第3章资产评估的基本方法wfwcotj.pptx

第三章第三章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法 评估资产价值的几个基本方法评估资产价值的几个基本方法资产评估途径与方法资产评估途径与方法n市场途径与市场法n收益途径与收益法n成本途径与成本法n评估途径与评估方法的选择市场途径与市场法n n市场途径的基本涵义市场途径的基本涵义市场途径的基本涵义市场途径的基本涵义n n市场途径的基本前提市场途径的基本前提市场途径的基本前提市场途径的基本前提n n市场途径的基本程序市场途径的基本程序市场途径的基本程序市场途径的基本程序n n市场途径中的具体方法市场途径中的具体方法市场途径中的具体方法市场途径中的具体方法市场途径的基本涵义市场途径的基本涵义n市场途径是指利用市场上同样或类似资市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的各种评估技术比分析来估测资产价值的各种评估技术方法的总称。方法的总称。n它是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。市场途径的基本前提市场途径的基本前提n通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个两个最最基本的前提条件：基本的前提条件：其一其一,是要有一个活跃的公开市场；是要有一个活跃的公开市场；其二其二,是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。可比性具体体现在以下几个方面：可比性具体体现在以下几个方面：（1 1）参参照照物物与与评评估估对对象象在在功功能能上上具具有有可可比比性性，包包括用途、性能上的相同或相似；括用途、性能上的相同或相似；（2 2）参参照照物物与与被被评评估估对对象象面面临临的的市市场场条条件件具具有有可可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3 3）参参照照物物成成交交时时间间与与评评估估基基准准日日间间隔隔时时间间不不能能过长，应在一个适度时间范围内。过长，应在一个适度时间范围内。市场途径的基本程序市场途径的基本程序n选择参照物选择参照物n在评估对象与参照物之间选择比较在评估对象与参照物之间选择比较因素因素n指标对比、量化差异指标对比、量化差异n在各参照物成交价格的基础上调整在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异已经量化的对比指标差异n综合分析确定评估结果综合分析确定评估结果应考虑的比较因素n运运用用市市场场途途径径及及其其方方法法评评估估单单项项资资产产应应考考虑虑的的可可比比因因素主要有：素主要有：（1 1）资产的功能。是结合社会需要的资产功能；）资产的功能。是结合社会需要的资产功能；（2 2）资资产产的的实实体体特特征征和和质质量量。包包括括外外观观、结结构构、役役龄和规格型号龄和规格型号 （3 3）市市场场条条件件。成成交交时时与与评评估估时时的的市市场场条条件件及及供供求求关系的变化情况关系的变化情况 （4 4）交交易易条条件件。主主要要包包括括交交易易批批量量、交交易易动动机机、交交易时间等易时间等市场途径中的具体方法市场途径中的具体方法n直接比较法直接比较法 要求评估对象于参照物一样或基本一要求评估对象于参照物一样或基本一样样n间接比较法间接比较法 不不要求评估对象于参照物一样或基本要求评估对象于参照物一样或基本一样一样直接法直接法n现行市价法现行市价法n市价折扣法市价折扣法n功能价值类比法功能价值类比法 现行市价法现行市价法n当评估对象本身具有现行市场价格或与当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候场价格的时候,可以直接利用评估对象可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。作为评估对象的评估价值。市价折扣法市价折扣法 市市价价折折扣扣法法是是以以参参照照物物成成交交价价格格为为基基础础,考考虑虑到到评评估估对对象象在在销销售售条条件件、销销售售时时限限等等方方面面的的不不利利因因素素,凭凭评评估估人人员员的的经经验验或或有有关关部部门门的的规规定定,设设定定一一个个价价格格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达：折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达：资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格(1(1价格折扣率价格折扣率)适用于仅有交易条件差异时。