（2019年度）西双版纳房地产年报.pdf

2019年年度西双版纳房地产市场分析海南森豪房地产营销有限公司西双版纳分公司2020.1.10开开篇篇前前言言一、政策解读西双版纳楼市环境西双版纳市场表现一、房价走势 二、成交价格区间三、成交面积段 四、成交总价五、成交套数 六、客群占比七、客群年龄段 八、客群购房占比九、总结西双版纳区域表现一、市中心区域 二、曼弄枫区域三、江北区域 四、嘎栋区域五、嘎洒区域森豪地产 3西双版纳楼市环境关于别墅项目建设审批有关事项的通知关于严格执行国家住房公积金提取贷款政策的通告关于暂停受理部分住房公积金业务的通告森豪地产 4西双版纳楼市环境政策解读2019年4月28日云南住建部下发关于别墅项目建设审批有关事项的通知。通知提出：为做好对违法违规别墅清查整治工作,各省级住房和城乡建设部门要立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，同时，对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。“限墅令”的实行,势必将影响今后各地的别墅供应量,别墅将越发成为稀缺产品。历年限墅令一览：2010年发布关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知,严禁向别墅供地。2012年,国土资源部、国家发改委联合发文,明确规定,住宅项目容积率不得低于1.0,从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外。2016年,国土资源部表示:全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续,对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。森豪地产 52019年11月1日西双版纳州住房公积金管理中心发布关于严格执行国家住房公积金提取贷款政策的通告。通告提出：一、提取限额：购买、建造、翻建、大修自住住房提取不得超过交易金额的70%，一次性还清贷款提取不得超过所需本息合计金额的70%。二、交易金额认定标准：购买新房的以备案登记表中记载的交易金额为准（明确记载有装修金额的需全额扣除装修金额、未明确记载装修金额的按建筑面积每平方米1500元扣除）；小结：该通知，增加了本地公积金购房客户的首付压力，提高了购房门槛。调控政策基调变向，将会引发新一轮的市场变化。西双版纳楼市环境政策解读森豪地产 62019年11月29日西双版纳州住房公积金管理中心发布关于暂停受理部分住房公积金业务的通告。通告提出：自2019年12月1日起，暂停受理住房公积金提取、贷款申请，恢复办理时间另行通知。小结：在2019年11月1日关于严格执行国家住房公积金提取贷款政策的通告的基础上进行加码调控，主要针对公积金购房客群，遏制此部分投资需求。将会给以本地客群去化为主项目带来一定影响与冲击。西双版纳楼市环境政策解读森豪地产 7西双版纳市场表现房价走势、成交价格区间、成交面积段、成交总价成交套数、客群占比、客群年龄段、客群购房占比、总结森豪地产 8西双版纳市场表现房价走势市场房价最高值为：2月9561元/，最低值为：10月8286元/，在2月后版纳整体市场房价呈现下降趋势，现版纳市场房价平均值为：8950元/。数据截止：2019年12月31日，数据来源：中国房价行情网森豪地产 9西双版纳市场表现成交价格区间市场成交价格区间占比最高的是：75008000元/占12.39%，其次是80008500元/占11.92%、85009000元/占11.26%、90009500元/占10.1%，总占比45.67%。数据截止：2019年12月31日，数据来源：中国房价行情网森豪地产 10西双版纳市场表现成交面积段市场成交面积段占比最高的是：80100占17.61%，其次是6080占15.29%、4060占15.1%以外地客群去化为主，100120占14.06%、120140占13.5以本地客群去化为主。