【2022季报】《中指 l 2022年一季度中国房地产市场总结与趋势展望（含政策盘点）-快报》【星球-公众号：地产研报素材】.pdf

中中指指研研究究院院中中国国房房地地产产指指数数系系统统2 20 02 22 2 年年一一季季度度中中国国房房地地产产市市场场总总结结与与趋趋势势展展望望2022 年以来，中央及各部委持续释放积极维稳信号，各地政府落实因城施策，供需两端政策优化调整力度均有所加大，据统计，今年一季度各地已发布房地产年相关政策超百次，但从政策效果上看，企业资金压力尚未得到实质性改善，部分企业债务违约进一步加剧购房者观望情绪，市场信心尚未得到有效修复，叠加国内疫情多点散发影响，3 月楼市“小阳春”并未出现。二季度，房地产调控政策还将在哪些方面发力，全国楼市能否迎来全面企稳，是否还有迟到的“小阳春”成为各界关注重点。第第一一部部分分：2022 年年一一季季度度中中国国房房地地产产市市场场形形势势总总结结（一一）价价格格水水平平：2 月月价价格格环环比比止止跌跌，3 月月稳稳中中微微涨涨，房房价价呈呈现现横横盘盘态态势势图图：2020 年年 1 月月至至 2022 年年 3 月月百百城城新新建建住住宅宅均均价价及及环环比比变变化化数据来源：中指数据 CREIS新新建建住住宅宅价价格格初初现现企企稳稳迹迹象象。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022 年一季度百城新建住宅价格累计上涨 0.06%，为 2016 年以来同期最低水平，涨幅较 2021 年四季度扩大 0.03 个百分点。进入 2022 年，各地因城施策，楼市宽松政策密集出台，市场信心略有修复，部分城市取消价格优惠，2 月百城新建住宅价格环比止跌转涨。3 月，百城新建住宅均价 16189 元/平方米，环比上涨 0.03%，为连续第 2 个月微涨，房价呈现企稳横盘态势。2022 年年一一季季度度中中国国房房地地产产市市场场研研究究报报告告1本本报报告告数数据据来来自自中中指指数数据据 CREIS。详详情情请请查查询询 https:/www.cih- 或或致致电电 400-630-1230、010-56319253。图图：2020 年年 6 月月至至 2022 年年 3 月月百百城城新新建建住住宅宅均均价价环环比比下下跌跌城城市市数数量量变变化化数据来源：中指数据 CREIS从从涨涨跌跌城城市市个个数数看看，2022 年 1 月百城新建住宅价格环比下跌城市数量为 46 个，较2021 年 12 月减少 12 个，2 月和 3 月下跌城市数量有所增加，但均低于 2021 年 12 月的数量。图图：2020 年年 1 月月至至 2022 年年 3 月月各各梯梯队队城城市市新新建建住住宅宅均均价价环环比比变变化化数数据据来来源源：中中指指数数据据 CREIS分分梯梯队队来来看看，2022 年年一一季季度度，一一线线城城市市新新房房价价格格环环比比有有所所恢恢复复，二二线线城城市市初初现现恢恢复复迹迹象象，三三四四线线代代表表城城市市继继续续调调整整。2022 年一季度，一线城市新建住宅价格累计上涨 0.15%，较 2021 年四季度由跌转涨，市场有所恢复。二线城市一季度新建住宅价格累计上涨 0.06%，3 月价格环比由跌转涨，市场初现恢复迹象。三四线代表城市一季度新建住宅价格累计下跌 0.11%，各月价格环比均下跌，市场继续调整。二二手手住住宅宅方方面面，2022 年年一一季季度度百百城城二二手手住住宅宅价价格格累累计计小小幅幅上上涨涨，2 月月价价格格环环比比止止跌跌转转涨涨，市市场场初初现现企企稳稳迹迹象象，3 月月受受多多地地疫疫情情影影响响，价价格格环环比比涨涨幅幅有有所所收收窄窄。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022 年一季度百城二手住宅价格累计上涨 0.18%，涨幅较 2021年四季度由跌转涨。进入 2022 年，“稳楼市”信号继续释放，各地因城施策，积极出台需求端支持政策，二手房市场信心略有修复。2022 年 1 月，百城二手住宅价格环比跌幅收2中中指指研研究究院院中中国国房房地地产产指指数数系系统统本本报报告告数数据据来来自自中中指指数数据据 CREIS。详详情情请请查查询询 https:/www.cih- 或或致致电电 400-630-1230、010-56319253。窄，2 月止跌转涨；上海、深圳、长春等多地受疫情影响，3 月市场恢复节奏被打断，百城二手住宅价格环比涨幅有所收窄。