适用于仅有交易条件差异时。功能价值类比法功能价值类比法 功能价值法是以参照物的成交价格为基础功能价值法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别,其计算其计算公式分别为：公式分别为：资产价值与其功能呈线性关系的情况资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常被称作功能价通常被称作功能价值法：值法：资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格(评估对象生产能力评估对象生产能力参照物生参照物生产能力产能力)资产价值与其功能呈指数关系的情况资产价值与其功能呈指数关系的情况,通常被称作规模经通常被称作规模经济效益指数法：济效益指数法：资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格(评估对象生产能力评估对象生产能力参照物生参照物生产能力产能力)x x例 题n被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。n资产评估价值资产评估价值=10=10（90/12090/120）0.70.7=8.18=8.18（万元）（万元）价格指数法价格指数法n价格指数调整法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。其计算公式为：资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格（1+1+物价变动指数物价变动指数 ）或或 =参照物成交价格参照物成交价格价格指数价格指数n 此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长成新率价格法n成新率价格法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格（评估对象成新率（评估对象成新率 参照物成新率）参照物成新率）其中：资产的成新率资产的尚可使用年限资产的成新率资产的尚可使用年限（资产的已使用年限资（资产的已使用年限资 产的尚可使用年限）产的尚可使用年限）n 此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。类比法类比法n市场售价类比法市场售价类比法n成本市价法成本市价法n市盈率倍数法市盈率倍数法市场售价类比法市场售价类比法 市市场场售售价价类类比比法法是是以以参参照照物物的的成成交交价价格格为为基基础础,考考虑虑参参照照物物与与评评估估对对象象在在功功能能、市市场场条条件件和和销销售售时时间间等等方方面面的的差差异异,通通过过对对比比分分析析和和量量化化差差异异,调调整整估估算算出出评评估估对对象象价价值值的各种方法的各种方法,其基本数学表达式为：其基本数学表达式为：资资产产评评估估价价值值=参参照照物物售售价价功功能能差差异异值值时时间间差异值差异值+交易情况差异值交易情况差异值 资资产产评评估估价价值值=参参照照物物售售价价功功能能差差异异修修正正系系数数时间差异修正系数时间差异修正系数成本市价法成本市价法 成成本本市市价价法法是是以以评评估估对对象象的的现现行行合合理理成成本本为为基基础础,利利用用参参照照物物的的成成本本市市价价比比率率来来估估算算评评估估对对象象的的价价值值的的方方法。用数学式表达法。用数学式表达:资资产产评评估估价价值值评评估估对对象象现现行行合合理理成成本本(参参照照物物成成交交价价格格参参照照物现行合理成本物现行合理成本)【例】评估时点某市商品住宅的成本市价率为150%，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其市价接近于30万元。资产评估价值资产评估价值=20150%=30=20150%=30（万元）（万元）市盈率倍数法市盈率倍数法 市市盈盈率率乘乘数数法法则则主主要要适适用用于于整整体体企企业业的的评评估估。市市盈盈率率乘乘数数法法是是以以参参照照物物(企企业业)的的市市盈盈率率作作为为乘乘数数(倍倍数数),),以以此此乘乘数数与与评评估估对对象象(企企业业)的的收收益益额额相相乘乘估估算算评评估估对对象象(企企业业)价价值值的的方方法法。