欧阳_5章房地产评估_资产评估_陈建西_2版_广商_XXXX02fyzr.pptx

资产评估12023/3/10房价房价VS楼市调控楼市调控 购买四类房子最容易贬值购买四类房子最容易贬值(图图)房产品固然都是空间之下，金钱之上，但内涵与功能决定了其保值基因的不同，再基于政策调控与市场非规范与非理性，因此在基于房价普涨环境下购置的大量房产，将因为房价普跌出现速度与力度不同的贬损。其中四大类房子最容易在房价或其预期发生普跌环境下遭遇贬损。资产评估22023/3/10地王身边的成品房地王身边的成品房资产评估32023/3/10原因之一，地王出现让存量地存量房重新地存量房重新评估评估，以新房换价来获得更高的售价；原因之二，地王旁边的房子会因为地王的出现，重新定位重新定位，带动豪宅类似的档次提升，但实质并没有提升，价格反而上去了；原因之三，地王出现后区域品质档次提升后，成品房装修标准水涨船高，其中装修成本部分最易贬值；装修成本部分最易贬值；原因之四，地王的出现与城市未来规划发展有关联，开发商出手重的区域都是城市的中心或交通要地，前景与钱景相互作用后才产生必欲得之而后快的地王，而毗邻楼盘会将该地王产生的诸多背景转化为涨价基因，从而将未来透支到房价中；将未来透支到房价中；原因之五，地王往往与规模与配套挂钩，周边楼盘极可能将该地王可能的配套可能的配套纳入考虑范围而计价。资产评估42023/3/10第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述第二节第二节 收益法在收益法在房地产评估中的应用房地产评估中的应用第三节第三节 市场法在市场法在房地产评估中的应用房地产评估中的应用第四节第四节 成本法在成本法在房地产评估中的房地产评估中的应用应用(不不讲讲)第五节第五节 其他评估其他评估方法（不讲）方法（不讲）第五章第五章 房地产房地产评估评估资产评估52023/3/10本章学习本章学习目的和要求目的和要求1、了解房地产评估的基本内容和特点2、熟悉房地产评估的影响因素3、掌握收益法、市场法、成本法、剩余法在房地产评估中的应用4、熟悉基准地价修正系数法及路线价法在房地产评估中的应用资产评估62023/3/10第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述一、房地产评估对象一、房地产评估对象二、房地产价格的影响因素二、房地产价格的影响因素三、房地产评估的特点与原则三、房地产评估的特点与原则资产评估72023/3/10一、房地产评估对象一、房地产评估对象P98土地及其价格构成和种类土地及其价格构成和种类房屋建筑物及其价格构成和种类房屋建筑物及其价格构成和种类房地产的价格构成和种类房地产的价格构成和种类资产评估82023/3/10房地产：房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物（不动产）。其中：1 1、土地是、土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。2 2、建筑物是、建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物。资产评估92023/3/103 3、其他地上定着物、其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的部分。资产评估102023/3/10从三个方面来把握：从三个方面来把握：1 1、实物、实物是房地产中看得见、摸得着的部分。2 2、权益、权益(物权物权)是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。3 3、区位是、区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置地理坐标位置，还包括他与重要场所的他与重要场所的距离。资产评估112023/3/10作为评估对象的房地产有作为评估对象的房地产有三种存在形态三种存在形态：u单纯的土地单纯的土地;u单纯的建筑物单纯的建筑物;u土地与建筑物合成一体的房地产。土地与建筑物合成一体的房地产。资产评估122023/3/10房地产的特征房地产的特征 位置固定性位置固定性：属于不动产，空间位置是固定的。耐用性耐用性：其寿命是相当长的。影响因素多样性：影响因素多样性：房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。投资大量性投资大量性：其投资数额是可观的。保值增值趋势？保值增值趋势？