综综合合来来看看，2022 年年一一季季度度，百百城城新新房房和和二二手手房房市市场场均均呈呈现现企企稳稳后后的的横横盘盘状状态态，2 月月价价格格环环比比均均止止跌跌转转涨涨；3 月月，受受多多地地疫疫情情反反复复影影响响，市市场场恢恢复复节节奏奏一一定定程程度度上上被被打打乱乱，百百城城新新建建住住宅宅价价格格环环比比涨涨幅幅与与 2 月月持持平平，二二手手住住宅宅价价格格环环比比涨涨幅幅较较 2 月月有有所所收收窄窄。（二二）成成交交规规模模：购购房房者者置置业业信信心心尚尚未未实实质质修修复复，市市场场成成交交规规模模降降幅幅明明显显根据国家统计局数据，2022 年 1-2 月，全国商品房销售面积为 1.6 亿平方米，同比下降 9.6%，商品房销售额为 1.5 万亿元，同比下降 19.3%，其中商品住宅销售规模降幅较大，销售额同比降幅超两成，销售面积降幅在 10%以上。图图：2016 年年至至 2022 年年 100 个个代代表表城城市市1新新建建商商品品住住宅宅一一季季度度月月均均成成交交面面积积及及同同比比走走势势图图：2019 年年至至 2022 年年 3 月月 100 个个代代表表城城市市新新建建商商品品住住宅宅月月度度成成交交面面积积走走势势数据来源：中指数据 CREIS一一季季度度，重重点点 100 城城新新建建商商品品住住宅宅成成交交活活跃跃度度偏偏低低，成成交交规规模模居居历历史史同同期期较较低低位位，同同比比下下降降超超四四成成。据初步统计，2022 年一季度，重点 100 城市新建商品住宅月均成交面积1代表城市共 100 个，一线包括北京、上海、广州、深圳 4 个城市；二线包括三亚、郑州、杭州、南京、苏州、无锡、合肥、温州、宁波、武汉、长沙、南昌、太原、青岛、济南、贵阳、银川、大连、沈阳、兰州、西宁、天津、石家庄、呼和浩特、厦门、福州、长春、哈尔滨、西安、昆明、重庆、成都、海口、南宁、北海 35 个城市；三四线包括东莞、佛山、惠州、中山、肇庆、江门、宿州、洛阳、新乡、南通、徐州、镇江、扬州、淮安、芜湖、绍兴、常州、嘉兴、昆山、连云港、烟台、珠海、安庆、九江、襄阳、岳阳、南充、舟山、泰安、东营、菏泽、湖州、宿迁、江阴、马鞍山、泰州、张家港、常熟、漳州、淮北、金华、盐城、黄石、孝感、黄冈、宜昌、湘潭、淄博、唐山、廊坊、衡水、保定、汕头、泉州、莆田、三明、衢州、赣州、泸州、绵阳、柳州 61 个城市。2022 年年一一季季度度中中国国房房地地产产市市场场研研究究报报告告3本本报报告告数数据据来来自自中中指指数数据据 CREIS。详详情情请请查查询询 https:/www.cih- 或或致致电电 400-630-1230、010-56319253。约 2963 万平方米，同比下降 40.5%，与 2019-2021 年同期均值相比下降 19.0%，较 2019年同期下降 17.0%，市场情绪整体偏低。今年以来，房地产信贷环境和调控政策持续优化，但在部分地区疫情反复等因素影响下，市场活跃度恢复不及预期，楼市“小阳春”未现，高基数下重点城市 3 月成交面积同比降幅近五成。图图：2016-2022 年年各各梯梯队队代代表表城城市市商商品品住住宅宅一一季季度度月月均均成成交交面面积积及及同同比比走走势势数据来源：中指数据 CREIS不不同同梯梯队队城城市市来来看看，一一季季度度，各各线线代代表表城城市市新新建建商商品品住住宅宅成成交交面面积积同同比比均均下下降降，三三四四线线城城市市同同比比降降幅幅最最大大。据初步统计，2022 年一季度，在全国市场下行环境及部分地区疫情反复等影响下，一线城市商品住宅成交面积同比下降 34.9%，二线代表城市同比下降39.1%，三四线代表城市同比下降 43.1%。3 月，各线代表城市成交规模同比降幅均超四成，多数城市市场仍处于深度调整中。图图：2022 年年一一季季度度北北京京、上上海海商商品品住住宅宅不不同同成成交交总总价价套套数数占占比比情情况况数据来源：中指数据 CREIS市市场场整整体体活活跃跃度度不不足足，但但热热点点城城市市高高端端项项目目销销售售占占比比提提升升。以北京、上海为例，2022年一季度，北京、上海成交的商品住宅中 1000 万以上总价段占比均有所上升，其中北京1000 万以上住宅成交套数占比 15.8%，同比上升 8.3 个百分点，较 2021 年全年提升 4.4个百分点；上海 1000 万以上住宅占比 16.2%，同比上升 2.4 个百分点，较 2021 年全年提升 3.9 个百分点。