用用数数学学式表达：式表达：资资产产评评估估价价值值评评估估对对象象(企企业业)收收益益额额参照物参照物(企业企业)市盈率市盈率 运用市场法评估资产的程序运用市场法评估资产的程序 1 1、明确评估对象；、明确评估对象；2 2、进进行行公公开开市市场场调调查查，收收集集相相同同或或类类似似资资产产的的市市场基本信息资料，寻找参照物；场基本信息资料，寻找参照物；3 3、分分析析整整理理资资料料并并验验证证其其准准确确性性，判判断断选选择择参参照照物物。评评估估人人员员对对收收集集到到的的资资料料应应当当认认真真进进行行分分析析，验验证证其其真真实实可可信信程程度度，分分析析其其交交易易条条件件和和背背景景，选选择择三三个或三个以上的可比参照物；个或三个以上的可比参照物；4 4、把被评估资产与参照物比较；、把被评估资产与参照物比较；5 5、分析调整差异，作出评估结论。、分析调整差异，作出评估结论。市场法的评价市场法的评价 n优点优点表现在：表现在：1 1、能能够够客客观观反反映映资资产产目目前前的的市市场场情情况况，其其评评估估的的参参数数、指指标标直直接接从从市市场场获获得得，评评估估值值更更能能反反映映市市场场现实价格；现实价格；2 2、评估结果易于被各方接受。、评估结果易于被各方接受。n市场法也有一些市场法也有一些缺点缺点，具体表现在：，具体表现在：1 1、需需要要有有公公开开的的及及活活跃跃的的市市场场作作为为基基础础，有有时时缺少可对比的数据以及缺少判断对比数据而难以运用；缺少可对比的数据以及缺少判断对比数据而难以运用；2 2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。估。成本途径与成本法n n成本途径的基本涵义成本途径的基本涵义成本途径的基本涵义成本途径的基本涵义n n成本途径的基本思路成本途径的基本思路成本途径的基本思路成本途径的基本思路n n成本途径的基本前提成本途径的基本前提成本途径的基本前提成本途径的基本前提n n成本途径的基本要素和具体方法成本途径的基本要素和具体方法成本途径的基本要素和具体方法成本途径的基本要素和具体方法n n成本途径的评价成本途径的评价成本途径的评价成本途径的评价成本途径的基本涵义成本途径的基本涵义n成本途径具体是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。n用一数学式可概括为：被评估资产的评估值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值 或者：被评估资产的评估值重置成本成新率基本思路n成本途径的基本思路是重置原则，即在条件允许的情况下，一个谨慎的投资者在决定投资某项资产时所愿意支付的价格，不会超过为重新购建相同效用的资产的现行成本。通常情况下，购建的资产并非全新，在投资对象全新购建成本的基础上扣除各种贬损后，就是投资者所愿支付的价格。成本途径的基本前提成本途径的基本前提n只有当被评估资产处于继续使用状态下，只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估资产的全部费用才能构成再取得被评估资产的全部费用才能构成其交换价值的内容。资产的继续使用不其交换价值的内容。资产的继续使用不仅仅是一个物理上的概念，资产的继续仅仅是一个物理上的概念，资产的继续使用包含着其使用的有效性的经济意义。使用包含着其使用的有效性的经济意义。只有当资产能够继续使用并且在持续使只有当资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者和用中为潜在所有者和 控制者带来经济控制者带来经济利益，资产的重置成本才能为潜在投资利益，资产的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。者和市场所承认和接受。成本途径的基本要素成本途径的基本要素n资产的重置成本资产的重置成本n资产的有形损耗资产的有形损耗n资产的功能性贬值资产的功能性贬值n资产的经济性贬值资产的经济性贬值重置成本的含义重置成本的含义 n重重置置成成本本是是购购买买一一项项全全新新的的与与被被评评估估对对象象完完全全相相同同的的资资产产所所支支付付的的最最低低金金额额，按按照照重重新新购购买买资资产产所所具具有有的的工工艺艺或或建建造造所所用用的的材材料料的的不不同同，重重置置成成本本一一般般可可以以分分为复原重置成本和更新重置成本。