地方政府融资平台典型案例分析不错总结.ppt

江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g1 二零一一年六月二零一一年六月 青岛青岛地方政府融资平台典型案例分析：地方政府融资平台典型案例分析：战略、融资和运作战略、融资和运作中国现代集团有限公司中国现代集团有限公司丁伯康丁伯康江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g2我国城市基础设施建设资金来源结构我国城市基础设施建设资金来源结构数据来源：住建部网站资金缺口资金缺口80%银行信贷资金银行信贷资金可能造成政府过度负债，难以为继或因政府财力信用不足，银行怠于放款土地出让金土地出让金土地资源有限，难以成为长期持续的建设资金来源其他途径？其他途径？通过融资创新，帮助地方通过融资创新，帮助地方政府突破融资瓶颈！政府突破融资瓶颈！引子引子江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g3地方政府融资平台地方政府融资平台地方政府融资平台的含义地方政府融资平台的含义：地方政府发起设立，通过划拨土地、股权、规费、土地、股权、规费、国债等资产国债等资产，迅速包装出一个资产和现金流均可达融资标准均可达融资标准的公司，必要时再辅之以财政补贴作为还款承诺，以实现承接各路资金的目的，进而将资金运用于市政建设、公用事业等公益性或经营性的项目。地方政府融资平台的形式地方政府融资平台的形式：城投公司、资产经营公司、交投公司、水投公司、铁投公司等。典型的如：重庆八大投。地方政府融资平台的职能地方政府融资平台的职能：融资、建设、经营。地方政府融资平台的发展阶段地方政府融资平台的发展阶段：第一个阶段：大举债、大建设；第二阶段：整合资源，拓宽融资渠道；第三阶段：构建核心业务和多元化融资渠道，形成投资收益良性循环。地方政府城市建设资金筹措的解决途径地方政府城市建设资金筹措的解决途径地方政府城市建设资金筹措的解决途径地方政府城市建设资金筹措的解决途径江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g4 地方政府融资平台的核心：融资地方政府融资平台的核心：融资地方政府融资平台的核心：融资地方政府融资平台的核心：融资江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g5目录公用事业股权融资案例公用事业股权融资案例 1BOT/TOT项目融资案例项目融资案例 2资产证券化融资案例资产证券化融资案例6城建项目城建项目BT融资案例融资案例3片区开发融资与投融资规划案例片区开发融资与投融资规划案例4公募市场债券融资案例公募市场债券融资案例5江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g6地方政府融资平台典型案例分析：战略、融资和运作地方政府融资平台典型案例分析：战略、融资和运作地方政府融资平台典型案例分析：战略、融资和运作地方政府融资平台典型案例分析：战略、融资和运作案例一公用事业股权融资徐州市自来水总公司改制招商江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g7徐州自来水总公司股权融资徐州自来水总公司股权融资建设部2004年126号文市政公用事业特许经营管理办法颁布以来，全国首例按照该办法规范操作的城市公用基础设施股权合作的成功案例。改制前，（1）徐州市自来水总公司现有49万吨的供水能力远远不能满足供应；（2）近期新建水厂所需1.58亿资金，远期新建供水管网资金和60万吨骆马湖水厂资金无法解决；（3）经营管理技术落后，管网漏损率高。改制，2004年12月23日首创股份与徐州市自来水总公司合资成立徐州首创水务有限责任公司，首创股份出资现金人民币1.44亿元获得80%的股权，徐州水司以实物作价人民币3600万元出资获得20%的股权。徐州首创董事会成员9名，首创股份占6名，徐州水司占3名。改制后，徐州首创获得30年合资经营合同以及在徐州水司现有服务范围内的独家特许经营权。江苏省一级城市供水水质检测中心，服务人口100万，供水普及率100%，企业管理、生产运营、客户服务水平较合资前有了根本性提高，荣获“中国供水企业文化建设先进单位”。