4中中指指研研究究院院中中国国房房地地产产指指数数系系统统本本报报告告数数据据来来自自中中指指数数据据 CREIS。详详情情请请查查询询 https:/www.cih- 或或致致电电 400-630-1230、010-56319253。从从成成交交量量来来看看，一季度北京 1000 万以上住宅成交套数同比增长 8.1%，而同期 1000万以下住宅成交同比下降 53%；上海 1000 万以上住宅成交套数下降 4.0%，降幅明显低于 1000 万以下产品成交情况，在市场下行阶段，高端产品销售表现优于刚需产品。（三三）供供求求关关系系：供供应应明明显显缩缩量量，短短期期库库存存去去化化时时间间延延长长全全国国房房屋屋新新开开工工面面积积同同比比降降幅幅进进一一步步扩扩大大，施施工工面面积积同同比比小小幅幅增增长长。2022 年 1-2 月，全国房屋新开工面积为 1.5 亿平方米，同比下降 12.2%，降幅较 2021 年全年扩大。全国房屋施工面积为 78.4 亿平方米，同比增长 1.8%。图图：2016 年年至至 2022 年年 50 个个代代表表城城市市2商商品品住住宅宅一一季季度度月月均均供供应应规规模模走走势势图图：2019 年年至至 2022 年年 50 个个代代表表城城市市商商品品住住宅宅月月度度供供应应面面积积走走势势数数据据来来源源：中中指指数数据据 CREIS受受市市场场销销售售下下行行、企企业业资资金金压压力力大大等等因因素素影影响响，房房企企推推盘盘意意愿愿不不足足。据初步统计，2022年一季度，重点 50 城商品住宅月均供应规模 1391 万平方米，同比下降近四成，与2019-2021 年同期均值相比下降 26.7%。其中，2 月恰逢春节假期，市场情绪低迷态势延续，新批上市面积同比下降超五成；3 月，供应规模环比增加，房企推盘情绪略有改善，但在高基数下，供应面积同比降幅仍在四成左右。250 个代表城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、南京、苏州、青岛、合肥、重庆、天津、成都、沈阳、郑州、长沙、福州、西安、长春、温州、宁波、莆田、芜湖、昆山、江阴、张家港、常熟、太仓、泉州、烟台、珠海、无锡、济南、湘潭、丽水、池州、镇江、惠州、三明、泰安、厦门、扬州、佛山、中山、常州、宜昌、兰州、南宁、黄石、大连，下同。2022 年年一一季季度度中中国国房房地地产产市市场场研研究究报报告告5本本报报告告数数据据来来自自中中指指数数据据 CREIS。详详情情请请查查询询 https:/www.cih- 或或致致电电 400-630-1230、010-56319253。图图：2017 年年至至 2022 年年 50 个个代代表表城城市市商商品品住住宅宅销销供供比比走走势势数据来源：中指数据 CREIS从从销销供供比比来来看看，一一季季度度供供需需均均走走弱弱背背景景下下，重重点点 50 城城整整体体表表现现供供小小于于求求。据初步统计，2022 年一季度，50 个代表城市商品住宅月均新增供应约 1391 万平方米，同期月均成交面积为 1849 万平方米，销供比为 1.33。其中，多数城市销供比在 1.2 以上，房企推盘意愿不足下，供应端的明显缩量导致短期市场供小于求。一一季季度度尽尽管管市市场场销销售售端端去去化化压压力力较较大大，但但受受供供应应节节奏奏同同步步放放缓缓影影响响，重重点点城城市市库库存存规规模模小小幅幅下下行行，但但出出清清周周期期有有所所延延长长。截至 2 月底，50 个代表城市商品住宅可售面积环比小幅下降，按近 12 个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为 12.2 个月，较 2021 年末延长 0.3 个月；若按近 6 个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为 16.2 个月，较2021 年末延长 1.4 个月，其中，三四线代表城市出清周期最长，为 19.7 个月，较 2021年末延长 2.5 个月。