资产评估132023/3/10土地及其价格构成和种类土地及其价格构成和种类P98P981、我国土地所有权与使用权相土地所有权与使用权相分离，土地所有权有两种情况：城市土地城市土地-所有权属于国家；农村城市郊区的土地农村城市郊区的土地-所有权归农民集体所有。土地的使用者不具有土地的所有权，只拥有土地使用权。资产评估142023/3/102 2、土地使用权、土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。目前我国城市地产市场按土地使用权流转方式，可划分为一级市场和二级市场一级市场和二级市场。一级市场一级市场亦称政府批租市场，是政府垄断市场。国家出让土地使用权的方式：协议、招标和拍卖二级市场二级市场是土地使用权的转让、出租、抵押市场的总和，在国家法律规定的范围内充分竞争。资产评估152023/3/103 3、土地资产的特性：、土地资产的特性：自然特性和经济特性自然特性和经济特性两个方面。两个方面。A A、土地的经济特性：、土地的经济特性：（1）用途多样性。（2）经济地理位置的可变性。（3）可垄断性：土地资产的可垄断性构成了土地资产市场价格的基础。资产评估162023/3/10B B、土地的自然特性表现在以下方面：、土地的自然特性表现在以下方面：（1）土地面积的有限性。（2）土地空间位置的固定性。（3）土地使用价值的永续性和增值性。（4）土地的不可替代性。资产评估172023/3/104 4、土地价格的构成：、土地价格的构成：土地取得费、土地开发费、税费、投资利息、利润和土地所有者收益5 5、土地资产价格的特点、土地资产价格的特点土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定生产成本决定；主要由土地的需求决定；土地的需求决定；具有明明显的区域性；显的区域性；土地价格的上涨性（的上涨性（土地需求上升;资本的边际收益率会下降）资产评估182023/3/106 6、土地价格的主要类型、土地价格的主要类型P99P99（1）所有权价格（征地时）（征地时）和使用权价格（出让时及其他）（出让时及其他）。70年居住用地；40年商业、旅游、娱乐用地；50年其他（工业、科教文卫体）；申请续期最迟于届满前一年。（2）生地、毛地和熟地价格资产评估192023/3/10（3 3）基准地价。）基准地价。基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。基准地价评估是以城城镇整体镇整体为单位进行的。基准地价是一个区域性的平均低价区域性的平均低价;基准地价是各类用地的平均地价各类用地的平均地价;基准地价市政府在一定时期内评估的覆盖评估的覆盖全市全市(县县)的土地使用权价格的土地使用权价格;基准地价是单位土地面积的地价单位土地面积的地价。资产评估202023/3/10（4 4）标定地价。）标定地价。是具体具体地块的地价，即宗地地价即宗地地价;在一般情况下，标定地价不进行大面积的标定地价不进行大面积的评估评估，只是在进行土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估。资产评估212023/3/10（5 5）土地使用权出让底价。）土地使用权出让底价。是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。（6 6）转让价格。）转让价格。地产转让价格是使用者将以取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。资产评估222023/3/10（7 7）出租价格。）出租价格。亦称土地使用权租金价格，其价格表现有两种形态。u土地使用者之间所形成的租金价格。u国家与土地使用者之间形成的租金价格。除上述地价外，还有土地交易成交价格土地交易成交价格、抵押价格等抵押价格等资产评估232023/3/10（8 8）总地价、单位地价、楼面地价）总地价、单位地价、楼面地价P99P99房地产总价格：一宗房地产的整体价格；建筑总面积各楼层建筑面积房地产单位价格：单位建筑面积的房地产价格；u 注：房地产价格一般指房地产单位价格。楼面地价地价（楼面价格）：单位建筑面积的地价；u楼面地价土地总价格/建筑总面积建筑总面积资产评估242023/3/10容积率容积率建筑总面积/土地总面积建筑密度建筑密度各建筑物投影面积之和/土地总面积u楼面地价土地单价/容积率u地面价=土地价格/土地面积。小例：小例：四层建筑，土地面积100平方，每层建筑面积80平方米，总价640万，其中地价160万。求：求：容积率，建筑密度、单位地价和楼面地价？资产评估252023/3/10温故知新温故知新9 9（审计审计130203130203）1 1、机器设备的评估：市场法与收益法。