项目背景项目背景项目背景项目背景 江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g83、国有资产保值增值原则、国有资产保值增值原则坚持七项坚持七项基本原则基本原则2、公开、公平、公正原则、公开、公平、公正原则6、坚持建立现代公司制度原则、坚持建立现代公司制度原则4、坚持渐进式稳步改革原则、坚持渐进式稳步改革原则5、坚持供水产业化经营原则、坚持供水产业化经营原则7、坚持引入先进经营理念原则、坚持引入先进经营理念原则1、遵守政策、法规原则、遵守政策、法规原则坚持以下七项基本原则坚持以下七项基本原则坚持以下七项基本原则坚持以下七项基本原则 江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g9十三大关键问题分析十三大关键问题分析十三大关键问题分析十三大关键问题分析 十三大关键十三大关键问题分析问题分析4、合理选用价值评估方法、合理选用价值评估方法7、公司治理结构及股权结构、公司治理结构及股权结构10、实行特许经营，完善、实行特许经营，完善行业监管机制行业监管机制9、员工安置方案、员工安置方案8、土地处置方案、土地处置方案12、保障供水安全，满足、保障供水安全，满足城市持续发展城市持续发展1、明确改制目标、明确改制目标 2、确定纳入交易的资产范围、确定纳入交易的资产范围 3、债权债务处置、债权债务处置5、合理设计交易结构、合理设计交易结构 确保国资保值增值确保国资保值增值6、股权转让价款的合理分配、股权转让价款的合理分配11、水价调整机制、水价调整机制13、招标阶段的建议和经验、招标阶段的建议和经验江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g10 6 6 6 6 股权转让价款的合理分配股权转让价款的合理分配股权转让价款的合理分配股权转让价款的合理分配评估价评估价政府回收国有资本“有进有退”战略政府回收部分原始投资用于其他更急需国家资金支持发展的项目非常有必要；另外，此次改制招商后国有资本仍然绝对控股，充分体现了国家对自来水这一公共基础设施的重视和支持。溢价溢价留作水务平台发展可持续经营的需要徐州市水务设施投资建设还需要大量的资金支持，此次股权转让价款可以弥补部分资金缺口；另外，溢价主要是由于徐州水司多年辛苦经营的结果，理应将其留在水务投融资平台，用于支持徐州水务行业的发展。12n基于未来的市场价值，一般而言最终成交价会大于国有资产评估价，股权价款也就体现为评估价值和溢价两部分。n根据我们的实践经验和本项目的实践情况，初步建议初步建议股权转让价款中对应的国家原始投资部分（对应国有资产评估价）由代表政府的财政厅上收国库，剩余部分（对应溢价）留作水务公司专项发展资金。江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g11 交易结构示意图交易结构示意图交易结构示意图交易结构示意图战略投资人行业主管部门80%持股派出管理代表经营管理支付转让价款 政府经营层 社会公众20%持股提供供水服务徐州首创水务公众监督行业监管授权特许经营权 国资委转让80%股权江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g12 改制招商全过程解析改制招商全过程解析改制招商全过程解析改制招商全过程解析全过程、整合式咨询顾问服务全过程、整合式咨询顾问服务全过程、整合式咨询顾问服务全过程、整合式咨询顾问服务招商方案设计招商方案设计招商方案设计招商方案设计项目管理和交易促成项目管理和交易促成项目管理和交易促成项目管理和交易促成招招商商目目标标与与边边界界条条件件明明晰晰项项目目现现状状调调查查修修改改方方案案，并并正正式式报报批批招招商商文文件件编编制制招商实施招商实施招商实施招商实施项项目目推推介介/信信息息发发布布发发售售招招商商文文件件、编编制制提提交交投投资资建建议议书书合合同同谈谈判判，签签约约内内部部资资源源分分析析 