数据截止：2019年12月31日，数据来源：中国房价行情网森豪地产 11西双版纳市场表现成交总价市场成交总价占比最高的是：80100万占20.55%，其次是6080万占19.88%、4060万占18.87%，总占比59.3%。数据截止：2019年12月13日，数据来源：中国房价行情网森豪地产 12西双版纳市场表现成交套数成交量最高月份是：3月1323套，其次是5月1309套，成交量最低月份是：9月687套，月平均成交925套。数据截止：2019年12月31日，数据来源：中国房价行情网注：5月滨江俊园交房，推出老业主二次购房优惠，曼城、雅居乐推出部分特价房；7月雨林源筑加推51108户型，400多套，硬装交付2500元/，成交均价85009300元/；8月融创调整销售价格、雅居乐加推40平公寓，590套，部分项目开始低价、降价。森豪地产 13西双版纳市场表现客群占比外省客户占据版纳楼市购买主力，2019年版纳商品房客群主要来自外省，购买套数占比73.84%，其次是版纳本地客户，购买套数占比16.4%，地州客户购买套数占比仅有7.32%。数据截止：2019年12月31日，数据来源：云南产业研究院森豪地产 14西双版纳市场表现客群年龄段中年人仍是版纳购买主力，2019年景洪市商品房的购乘者年龄构成以30-50岁为主，其中35-40岁的购买者购买套数占比14.69%，其次是45-50岁，购买套数占比14.55%,，40-45岁购买套数占比13. 56%。数据截止：2019年12月31日，数据来源：云南产业研究院森豪地产 15西双版纳市场表现客群购房占比年龄段与面积段购买针对性强烈，版纳35岁以下年龄段客群购买面积集中在90附近，而35岁以上客群则主要购买面积段在70-85的产品。数据截止：2019年12月31日，数据来源：云南产业研究院森豪地产 16西双版纳市场表现小结房价走势：在2月后版纳整体市场房价呈现下降趋势，7月开始部分开发商放下“惜售”姿态，直接或间接降价，并通过各种渠道来促进销售，以此补充淡季销售业绩。现版纳市场房价平均值为8950元/；成交均价区间：现版纳市场客群接受度较高单价是70007500元/（毛坯），80009000元/（硬装、精装），目前市场主流成交价格为毛坯7500元 /，精装8500元/ (融创8月进行价格调整，拉低了市场精装价，并引领版纳降价、低价风潮)，现版纳客户更关注单价;成交面积段：本地客群以80100m及100120m、120100m去化为主（首套、刚改），外地客群更加青睐4060m、6080m多以投资、旅居为主（投资、总价低）；成交总价：现版纳市场客户接受度较高总价是80100万占20.55%，其次是6080万占19.88%、4060万占18.87%，因前期降价、低价因素影响导致市场客户价格属性明显，高总价房源接受度低；成交套数：淡季版纳成交主以案场特价清盘活动及异地拓客团购优惠促进成交量上涨，但整体销售热度较低；成交客群：13月以外地客群成交为主，410月以本地客群成交为主，11月开始外地客群成交量逐渐增加。森豪地产 17西双版纳区域表现市中心区域、曼弄枫区域、江北区域、嘎栋区域、嘎洒区域森豪地产 18市中心区域：以市政配套完善及成熟化为基础区域内项目；曼弄枫区域：以勐泐大佛寺为地标的国际度假旅游区；江北区域：以湄公河澜沧江河流为资源的项目；噶栋区域：版纳景洪工业园，噶栋万达旅游度假区；噶洒区域：以打造温泉为特色的旅游度假小镇；嘎栋区域嘎洒区域曼曼弄弄枫枫区区域域江江北北区区域域市市中中心心区区域域西双版纳区域划分森豪地产 19市中心区域版纳上品、西双 十二城、王府广场、纳澜雅苑森豪地产 20基础信息项目地址西双版纳景洪市主城区版块和曼弄枫版块交汇处开发商云南裕兴置业有限公司西双版纳分公司占地面积61333总建筑面积320000物管公司雅居乐物业管理有限公司物业费1.80元/月 