为复原重置成本和更新重置成本。（1 1）复复原原重重置置成成本本是是指指运运用用原原来来相相同同的的材材料料、建建筑筑或或制制造造标标准准、设设计计、格格式式及及技技术术等等，以以现现时时价价格格复复原购建这项全新资产所发生的支出。原购建这项全新资产所发生的支出。（2 2）更更新新重重置置成成本本是是指指利利用用新新型型材材料料，并并根根据据现现代代标标准准、设设计计及及格格式式，以以现现时时价价格格生生产产或或建建造造具具有有同同等功能的全新资产所需的成本。等功能的全新资产所需的成本。复原重置成本和更新重置成本复原重置成本和更新重置成本 n复原重置成本与更新重置成本的不同之处在于采用的复原重置成本与更新重置成本的不同之处在于采用的技术、设计、标准等方面的差异技术、设计、标准等方面的差异 ；n相同之处在于采用的都是资产的现时价格相同之处在于采用的都是资产的现时价格 ；n如果能够同时获得复原重置成本和更新重置成本的情如果能够同时获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应当选择更新重置成本况下，应当选择更新重置成本 ；n不论采用的是复原重置成本还是更新重置成本，其资不论采用的是复原重置成本还是更新重置成本，其资产本身的功能是不变的，一定不能变更其资产功能，产本身的功能是不变的，一定不能变更其资产功能，不同功能的资产，其成本没有可比性不同功能的资产，其成本没有可比性 ；n取价时要考虑资产所处企业的可能得到的交易条件和取价时要考虑资产所处企业的可能得到的交易条件和可能的购买批量可能的购买批量 。资产重置成本的估算资产重置成本的估算 n直接法直接法 n功能价值法功能价值法 n物价指数法物价指数法 n规模经济效益指数法规模经济效益指数法 直直 接接 法法n直直接接法法，也也称称重重置置核核算算法法。是是指指按按照照资资产产成成本本的的构构成成，把把以以现现行行市市价价计计算算的的全全部部购购建建支支出出按按其其计计入入成成本本的的形形式式，将将总总成成本本区区分分为为直直接接成成本本和和间间接接成成本本来来估估算算重重置置成本的一种方法。成本的一种方法。a a、直直接接成成本本是是指指直直接接可可以以构构成成资资产产成成本本支支出出部部分分，如如房房屋屋建建筑筑物物的的基基础础、墙墙体体、屋屋面面、内内装装修修等等项项目目；机机器器设设备备类类资资产产的的设设备备购购价价、安安装装调调试试费费、运运杂杂费费、人人工工费费等等项项目目。直直接接成成本本应应当当按按照照现现行行市市场场价价格格逐项加总。逐项加总。b b、间接成本间接成本是指为建造、购买资产而发生的管是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图等项支出。理费、总体设计制图等项支出。直接法中间接成本的计算直接法中间接成本的计算 a a）按人工成本比例法计算，计算公式为：）按人工成本比例法计算，计算公式为：间接成本人工成本总额间接成本人工成本总额成本分配率成本分配率 其中：其中：间接成本总额间接成本总额 成本分配率成本分配率100100 人工成本总额人工成本总额 b b）单位价格法，计算公式为：）单位价格法，计算公式为：间间接接成成本本工工作作量量（按按工工日日或或工工时时）单单位位价价格格/工工日日或或工工时时 c c）直接成本百分率法，其计算公式为：）直接成本百分率法，其计算公式为：间接成本直接成本间接成本直接成本间接成本占直接成本百分率间接成本占直接成本百分率 举举 例例 某某单单位位重重置置购购建建机机床床一一台台，现现行行市市场场价价格格每每台台2 2万万元元，还还发发生生运运杂杂费费500500元元，直直接接安安装装成成本本为为20002000元元，其其中中原原材材料料10001000元元，人人工工费费10001000元元，据据分分析析统统计计人人工工费费中中的的间间接接成成本本为为每每元元人人工工成成本本为为0.60.6元，则该设备重置成本为：元，则该设备重置成本为：直接成本直接成本 22500 22500元元 其中：买价其中：买价 20000 20000元元 运杂费运杂费 500 500元元 安装成本安装成本 2000 2000元元 其中：原材料其中：原材料 1000 1000元元 人工费人工费 1000 1000元元 间接成本间接成本 600 600元元 重置成本合计重置成本合计 23100 23100元元 物价指数法物价指数法 n物物价价指指数数法法，是是指指在在资资产产原原始始成成本本基基础础上上，通通过过现现时时物物价价指指数数来来调调整整确确定其重置成本，计算公式为：定其重置成本，计算公式为：资产评估时的物价指数资产评估时的物价指数 资产重置成本资产原始成本资产重置成本资产原始成本 资产购建时的物价指数资产购建时的物价指数 或：或：资产重置成本资产原始成本资产重置成本资产原始成本（1 1物价变动指数）物价变动指数）n在以上的公式中，资产的原始成本要求做到真实、准确，物价指数应当在以上的公式中，资产的原始成本要求做到真实、准确，物价指数应当采用资产的个别和同类物价指数。