改制、招商目标实现改制、招商目标实现改制、招商目标实现改制、招商目标实现招招商商方方案案设设计计征征求求意意见见，市市场场测测试试平台运作方案平台运作方案平台运作方案平台运作方案改制方案设计改制方案设计改制方案设计改制方案设计组组组组建建建建改改改改制制制制招招招招商商商商机机机机构构构构，项项项项目目目目调调调调查查查查协协助助清清产产核核资资、审审计计和和评评估估设设计计编编制制改改制制方方案案编编编编制制制制投投投投资资资资平平平平台台台台运运运运作作作作方方方方案案案案效效益益跟跟踪踪和和评评估估方方法法研研究究江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g13地方政府融资平台典型案例分析：战略、融资和运作地方政府融资平台典型案例分析：战略、融资和运作地方政府融资平台典型案例分析：战略、融资和运作地方政府融资平台典型案例分析：战略、融资和运作案例二BOT/TOT项目融资盐城市城南污水处理厂BOT招商江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g14公私协作公私协作/公私合作伙伴关系公私合作伙伴关系/Public Private Partnership 新公共管理的一种重要实现方式新公共管理的一种重要实现方式什么是公私协作什么是公私协作(PPP)?v公私协作主要指为了完成某些有关公共设施、公共交通工具及相关的服务的项目而在公共机构与民营机构之间达成伙伴关系，签署合同明确双方的权利和义务以确保这些项目的顺利完成vPPP的基本特征包括共享投资收益，分担投资风险和责任典型结构典型结构v公共机构设立独立投资项目v民营机构投资建设并负责运营公共机构公共机构设立设立合营项目合营项目民营机构民营机构投资投资政策支持政策支持运营管理运营管理新公共管理：对公共服务提供机制的再思考新公共管理：对公共服务提供机制的再思考新公共管理：对公共服务提供机制的再思考新公共管理：对公共服务提供机制的再思考 江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g15项目融资性质的项目融资性质的项目融资性质的项目融资性质的PPPPPPPPPPPP模式模式模式模式民营机构与政府方签约，设立项目公司以阶段性业主身份负责某项基础设施的融资、建设，并在完工后即交付给政府。BT类类 型型基基 本本 含含 义义TOTBOTROTBOOBTO政府部门将拥有的设施的移交给民营机构运营，通常民营机构需要支付一笔转让款，期满后再将设施无偿移交给政府方。民营机构为设施融资并负责其建设，完工后即将设施所有权移交给政府方；随后政府方再授予其经营该设施的长期合同。民营机构为设施项目进行融资并负责建设、拥有和经营这些设施，待期限届满，民营机构将该设施及其所有权移交给政府方。民营机构负责既有设施的运营管理以及扩建/改建项目的资金筹措、建设及其运营管理，期满将全部设施无偿移交给政府部门。民营机构在政府授予的特许权下投资建设设施，拥有该设施的所有权并负责其经营，并将一直拥有并经营该设施。江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g16 公私协作（公私协作（公私协作（公私协作（PPPPPPPPPPPP）的应用领域不断扩展）的应用领域不断扩展）的应用领域不断扩展）的应用领域不断扩展传统的应用领域传统的应用领域 逐步扩展的领域逐步扩展的领域 n城市公用事业（供水、污水、燃气、垃圾处理）n公共交通；n基础设施建设（道路、桥梁、隧道）；n卫生医疗；n教育；n文化、体育、娱乐；n旅游；n城市轨道交通、铁路；n大型活动和展览；n公共交通设施（机场、车站）n城乡建设；江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g17 存在多种有效的存在多种有效的存在多种有效的存在多种有效的PPPPPPPPPPPP运作方式可供选择运作方式可供选择运作方式可供选择运作方式可供选择简单简单简单简单复杂复杂复杂复杂社会资金的更大程度介入，社会资金的更大程度介入，社会资金的更大程度介入，社会资金的更大程度介入，承担更多风险承担更多风险承担更多风险承担更多风险战略目标O&MTOTROTBOT引入新资金通过建设新增设施改善维养/运营质量现有设施修缮 BT 公私合资公私合资 江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g18基础设施项目市场化运作方式选择的决策程序基础设施项目市场化运作方式选择的决策程序基础设施项目市场化运作方式选择的决策程序基础设施项目市场化运作方式选择的决策程序 需市场化的基建项目既有项目？需要改建？有收费机制？ROT*是否引资是关注重点？