、机器设备的评估：市场法与收益法。2 2、房地产评估：、房地产评估：评估对象存在的三种形态、土地价格体系（楼面地价）、房地产价格的影响因素？资产评估262023/3/10房屋建筑物及其价格构成和种类房屋建筑物及其价格构成和种类P99P99建筑物是建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构房屋和构筑物。筑物。建筑物成本构成：建筑物成本构成：建筑安装工程费（结构部分、装修部分和基础部分）；前期费用；其他费用；间接费用；合理利润；资金成本；税金。资产评估272023/3/10房地产的价格构成和种类房地产的价格构成和种类P100P100土地使用权价格+建筑物价格1 1、按价格形成方式分、按价格形成方式分（1）市场交易价格实际成交价格（2）评估价格对市场交易价格的模拟资产评估282023/3/102 2、按房地产实物形态分、按房地产实物形态分（1）土地价格：基准地价、标定地价等（2）建筑物价格：纯建筑物部分的价格（3）房地产价格：房地合一价资产评估292023/3/103 3、按房地产价格表示单位分、按房地产价格表示单位分:房地产总价格：土地-单位地价 单位价格-建筑物-单位建筑面积的建筑物价格 房地产-单位建筑面积的房地产价格 楼面地价-单位建筑面积地价 =土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率其中：其中：容积率=建筑总面积/土地总面积 建筑密度建筑密度(建筑覆盖率建筑覆盖率)，指底层建筑面积与总用地面积 的比例。资产评估302023/3/10二、房地产价格的影响因素二、房地产价格的影响因素P101P101一般因素一般因素区域因素区域因素个别因素个别因素资产评估312023/3/10一般因素一般因素P103P1031、行政因素：限价房、2、社会因素：人口、战争与政治安定3、经济因素。(1)经济发展状况。(2)居民收入和消费水平。(3)物价变动。(4)储蓄和投资水平、财政收支和金融状况、利率水平利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。4、心理和其他因素：风水、价格变动资产评估322023/3/10区域因素：区域因素：指因土地所在地区的特性而影响地价的因素。1、影响商业用地商业用地土地价格的区域因素。(1)商业繁华程度。(2)交通便捷度。(3)环境优劣度。(4)规划限制。资产评估332023/3/102、影响住宅用地住宅用地价格的区域因素。(1)位置。(2)交通便捷度。(3)基础设施保证度。(4)公用设施完备度。(5)环境质量度。(6)规划限制。3、影响我国工业用地工业用地的区域因素。(1)交通便捷度。(2)基础设施完善度。(3)产业集聚规模。(4)环境质量。资产评估342023/3/10个别因素个别因素P103P103（楼层）1、位置因素。2、地形地质因素。（坡度）3、面积因素。（最佳面积）4、地块形状因素：表现在宽、深的宽、深的比例。5、土地利用因素：包括容积率和土地用途。容积率和土地用途。资产评估352023/3/10三、房地产评估的特点与原则三、房地产评估的特点与原则P104P104房地产评估的特点房地产评估的特点房地产评估的原则房地产评估的原则房地产评估程序及评估资料的收集房地产评估程序及评估资料的收集资产评估362023/3/10房地产评估的特点房地产评估的特点1、非完全市场性2、非成本因素重要性3、房地不可分性资产评估372023/3/10房地产评估的原则房地产评估的原则P105P1051 1、最有效使用原则、最有效使用原则 土地具有用途的多样性；地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。（最佳规模、最佳用最佳规模、最佳用途、最佳状态新华学院）途、最佳状态新华学院）应注意：应注意：应根据城镇规划中最适宜用途来确定；土地的最有效使用原则还包括地块使用强度。如地块的建筑密度、容积率等。资产评估382023/3/102 2、替代原则、替代原则土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定。由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点，在土地估价时很难找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品。资产评估392023/3/103 3、合法性原则：、合法性原则：合法产权、合法使用、合法处分等方面。如：宅基地，所有权与使用权，小产权房小产权房。