2022季报-天朗北京房地产市场季度报告（第一季度）.doc

2022年第一季度北京房地产市场监测报告目录CONTENTSONETWOTHREEFOUR综述与摘要FIVE北京土地市场供需预判 / 房企表现 / 结构变化 / 政策导向土拍政策 / 供销关系 / 供应结构 / 成交结构房企竞争 / 土地排名 / 待入市土地预估北京新房商品房市场（房企可售部分）SIX北京二手住宅市场房企营收 / 市场竞争 / 细分市场 / 区域结构 / 市场排名成交走势北京新房商品住宅市场SEVEN北京2022年度市场预判整体市场 / 不限价住宅 / 限竞房 / 指导价房 / 共有产权房北京新房商办市场EIGHT附件商业市场 / 办公市场政策明细 / 城市发展2Part 1综述与摘要 供需预判：市场销售持续疲软，2022去库存继续承压 房企表现：稳投资，快周转成行业共识 结构变化：指导价房全面上市，限竞房共产权房进入尾市 土地市场：北京土地首批集中供地供需平稳 政策导向：适度松绑，精准调整，金融政策双向支持3前言整体市场继续进行结构性调整，外加淡季特点，市场整体走势持续走低。新房商品住宅市场库存高企，去化强度继续走弱。存量高位运行至近一年高点，约8.4万套。价格方面，虽然政府指导价相对限竞房价格空间有所扩大，但是，均价受限竞房、产权价房、共有产权房等影响，大幅上调价格受阻。从政府指导价房的销售看，“顶价销售”明显市场竞争力较弱，整体销量低迷。“小步快跑”似乎成行业市场操作共识，开发速度竞赛式加快。主要是因为去年行业金融端管控严格，导致商品房销售成为房企主要回款渠道。综合市场走向、行业供需关系变化，以及维稳和房地产良性循环的导向，政策端开始适度松绑，精准调整，房企端、需求端双边支持。但是，主旋律并未改变，在房住不炒的基调下，租购并举继续落地北京4一、综述与摘要供需预判房企表现结构变化政策导向存量持续高位运行，去库存是今年行业主课题 存量：截止一季度，北京商品住宅上市存量为8.4万套，处于市场高位水平； 可售去化强度：可售去化强度延续去年下半年下降走势，外加春节淡季，可售去化强度下降到9%，同比下降3.4个百分点。北京新房商品住宅上市存量和可售去化强度季度走势10000016.1%17.5%16.6%20.0%9000018.0%14.3%14.4%8000016.0%12.8%12.7%12.4%7000011.1%14.0%10.1%6000012.0%7.8%9.0%500006.6%10.0%400008.0%300006.0%200004.0%65064682967027279584798748806182729874618577080053820928332584072100002.0%00.0% 上市存量套数可售去化强度数据说明：统计口径为新房商品住宅，不含共有产权房。5一、综述与摘要供需预判房企表现结构变化政策导向整体住宅需求量依然呈下滑走势，一季度交易规模同比下降34% 一季度北京商品住宅成交总量约4.4万套，同比下降34%； 结构上，新房季度成交量相对扩大市场份额，二手住宅季度走势缩窄。近五年北京商品住宅成交总量走势（新房+二手房）近五年北京商品住宅（新房+二手房）成交结构走势9000078810100%82%89% 93% 87% 90% 88%88%82%8000078% 78%74%79% 80%654156455271743677647053980%69%67% 67%6520062%700006240865860600005739553806511725476560%38%50000448634449840%31%33% 33%3544022% 22%26% 21% 20%4000018%13%18%300002572920%11%7%10% 12%12%200000%100000新房成交量占比二手住宅成交量占比6一、综述与摘要供需预判房企表现结构变化政策导向商品房用地供应量充足，同时将继续增加市场库存 2022年北京计划供应产权类商品房用地约600公顷（供应下限为300公顷），与近三年持平； 一季度完成首批集中供地，供应约83.3公顷，按照上限计算，已完成11%，至少剩余约500公顷待供应； 若按照供应下限300公顷计算，至少约220公顷土地待供应。