是否TOT委托管理委托管理BOTBT/BT/交钥匙交钥匙是否是否*这是通常情况下的选择，可能会受具体条件变化的影响，其他运作方式同此江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g19公共民营合作制的合作方式日益多样化公共民营合作制的合作方式日益多样化 我国常见的我国常见的PPPPPP模式：模式：BOTBOT电力（电厂）BOT作为PPP的模式之一在我国公用事业部门和基础设施建设领域广泛使用。水务（制水、治污）公路 桥梁民营部门负责设施的融资、建造、运营和维护在运营若干年后无偿将设施转让给公共部门公共部门以承诺的服务价格来补偿民营部门的支出并保证其合理回报等同于民营部门对公共部门的融资租赁价格风险由公共部门承担江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g20 BOTBOT招商案例招商案例招商案例招商案例盐城市城南污水处理厂二期盐城市城南污水处理厂二期盐城市城南污水处理厂二期盐城市城南污水处理厂二期项目概况项目概况v盐城市城南污水处理厂，存量一期5万吨/日，总投资1.6亿元，新建二期5万吨/日总投资约1.5亿元，远期规划20万吨/日。v特许经营期25年，投资人竞投污水处理服务费项目结构项目结构v二期BOT，项目资产归属政府方v签署三个主要协议：特许经营协议（建设局-项目公司）、污水处理服务协议（项目公司-市排水处）、BOT协议（投资人-建设局）关键点关键点v项目公司没有资产所有权，如何融资v提标改造的费用如何分担v未来三期上了之后，不宜再找另外的投资人，单价如何和一期二期统一？经营期如何统一节点？项目项目公司公司BOTBOT协议协议污水处理服务协议污水处理服务协议特许经营协议特许经营协议解决与资产相关的问题建设局建设局解决特许权的授予以及未来政府主管部门的监管问题 公用事业主公用事业主管部门管部门解决污水处理服务的采购与服务质量监督问题排水监管事排水监管事业单位业单位该结构下，各协议该结构下，各协议调节的法律关系清调节的法律关系清晰明确，履行过程晰明确，履行过程中出现争议的时候中出现争议的时候适用不同的争议解适用不同的争议解决方式。决方式。江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g21典型业务类型的工作任务分解典型业务类型的工作任务分解典型业务类型的工作任务分解典型业务类型的工作任务分解招商代理顾问招商代理顾问招商代理顾问招商代理顾问(政府方政府方政府方政府方)招商准备阶段招商准备阶段 招商实施阶段招商实施阶段 后续工作后续工作成成立立招招商商领领导导小小组组和和招招商商办办公公室室聘聘请请咨咨询询机机构构设设计计项项目目结结构构，落落实实边边界界条条件件编编制制并并出出售售资资格格预预审审文文件件资资格格预预审审评评审审编编制制并并出出售售招招商商文文件件现现场场考考察察、答答疑疑投投资资竞竞争争者者编编制制投投资资建建议议书书评评审审投投资资建建议议书书与与候候选选人人谈谈判判草草签签项项目目协协议议项项目目公公司司工工商商注注册册，挂挂牌牌与与项项目目公公司司正正式式签签署署协协议议江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g22地方政府融资平台典型案例分析：战略、融资和运作地方政府融资平台典型案例分析：战略、融资和运作地方政府融资平台典型案例分析：战略、融资和运作地方政府融资平台典型案例分析：战略、融资和运作案例三城建项目BT融资大冶市工业园区道路和排水管网建设BT融资江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g23 BTBTBTBT融资模式概要融资模式概要融资模式概要融资模式概要BT 为英文BuildTransfer的缩写，即建设转让，是政府利用社会资本进行市政公用基础设施建设的一种融资模式，投资人负责工程的融资和建设，待项目竣工验收移交给政府，由政府在回购期内支付回购款。BT模式的主要参与方：发起人、投资方、项目公司、建设方、回购方、回购担保方等。BT模式的合同体系包括：回购合同、工程建设合同、担保合同等，综合起来形成了BT合同。BT模式的通常运作流程：确定投资方、组建项目公司、建设管理、竣工移交和回购。