采用资产的个别和同类物价指数。举举 例例n某某被被评评估估资资产产19741974年年购购建建，帐帐面面价价值值为为1515万万元元，19931993年年进进行行资资产产评评估估，已已知知19741974年年和和19931993年年的的该该类类资资产产定定基基物物价价指指数数分分别别为为130130和和180180，则则被被评评估估资资产产重重置置成本为：成本为：180 180 重置成本重置成本150000150000207692.31207692.31（元）（元）130 130物价指数法与重置核算法（直接法）的区别物价指数法与重置核算法（直接法）的区别 物价指数法估算的重置成本物价指数法估算的重置成本,仅考虑了价格变动仅考虑了价格变动因素因素,因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既可以考虑价格因素可以考虑价格因素,又可以考虑生产技术进步和劳动又可以考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素生产率的变化因素,因而既可以估算复原重置成本也因而既可以估算复原重置成本也可以估算更新重置成本。可以估算更新重置成本。物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上现行价格水平与购建成本费用核算的基础上 功能价值法功能价值法 n功功能能价价值值法法，也也称称生生产产能能力力比比例例法法，这这种种方方法法是是寻寻找找一一个个与与被被评评估估资资产产相相同同或或相相似似的的资资产产为为参参照照物物，计计算算其其每每一一单单位位生生产产能能力力价价格格或或参参照照物物与与被被评评估估资资产产生生产产能能力力的的比比例例，据据以以计计算算被被评评估估资资产产的重置成本。计算公式为：的重置成本。计算公式为：被评估资产年产量被评估资产年产量 被评估资产重置成本被评估资产重置成本 参照物重置成本参照物重置成本 参照物年产量参照物年产量n这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例关系。性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例关系。n运用这种方法估算重置成本时，首先应当分析资产成本与生产能运用这种方法估算重置成本时，首先应当分析资产成本与生产能力之间是否存在这种线性关系，如果不存在这种关系，该方法就力之间是否存在这种线性关系，如果不存在这种关系，该方法就不可采用。不可采用。规模经济效益指数法规模经济效益指数法 n通通过过不不同同资资产产的的生生产产能能力力与与其其成成本本之之间间的的分分析析可可以以发发现现，许许多多资资产产的的成成本本与与其其生生产产能能力力之之间间不不存存在在线线性性关关系系，当当资资产产A A 的的生生产产能能力力比比资资产产 B B的的生生产产能能力力大大一一倍倍时时，其其成成本本却却不不一一定定大大一一倍倍，也也就就是是说说，资资产产的的生生产产能能力力和和成成本本之之间间只只成成同同方方向向变变化化，但但不不一一定定是是同同比比例例变变化化，这这是是由由于于规规模模经经济济效效益益作作用用的的结结果果。经经过过统统计计分分析析发发现现，两两项项资资产产的的重重置置成成本本和和生生产产能力相比较，其关系表达为：能力相比较，其关系表达为：n推导可得：推导可得：n上述公式中的上述公式中的 x x 是一个经验数据，也被称为规模经济效益指数。在美是一个经验数据，也被称为规模经济效益指数。在美国，该指数的经验数据为国，该指数的经验数据为0.40.41 1之间之间 实体性贬值及其估算实体性贬值及其估算 n概念：概念：实体性贬值是由于使用和自然力损耗形实体性贬值是由于使用和自然力损耗形成的贬值。成的贬值。n估算方法：估算方法：其估算可以采用观察法和公式计算法其估算可以采用观察法和公式计算法观观 察察 法法n观观察察法法，也也 称称成成新新率率法法。