2022 年年一一季季度度，房房地地产产信信贷贷环环境境和和调调控控政政策策虽虽有有改改善善，但但政政策策明明显显显显效效仍仍需需时时间间，整整体体市市场场仍仍延延续续低低温温态态势势，部部分分地地区区疫疫情情反反复复打打乱乱了了市市场场恢恢复复节节奏奏，叠叠加加房房企企推推盘盘意意愿愿不不足足，供供应应端端缩缩量量进进一一步步限限制制需需求求释释放放，新新房房市市场场成成交交规规模模低低位位运运行行，各各线线代代表表城城市市成成交交规规模模同同比比均均下下滑滑，除除一一线线城城市市外外，二二线线、三三四四线线代代表表城城市市成成交交规规模模均均低低于于过过去去三三年年同同期期均均值值。短短期期库库存存出出清清周周期期延延长长，其其中中三三四四线线城城市市库库存存去去化化压压力力大大。预预计计二二季季度度，随随着着政政策策环环境境不不断断优优化化改改善善以以及及疫疫情情得得到到有有效效控控制制，市市场场情情绪绪或或逐逐步步回回归归，但但在在 2021 年年同同期期高高基基数数下下，市市场场成成交交规规模模同同比比或或将将继继续续回回落落。（四四）土土地地供供求求：300 城城住住宅宅用用地地供供需需规规模模同同比比明明显显缩缩量量，“两两集集中中”供供地地市市场场表表现现分分化化2022 年年一一季季度度，受受重重点点城城市市“两两集集中中”供供地地批批次次增增加加、房房地地产产市市场场下下行行等等因因素素影影响响，6中中指指研研究究院院中中国国房房地地产产指指数数系系统统本本报报告告数数据据来来自自中中指指数数据据 CREIS。详详情情请请查查询询 https:/www.cih- 或或致致电电 400-630-1230、010-56319253。全全国国 300 城城住住宅宅用用地地供供求求规规模模同同比比明明显显缩缩量量，成成交交楼楼面面价价为为 2019 年年以以来来首首次次季季度度同同比比下下滑滑。据初步统计，2022 年一季度，全国 300 城住宅用地推出 1.1 亿平方米，同比下降 42.0%，绝对规模为 2013 年以来同期最低水平；住宅用地成交 0.7 亿平方米，同比下降 59.6%；成交楼面均价为 4621 元/平方米，同比下降 6.4%；成交溢价率仅为 4.4%。受房地产市场下行及房企资金压力较大等因素影响，一季度房企拿地热情不足，叠加地方政府推地力度明显放缓，土地市场持续低温运行。图图：2022 年年一一季季度度全全国国 300 城城各各线线城城市市住住宅宅用用地地推推出出和和成成交交相相关关指指标标同同比比变变化化注：推出面积按公告时间统计，为规划建筑面积，下同。一线城市成交楼面价同比数据剔除了上海动迁安置房、租赁住房用地数据。数据来源：中指数据 CREIS各各线线城城市市住住宅宅用用地地供供求求缩缩量量，一一线线和和二二线线城城市市楼楼面面价价结结构构性性上上涨涨。据初步统计，2022年一季度，一线城市中广州未推地，住宅用地整体供应缩量，推出面积 999 万平方米，同比下降 32.1%，受上海 2021 年一季度成交规模大影响，一线城市成交规模同比下降 76.5%；二线城市及三四线城市住宅用地供求同比继续缩量，其中二线城市成交规模同比下降65.0%，三四线城市成交规模同比下降 54.9%。价价格格方方面面，优质地块增加带动一线和二线城市住宅用地成交楼面均价结构性上涨，分别同比上涨 22.2%和 4.2%，三四线城市成交楼面价同比下跌 14.7%。2022 年年一一季季度度中中国国房房地地产产市市场场研研究究报报告告7本本报报告告数数据据来来自自中中指指数数据据 CREIS。详详情情请请查查询询 https:/www.cih- 或或致致电电 400-630-1230、010-56319253。图图：2016-2022 年年各各季季度度全全国国住住宅宅用用地地流流拍拍和和撤撤牌牌情情况况注：流拍撤牌率=（流拍宗数+撤牌宗数）/（流拍宗数+撤牌宗数+成交宗数），2022 年一季度撤牌宗数未考虑上海首批次集中供地因疫情影响中止的 36 宗地块。数据来源：中指数据 CREIS流流拍拍和和撤撤牌牌方方面面，全全国国住住宅宅用用地地流流拍拍撤撤牌牌率率仍仍维维持持高高位位，但但边边际际有有所所改改善善。2022 年一季度，全国住宅用地流拍和撤牌地块数量共计 836 宗，受土地市场供地缩量影响，流拍和撤牌地块数量同比下降 15.6%，流拍撤牌率为 23.5%，较 2021 年四季度下降 0.2 个百分点。