BT模式的风险：市场风险、建设风险、利率风险、回购风险江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g24 大冶市道路和排水管网设施大冶市道路和排水管网设施大冶市道路和排水管网设施大冶市道路和排水管网设施BTBTBTBT项目简介项目简介项目简介项目简介项目情况：罗桥工业园地处黄石、大冶两市接合部，交通便利。2002年7月开始筹建，目前已有数十家企业进驻，初具规模。两条市政道路：9号路，全长约4630米；14号路，全长6407米。截污干管，全长约2公里，污水管径为d1600。项目总投资约为1亿元。项目业主：大冶市城市建设投资开发有限公司 江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g25 交易结构示意图交易结构示意图交易结构示意图交易结构示意图 项目建设 规划及 BT咨询 施工图 设计 融资 建设 竣工 移交 回购投资人项目公司城投公司中介咨询机构土地储备中心投资回购担保定期回购方案设计设立江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g26主要的边界条件主要的边界条件主要的边界条件主要的边界条件 n回购主体回购主体大冶市城市建设投资开发有限公司。n回购基数（本金）回购基数（本金）前期概算和预算等作为基础确定最高限价，以投资人报价作为回购基数；或者以经政府审计的项目竣工决算为基础，投资人竞标下浮率。n资金回报率（利息）资金回报率（利息）采用银行同期基准贷款利率（3-5年）。n回购期限回购期限BT项目一般回购年限为3-5年，本项目综合考虑多方因素，确定为5年。n回购款支付方式回购款支付方式最基本的有两种：每年等额还本付息；每年等额还本，逐年付息。本项目采用25%、20%、20%、20%和15%的比例还本，逐年付息的方式。江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g27（一）BT模式以类似按揭的金融模型延缓了资金支付的期限，对于现在处于短期资金瓶颈短期资金瓶颈的大量城投公司来说，既按时完成了建设任务，又争取了宝贵的时间。（二）与BOT、TOT模式相比，BT模式不涉及运营管理，对投资人主要在于融资和建设能力的要求，无需其他更专业化的管理能力，对于我国发展比较成熟的建设行业来说，有着众多的潜在投资人众多的潜在投资人。（三）由于不涉及运营管理，BT模式的周期较短模式的周期较短，建设期加上回购期一般为5-7年，相对于动辄20-30年的BOT、TOT模式来说，投资期限大大缩短，投资人能较快地收回投资，投资热情较高。（四）BT模式主要的阶段在于建设，因此适用范围广泛适用范围广泛，基础设施项目中工程建设基本都能采用，特别是无经济效益或者经济效益较差的公益性项目。（五）融资方式简单融资方式简单。其他直接或间接融资如股权、债券、基金、信托等方式需要经历繁杂的各种手续和行政审批，特别是在当前严控城投债的形势下，更为艰难。而采用BT模式等融资手段则处于较为宽松的立法环境之中，并且契合当前引入社会资本的政策需求。与其他模式相比，与其他模式相比，与其他模式相比，与其他模式相比，BTBTBTBT模式具有显著的优势模式具有显著的优势模式具有显著的优势模式具有显著的优势江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g28案例四片区开发融资与投融资规划北方某省会城市片区融资建设与土地开发投融资规划 地方政府融资平台典型案例分析：战略、融资和运作地方政府融资平台典型案例分析：战略、融资和运作地方政府融资平台典型案例分析：战略、融资和运作地方政府融资平台典型案例分析：战略、融资和运作江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g29 项目基本情况介绍项目基本情况介绍项目基本情况介绍项目基本情况介绍根据某市水系规划及环境综合设计总体规划，该市形成了“一河二环”的规划体系。一河，即城市内河。两环，即内外环水系工程。内环承担市区排涝功能。外环承担城市防洪、中水利用、改善环境功能。目前需要新建外环水系，长约25公里。项目总投资66.66亿元，其中工程直接费25.28亿元，前期费及其他使用费41.38亿元。市环城水系综合整治开发有限公司成立于2010年，注册资金2.5亿元，服务于城市环城水系的综合开发、整治维护、筹融资、土地开发和园林绿化等。管理人员从市园林局部门抽调，普通工作人员向社会公开招聘。政府给公司的定位：市场运作、自主经营、自负盈亏。