4 4、贡献原则、贡献原则5 5、供需原则：、供需原则：价格独占性较强、替代性有限。资产评估402023/3/10房地产评估程序及评估资料的收集房地产评估程序及评估资料的收集1、明确评估基本事项：明确评估本身、目的、基准日。2、拟定评估工作方案3、实地勘查搜集资料4、选用评估方法评定估算：假设开发法、残余假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。(房地产专用法房地产专用法)5、确定评估结果，撰写评估说明和报告 资产评估412023/3/10第二节第二节 收益法在收益法在房地产评估中的应用房地产评估中的应用一、基本思路及适用范围一、基本思路及适用范围二、收益法在房地产评估中的基本模式二、收益法在房地产评估中的基本模式三、收益法基本参数的确定三、收益法基本参数的确定四、收益法应用案例四、收益法应用案例资产评估422023/3/10一、基本思路及适用范围一、基本思路及适用范围P106P1061、以房地产的预期收益能力预期收益能力为导向求取估价对象的价值。2、收益法适用的适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、公寓、商店、旅馆、餐馆、游乐场等。3、价值高低主要取决于下列3 3个因素个因素：未来净收益的大小大小 获得净收益的可靠可靠性 获得净收益期限的长短长短资产评估432023/3/10二、收益法在房地产评估中的基本模式二、收益法在房地产评估中的基本模式（假定土地使用权无限期）（假定土地使用权无限期）评估房地合一的房地产价值评估房地合一的房地产价值单独评估土地价值单独评估土地价值房地合一时，单独评估建筑物房地合一时，单独评估建筑物资产评估442023/3/10评估房地合一的房地产价值评估房地合一的房地产价值P106P106房地产价值房地产价值 =（房地产总收益房地产总费用）/综合资本化率。（纯收益通常以年度计，并假设在年末发生）房地产总收益房地产总收益 =潜在毛收入空置等造成的收入损失房地产总费用房地产总费用 =管理费+维修费+保险费+税金注意：注意：房地产总费用中不包括会计上的折旧额不包括会计上的折旧额资产评估452023/3/10单独评估土地价值单独评估土地价值1 1、单纯的土地评估、单纯的土地评估（适用于适用于空地出租空地出租）土地价值土地价值 =土地纯收益/土地资本化率土地纯收益土地纯收益=土地总收益土地总费用土地总费用土地总费用=管理费+维护费+税金 资产评估462023/3/102 2、房地合一时，土地价值评估、房地合一时，土地价值评估（1 1）土地价值）土地价值 =房地产价值建筑物现值房地产价值建筑物现值建筑物现值=建筑物重置价年贬值额已使用年数年贬值额=（建筑物重置价残值）/耐用年限（2 2）土地价值）土地价值 =（房地产纯收益建筑物纯收益）/土地资本化率建筑物纯收益=建筑物现值建筑物资本化率 资产评估472023/3/10房地合一时，单独评估建筑物房地合一时，单独评估建筑物建筑物价值建筑物价值房地产价值土地价值建筑物价值建筑物价值（房地产纯收益土地纯收 益）/建筑物资本化率资产评估482023/3/10三、收益法基本参数的确定三、收益法基本参数的确定P107P107净收益的确定净收益的确定资本化率的确定资本化率的确定收益期的确定收益期的确定资产评估492023/3/10净收益的确定净收益的确定净收益的测算途径可分为两种净收益的测算途径可分为两种：1、是基于租赁收入测算净收益，例如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准工业厂房、仓库等类房地产；2、是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、影剧院、娱乐场所、加油站等类房地产。资产评估502023/3/10客观纯收益客观纯收益=客观总收益客观总费用客观总收益客观总费用实际纯收益：实际纯收益：指土地在现在利用条件下产生的纯收益,一般来说 它不能直接用于估价。客观纯收益：客观纯收益：指房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的纯收益值。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般来说只有这种收益才可以作为估价的依据。客观总费用：客观总费用：为取得总收益所必须投入的正常支出，如维修费、管理费、税金等。客观费用资产评估512023/3/10资本化率的确定资本化率的确定资本化率的种类资本化率的种类1 1、土地资本化率土地资本化率r1:r1:适用于土地自身价值的评估（L），对应的纯收益应当是土地产生的净收益(即仅归属于土地的净收益)，不包含建筑物带来的净收益。