基于自组织数据挖掘的房地产估价方法及应用研究.docx

基于自组织数据挖掘的房地产估价要领及应用研究治理科学与工程专业研究生谁虹指导西席贺昌政外洋房地产估价行业己经有100多年的历史，而我国现代房地产估价的发展才10余年。到目前为止，我国房地产估价要领研究还处于探索阶段。现有的要领注重经验和艺术，对付估价人员自己的素质、从业经验有很高的要求;不同估价师由于主观判断和感觉差别，其估价结果差别也较大，且难以判别优劣。另一方面，学术界对付三种传统的房地产估价要领的革新停留在理论研究层面，对付房地产估价的实际操纵者来讲，这些要领大多难于理解和运用。因此，如何对目前通用的三种房地产估价的根本要领进行完善与革新，创建一个业内实际操纵者认可的、科学的房地产估价要领体系具有重要的理论和实践意义。本文的研究内容主要包罗以下四个方面:(l)在海内外房地产估价领域的研究现状和动态阐发底子上，通过定性与定量结合的要领，确定房地产代价的影响因素。(2)创建了基于GMDH因果干系查验的房地产估价指标体系，为房地产估价模型打下了良好的底子。d3)在房地产估价传统理论底子上，创建了基于Ac模式识别要领的房地产估价模型。通过实证研究和比力研究，证实了新要领的有效性。(4)将建模理论与估价实务相结合，给出了基于自组织数据挖掘的房地产估价步伐，为房地产估价提供了一个可操纵性的实现步调。本文的研究结论与创新主要有以下三点:(l)首次将自组织数据挖掘要领引入房地产估价中，从模式识别的角度建立了基于AC要领的房地产估价模型，给出了基于自组织数据挖掘的房地产估价步伐，并通过实证研究证明其科学性和可操纵性，扩大了自组织数据挖掘的应用范畴，富厚了房地产估价理论与要领体系。(2)与三大传统的要领相比，本文创建的基于自组织数据挖掘的房地产估价要领有效地制止了主观化倾向，并有以下特点:l)基于模式识别的评估要领实质是市场比力法的扩展，其选取的指标更为遍及，接纳的样本也更为富厚，淘汰了在市场比力法中人为选择相似样本、确定相似度的主观性。2)与收益还原法相比，不消人为确定还原利率和预测房地产未来纯收益，评估结果更为客观公道。3)与重置本钱法相比，接纳房龄作为特征变量之一来替代本钱法中房屋折旧的盘算，简朴易行，更易得到准确的评估结果。4)不但适合小宗物业的评估，对付大宗物业大概同时对多个物业的评估越发科学、准确和快捷。另外，对付政府进行大范围估价，确定基准代价也有很强的可操纵性。(3)与新兴的估价要领相比，本文提出的基于自组织数据挖掘的房地产估价要领有以下两大优势:l)对数据自己的要求不高，样本数量较少的情况下也不影响估价的科学性和准确性;2)要领自己的原理融合了传统估价要领的理论与原则，因此，越发容易被实际估价人员理解和担当，具有较高的可信性和可操纵性，且越发优越。要害词:自组织数据挖掘AC模式识别GMDH因果干系查验房地产估价AReseareh&anAPPliedResearehontheRealEstateAPPraisalMethodBasedonSelf-Organ抚ingDataMiningMajor:ManagemeniSeieneeandEngineeringMasterCand1date:QiaoHongSupervisor:HeChangzhengAbstractRealestateaPPraisalintheoverseashasmorethan100yearshistory，butthedeveloPmentofourmodemrealestateaPPraisalonlyhasmorethan10years.Sofar，researehonthetheoryandmethodsofrealestateaPPraisalinoureountry15attheexPlorationstage.ExistingaPPraisalmethodsemPhasizetheexPerienceandart，thusithasaveryhighrequestfortheaPPraiser5Personnelqualityandeorrelatedjudgesandthedifferentfeelingtothesamerealestate，differentaPPraisershand，researehonthethreetraditionalaPPraisalmethodsintheacademiefieldisattheoryresearehstage，肠theaPPraisaloPerator，theirresearehresultsandimProvementseemdiffieulttounderstandandutilize.Therefore，howtoeonsummate，imProvethePresentgeneralthreerealestateaPPraisalmethodsandestablishseientifie，oPerational，PoPularandquantitativeaPPraisalmethodsystemhasanimPortanttheoryandPraetieesignifieance.ThisartieleresearehcontentsmainlyineludefollowingfourasPeets:First，onthebaseofanalysistothePresentsituationandtendeneyofthedomesticandforeignresearchontherealestateaPPraisal，throughqualitativeandquantitativeanalysismethod，ehoosethemaininfluencefactorsofrealestatePriee.Seeond，establishthemaininflueneefaetorssystemtorealestatePrieebasedontheGMDHeausalitytestingandbuiltthegoodfoundationfortherealestate111aPPraisalmodel.Third，inthefoundationoftraditionaltheoriesoftherealestateaPPraisal，establish“therealestateaPPraisalmodelbasedontheACPattemreeognitionmethod，andthroughtheaPPliedresearehandtheeomParisonresearch，thisnewmethod15eonfirnledvalid.Fourth，UnifythemodeltheoryandactualaPPraisalwork，Produee“anoPerationsequeneeaboutrealestateaPPraisalbasedonself-organizingdatamining，andProvidefortheaPPraiseraeonereteoPerationalsteP.TheresearehconelusionsandinnovatingPlaceshavefollowing3Points:First，hitrodueedtheself-organizingdataminingmethodtotherealestateaPPraisalforthefirsttime，hasestablishedtherealestateaPPraisalmodelbasedontheself-organizingdataminingfromthePattemreeognitionangleandProdueedanoPerationsequenceforrealestateaPPraisalbasedonself-organizingdatamining，andthroughtheaPPliedresearchhaseonfirmeditseientifieandPossiblyoPerational，hase而ehedtherealestateaPPraisalmethodssystem.Seeond，eomParingwiththreetraditionalaPPraisalmethods，“realestateaPPraisalmethodbasedonself-organizingdatamining，has4advantages:l)theesseneeofbasedonthePatternreeognitionaPPraisalmethod15exPansionofMarketComP幼sonAPProach.TheseeleetiontargetsaremorewidesPread，thesamPlesarealsorieher，andthismethodcaneffeetivelyredueethesubjectivityinthemarketeomParisonaPProaeh.2)ComParingwithhicomeAPProach，it15notneeessarytodeterminatetheretumtooriginalestateinierestrateandtoforeeastthefuturenet一ineomeoftherealestate，theaPPraisalresult15moreobjeetiveandreasonable.3)ComParingwithCostAPProach，thefreshdegreeofthesubjeetProPertywilleharaeteristievariables:themodeleandireetlytoobtainitsshadowPrieeandeasilytoobtaintheaccurateaPPraisalresult.4)NotonlytoasuitoftheProPertyaPPraisal，butalsotoalargeamountrealestateaPPraisalthismethod15moreseieniifie，aceurateandquiek.TOthelarge一sealeaPPraisalofthegovernmeni，forexamPle，massivelandsaPPraisal，thismethodalso15oPerational.IV犷Third，eomParingwiththemodemaPPraisalmethods，realestateaPPraisalmethodbasedonself-organizingdatamining”hastwobigsuPeriorities:1)ThenatureoftheaPPraisal.2)MelttheelassiealaPPraisaltheoryinioACmodelandenableitoPerational，highereredibleandsuPerior.Keywords:Self-OrganizingDataMiningGMDHCansalityTestingACPattemReeognitionRealEstateAPPraisalV止目录1引言.，.11.1问题提出和研究意义.1问题提出.2研究意义.21.2研究目标和研究内容.3研究目标.3研究内容.31.3研究要领和结构摆设.3研究要领.3技能路线.4结构摆设.51.4论文的主要创新之处.52文献综述.72.1外洋房地产估价要领研究现状.72.2海内房地产估价要领研究现状.82.3小结.103房地产估价的理论底子.，.，.123.1房地产代价界说及特征.123.2房地产代价的影响因素.133.3房地产估价的根本原理.16房地产估价的看法.16房地产估价的须要性.17房地产估价的原则.17房地产估价的步伐.19房地产估价的根本要领.204自组织数据挖掘的相关理论.234.1自组织数据挖掘理论概述.234.2GMDH因果干系查验理论.254.3AC模式识别理论.295基于GMDH因果干系查验的房地产估价指标体系的创建.315.1指标的选取原则.315.2指标体系的构建步伐.，.32指标内容简直定.32指标的收集与量化.35数据的尺度化处置惩罚.，.40建模的步调与历程.，.406基于AC模式识别要领的房地产估价模型的创建.，.426.1市场比力法与AC模式识别法.426.2模型的构建步伐.43数据收集与处置惩罚.，.43建模步调与历程.446.3实证研究与比力.，.45实证研究.45结果比力.597基于自组织数据挖掘的房地产估价步伐与应用.617.1基于自组织数据挖掘的房地产估价步伐.617.2基于自组织数据挖掘的房地产估价步伐的应用.648研究不敷与展望.65参考文献.66攻读学位期间颁发的学术论文和到场的学术课题.72声明.73致谢.74附录.，.75万斌尹四川大学硕士学位论文迎l省J11二刁房地产(realestate，:ealproperty)，又称不动产，是指土地、修建物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体磷。古今中外，房地产都是人们十分重视、十分珍惜、最为具体的财产形式。它不但仅是人们根本的生活资料，如住宅;也是根本的生产要素，如土地、厂房。在市场经济中，房地产还作为一种商品成为良好的投资工具，并兼有消费与投资双重功效。革新开放以来，我国房地财产不停生长壮大，成为许多都会重要的经济支柱。随着“十一五筹划”的进行，我国新一轮都会建立的岑岭已经来到，房地财产取得了空前的生长。2005年全国房地产开发投资总额为15759亿元，同比增长19.8%，占同期全社会牢固资产投资的17.8%.同时，在2005年，全国商品房销售面积达5.58亿平方米，供需仍存在较大缺口。2006年9月28日，全球知名地产投行仲量联行公布全球房地产投资最新陈诉显示，2006年上半年全球房地产直接投资达2900亿美元，比2005年同期增长30%，预计全年将到达6000亿美元。中国市场在亚太地区中体现较为突出，中国房地产直接投资(非开发投资)在2006元，占总投资额的58%.问题提出和研究意义房地产代价是房地产经营中最敏感、最易变的，也是最要害的，处于核心职位，为各方所配合存眷的核心，其能否正确评定也成为要害，这就使得房地产估价业成为一个新兴的热门行业。截至2005年底，我国房地产估价师已经达到10余万人。今天，走过第一个十年历程的我国房地产估价行业，将进入机会与挑战并存的新一轮生长时期。