政府同意由公司按规划控制红线对环城水系东南沿线9500亩土地进行收储，分三年收储完成（2010年收储2000亩，2011年收储3000亩，2012年收储4500亩），可采取一、二级联动开发的方式实现土地增值，增值收益用于环城水系建设。江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g30 融资 BT建设 资 产 回购 运 营 管理投资人市环城水系综合开发有限公司市园林局中介咨询机构土地储备中心投资方案设计 土 地 收储开发担保土地提供投资人获得收益银行提供贷款设立 项目项目项目项目融资、建设和运营结构示意图融资、建设和运营结构示意图融资、建设和运营结构示意图融资、建设和运营结构示意图江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g31 亟需解决的三大难题亟需解决的三大难题亟需解决的三大难题亟需解决的三大难题n环城水系融资和建设策划环城水系融资和建设策划在全面分析项目融资资金需求和建设安排的基础上，围绕做大公司资本规模、有效进行资源注入、广泛开辟资金来源、强化土地资产运作、拓宽融资渠道等方面，进行操作路径设计和融资策划。n环城水系土地投融资规划环城水系土地投融资规划配合做好土地收储，实现公司经营效益和地块价值的最大化，结合我国现行的土地管理相关政策，分析水系周边各地块的商业价值，制定科学合理的土地收储、开发时序。在此基础上，设计科学合理的土地开发策略、功能定位、业态细分等方面的决策和操作建议。n环城水系运营和管理方案设计环城水系运营和管理方案设计规划和设计环城水系公司的组织架构和管理职能，分析和研究各项经营性资源的开发利用途径，提出未来经营和管理养护的模式。江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g32资金缺口开发收益开发收入土地出让收益=（净地成本+增值收益）税收、规费=目前主要是配套建设费开发成本土地取得费用=（征地拆迁+土地整理）利息偿还管理费用融资创新公私协作拓宽渠道偿还贷款滚动开发持续经营开发时序 环城水系土地开发成本收益测算模型 土地投融资规划结构图土地投融资规划结构图土地投融资规划结构图土地投融资规划结构图江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g33对现状和规划进行调研分析投资项目分析：根据项目区分理论，确定投资主体基于城市整体规划对土地资源进行评估，并梳理其他可利用资源设计片区开发模式，建立开发时序模型：规划目标与启动开发、土地取得与出让、交通路网建设等建立模型：投融资规划模型（外生地价评估、内生地价评估、投入资金流、成本收益财务测算模型）将各类数据输入模型，进行定量检验确定开发工作部署，提出实施管理建议 土地开发投融资规划流程土地开发投融资规划流程土地开发投融资规划流程土地开发投融资规划流程江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g34案例五公募市场债券融资石家庄市城投公司企业债发行地方政府融资平台典型案例分析：战略、融资和运作地方政府融资平台典型案例分析：战略、融资和运作地方政府融资平台典型案例分析：战略、融资和运作地方政府融资平台典型案例分析：战略、融资和运作江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g35城建资金从哪里来？全国情况城建资金从哪里来？全国情况城建资金从哪里来？全国情况城建资金从哪里来？全国情况*根据住建部2008年统计数据整理。江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g36公募市场债券融资的主要形式公募市场债券融资的主要形式公募市场债券融资的主要形式公募市场债券融资的主要形式 n企业债企业债企业债是由中央政府部门所属机构、国有独资企业或国有控股企业依照法定程序发行、约定在一定期限还本付息的有价证券。我国的企业申请发行企业债券，应按照法律法规及有关文件规定的条件和程序，编制公开发行企业(公司)债券申请材料，报国家发展改革委核准。n中期票据中期票据中期票据是指期限通常在1-5年之间的票据。公司发行中期票据，通常会透过承办经理安排单一发行计划，多次发行期限可以不同的票据，切合公司的融资需求。目前仅有商业银行、信用社、证券公司、财务公司等可以购买中期票据。