2 2、建筑物资本化率、建筑物资本化率r2r2：适用于建筑物自身价值的（B），对应的纯收益应当是建筑物产生的净收益(即仅归属于建筑物的净收益)，不包含土地带来的净收益。资产评估522023/3/103 3、综合资本化率综合资本化率r r:适用于房地产整体价值的（L+B），对应的纯收益是土地与地上建筑物共同产生的净收益。资产评估532023/3/10资本化率的资本化率的求取方法求取方法1 1、加总法：、加总法：相互独立的比率之和P1082 2、净收益与售价比率法、净收益与售价比率法（市场测算法市场测算法根据市场上类似的近期交易实例推算出r）一般采用永续年金求r 也可以是有限年期的普通年金求r资产评估542023/3/10可比实例可比实例 纯收益（元纯收益（元/年年.平方米）平方米）交易价格（元交易价格（元/平方米）平方米）资本化率资本化率1418.959007.1%2450.060007.5%3393.357006.9%44593963007.3%5507.065007.8%例例1 1在房地产市场中收集到5个与待估房地产类似的交易实例：r=(7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%)/5=7.32%资产评估552023/3/103 3、安全利率加风险调整值法、安全利率加风险调整值法首先，找出安全利率(通常选择短期国债利率或银行中长期利率)其次，确定风险调整值。4 4、各种收益率排序插入法、各种收益率排序插入法具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的，所以，可通过同等风险投资的报酬率来求取估价对象的报酬率。收益期的确定收益期的确定剩余年限剩余年限资产评估562023/3/10 例例33某宗房地产的收益期限是38年，通过预测得到未来5年的净收益分别是200万元、220万元、250万元、280万元、300万元，从未来第6年到第38年每年净收益稳定在350万左右，该类房地产资产报酬率为10%，试评估该房地产的价值。资产评估572023/3/10解=200(P/F,10%,1)+220(P/F,10%,2)+250(P/F,10%,3)+280(P/F,10%,4)+300(P/F,10%,5)+350(P/A,10%,38)-(P/A,10%,5)=3008.6资产评估582023/3/10 例例4 4，作为课堂练习如何？，作为课堂练习如何？某房地产公司于19991999年年5 5月月以出让方式取得一块土地土地5050年使用权年使用权，并于20012001年年5 5月月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼写字楼，经济耐用年限为为6060年年。目前，该类型建筑的重置价格建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在在10%10%左右左右，每年需支付的管理费管理费用一般为年租金的3.5%，维修维修费费为建筑物重置价的1.5%，房产税为房产税为租金收入的12%，其他税其他税为租金收入的6%，保险费保险费为建筑物重置价的0.2%，房地产资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在20042004年年5 5月的价格？月的价格？资产评估592023/3/101 1、估算房地产总收益、估算房地产总收益房地产总收益2.536512,000（110%）9,855,000元2 2、估算房地产总费用、估算房地产总费用（1）年管理费9,855,0003.5%344,925元（2）年维修费4,80012,0001.5%864,000元资产评估602023/3/10（3）年保险费4,80012,0000.2%115,200元（4）年税金9,855,000（12%6%）1,773,900元（5）房地产总费用344,925864,000115,2001,773,9003,098,025元资产评估612023/3/103 3、估算房地产净收益、估算房地产净收益房地产总收益房地产总费用9,855,0003,098,0256,756,975元4 4、计算房地产价格：、计算房地产价格：房地产的剩余收益期为45年，假设土地使用权期满，建筑物由国家无偿收回，残值为0，则：房地产价格6,756,975(P/A,6%,45)104,434,671元房地产单价104,434,67112,0008,703元资产评估622023/3/10第三节第三节 市场法在市场法在房地产评估中的应用房地产评估中的应用一、基本思路及适用范围一、基本思路及适用范围二、市场法的基本模式二、市场法的基本模式三、差异修正的方法三、差异修正的方法四、市场法应用案例四、市场法应用案例资产评估632023/3/10温故知新温故知新1010（审计审计130203130203）1 1、房地产评估收益、房地产评估收益法：法：原理与有关公式？