成成新新率率法法是是指指对对被被评评估估资资产产，由由具具有有专专业业知知识识和和丰丰富富经经验验的的工工程程技技术术人人员员对对资资产产的的实实体体各各主主要要部部位位进进行行技技术术鉴鉴定定，并并综综合合分分析析资资产产的的设设计计、制制造造、磨磨损损、维维护护、修修理理、大大修修理理、改改造造情情况况和和物物理理寿寿命命等等因因素素，将将评评估估对对象象与与其其全全新新状状态态相相比比较较，考考虑虑由由于于使使用用磨磨损损和和自自然然损损耗耗对对资资产产的的功功能能、使使用用效效率率带带来来的的影影响响，判判断断被被评评估估资资产产的的成成新新率率，从从而而估算资产的实体性贬值。计算公式为：估算资产的实体性贬值。计算公式为：资产的实体性贬值重置成本资产的实体性贬值重置成本 （1 1实体性成新率）实体性成新率）公式计算法公式计算法n公式计算法。其计算公式为：公式计算法。其计算公式为：重置成本残值重置成本残值 资产的实体性贬值资产的实体性贬值 实际已使用年限实际已使用年限 总使用年限总使用年限 公式中：公式中：（1 1）残残值值，是是指指被被评评估估资资产产在在清清理理报报废废时时净净收收回回的的金金额额。在在资资产产评评估估中中，通通常常只只考考虑虑数数额额较较大大的的残残值值，如如残残值值较较小小则则可可以以忽略不计。忽略不计。（2 2）总总使使用用年年限限，是是实实际际已已使使用用年年限限与与尚尚可可使使用用年年限限之之和和计算公式为：计算公式为：总使用年限实际已使用年限尚可使用年限总使用年限实际已使用年限尚可使用年限 实际已使用年限名义已使用年限实际已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率 关于资产利用率关于资产利用率n实实际际已已使使用用年年限限是是指指资资产产在在使使用用中中实实际际损损耗耗的的年年限限。实实际际已已使使用用的的年年限限与与名名义义已已使使用用年年限限的的差差异异，可可以以通通过过资资产产利利用用率率来来调调整整。资资产产利利用用率的公式为：率的公式为：截止评估日资产累计实际使用时间截止评估日资产累计实际使用时间资产利用率资产利用率100100 截止评估日资产累计法定利用时间截止评估日资产累计法定利用时间n 当资产利用率当资产利用率11时，表示资产超负荷运转，实际已使用年限大于时，表示资产超负荷运转，实际已使用年限大于名义已使用年限；名义已使用年限；当资产利用率当资产利用率=1=1时，表示资产满负荷运转，实际已使用年限等于时，表示资产满负荷运转，实际已使用年限等于名义已使用年限；名义已使用年限；当被评估资产的利用率当被评估资产的利用率11时，表示资产开工不足，实际已使用年时，表示资产开工不足，实际已使用年限小于名义已使用年限。限小于名义已使用年限。例 题 例例 某资产1985年 2月购进，1995年2月评估时，名义已使用年限是 10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。由此可以计算资产利用率：资产利用率资产利用率103607.5/(103608)100%103607.5/(103608)100%93.75%93.75%由此可确定其实际已使用年限为9.4年功能性贬值及其估算功能性贬值及其估算 n含义含义 n基本步骤基本步骤 含含 义义n功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。n评估（估算）功能性贬值时，评估人员主要依据资产评估（估算）功能性贬值时，评估人员主要依据资产的效用，生产加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功的效用，生产加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低，相应确定能方面的差异造成的成本增加和效益降低，相应确定资产的功能性贬值额。与此同时，评估人员还应当重资产的功能性贬值额。与此同时，评估人员还应当重视技术进步因素，注意替代设备、替代技术、替代产视技术进步因素，注意替代设备、替代技术、替代产品的影响，以及行业技术装备水平现状和资产更新换品的影响，以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。代速度。