土地增值税清算流程及政策讲解.pptx

讲解范畴讲解范畴地皮整理地皮整理后转让后转让存量房转让存量房转让地皮转让地皮转让需清算开发项目需清算开发项目整栋单次转让整栋单次转让未进行实质性土未进行实质性土地整理、开发地整理、开发进行实质性土地整进行实质性土地整理、开发理、开发单位、个人二手房单位、个人二手房先预征，待符先预征，待符合条件后清算合条件后清算建造后整体销售建造后整体销售投资入股分离、合并合作建房其他情况其他情况第1页/共31页内内 容容三类申报表三类申报表清算流程预征清算后续管理后续管理第2页/共31页清算流程清算流程1.预缴税款预缴税款2.税务事项通知书税务事项通知书3.自行清算自行清算（可借助中介）（可借助中介）4.90天之内申报并缴税（免税）5.在网上报税平台上传在网上报税平台上传报表报表6.配合税务机关审核配合税务机关审核7.按税务事项结论书补税按税务事项结论书补税 8.后续管理后续管理结合模块报送资料第3页/共31页报送资料报送资料制定索引目录，编号装订成册：（第一项加报电子版电子版）1、土地增值税清算税款鉴证报告及工作底稿工作底稿。（如自行审核，提供整套报表及说明）2、五证3、取得土地使用权所支付的地价款凭证、出让或转让合同；4、项目工程建设合同；项目竣工决算；建设方、施工建设方、施工方、咨询企业三方盖章的工程结算审核报告方、咨询企业三方盖章的工程结算审核报告。5、无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证；6、银行贷款合同及贷款利息；7、税金合法有效凭证；8、发票复印件；9、其他第4页/共31页预预 征征 各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。东部地区不得低于2%。对未按预征规定期限预缴税款的，应根据税收征管法及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳滞纳金金。第5页/共31页0%，2%，3%，4%，5%匡算率2001年之前年之前201020112014普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅/非普通住宅非普通住宅非普通住宅非普通住宅廉租住房暂不预征非普通住宅、非住宅2%限价房1%普通住宅2%其他3%1996年预征率1%经济适用房暂不预征预征率预征率2005年第6页/共31页（青地税函【2009】47号文）三、2008年底，全市普通住房的建筑面积标准由每套120平方米上调至144平方米，在具体执行中应如何把握执行时间？（一个项目一个标准）（一个项目一个标准）答：根据青岛市人民政府办公厅转发市建委等部门关于支持居民购买住房的意见的通知（青政办发200863号）第五条规定，将我市普通住房的建筑面积标准由120平方米调整到144平方米，自自2008年年11月月15日起施行日起施行。各单位在进行土地增值税清算时，对2008年11月15日以后新开工的开发项目按新规定标准执行，对之前已开工的开发项目开发项目，仍按原规定标准执行。开工时间以取得建筑工程施工许可证时间建筑工程施工许可证时间（第一个）（第一个）为准。第7页/共31页目前三条标准：普通住宅须同时同时符合以下3个条件：（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（二）单套建筑面积在144平方米以下；（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍。第8页/共31页（2014年第年第1号）号）青岛市地方税务局关青岛市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告公告（一）纳税人在未取得由主管地税机关作出的开发项目土地增值税清算申报审核结论之前结论之前，转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入，均应按规定的预征率，预缴土地增值税。纳税人在销售开发产品的过程中，随同房随同房价价向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、手续费和咨询费等价外收费，应并入房地产转让收入，作为房屋销售计税价格的组成部分，预缴土地增值税。第9页/共31页（二）纳税人开发建设并销售房地产，土地增值税预征率如下：序号房产类型调整前预征率调整后预征率1经济适用住房、廉租住房0%0%限价商品住房1%2单价2万元以下的普通标准住宅2%2%3单价2万元以上2.5万（含2.5万）以下的普通标准住宅2%3%单价2万元以下的非普通标准住宅3%车位、车库、阁楼、储藏室（发票合同）3%4单价2万元以上2.5万（含2.5万）以下的非普通标准住宅3%4%5单价2.5万元以上的普通标准住宅2%5%单价2.5万元以上的非普通标准住宅3%别墅、商业用房、办公用房3%6价格明显偏高的房地产项目按匡算税负率预征第10页/共31页平均销售价格明显高于本区域本区域房地产销售价格，匡算预计增值额，确定土地增值匡算预计增值额，确定土地增值税税负率。税税负率。取得税务事项通知书后的次月次月申报期内，计算补缴该项目前期房地产转让收入预缴土地增值税额与按照主管地税机关通知税负率计算应纳税额之间的差额。解释：执行期公告自2014年3月1日起施行，有效期至2018年12月31日。是指税款所属期，即4月1日开始用新预征率申报。第11页/共31页清算清算明确清算单位明确清算单位国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号第一条：土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。青岛市规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以国土、规划等主管部门批准文书注明的分期分批项目为单位进行清算。第12页/共31页各地政策汇总表各地政策汇总表北京北京 发改委立项发改委立项辽宁辽宁 发改委立项；工程规划许可证发改委立项；工程规划许可证安徽安徽 工程规划许可证工程规划许可证宁波宁波 工程规划许可证工程规划许可证深圳深圳 销售许可证销售许可证重庆重庆 工程规划许可证工程规划许可证浙江浙江 审批、备案项目（不许自行划分）审批、备案项目（不许自行划分）吉林吉林 发改委立项；五证发改委立项；五证/竣工备案证竣工备案证江苏江苏 发改委立项；自行分期结合工程规划许可证发改委立项；自行分期结合工程规划许可证厦门厦门 工程规划许可证工程规划许可证大连大连 企业会计核算单位（税局审核）企业会计核算单位（税局审核）广州广州 整体开发、统一核算；销售情况整体开发、统一核算；销售情况+会计核算会计核算/初始产权初始产权青岛青岛 国土、规划审批国土、规划审批（建设用地规划许可证为主，参考（建设用地规划许可证为主，参考建设工程规划许建设工程规划许可证可证）西安西安 工程规划许可证工程规划许可证/销售许可证销售许可证湖北湖北 工程规划许可证工程规划许可证海南海南 工程规划许可证工程规划许可证第13页/共31页 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。