2 2、上次作业？、上次作业？资产评估642023/3/10一、基本思路及适用范围一、基本思路及适用范围市场法也称市场比较法，市场法也称市场比较法，是将待估房地产与近期已经进行交易的类似房地产加以比较，从已进行交易的类似房地产的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。理论依据：理论依据：是房地产价格形成的替代原理 适用范围：适用范围：在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易，如房地产开发用地、商品住宅、公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等；那些那些很少发生交易的房地产，很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑等则难以适用。资产评估652023/3/10三、差异修正的三、差异修正的方法方法P112交易情况修正交易情况修正交易日期修正交易日期修正房地产状况的修正房地产状况的修正个别因素的修正个别因素的修正二、市场法的基本模式二、市场法的基本模式资产评估662023/3/10交易情况修正交易情况修正交易中的特殊因素主要有：1、有特殊利害关系的经济主体间的交易2、交易时有特别的动机3、买方或卖方不了解市场行情4、其他特殊交易的情形5、特殊的交易方式，如拍卖、招标等资产评估672023/3/10【例例A1A1】为评估某宗地H的地产价格，选取了M、N两个参照地块交易实例。已知M地块的交易性质为诉讼抵债，其土地使用权交易价格为3400元/平方米，N地块系拍卖转让的土地使用权，拍卖价格为4500元/平方米；且经分析发现，M地块价格比正常情况低了10%，而N地块拍卖价格则高出正常情况的16%，则有：资产评估682023/3/10交易日期修正交易日期修正价格指数有定基和环比两种。价格指数有定基和环比两种。如：(1)建筑造价指数或变动率；(2)建筑材料价格指数或变动率；(3)建筑人工费指数或变动率；(4)房地产价格指数或变动率。资产评估692023/3/10交易日期修正系数的计算采用定基采用定基价格指数价格指数采用环比采用环比价格变动价格变动指数指数资产评估702023/3/10【例例A2A2】续前例，假设待估宗地H的评估期基准日为2001年7月1日，M地块的交易日为2000年8月1日，N地块的交易日期为2000年9月30日。又据有关统计资料，2000年1月1日至2001年8月1日，房地产业的价格平均每月上涨0.3%，则上述M、N地块经期日修正后的价格分别为：资产评估712023/3/10房地产状况的修正房地产状况的修正（如区域因素）（如区域因素）区域因素修正的内容主要包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等。(交易实例当时的区域因素状交易实例当时的区域因素状况）况）资产评估722023/3/10【例例A3A3】续前例，假设上述待估地产和参照实例M、N都属于商业用地，运用直接法对地块H进行区域因素修正的结果见表：区域因素区域因素待估地产待估地产H参照实例参照实例M参照实例参照实例N1、商服繁华程度2、道路通达度3、公交便捷度4、商业区综合环境5、规划因素252020201524211817142922212017总分值总分值10094109资产评估732023/3/10【例例A4A4】假设上述地块H、M、N的面积分别为8000、8760、6200平方米，其形状依次为矩形、梯形、梯形，其个别因素比较结果见表：个别因素个别因素待估地产待估地产H参照实例参照实例M参照实例参照实例N1、面积2、形状3、地质条件4、临街深度202525302123243218232627总分值10010094资产评估742023/3/10个别因素的修正个别因素的修正1 1、容积率、容积率2 2、土地使用年期、土地使用年期资产评估752023/3/10关于容积率修正系数容积率地价指数体现地价随容积率增加而增大的趋势，呈容积率地价指数体现地价随容积率增加而增大的趋势，呈非线性正相关关系非线性正相关关系；例：例：某城市容积率地价指数表如8-2假设交易实例的容积率为1.6，被评估宗地的容积率为1.3，则容积率修正系数=115/128=0.898 