基本步骤基本步骤 （1 1）将将被被评评估估资资产产的的年年运运营营成成本本与与功功能能相相同同但但性性能能更更好好的的新新资产的年运营成本进行比较；资产的年运营成本进行比较；（2 2）计计算算二二者者的的差差异异，确确定定净净超超额额运运营营成成本本；由由于于企企业业支支付付的的运运营营成成本本是是在在税税前前扣扣除除的的，所所以以，企企业业支支付付的的超超额额运运营营成成本本会会引引起起税税前前利利润润额额的的下下降降，导导致致所所得得税税额额的的降降低低，使使企企业业实实际际支支付付的的运运营营成成本本远远远远低低于于其其实实际际支支付付额额。因因此此，净净超超额额运运营营成成本本是是超超额额运运营营成本扣除所得税以后的余额；成本扣除所得税以后的余额；（3 3）估计被评估资产的剩余寿命；）估计被评估资产的剩余寿命；（4 4）以以适适当当的的折折现现率率将将被被评评估估资资产产在在剩剩余余寿寿命命内内每每年年的的超超额额运运营营成成本本折折现现，这这些些折折现现值值之之和和就就是是被被评评估估资资产产的的功功能能性性损损耗耗（贬贬值），其计算公式为：值），其计算公式为：被评估资产的功能性贬值（被评估资产净超额运营成本被评估资产的功能性贬值（被评估资产净超额运营成本折现系数）折现系数）举举 例例 某某种种机机器器设设备备，新新设设备备比比陈陈旧旧设设备备运运营营效效率率高高，节节约约工工资资费费用用，其其具具体体的的资资料料如如下下：其其月月产产量量均均为为2000020000件件，新新设设备备的的单单件件工工资资为为1 1元元，旧旧设设备备为为1.81.8元元，旧旧设设备备的的尚尚可可使使用用年年限限为为5 5年年，在在1010折折现现率率下下，5 5年年年年金金折折现现系数为系数为3.79083.7908，所得税率为，所得税率为3333，则：，则：月月工工资资成成本本的的差差异异额额（1.81.81 1）20000200001600016000元元 年工资成本的差异额年工资成本的差异额16000121600012192000192000元元 扣除所得税后的年扣除所得税后的年 工工资资成成本本净净超超额额 192000192000（1 13333）128640128640元元 功能性贬值额功能性贬值额128640128640（P/AP/A，1010，5 5）1286403.79081286403.7908 487648.51487648.51元元 经济性贬值及其估算经济性贬值及其估算 n经经济济性性贬贬值值是是指指由由于于外外部部环环境境的的变变化化造造成成的的资资产产的的贬贬值。值。n评估人员在计算经济性贬值时，主要是根据由于产品评估人员在计算经济性贬值时，主要是根据由于产品销售困难而开工不足而停止生产形成资产的闲置，价销售困难而开工不足而停止生产形成资产的闲置，价值得不到实现等因素，确定其贬值额。评估人员应当值得不到实现等因素，确定其贬值额。评估人员应当根据资产的具体情况加以分析确定。当资产使用基本根据资产的具体情况加以分析确定。当资产使用基本正常时，不计算资产的经济性贬值。评估时，可以区正常时，不计算资产的经济性贬值。评估时，可以区别以下情形：别以下情形：（1 1）被评估资产的功能与其价值呈指数关系）被评估资产的功能与其价值呈指数关系 （2 2）被评估资产的功能与其价值呈线性关系）被评估资产的功能与其价值呈线性关系 （3 3）被评估资产持续存在收益损失）被评估资产持续存在收益损失被评估资产的功能与其价值呈指数关系被评估资产的功能与其价值呈指数关系(1)(1)当当确确信信被被评评估估资资产产的的功功能能与与其其价价值值呈呈指数关系时：指数关系时：式式中中,x,x为为功功能能价价值值指指数数,实实践践中中多多采采用用经验数据经验数据,数值一般在数值一般在0.60.70.60.7之间。之间。被评估资产的功能与其价值呈线性关系被评估资产的功能与其价值呈线性关系当当确确信信被被评评估估资资产产的的功功能能与与其其价价值值呈呈线线性性关系时：关系时：被评估资产持续存在收益损失被评估资产持续存在收益损失当确信被评估资产持续存在收益损失时：当确信被评估资产持续存在收益损失时：经经济济性性贬贬值值额额=资资产产年年收收益益损损失失额额(1-(1-所所得得税税率率)(P/A,)(P/A,)式中式中,(P/A,(P/A,)为年金现值系数。为年金现值系数。评估中统计抽样的运用评估中统计抽样的运用n基本步骤是：基本步骤是：（1 1）在在核核实实资资产产数数量量的的基基础础上上，把把且且全全部部 资资产产按按照照适适当当的的标标准准划划分分为为若若干干类类别别，如如房房屋屋建建筑筑物物按按结结构构分分为为钢钢结结构构、钢钢筋筋混混泥泥土土结结构构等等；机机器器设设备备按按有有关关规规定定划划分分为为专专用用设设备备、通通用用设设备备、运运输输设设备备、仪器、仪表等。仪器、仪表等。