一方面，随着我国社会主义市场经济的生长，房地产估价师到场社会经济运动的广度和深度不停增强，房地产估价的办事领域和内容日趋多元化，这些都为房地产估价行业拓展更为辽阔的生长空间提供了有利的条件，为房地产估价行业提供了大好生长机会。另一方面，我国参加WTO后，四中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价理论与要领MI.北京:中国修建产业出书社，2005:6.l四川大学硕士学位论文外洋成熟的房地产估价机构也将会进入海内市场，使我们面临着严峻的挑战。外洋大的估价机构进入我国房地产估价市场以后，带来的不但是成熟的估价理论、估价技能和先进的市场运营理念，同时也会带来了巨大的竞争力。我们要珍惜大好机会，锐意进取，勇于创新，迎接挑战，不停借鉴吸收外洋先进的估价理论、估价技能和先进的市场运营理念，优化整合现有的生长资源，以实际行动，共筑房地产估价行业的大厦，配合开创房地产估价行业的美好明天。问题提出由于我国房地财产起步较晚，房地产估价的生长仅有10余年，所运用的房地产估价理论及要领根本上是从西方国度引进的。到目前为止，我国房地产估价要领研究还处于探索阶段，现有的要领注重经验和艺术，有着严重的主观化倾向，它们对付估价人员自己的素质、从业经验有很高的要求;差别估价师由于主观判断和感觉差别，其估价结果差别也较大。另一方面，学术界对付三种传统的房地产估价要领的革新仍停留在理论研究层面，对付房地产估价的实际操纵者来讲，这些要领大多难于理解和运用。2研究意义针对以上问题，如何对目前通用的三种房地产估价的根本要领进行完善与革新，创建一个业内实际操纵者认可的、科学的房地产估价定量要领体系就具有重要的理论和实践意义。理论上，它可以完善中国房地产估价理论与要领体系，为迎接外洋大的估价机构的挑战作好理论上的充实准备;实践上，它为实际操纵人员提供一个统一的操纵路径，不光可以有效制止传统要领的主观化倾向，使得估价结果越发公道和准确，并且可以判断差别估价人员得出的差别估价结果的准确性。四川大学硕士学位论文把目前房地产估价的底子理论、主流要领和现代科学中流行的自组织数据挖掘要领相结合，创建基于自组织数据挖掘的房地产估价要领与步伐，完善房地产估价定量化要领的理论体系，提高房地产估价的客观性、公道性、准确性，并将之推广运用于实际的房地产估价项目，为深入房地产估价定量研究的新技术和新要领研究提供新的研究动向，为创建成熟的房地产估价行业的大厦孝敬一份力量。本文的研究内容主要包罗以下四个方面:(1)总结和阐发海内外房地产估价领域的研究现状和动态。(2)通过定性与定量阐发的要领，确定房地产代价的影响因素，创建了基于GMDH因果干系查验的房地产估价指标体系，为房地产估价模型打下了良好的底子。(3)在传统的房地产估价理论底子上，创建了基于AC模式识别要领的房地产估价模型，提高了估价的科学性和准确度，扩大了模型的适用性。(4)将估价实务和建模理论相结合，给出了基于自组织数据挖掘的房地产估价步伐，为房地产估价实务者提供了一个可操纵性的具体步调。.3研究要领和结构摆设在研究要领上，本文注重范例阐发与实证研究的相互结合。范例阐发为问题的提出、模型的构建提供理论底子，实证研究则通过真实详尽的资料对模型进行了验证，并通过横向要领的比力，进一步证明模型的有效性，为阐发问题、解决问题提供充实的依据。在范例阐发方面，本文首先对房地产估价的传统理论和海内外研究进展进四川大学硕士学位论文行了全面的总结，并且着重阐发了自组织挖掘理论应用在房地产估价的公道性与可行性，这为实证研究中房地产估价模型的构建奠定了理论底子。在实证方面，数据的获取目前在我国事一件很困难的事情，本文通过网上查找得到浙江大学房地产研究中心的研究数据，为验证模型的科学性提供了良好的底子。另外，在模型应用中，本文也有幸得到眉山市唯实房地产估价公司提供的数据，运用本文的估价要领进行实证研究。从研究要领的角度来看，本文的技能路线如图1.1所示。第一部分(第一章)，提出问题、设定研究目标与内容，确定研究要领和技术路线。第二部分(第二章)，文献综述。阐发、评述海内外房地产估价要领的研究现状和动态。第三部分(第三、四章)，底子理论部分。介绍房地产估价的相关理论底子、海内外常用的估价要领以及自组织数据挖掘相关理论，为背面创建基于自组织数据挖掘的房地产估价要领和步伐打下底子，做好铺垫。第四部分(第五、六、七章)，论文主体。将传统的房地产估价理论和自组织数据挖掘要领结合，创建基于GMDH因果干系查验的房地产估价指标体系、基于AC模式识别要领的房地产估价模型，并通过实证研究证明要领的有效性;给出基于自组织数据挖掘要领的房地产估价步伐，为从事估价实务的操纵者提供一个可操纵性的具体步调。第四部分(第八章)，研究不敷与展望。