表表：22 个个重重点点城城市市 2021-2022 年年各各批批次次供供地地住住宅宅用用地地供供应应及及成成交交情情况况（市市本本级级）合合计计指指标标2021 年年首首批批次次2021 年年二二批批次次2021 年年三三批批次次2022 年年首首批批次次2022 年年首首批批次次较较 2021 年年三三批批次次变变化化2022 年年首首批批次次较较 2021 年年首首批批次次变变化化已已推推出出18 城城推推出出面面积积(万万)91831013864724315-33%-53%推推出出楼楼面面价价(元元/)93411008396201236028%32%已已成成交交9 城城推推出出面面积积(万万)3944486532811923-41%-51%推推出出楼楼面面价价(元元/)10002966895291388346%39%成成交交面面积积(万万)382528072623938-64%-75%成成交交楼楼面面价价(元元/)114961012999571393540%21%成成交交溢溢价价率率14.0%5.1%2.0%5.4%+3 个百分点-9 个百分点上上限限地地块块宗宗数数69352631+5 宗-38 宗上上限限地地块块占占比比21.8%13.0%10.7%26.7%+16 个百分点+5 个百分点底底价价成成交交宗宗数数24819518958-131 宗-190 宗底底价价地地块块占占比比78.2%72.5%78.1%50.0%-28 个百分点-28 个百分点流流拍拍撤撤牌牌率率2.8%39.7%15.4%14.1%-1 个百分点+11 个百分点注：2022 年首批次流拍撤牌率未考虑上海首批次集中供地因疫情影响中止的 36 宗地块，成都数据为截至 3月 31 日成交数据。数据来源：中指数据 CREIS8中中指指研研究究院院中中国国房房地地产产指指数数系系统统本本报报告告数数据据来来自自中中指指数数据据 CREIS。详详情情请请查查询询 https:/www.cih- 或或致致电电 400-630-1230、010-56319253。截至 2022 年 3 月 31 日，22 个重点城市中北京、上海等 18 个城市已公布首批次集中供地，无锡开启首批次供地“预申请”模式，北京率先发布二批次预申请公告。土拍规则“化繁为简”，降门槛、提利润，摇号/抽签基本成标配，提升企业拿地意愿（具具体体参参见见专专题题22 城城迎迎来来集集中中拍拍地地期期，四四大大特特点点看看市市场场趋趋势势！）。供供地地规规模模方方面面，2022 年已发布首批次供地的 18 城中，合计供地面积较去年首批次下降 53%，其中，除合肥、厦门和深圳外，其余 15 个城市推出面积均有不同程度下降，究其原因，一方面是受市场下行及房企资金压力影响，政府在推地规模上保持谨慎态度；另一方面，从“两集中”政策来看，部分城市调整供地批次，由去年的“分三批供地”改为“分四批供地”，一定程度上分散了各批次供地面积。成成交交方方面面，北京、福州、合肥、青岛、厦门、武汉、重庆、成都和上海先后完成或部分完成首批次集中供地，成交量缩价涨。受供地缩量影响，8 个城市成交面积较 2021 年首批次均出现大幅下滑，整体下降 75%；部分城市加大优质地块供应力度，带动成交楼面价上行，9 城平均成交楼面价较 2021 年三批次提升 40%，较去年首批次上涨 21%。不同城市表现分化明显，与 2021 年三批次相比，北京、合肥、厦门等城市市场表现相对较好，竞价达上限地块占比小幅提升，底价成交地块占比和流拍撤牌率明显下降；福州市场热度不及预期，青岛市场延续低温态势，但边际有所改善；武汉底价成交地块占比有所下滑，但流拍撤牌率小幅提升。拿地企业方面，今年以来市场拿地主力依旧为国央企及小部分资金流动性较好的头部民企，拿地态度整体偏谨慎。整整体体来来看看，2022 年年一一季季度度，地地方方政政府府推推地地节节奏奏放放缓缓，房房企企拿拿地地仍仍偏偏谨谨慎慎，多多重重因因素素下下 300 城城住住宅宅用用地地供供求求规规模模明明显显缩缩量量，土土地地市市场场维维持持低低温温态态势势，流流拍拍撤撤牌牌率率依依然然保保持持高高位位。一一线线和和二二线线城城市市加加大大优优质质地地块块供供应应力力度度，成成交交楼楼面面价价结结构构性性上上涨涨，三三四四线线城城市市成成交交楼楼面面价价下下滑滑。“两两集集中中”土土拍拍规规则则优优化化下下，各各地地土土拍拍表表现现分分化化，部部分分城城市市竞竞拍拍热热度度有有所所改改善善。2022 年年一一季季度度中中国国房房地地产产市市场场研研究究报报告告9本本报报告告数数据据来来自自中中指指数数据据 CREIS。详详情情请请查查询询 https:/www.cih- 或或致致电电 400-630-1230、010-56319253。