预计2022年待上市商品住宅用地220500公顷近五年北京产权类商品住宅用地供应完成情况100085089%100%80067%70%80%60056%60060060053560060%47242040140031%40%20018320%00%2018年2019年2020年2021年2022年计划供应商品住宅用地（公顷）实际供地（公顷）完成率（%）数据说明：实际供地数据来自天朗易研通统计7一、综述与摘要供需预判房企表现结构变化政策导向一季度市场均价结构性小幅上扬，趋势走向，待观后市 一季度新房商品住宅均价5.8万元/，同比上涨8.6%； 与2021年季度价格均线（5.3万元/）比高出8.4个百分点。北京新房商品住宅成交均价与同比走势700005836415.0%6000010.0%5000010.2%8.8%8.6%5.0%400006.4%0.0%300004.6%1.6% 2.4%2.0%-5.0%20000-5.4%-5.3%-3.4%-10.0%10000-11.5%0-9.4%-15.0%成交均价(元/)成交均价同比（%）行政区成交均价(元/)成交套数（套）分价成交西城区1519866东城区11684465海淀区93831714朝阳区76833855丰台区761076574.5万元/石景山区64162474以上成交量6973套通州区524211034昌平区49332386门头沟区49266188大兴区483361407顺义区453941187怀柔区36829102房山区339736183.6万元/平谷区26119106以下成交量1334套延庆区25522137密云区23982371合计5836483078一、综述与摘要供需预判房企表现结构变化政策导向限地价、限房价土地竞买多限之下，“快周转”成行业共识策略 一季度首批集中供地成交土地中，有2宗土地开工并取得销售证，其中顺义新城第13街SY00-0013-6050、6053地块开工周期仅26天，开盘周期为45天；2021年集中供地成交地块开工周期和开盘周期逐步加快。2021年北京集中供地项目开发速度350300250200150100500开工周期（天）开盘周期（天）线性 (开工周期（天）)线性 (开盘周期（天）)数据说明：走势图地块按照土地成交日期排序。开工周期（天）=土地开工日期-土地成交日期；开盘周期（天）=项目首个取证日期-土地成交日期。9一、综述与摘要供需预判房企表现结构变化政策导向北京房地产开发投资增速继续放缓，四季度开始出现同比负增长北京1-2月房地产开发投资约428.63亿元，占去年一季度投资额55%，同比增长9.9%； 与疫情前2019年一季度比，占比为65%。日期投资完成额同比增长（亿元）（%）2021年1-2月390.0227.7%2022年1-2月428.639.9%近五年北京房地产开发投资金额季度走势1800101.1%120.0%1600100.0%140080.0%120060.0%18.8%24.0%14.2%25.4%11.6%40.0%10002.0%4.9%-3.1%-14.3%-6.4%-11.2%20.0%800-23.5%-28.4%-34.0%0.0%600-55.0%-20.0%400-40.0%200531.4914.9 1119.16 1307.74658.94 1044.55 801.551333.3 616.77 689.49 1611.74 1020.14 773.42769.28 1690.44905.85 428.63-60.0%0-80.0% 金额(亿元) 增长率10一、综述与摘要供需预判房企表现结构变化政策导向房企售价方面，大部分项目在顶着政府指导价出售，但销量各异 2021年集中供地以来，土地供应时商品住宅设定了政府指导价，明确要求企业售价不得超过政府指导价； 从取证项目成交均价看，大部分项目基本以政府指导价为销售均价，少部分项目售价略低于政府指导价。集中供地成交政府指导价项目量价关系12000080%10000060%800006000040%4000020%2000000% 去化率（%）成交均价(元/)政府指导价（元/）数据说明：统计数据为2021年集中供地成交土地（全部有政府指导价），且有成交的项目。11一、综述与摘要供需预判房企表现结构变化政策导向限竞房、共有产权房退位，政府指导价房与不限价房成为市场主要竞争类型 政府指导价房与“不限价”房成为市场主要竞争阵营，其中，政府指导价房为市场供应主力； 一季度政府指导价房供应约6700套，占整体市场供应76%，为市场主力住宅类型； 限竞房、共有产权房逐渐退位，仅少量“尾盘”在售。