总结本文研究的不敷，并对未来的研究进行展望。.4论文的主要创新之处本文的研究结论与创新主要有以下三点:(1)首次将自组织数据挖掘要领引入房地产估价中，从模式识别的角度建立了基于AC模式识别要领的房地产估价模型，给出了基于自组织数据挖掘的房地产估价步伐，并通过实证研究证明其科学性和可操纵性，扩大了自组织数据挖掘的应用范畴，富厚了房地产估价理论与要领体系。(2)与三大传统的要领相比，本文创建的基于自组织数据挖掘的房地产估价要领有效地制止了主观化倾向，并有以下特点:1)基于模式识别的评估要领实质是市场比力法的扩展，其选取的指标更为遍及，接纳的样本也更为富厚，淘汰了在市场比力法中人为选择相似样本、确定相似度的主观性。2)与收益还原法相比，不消人为确定还原利率和预测房地产未来纯收益，评估结果更为客观公道。3)与重置本钱法相比，接纳房龄作为特征变量之一来替代本钱法中房屋折旧的盘算，简朴易行，更易得到准确的评估结果。4)不但适合小宗物业的四川大学硕士学位论文评估，对付大宗物业大概同时对多个物业的评估越发科学、准确和快捷。另外，对付政府进行大范围估价，确定基准代价也有很强的可操纵性。(3)与新兴的估价要领相比，本文提出的基于自组织数据挖掘的房地产估价要领有以下两大优势:l)对数据自己的要求不高，样本数量较少的情况下也不影响估价的科学性和准确性;2)要领自己的原理融合了传统估价要领的理论与原则，因此，越发容易被实际估价人员理解和担当，具有较高的可信性和可操纵性，且越发优越。四川大学硕士学位论文2文献综述陪同着房地财产的快速生长，海内外房地产估价业也出现了欣欣向荣的景象，形成了许多具有重要意义的房地产代价理论和估价理论。本章选取具有代表性的相关文献介绍如下:20世纪20年代以来，西方主要国度的都会化高速生长，房地财产出现空前的繁荣，大大地推动了房地产估价研究的生长，形成了比力完善的房地产估价理论与要领体系。这些理论和要领体系大抵可以分为两大类咚:一类以英国为代表的英联邦国度所接纳的五种根本要领:市场比力法、收益法、本钱法、剩余法、投资法。这些要领在实际操纵中，注重经验、艺术和市场信息，十分强调专业人员在估价中的作用，越发地注意对付以往资料的统计、积聚和当前的市场信息，在估价时较少接纳数学模型，市场比力法成为首选且遍及应用的一种要领。在英国的估价项目中，基于经验的主观判断有很重要的身分，但是因为英国政府对估价专业人员要求非常严格，所以其估价的结果也能够做到公平、公道。另一类，以美国为代表的北美、日本等国度，接纳三大根本要领为:市场比力法、收益法、本钱法。他们注重技能、计量和数学模型，用投入产出模型盘算房地产的代价。随着生意业务案例的不停增加，市场比力法也逐步成为房地产估价的首选要领。由于美国的房地产生长完善，他们利用其富厚的资料库，有针对地选择可比实例，不但结果客观、准确并且又能够实时地适应市场形势的变革。到20世纪80年代，对房地产估价的研究生长主要是在估价要领和技能方面的生长。特别是“多元回归要领”的出现和应用，为房地产估价要领技能革新带来了巨大变革。其中，具有代表性的Hedonic估价模型(特征代价模型)的应用是这个时期估价要领的一大生长阵2。该模型着重考虑影响代价方面的主要特圈陈伟清，张协奎.中外房地产估价生长综述明.河南城建高等专科学校学报，2002，2(外52一55.注2ehang，H.J.，Lee，YH.仆。specioeatio。rHedoniePrieeModelror几ipeiHousingMarket刀.InternationalJoumaloflnformationandManagementSeienees.1999，10(4):l一14.四川大学硕士学位论文征，接纳准确的数学模型和处置惩罚要领等，借助盘算机的强大的信息处置惩罚能力，并与地理信息系统(GIS)相互结合，将衡宇代价和衡宇的许多种属性创建一个多元线性方程。其中，属性值可以是实际值(例如面积)，也可以是实际值的对数值;因变量是衡宇代价，自变量是多个属性变量，包罗面积，卧室个数、房龄、区位、情况等等。Hedonic估价模型的根本要领是收集大量衡宇的售价与属性数据，代入上面的多元线性方程进行回归求得预计系数。求取到系数之后，将目标物业的属性值代入，得到目标物业的代价预计值。目前，在外洋许多抵押贷款机构，例如FreddieMac，都很喜欢应用这种评估要领，因为Hedonic估价要领的结果是无偏的。另外，Hedonic估价要领主要应用在住宅物业，而商业物业的评估往往还依赖于收益法，其中折现金流要领(DCF)要领应用得更为普遍。目前，技能上对特征模型的革新主要有两方面:一是预计要领，包罗半参数、非参数回归技能，并有人讨论样本选择偏差、函数形式的选择，另有人利用GIS来研究空间变量的量化和体现。二是有不少研究结合使用其他理论或模型进行比力阐发，如离散选择模型、神经网络、Count数据模型、权变模型、混沌理论、旅行本钱模型(travel。ostmodel)等等。