（五五）开开发发投投资资：房房地地产产开开发发投投资资小小幅幅增增长长，房房企企到到位位资资金金同同比比由由涨涨转转跌跌图图：2014 年年至至 2022 年年 2 月月房房地地产产和和住住宅宅累累计计开开发发投投资资及及其其同同比比增增速速数据来源：国家统计局，中指数据 CREIS各地“保交付”压力下，在建工程投资对房地产开发投资仍形成一定支撑，2022 年1-2 月，全国房地产开发投资额为 1.4 万亿元，同比增长 3.7%，增速较 2021 年全年继续收窄。其中，住宅开发投资额为 1.1 万亿元，同比增长 3.7%，占房地产开发投资比重为74.3%。图图：2015 年年至至 2022 年年 2 月月全全国国房房企企到到位位资资金金同同比比增增速速及及 2022 年年 1-2 月月各各项项资资金金来来源源同同比比增增速速对对比比数据来源：国家统计局，中指数据 CREIS1-2 月月房房企企到到位位资资金金同同比比由由涨涨转转跌跌，各各项项资资金金来来源源同同比比均均下下降降，企企业业资资金金压压力力不不减减。2022 年 1-2 月，房地产开发企业到位资金为 2.5 万亿元，同比下降 17.7%，同比由涨转跌。其中，国国内内贷贷款款为 0.4 万亿元，同比下降 21.1%，占到位资金的比重为 16.3%。自自筹筹资资金金为 0.8 万亿元，同比下降 6.2%，占比为 30.9%。定定金金及及预预收收款款为 0.8 万亿元，同比下降 27.0%，占到位资金的比重为 31.9%。个个人人按按揭揭贷贷款款为 0.4 万亿元，同比下降 16.9%，占到位资金的比重为 16.4%。10中中指指研研究究院院中中国国房房地地产产指指数数系系统统本本报报告告数数据据来来自自中中指指数数据据 CREIS。详详情情请请查查询询 https:/www.cih- 或或致致电电 400-630-1230、010-56319253。第第二二部部分分：2022 年年中中国国房房地地产产市市场场趋趋势势展展望望（一一）经经济济及及政政策策环环境境：“稳稳增增长长”目目标标下下，宏宏观观政政策策预预计计将将进进一一步步发发力力宏宏观观经经济济方方面面，一季度我国经济持续恢复，各宏观指标表现稳中向好，但微观主体经营仍面临较大困难。今年两会政府工作报告将全年经济增长目标设定在 5.5%左右，是市场预期的上限，面对国内外复杂多变的宏观环境以及国内疫情反复，2022 年我国经济下行压力依然较大，“稳增长”成为第一要务。今年以来中央及各部委多次强调货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长，积极出台对市场有利的政策、慎重出台收缩性政策，释放出更强的积极信号，预计未来降准降息仍有一定空间。表表：2022 年年一一季季度度房房地地产产宽宽松松政政策策梳梳理理政政策策核核心心点点城城市市放松限购郑州、南昌、福州放松限售哈尔滨、青岛即墨下调商贷首付比例郑州、菏泽、佛山、赣州、重庆、温州、南宁、安徽省下调房贷利率苏州、惠州、佛山、广州、徐州、郑州等调整公积金政策马鞍山、宁波、北海、南宁、东莞、中山、达州、贵阳、南昌、九江、晋中、福州、唐山、广西、青岛、济南、自贡优化限价政策郑州、长沙放宽落户或加大引才嘉兴、中山、天津、绍兴、上海、佛山购房补贴昆明、玉林、湖州、泸州、资中、惠州、湖州、上海、大连、怀化、珠海、绍兴货币化安置南宁、郑州降低交易税费郑州实施企业纾困措施等郑州、佛山、西安、苏州、广东数据来源：中指研究院综合整理政政策策调调控控方方面面，2022 年以来中央多次强调支持合理住房需求释放、防范化解房企风险，各部委亦积极表态释放维稳信号，如满足市场主体合理融资需求、不扩大房地产税改革试点城市等。各地政府落实因城施策，据不完全统计，一季度 60 余城发布房地产相关政策超百次，主要涉及针对性放松限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、为房企提供资金支持等方面，供需两端同时发力，并向需求端侧重，其中郑州落实中央要求，出台涉及范围最广、政策力度最大的“19 条”新政，为其他城市提供了借鉴样板。当当前前，在在外外部部不不稳稳定定性性不不确确定定性性因因素素增增多多及及国国内内疫疫情情反反复复背背景景下下，我我国国经经济济下下行行压压力力依依然然较较大大，“稳稳增增长长”成成为为今今年年经经济济工工作作的的重重中中之之重重，不不管管是是从从稳稳经经济济还还是是防防范范风风险险的的角角2022 年年一一季季度度中中国国房房地地产产市市场场研研究究报报告告11本本报报告告数数据据来来自自中中指指数数据据 CREIS。