一季度北京新房商品住宅细分供应比例不限价房24%指导价房76%北京新房商品住宅供应结构变化120%100%7%16%7%7%0%10%0%0%27%25%25%0%23%0%80%0%37%12%34%0%0%0%42%0%60%58%52%0%19%20%59%76%56%53%40%68%31%82%51%58%47%6%0%20%35%32%32%17%23%25%0%7%24% 不限价房 限竞房 指导价房 共有产权房数据说明：数据统计时间为2022年4月6日；指导价房含“产权价”房部分。12一、综述与摘要供需预判房企表现结构变化政策导向一季度大兴、顺义、通州、朝阳、海淀等为热销区域；价格上，海淀区、平谷区、石景山、丰台等区同比涨幅明显。一季度北京各区域商品住宅（不含共有产权房）成交排名（套）大兴区1407顺义区1187通州区1034朝阳区855海淀区714丰台区657房山区618石景山区474昌平区386密云区371门头沟区188延庆区137平谷区106怀柔区102东城区65西城区602004006008001000120014001600数据说明：统计时间为2022年4月4日。行政区同比涨幅成交均价（%）（元/）海淀区29%93831平谷区16%26119石景山区9%64162丰台区7%76107大兴区6%48336西城区5%151986朝阳区5%76833通州区2%52421怀柔区2%36829房山区-3%33973门头沟区-3%49266顺义区-3%45394昌平区-6%49332东城区-7%116844密云区-8%23982延庆区-12%2552213一、综述与摘要供需预判房企表现结构变化政策导向全国 适度松绑，精准调整，房企端和需求端双边支持，为今年行业发展提供有利的政策基础行业端：支持房企合理融资需求探索土地改革，盘活存量用地等国务院办公厅 扩大保障性租赁住房供给国家发改委等21部门探索新的发展模式，坚持租购并举，推进保障性住房建设两会报告支持合理住房需求房地产税年内暂不扩大试点财政部等部门房企端：金融端局部松绑租购并举鼓励发放并购贷款，并购贷不计入“三道红线” 需求端适度支持 保障性租赁住房贷款不计入“两道红线”需求端：三稳与良性循环央行：下调贷款市场报价利率（LPR）；加快二手房放贷速度；合理满足新市民购房信贷需求，或将新增购房需求量；部分城市的首套房首付降至二成探索新发展模式说明：政策详见附件。14一、综述与摘要供需预判房企表现结构变化政策导向北京 保障性住房与商品房双向支持刺激需求，消除市场观望，促进商品房交易 供给端，持续供应土地，调整供应结构，大力发展保障性租赁住房，保障城市人口刚需住房，保障商品房供应充足； 需求端，调房贷，促生育，潜在刺激改善需求入市。供应端 加大保障性租赁住房供给，“十四五”期间供应40万套； 共有产权房市场管理，产权代持机构经营管理、明确出租程序、租金分配等； 完成年内首批供地18宗，建筑规模约169万； 基准地价更新，制定差别化地价； 需求端 扩大公积金贷款使用范围，支持老旧小区改造提取； 支持生娃政策，促人口增长，减免个人所得税、优先配租公租房等利好政策； 银行放款速度加快； 下调房贷利率，多数银行房贷利率为LPR+55个基点，首套房、二套房分别由5.2%、5.7%降至5.15%、5.65%；说明：政策详见附件。15Part 2北京新房商品房市场（房企可售部分） 房企营收：营收额与销售规模延续下滑走势 市场竞争：行业营收结构不一，销售差额明显 细分市场：不限价房和指导价房成为房企主要营收物业 区域结构：中心城区区域相对热销 市场排名：一季度行政区、板块和项目销额排名16二、商品房市场房企营收市场竞争细分市场区域结构市场排名一季度行业营收额与销售规模延续下滑走势，同比负增长继续扩大 行业营收额延续去年下半年下降走势，一季度行业销售额约831.1亿元，同比负增长扩大到24%； 