我国的房地产估价行业起步较晚，受英联邦体系的影响较大，传统的房地产估价要领一般注重经验与艺术相结合，对估价人员自身的专业素质和估价经验要求很高。在房地产估价的理论创新和技能生长研究方面，我国还停留在引进西方理论与要领体系的阶段，但也不乏值得借鉴的结果。在房地产估价数据的收集方面，引进地理信息系统(GIS)技能。胡建民，王卫斌，张合兵(2004)，论证了创建基于MaPX和专家系统(ES)支持下的房要领。他们认为组件式Gls技能对付创建房地产估价系统具有较强的实用性和良好的应用前景，但在网络化和自组织学习方面另有待继承完善。刘兴权、苏丹妮(2004)，从理论上探讨了将Web一Gls应用于房地产估价中的前景。通过可行性阐发，他们认为构建基于W匕b一GIS技能的“数字化房地产”将是未来房地财产信息化的重要内容。8四川大学硕士学位论文在房地产定量估价要领的研究方面，主要是对传统房地产估价要领的革新与完善。学术界，海内众多学者探讨并引入种种先进的数学理论和要领，如模糊数学、条理阐发法(AHP)、回归阐发、灰色预测、人工神经网络等对传统的估价要领进行完善与革新，力图克服传统要领的主观化倾向，使其估价结果越发准确可信。但这些文献险些都没有结合实务中的估价操纵步伐进行全面、系统的深入阐发，为实际估价者提出可操行的操纵步调，因而这些研究结果大多都没有引起房地产估价实务界的足够重视。但是，这些研究仍然具有参考代价和借鉴意义。(1)引进模糊数学要领。张协奎，陈伟清(2001)凭据生意业务实例选择和因素差别量化的模糊性，利用模糊数学革新了传统的市场比力法，研究了如何确定估价工具的主要特征因素及其隶属函数值。吴红华、吴健华(2001)，基于模糊数学和灰色系统理论提出了一种新的房地产代价评估要领，对房地产评估的新途径进行了探索。张勇等(2004)，运用模糊数学理论对房地产代价进行评估。吴红华(2005)，运用模糊数学和随机理论提出了一种房地产代价的随机一模糊回归评估要领。张炯(2005)，运用模糊数学的贴近度看法和特征因素隶属函数革新传统的市场比力法。林天成、刘勇(2005)，利用效用函数将经济外部性因素纳入房地产估价，通过引入隶属度、贴近度看法和贴近度最大原则，并考虑差别评价指标对代价的孝敬水平差别而赐与相应的权数，来优选可比实例，提高了房地产评估代价的精度。(2)引进条理阐发法。斩海亮(2000)，利用条理阐发法(AHP)试图解决目前在估价实务中，估价工具与实例房地产的因素比力时常用的定性法和打分法带有很大的随意性和主观性、不敷科学公平的问题。但是由于原始数据仍接纳专家打分法得到，使得比力结果仍掺杂主观性。张杰(2000)对影响估价要领选择的因素进行了阐发，应用条理阐发法进行估价的同时，还接纳定量的要领确定了差别估价要领的权重，得到较为公道的估价结果。(3)人工神经网络技能。张协奎(2004)，较系统地研究了房地产估价的理论、要领与应用，内容包罗传统房地产估价要领的系统阐发、基于人工神经网络的修建物成新度和土地资本化率评估、基于模糊数学的市场比力法、基于灰色系统理论的假设开发法以及房地产估价要领的综合应用一一基准地价评估。杨黎萌，刘开第(2004)，吴劲军(2004)，将革新型人工神经网络技能用四川大学硕士学位论文于房地产估价，通过在识别阶段对训练样天职类正确率问题的讨论，提出运用欧氏距离对网络的识别系统进行革新的要领。在传统估价要领的操纵细节革新方面，金建清(2001)，在对房地产估价成本法应用中房地产代价组成、本钱法参数确定原则进行阐发后，提出了本钱法参数确定的要领，增强了本钱法在房地产估价中的可操纵性和实用性。战松等(2005)，阐发确定房地产投资报酬率的排序插入法、投资组正当、宁静利率加风险调解法的利与弊，指出了影响投资报酬率的因素，为革新收益法中确定投资报酬率提供了一些有代价的参考。施金亮(2005)，从技能上对市场比力法中的因素修正系数做出阐发、判断，并辅以应用实例验证出估价结果的准确性有所提高。郭蜻(2005)，利用概算指标、类似工程施工图预算指标及平方(立方)英尺经济指标，通过期间、地区和结构差别修正，盘算出估价工具在估价时点的修建安装工程用度或重置本钱。在确定最终估价结果的要领革新方面，李斌(1998)，接纳马氏距离法，消除房地产估价因素指标值量纲差别对房地产估价结果的影响。张协奎(2000)，接纳三角形漫衍对三大预计要领得到的评估值进行概率预计，反应评估值在市场上实现的巨细及其可能性，并就其结果进行排序，这种要领相比只提供一个确定的评估值，越发客观和全面，对房地产开发项目决策很有参考代价。综上所述，海内外房地产估价要领的理论底子已经创建并日渐完善。近年来，海内外学者针对主流的估价要领，选择差别的角度对其进行了定量的、局部的、技能性的革新与完善，并取得了一系列的学术结果，为后人研究提供了许多具有参考代价的理论文献和研究动向。但是，这些结果在海内估价实务中却很少运用，究其原因主