详详情情请请查查询询 https:/www.cih- 或或致致电电 400-630-1230、010-56319253。度度看看，今今年年房房地地产产的的稳稳定定都都至至关关重重要要。预预计计二二季季度度稳稳定定房房地地产产市市场场的的政政策策将将持持续续出出台台，如如企企业业端端加加大大房房企企纾纾困困力力度度，帮帮扶扶有有价价值值的的企企业业度度过过难难关关；需需求求端端全全面面支支持持合合理理住住房房需需求求释释放放，加加大大信信贷贷支支持持力力度度，适适度度修修正正限限购购、限限贷贷等等政政策策，促促进进销销售售回回暖暖，打打破破地地产产僵僵局局。（二二）市市场场趋趋势势：预预计计二二季季度度销销售售规规模模同同比比继继续续下下行行，热热点点城城市市市市场场或或率率先先恢恢复复图图：2021 年年 3 月月以以来来置置业业调调查查受受访访者者计计划划购购房房时时间间分分布布数据来源：中指调查，中指数据 CREIS短短期期来来看看，购购房房需需求求并并未未消消失失，信信贷贷环环境境和和调调控控政政策策持持续续改改善善下下，购购房房者者预预期期和和置置业业信信心心有有望望逐逐渐渐企企稳稳，二二季季度度全全国国商商品品房房销销售售规规模模同同比比降降幅幅有有望望收收窄窄，但但市市场场恢恢复复节节奏奏仍仍有有赖赖于于疫疫情情的的有有效效防防控控和和政政策策的的发发力力程程度度。当前市场整体信心尚未明显恢复的情况下，各地因城施策或进一步跟进，预计需求端和供给端政策齐发力稳市场、防风险，叠加疫情防控有望取得积极效果，置业情绪或逐渐企稳，市场交易规模同比有望探底修复，二季度同比降幅或有所收窄（根据中指置业调查数据，今年以来计划半年内购房的受访者占比持续提升，政策效果显现后，这部分需求或逐渐释放）。乐观情形下，二季度核心城市回暖，并带动重点区域三四线完成筑底，年中实现全国企稳；悲观情形下，二季度需求持续低迷，年中市场才完成筑底，下半年缓慢恢复。预预计计需需求求恢恢复复后后企企业业新新开开工工意意愿愿有有望望边边际际改改善善，投投资资增增速速延延续续放放缓缓态态势势。房企的开工积极性恢复有赖于需求端的释放节奏，房企资金压力、土地缩量等仍是限制企业开工的重要因素。地方政府“保交付”压力下，建筑工程投资或保持在较高水平，但对整体投资的支撑力度在减弱；土地购置费同比短暂回升后（1-2 月增长 11.3%）仍面临回调压力，二季度房地产开发投资增速或延续放缓态势。全全年年来来看看，全全国国房房地地产产市市场场销销售售规规模模回回落落，新新开开工工规规模模延延续续调调整整态态势势，开开发发投投资资小小幅幅增增长长。当前购房者置业信心有待修复，上半年商品房销售规模同比降幅或超 10%，下半年12中中指指研研究究院院中中国国房房地地产产指指数数系系统统本本报报告告数数据据来来自自中中指指数数据据 CREIS。详详情情请请查查询询 https:/www.cih- 或或致致电电 400-630-1230、010-56319253。市场逐渐恢复，但难改全年销售规模回落态势。供供给给端端来来看看，一方面，“保交付”要求下，建筑工程投资仍将对开发投资产生一定支撑；另一方面，土地成交规模缩量下，新开工规模延续调整态势，土地购置费全年下降压力较大，均将一定程度上拖累投资额。另外，2022年保障性租赁住房的加速建设，或对房地产开发投资形成一定补充，综合各影响因素，预计全年房地产开发投资额小幅增长。图图：2022 年年 3 月月各各梯梯队队城城市市和和各各区区域域购购房房者者置置业业意意愿愿情情况况数据来源：中指调查，中指数据 CREIS根据 2022 年 3 月中指调查数据，购房意愿随着城市能级的下降呈现逐步下降的趋势，其中一线购房意愿最高，有 48%的受访者购房意愿强于上月。各区域中，长三角购房意愿强烈，有 45%受访者购房意愿强于上月。随着政策效果的进一步显现，热点地区的市场或率先恢复。一一线线城城市市：疫疫情情得得到到有有效效控控制制后后，伴伴随随着着供供给给端端的的改改善善，市市场场恢恢复复节节奏奏或或加加快快。今年3 月，疫情的反复一定程度上打乱了北京、上海等城市市场的恢复节奏，特别是上海，随着疫情得到有效防控以及供给端不断放量，新房市场恢复节奏或更明显；深圳市场活跃度偏低，价格调整态势延续（二手房指导价上调或对价格有所修复），新房短期成交规模或仍处于相对低位，但 2021 年上半年深圳市场下行时间较早，新房成交规模基数较低，二季度同比降幅或将收窄，并有望转增。