n短期融资券短期融资券是指具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场发行的，约定在1年内还本付息的债务融资工具。发行对象为全国银行间债券市场的机构投资人，主要包括商业银行、保险公司、基金管理公司和证券公司及其他非银行金融机构。江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g37债券融资中几个概念的辨析债券融资中几个概念的辨析债券融资中几个概念的辨析债券融资中几个概念的辨析 n市政债市政债市政债券最早产生于美国，是当时美国的州及市镇地方政府为了筹集市政建设所需资金而发行的债券。我国预算法第二十八条规定：“除法律和国务院另有规定外，地方政府不得发行地方政府债券”，因此，我国并没有真正意义上的市政债券，地方政府只能以间接方式发债。n城投债城投债又称“准市政债”，是地方政府投融资平台作为发行主体公开发行的企业债券，多用于地方基础设施建设或公益性项目。在我国，地方政府要想通过债券融资只有两种选择：一是由财政部代理地方政府由财政部代理地方政府发债发债，如2009 年财政部代理发行的2000 亿元地方债；二是通过地方政府融资平地方政府融资平台来发行台来发行“准市政债准市政债”，即城投债，即城投债。此处所指的城投债包括企业债、短期融资券、中期票据企业债、短期融资券、中期票据中的相关品种，但剔除了同时在交易所和银行间市场发行的债券和铁道部所发行的债券。江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g38我国融资平台债券融资的特征我国融资平台债券融资的特征我国融资平台债券融资的特征我国融资平台债券融资的特征 n信用评级信用评级城投债发行主体的信用评级一般不高，AAA级发债主体较少，AA 及AA 级以下的占大多数，其主要原因在于一般城投公司的收入结构比较单一，其具有的公共特征使得利润较薄，政府财政补贴是公司利润的主要来源。n发行城市级别发行城市级别2009 年，城投债表现出来的最大特点就是其发行企业所在的城市级别不断下降，从表2 可以看出，2009 年有10 家企业来自区县级别地区占比为7.6，而最为集中的是市级企业，发行数量达到68 只，占比为51.9。江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g39我国融资平台债券融资的特征（我国融资平台债券融资的特征（我国融资平台债券融资的特征（我国融资平台债券融资的特征（2 2 2 2）n发行类型发行类型城投债主要的发债类型为企业债，发行一年期短融的比例仅为20，企业债占比为69。从期限分布来看，80的城投债都为中长期债券，其中7 年期的债券最多，占到总发行量的41.22。n担保方式担保方式城投债企业采用第三方担保和质押担保的比例基本相同，第三方担保的比例占到48，其他均采用质押方式。在质押方式中主要为应收账款质押，占到质押担保方式的65，数量达到26 只；其次是土地质押，有7 只；其他为土地质押和其他方式的混和担保方式，但数量相对较少。江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g40企业债发行案例企业债发行案例企业债发行案例企业债发行案例-石家庄城投企业债石家庄城投企业债石家庄城投企业债石家庄城投企业债 n债券名称债券名称2010年石家庄市城市建设投资控股集团有限公司公司债券。n发行总额发行总额人民币10亿元整。n债券期限债券期限10年，同时附加债券存续期的第5是否上调票面利率选择权及投资者回售选择权。n信用评级信用评级发行人的长期主体信用等级为AA+，本期债券的信用等级为AAA。n担保方式担保方式本期债券以石家庄市城市建设投资控股集团有限公司与石家庄市财政局签订的石家庄市“一路一桥”工程项目投资建设与转让收购（BT）协议书产生的43.4358亿元应收账款做质押担保。江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z e e n n ii t t h h C C o o n n s s u u ll t t ii n n g g41企业债发行主管机构企业债发行主管机构企业债发行主管机构企业债发行主管机构江江 苏苏 现现 代代 资资 产产 管管 理理 顾顾 问问 有有 限限 公公 司司Z Z