容积率容积率修正系数修正系数表表8-2容积率容积率1.01.11.21.31.41.51.61.7地价指数地价指数 100 105110115120125 128 133资产评估762023/3/10【例例A5A5】续前例，假设政府城市规划对H、M、N三地块的容积率最高限额依次为8、10、9，则查容积率地价指数表可计算参照实例M、N的容积率修正率分别为：容积率容积率12345678910地价指数11.5161.9332.2972.6272.933.2143.4823.7373.981资产评估772023/3/10公式来源说明？公式来源说明？资产评估782023/3/10【例例A6A6】前例中，若地块H、M、N的剩余使用年限依次为38年、32年、40年，且已知土地还原利率为8%，则有：资产评估792023/3/10最终评估值确定方法：最终评估值确定方法：需选择3个以上的参照物，通过各种修正，得到3个以上的初步评估结果（称为比准价值比准价值），最后确定一个评估值（最终评估结论（最终评估结论）简单算术平均法简单算术平均法加权平均法加权平均法中位数法中位数法资产评估802023/3/10【例例A7A7】续前例，待估宗地H经过上述各因素修正后，可确定其最终评估结果：（1）按参照实例M计算的评估价格：待估地产价格（M）资产评估812023/3/10（2）按参照实例N计算的评估价格：待估地产价格（N）（3）地产H的评估价格资产评估822023/3/10四、市场法应用案例四、市场法应用案例P113P113例例5 522 例：例：土地价格土地价格评估，与书上例类似评估，与书上例类似 有一宗土地G需评估，评估目的是以该宗地向银行抵押、申请贷款。现收集到与待估宗地条件类似的5块宗地，具体情况见表8-3所示。该城市地价指数见表8-4；另根据调查，该城市宗地容积率与地价关系呈非线性正相关关系，容积率地价指数见表8-5。折现率为10%，试评估该宗正常土地价值？宗地宗地成交价成交价交易时交易时间间交易情交易情况况容积率容积率使用年使用年限限土地状况土地状况A6902004+2%1.330-1%B6602005+1%1.230+2%C7202003+5%1.430-2%D7302006-1%1.6300E710200701.435+2%G200701.1300表表8-3，各宗地基本情况，各宗地基本情况资产评估842023/3/10时间时间(年年)20012001 20022002 20032003 20042004 20052005 2006200620072007地价指数地价指数100100103103107107110110108108107107112112表表8-4，某城市时间地价指数表，某城市时间地价指数表容积率容积率1.01.01.11.11.21.21.31.31.41.41.51.5 1.61.6 1.71.7地价指数地价指数 100100105105110110115115120120125125 128128 133133表表8-5，容积率地价指数表，容积率地价指数表资产评估852023/3/10宗地价格调整计算表参照宗地名称参照宗地名称A AE E交易单价交易单价690690730730时间因素调整系数时间因素调整系数112/110112/1101 1交易情况调整系数交易情况调整系数100/102100/1021 1容积率调整系数容积率调整系数105/115105/115105/120105/120剩余使用年限调整系数剩余使用年限调整系数1 10.980.98（注）（注）土地状况调整系数土地状况调整系数100/99100/99100/102100/102调整后的价格调整后的价格635635614614注：注：1-(P/F,10%,30)/1-(P/F,10%,35)=0.98资产评估862023/3/10宗地宗地A A：690(112/110)(100/102)(105/115)690(112/110)(100/102)(105/115)(100/100)(100/99)=635 (100/100)(100/99)=635宗地宗地B:660(112/108)(100/101)(105/110)B:660(112/108)(100/101)(105/110)(100/100)(100/102)=634 (100/100)(100/102)=634宗地宗地C:720(112/107)(100/105)(105/120)C:720(112/107)(100/105)(105/120)(100/100)(100/98)=641 (100/100)(100/98)=641宗地宗地D:730(112/107)(100/99)(105/128)D:730(112/107)(100/99)(105/128)(100/100)(100/100)=633(100/100)(100/100)=633资产评估872023/3/10宗地宗地E:730(112/112)(100/100)(105/120)E:730(112/112)(100/100)(105/120)1-(P/F,10%,30)/1-1-(P/F,10%,30)/1-(P/F,10%,35)(100/102)(P/F,10%,35)(100/102)=614 =614宗地G的评估值=（635+634+641+633+614）/5 =631.4（元/平方米）注：如果对于某交易实例（参照物）修正值与其他交易实注：如果对于某交易实例（参照物）修正值与其他交易实例修正值相差太远，则该值可能为异常值，则应考虑剔除。例修正值相差太远，则该值可能为异常值，则应考虑剔除。假设宗地C的修正值高达756，则C应考虑剔除。资产评估882023/3/10 例：房地产例：房地产价格评估价格评估 为评估某剩余使用年限还有30年的住宅楼盘2008年9月1日的正常市场价格，评估人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似的住宅楼盘交易实例为参照物。据调查，有关资料如下：参照物A参照物B参照物C 成交价格600061405990成交日期2008.3.1 2008.5.12008.2.1交易情况+3%-2%+2%剩余使用年限303040资产评估892023/3/10其他个别因素 权重参照物A参照物B参照物C朝向0.2+3%+5%0装修0.4-2%-1%+3%绿化0.4-5%+2%-4%据调查，2007年12月1日-2008年4月1日该区域住宅楼平均每月比上月上涨1.1%，2008年4月1日-2008年9月1日平均每月比上月上涨1.6%。试利用上述资料评估该住宅楼盘2008年9月1日的正常市场条件的价格。资产评估902023/3/10（1 1）交易日期修正系数）交易日期修正系数 交易实例A=(1+1.1%)(1+1.6%)5=1.0945 交易实例B=(1+1.6%)4=1.0656 交易实例C=(1+1.1%)2(1+1.6%)5=1.1065（2 2）交易情况修正系数）交易情况修正系数 交易实例A=1/(1+3%)=100/103=0.9709 交易实例B=1/(1-2%)=100/98=1.0204 交易实例C=1/(1+2%)=100/102=0.9804资产评估912023/3/10(3)使用年限调整系数 交易实例A=100/100=1 交易实例B=100/100=1 交易实例C=1-(P/F,10%,30)/1-(P/F,10%,40)=0.964(4)房地产状况调整系数交易实例A=100/(0.2103+0.498+0.495)=1.0225交易实例B=100/(0.2105+0.499+0.4102)=0.9862交易实例C=100/(0.2100+0.4103+0.496)=1.004 资产评估922023/3/10对A的修正值：60001.0945 0.97091 1.0225 =6519.14对B的修正值：61401.0656 1.02041 0.9862 =6584.13对C的修正值：59901.10650.98040.9641.004 =6289.19资产评估932023/3/10 该住宅楼盘2008年9月1日的正常市场条件的评估值：=(6519.14+6584.13+6289.19)/3=6464.15资产评估942023/3/10第四节第四节 成本法在成本法在房地产评估中的应用房地产评估中的应用一、基本思路及适用范围一、基本思路及适用范围二、成本法在土地价值评估中的应用二、成本法在土地价值评估中的应用二、成本法在房屋建筑物评估中的应用二、成本法在房屋建筑物评估中的应用资产评估952023/3/10土地评估价格土地评估价格=土地取得费土地取得费+土地开发费土地开发费+税费税费+利息利息+利润利润+土地增值收益土地增值收益建筑物评估值建筑物评估值=建筑物重置成本建筑物重置成本-实体性贬值实体性贬值-功能性功能性贬值贬值-经济性贬值经济性贬值房地产评估价格房地产评估价格 =土地评估价格土地评估价格+建筑物评估值建筑物评估值新建房地产价格新建房地产价格=土地取得费土地取得费+开发成本开发成本+管理费用管理费用+利利息息+销售税费销售税费+正常利润正常利润一、基本思路及适用范围一、基本思路及适用范围1 1、基本思路：、基本思路：重置一宗效用相同的房地产 2 2、适用范围：、适用范围：无收益、