销售规模同样下滑，一季度房企销售面积约220.1万，同比负增长扩大到23%北京新房商品房成交金额与同比增速走势1500.0155.4%134.8%169.6%200.0%40.6%35.4%50.3%61.8%1000.010.7%100.0%-7.8%-15.5%-16.5%-24.2%500.0-42.7%0.0%710.3986.8922.0904.8406.8833.91248.41360.21096.81349.01381.91135.4831.10.0-100.0%2019年Q12019年Q22019年Q32019年Q42020年Q12020年Q22020年Q32020年Q42021年Q12021年Q22021年Q32021年Q42022年Q1成交金额(亿元)成交金额同比（%）北京商品房成交面积与同比季度走势400.0163%200%101%117%300.019%6%42%45%43%11%100%200.0-41%-16%-15%-23%0%100.0182.4254.3218.9238.6108.4214.0311.4346.1285.3306.0347.0295.4220.10.0-100%2019年Q12019年Q22019年Q32019年Q42020年Q12020年Q22020年Q32020年Q42021年Q12021年Q22021年Q32021年Q42022年Q1成交面积(万)成交面积同比（%）17二、商品房市场房企营收市场竞争细分市场区域结构市场排名行业营收结构不一，销售差额明显国央企主力之下，民企份额增加 一季度销额TOP20房企中，央企占比21%，国企销额占比38%，民企占比41%； 从数量看，央企占比20%，国企占比40%，民企占比40%。2022年一季度TOP20各类房企销额占比央企民企21%41%国企38%2022年一季度TOP20各类房企数量占比央企20%民企40%国企40%数据说明：销售数据为项目参与企业数均分统计，统计时间为2022年4月4日。一季度房企销售额排名No.开发商名称金额(亿元)面积(万)企业属性1融创中国80.812.6民企2中海地产51.812.6央企3首开集团35.39.0国企4海开控股33.63.1国企5珠江合生系27.35.2民企6北京城建26.25.6国企7未来科学城24.99.3国企8住总集团22.27.9国企9万科集团21.97.7民企10中国金茂20.63.6央企11中骏集团19.27.9民企12金地集团18.74.4民企13保利地产17.23.9央企14首创置业17.03.7国企15华润置地15.94.1央企16首钢集团15.54.3国企17中国铁建15.25.6国企18中国平安13.33.4民企19远洋集团13.34.1民企20龙湖地产12.43.6民企-合计502.2121.7-18二、商品房市场房企营收市场竞争细分市场区域结构市场排名受市场供给侧结构调整，不限价房和指导价房成为房企主要营收物业 结构上，商品住宅依然是房企主要营收物业，一季度销售额占比86%，商办及其它占比仅14%； 商品住宅市场，限竞房和共有产权房销额逐步减少，不限价房份额较大50%左右，政府指导价房正逐渐扩大市场份额，一季度占比为17%北京新房商品房季度销售额结构占比走势（%）120%100%5%6%5%6%5%5%4%5%7%7%6%6%6%7%8%8%10%9%9%7%14%11%5%6%5%8%0%6%7%3%80%8%7%6%13%0%11%8%16%9%0%0%413%24%0%0%0%0%0%0%34%25%20%17%60%0%34%34%30%34%43%38%33%14%24%54%40%43%42%51%57%55%48%20%40%41%40%35%37%39%25%0%2019年Q1 2019年Q2 2019年Q3 2019年Q4 2020年Q1 2020年Q2 2020年Q3 2020年Q4 2021年Q1 2021年Q2 2021年Q3 2021年Q4 2022年Q1不限价住宅限竞房指导价房共有产权房商办其它类数据说明：统计时间为2022年4月4日。19二、商品房市场房企营收市场竞争细分市场区域结构市场排名指导价房“顶价”销售处于高位，但明显受其它类住宅价格挤压 商品住宅市场整体均价走势平稳，细分市场互相作用，表现各异； 不限价房：受限竞房和共有产权房挤压，价格从2019年高位平缓下调，近一年均价相比2019下调6%，约5.8万元/； 限竞房：随着市场走入尾盘，均价持续走低，一季度均价约4.6万元/，同比2019年高点下调6%； 指导价房：指导价房普遍顶限价销售，处于高位，产权价方面主要是朝阳、海淀区域高价项目成交处于顶位。北京新房商品住宅细分市场均价走势（元/）100000822348451280000572426000059941400004478428377200000不限价限竞房指导价产权价共有产权房数据说明：统计时间为2022年4月4日