直接转让土地使用权的。清算条件清算条件应该应该1.已已竣工竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（最后一张）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（最后一张）3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的4.省税务机关规定的其他情况。省税务机关规定的其他情况。可以可以国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号 第14页/共31页房地产开发企业开发商品房等建设项目，凡符合下列条件之一的，应视为已经竣工竣工验收：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。第15页/共31页已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在百分之八十五（含）以上，或该比例虽未超过百分之八十五，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”可以通知纳税人进行项目清算，在具体工作中应如何理解掌握？答：该规定可用下列公式表示：（已转让可售建筑面积（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）出租或自用可售建筑面积）总可售建筑面积总可售建筑面积85%。第16页/共31页清算方法清算方法青岛、宁夏、西安等 普通住房/非普通住房 江苏、湖北、福建等 普通住宅/其他类型住宅/非住宅宁波普住/除低层外住宅/其他/单体别墅四分法四分法三分法三分法二分法二分法第17页/共31页收入收入视同销售1.平均价格平均价格；2.市场价格或评市场价格或评估价值确定。估价值确定。实质1.已收讫全部；已收讫全部；2.所有权发生转所有权发生转移；移；3.其他规定其他规定。微调1.发票发票2.合同合同确认时间确认金额非直接销售和自用房地产第18页/共31页扣除项目扣除项目（187号文）（一）须提供合法有效凭证合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。（二）前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。第19页/共31页公共设施公共设施无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业产权属于全体业主所有有偿转让配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等第20页/共31页装修费用质量保证金土地闲置费国家规定费用成本分摊两个项目/两个比例财政发票移动/非移动看发票/不看支付不得扣除扣除扣除第21页/共31页拆迁安置拆迁安置异地安置异地安置用建造的本项目房地用建造的本项目房地用建造的本项目房地用建造的本项目房地产安置回迁户产安置回迁户产安置回迁户产安置回迁户货币安置拆迁货币安置拆迁凭合法有效凭据计入拆迁补偿费属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。视同销售处理，确认收入视同销售处理，确认收入，（营业税），（营业税）同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。应抵减本项目拆迁补偿费。第22页/共31页有利息分摊并提供金融机构证明分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除的，允许据实扣除其他房地产开发费用其他房地产开发费用其他房地产开发费用其他房地产开发费用5%5%无利息不能提供金融机构证明的不能提供金融机构证明的房地产开发费用房地产开发费用房地产开发费用房地产开发费用10%10%计息期取得土地使用权之日起取得土地使用权之日起项目竣工验收之日项目竣工验收之日项目竣工验收之日项目竣工验收之日止止止止开发费用开发费用 土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除不能同时适用第23页/共31页例题例题 某房地产企业开发的房地产项目，建筑总面积10000平，其中普通住宅5000平，非普通住宅4000平，其他1000平（包括地下车位800平（40个无产权车位），物业等用房200平）。该项目发生的成本为3000万（指取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本）。销售情况是普通住宅已售4000平，单价8000元；非普通住宅2000平，单价12000元，车位已售15个，每个10万。取得预售许可证满三年。备注：开发费用、税金、加计另行计算。第24页/共31页核定征收核定征收逾期仍不清逾期仍不清算的；算的；计税依据明显计税依据明显偏低，又无正偏低，又无正当理由的当理由的难以确定转难以确定转让收入或扣让收入或扣除项目金额除项目金额的的第25页/共31页类别坐落地房地产性质核定征收率一类区 市南区、崂山区普通标准住宅不得低于7%非普通标准住宅不得低于9%别墅、非住宅不得低于11%二类区 市北区（原市北区、原四方区）普通标准住宅不得低于6%非普通标准住宅不得低于8%别墅、非住宅不得低于10%三类区李沧、城阳、黄岛区（经济技术开发区、原胶南）普通标准住宅不得低于6%非普通标准住宅不得低于7%别墅、非住宅不得低于9%四类区 即墨市、胶州市普通标准住宅不得低于5%非普通标准住宅不得低于6%别墅、非住宅不得低于7%五类区 莱西市、平度市普通标准住宅不得低于5%非普通标准住宅不得低于5%别墅、非住宅不得低于7%房地产开发项目土地增值税核定征收率明细表房地产开发项目土地增值税核定征收率明细表注：单独转让注：单独转让“公共配套设施公共配套设施”取得的收入，比照取得的收入，比照“非普通标准住宅非普通标准住宅”的核定征收率执行的核定征收率执行第26页/共31页后续管理后续管理清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积第27页/共31页续前例题：出具清算结论并补税后销售两套住宅一个车位，分别是一套普通住宅100平，单价6000元；网点200平，单价15000元，车位1个12万。开发费用按10%的195万、税金5750*5.6%=322万、加计20%的390万。第28页/共31页三类报表三类报表明细申报表明细申报表一主两副一主两副九张申报表九张申报表预征预征模快申报模快申报清算申报清算申报第29页/共31页Thank Thank You!You!第30页/共31页感谢您的观看！第31页/共31页