各专业之间不闭合而导致的设计变更，设计单位必须承担相应的责任。n控制重点严格图纸会审制度，各专业图纸审核应该到大样图、节点的深度，加强设计交底管理加强设计管理，严格考核设计单位设计质量，奖罚分明，明确设计变更导致工程增加总费用上限严格审核设计费支付，必须经各职能部门，包括工程、招标、造价、技术等部门的审核对施工单位提出的设计变更，凡不增加费用的可适当放松设计委托阶段明确设计标准，设计阶段优化各专业设计，避免进入施工阶段再变化设计标准。凡导致费用大幅上升，应严格控制n变更价款的确定合同中已有的，按原价格执行合同中有类似的，参照执行没有适用或类似的，协商执行n洽商控制重点1、制定内部洽商考核指标，分解到各专业或专项工程上；2、严格内部审核程序，一般执行部门提报，相关部门（技术、工程、招标、成本）审核，主管领导审批，凡不涉及费用增加可适当放松；3、完善合同管理，制定洽商费用一定额度内由承包人承担，超过部分只支付直接费和税金；4、分级审批权限；七、施工索赔管理n1 1、概念及特征、概念及特征n（1 1）概念：因对方责任，造成损失，给予赔偿或补偿。）概念：因对方责任，造成损失，给予赔偿或补偿。n（2 2）特征：双向的；实际经济损失或权利损害；未经确认的单方）特征：双向的；实际经济损失或权利损害；未经确认的单方行为，需协商、谈判、调节或仲裁、诉讼才能实现（与工程签证行为，需协商、谈判、调节或仲裁、诉讼才能实现（与工程签证的区别）。的区别）。2 2、分类、分类n（1）按合同依据：名示或默示（隐含）n（2）按目的：工期（权利）、费用（经济）n（3）按性质：n程延误索赔：未按合同要求提供施工或条件，如未及时交付图纸、现场、道路等n工程变更索赔：增减工程量或增加附加工程、修改设计、变更施工顺序等n合同被迫终止的索赔：无责任方提出n工程加速索赔：加快施工速度，缩短工期而引起承包人额外开支n意外风险和不可预见因素索赔：地下水、地质断层、溶洞、地下文物、地下其它障碍物n其他索赔：货币贬值、汇率变化、物价、工资上涨、政策法令变化3 3、索赔的起因、索赔的起因n工程项目的特殊性：工程规模大、技术性强、投资额大、工期长、材料设备价格变化快n内外部环境的复杂性和多变性：技术环境、经济环境、社会环境、法律环境的变化；地质条件变化、材料价格上涨、货币贬值