（2 2）在在各各类类资资产产中中选选择择适适量量的的具具有有代代表表性性的的资资产产，运运用用功功能能价价值值法法、物物价价指指数数法法、重重置置核核算算法法或或规规模模经经济济效效益益指指数数法法等等方方法法估估算算其其成本。成本。（3 3）根根据据分分类类抽抽样样估估算算资资产产的的重重置置成成本本额额与与帐帐面面历历史史成成本本计计算算出出分类资产的调整系数，其计算公式为：分类资产的调整系数，其计算公式为：K KR/RR/R 公式中：公式中：K K为资产重置成本与历史成本的调整系数为资产重置成本与历史成本的调整系数 R R为某类抽样资产的重置成本为某类抽样资产的重置成本 R R为某类抽样资产的历史成本为某类抽样资产的历史成本 （4 4）根据调整系数）根据调整系数K K估算被评估资产的重置成本，计算公式为：估算被评估资产的重置成本，计算公式为：被评估资产的重置成本被评估资产的重置成本 某类资产的帐面历史成本某类资产的帐面历史成本KK 成本法的适用条件及范围成本法的适用条件及范围 n待待评评估估资资产产在在评评估估前前与与评评估估后后都都不不改改变变其其用用途途，即符合继续使用假设。即符合继续使用假设。n待待评评估估资资产产必必须须是是可可再再生生的的、再再复复制制的的资资产产。如土地、矿产资源的评估就不能使用该方法。如土地、矿产资源的评估就不能使用该方法。n待待评评估估资资产产的的实实体体特特征征、内内部部特特征征与与功功能能必必须须与假设重置的全新资产具有可比性。与假设重置的全新资产具有可比性。n待评估资产必须是随时间的推移具有贬值的特待评估资产必须是随时间的推移具有贬值的特性。如文物、古董等不能用该方法。性。如文物、古董等不能用该方法。成本法评估资产的程序成本法评估资产的程序 1 1、确定被评估资产，并估算重置成本；、确定被评估资产，并估算重置成本；2 2、确定被评估资产的使用年限；、确定被评估资产的使用年限；3 3、估算被评估资产的损耗和贬值；、估算被评估资产的损耗和贬值；4 4、计算确定被评估资产的价值。、计算确定被评估资产的价值。成本法的优缺点成本法的优缺点 n采用成本法评估资产有以下几个优点：采用成本法评估资产有以下几个优点：1 1、比比较较充充分分考考虑虑资资产产的的损损耗耗，评评估估结结果果趋趋于于公公平合理；平合理；2 2、有利于单项资产和特定用途资产的评估；、有利于单项资产和特定用途资产的评估；3 3、在在不不易易计计算算资资产产的的未未来来收收益益或或难难于于取取得得市市场场参照物条件下可广泛使用；参照物条件下可广泛使用；n但使用成本法的缺点是工作量较大。而且是以历史资但使用成本法的缺点是工作量较大。而且是以历史资料为依据确定目前的价值，必须充分分析这种假设的料为依据确定目前的价值，必须充分分析这种假设的可行性。此外经济性损耗（贬值）也不易全面计算。可行性。此外经济性损耗（贬值）也不易全面计算。收益途径与收益现值法收益途径与收益现值法n基本概念基本概念n前提条件前提条件 n收益途径的具体方法收益途径的具体方法 n收益现值法中各项指标的估算收益现值法中各项指标的估算 n程序及评价程序及评价 基本概念基本概念n收收益益现现值值法法是是指指通通过过估估算算被被评评估估资资产产的的未未来来预预期期收收益益并并折折现现成成现现值值，借借以以确确定定被被评评估估资资产产价价值值的的一一种种资资产产评估方法。其评估方法。其基本公式基本公式表示为：表示为：如果未来每年收益均相同，则为：如果未来每年收益均相同，则为：评估值评估值AA（P/AP/A，i i，n n）如果未来每年的收益不同，则为：如果未来每年的收益不同，则为：评估值评估值FtFt（P/FP/F，i i，t t）n从上面的示意计算公式可以看出，收益额、年期及折从上面的示意计算公式可以看出，收益额、年期及折现率是收益法的三个重要指标。现率是收益法的三个重要指标。收益额n资产的收益额，资产的收益额，是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。n资产评估中的收益额有两个比较明确的特点：其一，其一，收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；其二，其二，用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。n因资产种类较多，不同种类资产的收益额表现形式亦不完全相同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量，而房地产则通常表现为纯收益等。折现率折现率n从本质上