当前广州新房市场存在企稳迹象，二季度有望进一步恢复。二二线线城城市市：预预计计二二季季度度部部分分东东部部及及中中西西部部核核心心二二线线城城市市市市场场企企稳稳并并逐逐渐渐恢恢复复。当前二线城市整体活跃度不高，究其原因，第一，受疫情反复影响，部分城市市场恢复节奏被打乱，如苏州；第二，房企推盘积极性不高，部分城市供给量不足，特别是优质项目入市量偏低，导致部分需求入市积极性不高，如杭州、成都等城市；第三，今年以来部分城市政策支持力度加大，但政策尚需时间显效，如郑州；第四，大多数二线城市政策优化力度偏2022 年年一一季季度度中中国国房房地地产产市市场场研研究究报报告告13本本报报告告数数据据来来自自中中指指数数据据 CREIS。详详情情请请查查询询 https:/www.cih- 或或致致电电 400-630-1230、010-56319253。弱，市场仍处于深度调整阶段。综合来看，二季度，随着疫情得到有效控制，热点城市新房供应端存在改善预期，部分东部及中西部核心二线城市市场有望逐渐企稳恢复，弱二线城市市场恢复节奏或较慢。图图：2020 年年以以来来长长三三角角、珠珠三三角角三三四四线线城城市市新新建建商商品品住住宅宅成成交交面面积积同同比比变变化化数据来源：中指数据 CREIS三三四四线线城城市市：整整体体面面临临较较大大调调整整压压力力，长长三三角角、珠珠三三角角部部分分热热点点三三四四线线城城市市市市场场可可能能率率先先企企稳稳。2021 年上半年，长三角和珠三角三四线城市受调控政策加码等因素影响，市场在年中先后进入调整通道，其中部分城市如东莞、佛山、嘉兴、金华等在 3 月或 4 月成交规模同比即转负，市场调整较早，这部分城市基本面较好，随着政策效果的进一步显现，市场有望率先企稳并持续恢复。对于大多数三四线城市来说，短期市场调整态势难改，一方面，在当前环境下，购房者置业信心仍需一段时间恢复；另一方面，前期市场存在一定需求透支，需求释放节奏整体放缓；部分城市库存量偏大亦对置业情绪带来拖累。第第三三部部分分：2022 年年房房企企经经营营策策略略建建议议2022 年 1-3 月，TOP100 房企销售额均值为 162.6 亿元，同比下降 47.2%；其中销售额超千亿房企 2 家，较去年同期减少 3 家；超百亿房企 46 家，较去年同期减少 30 家。TOP100 房企权益销售额均值为 119.5 元，权益销售面积均值为 85.1 万平方米，同比分别下降 47.6%和 48.1%。从拿地情况来看，2022 年 1-3 月，TOP100 企业拿地总额 2271.6 亿元，拿地规模同比下降 59.3%，其中，前 50 家企业中一半以上企业为央企或国企，前 100 家企业中近七成为央企或国企。14中中指指研研究究院院中中国国房房地地产产指指数数系系统统本本报报告告数数据据来来自自中中指指数数据据 CREIS。详详情情请请查查询询 https:/www.cih- 或或致致电电 400-630-1230、010-56319253。图图：近近一一年年房房地地产产行行业业信信用用债债、海海外外债债发发行行情情况况数据来源：Wind，中指研究院综合整理信信用用债债、海海外外债债发发行行总总额额显显著著下下降降，信信用用债债占占比比提提升升。2022 年 1-3 月，信用债发行总额 1101.81 亿元，同比下降 36.2%；海外债发行 121.1 亿元，同比大幅下滑 90.1%。从结构来看，信用债融资占比 61.3%，同比上升 32.4 个百分点，成为房企债券类融资的主要渠道。房房企企面面临临偿偿债债高高峰峰。截至 2022 年 3 月 31 日，一年内到期的信用债余额 4656.4 亿元，海外债余额 3308.6 亿元，合计 7965.0 亿元。表表：一一年年内内到到期期的的待待偿偿债债券券余余额额统统计计时时间间信信用用债债到到期期余余额额（人人民民币币，亿亿元元）海海外外债债到到期期余余额额（人人民民币币*，亿亿元元）总总计计2022 年 4 月396.5509.7906.22022 年 5 月578.7143.2721.92022 年 6 月392.7310.1702.82022 年 7 月840.4281.51121.92022 年 8 月490.9249.1740.02022 年 9 月361.2279.4640.62022 年 10 月252.9209.4462.32022 年 11 月271.7158.0429.82022 年 12 月379.