容积率4.00 业态住宅、临街底商产权年限70年（住宅）、40年（商业）交付时间2021年11月市中心区域版纳 上品森豪地产 21销售动态总货量2355套总未售货量1375套定价未售货量640套成交均价（元/）8500推售计划整盘推售，一期：1#8#（在售）1600套，二期9#14#（规划待定）在售户型（）9种户型主力户型（）89、99、125折扣体系全款85，按揭86装修标准（元/）毛坯销售政策成交砸金蛋，送家电（活动力度不大、折扣力度不大）现推出3#、6#、8#号楼，成交价8500元起，每4层递加客群占比本地80%、外地20%销售代理一级渠道：天亚、豪润万家销售点位5%产品优势位置、户型选择性多、开发商已在版纳有过开发楼盘（版纳一品）拥有一定粉丝业主推广渠道线上抖音、微信朋友圈（云看房）、线下项目周边围挡、道旗项目配套首层架空业主服务区，临近世纪金源，周边商业，营销中心后期顶层业主活动区、泳池项目分析项目毛坯成交均价高于市场主流项目毛坯成交均价，整盘推售低楼层已基本售罄，现在售房源大部分在15层以上。本地客户成交周期长。准现房在售营销中心位置偏僻，无广告路引；户型较多，户型模型只有5个，其他户型未展示，价值点输出较少（沙盘正面LED）活动、优惠政策力度较小，未能持续项目在市场上的热度，带看量少。市中心区域版纳 上品森豪地产 22基础信息项目地址西双版纳景洪市勐海路2号开发商云南浩宇房地产开发集团有限公司占地面积28115总建筑面积125657物管公司观澜物业物业费容积率2.98业态公寓、临街商铺产权年限70/40年交付时间2021年12月市中心区域浩宇 滨江双塔森豪地产 23销售动态总货量1572套总未售货量1470套定价未售货量1470套成交均价（元/）11500-19000推售计划双塔整盘推售，一栋住宅产权70年（左侧），另外一栋酒店公寓产权40年（右侧）在售户型（）102-128边户1070套、46-53中间户400套左右主力户型（）46-53折扣体系按揭97折，全款95折装修标准（元/）毛坯销售政策认筹5万抵10万、10万抵20万，过年活动转发朋友圈抽红包客群占比本地50%、外地50%销售代理一级渠道销售点位5%产品优势地标建筑，5G社区、一线江景推广渠道开发商自身广告位（灯杆、橱窗），抖音项目配套商业、酒店托管、5G基站项目分析营销中心为原西双十二城项目营销中心，空间较小，体验感较差，价值点输出面广（灯箱），营销中心内部比较杂乱，价值点不突出渠道政策较常规（面签一周之内结佣），推广渠道较少。不急于销售，销售价格是现版纳主城区销售价最高的项目。市中心区域浩宇 滨江双塔森豪地产 24基础信息项目地址嘎兰南路9号（州小旁）开发商西双版纳绿洲房地产开发有限公司占地面积65亩总建筑面积300000物管公司佳和物业物业费1.8元/月容积率4.0业态公寓、商铺产权年限70年交付时间已交付市中心区域王府广场森豪地产 25销售动态总货量2500总未售货量64套定价未售货量64套成交均价（元/）公寓：12000、loft：13600起推售计划一期公寓剩余20套、住宅4套、loft40套在售户型（）37、42、56、loft主力户型（）loft折扣体系全款97、按揭99装修标准（元/）毛坯销售政策1#楼25、26层，托管6年，2万固定，前两年抵房款5#楼，赠送一半阳台，挑高4.5万，认筹交10万锁房锁价客群占比本地40%、外地60%销售代理广签销售点位5%跳6%跳7%产品优势地段优势，商业配套、成熟小区配套、周边学校、医院推广渠道开发商自身广告位（灯杆、橱窗）项目配套商业配套（品牌餐饮、卖场、大润发1号店）项目分析营销中心内价值点展示面少，比较杂乱，销售多年项目，营销中心临街自来访客户较多。客户投资属性明显，得力于项目地段优势，利于后期出租、出售。以地段优势、商业配套、学校、医院为主要输出点市中心区域王府广场森豪地产 26市中心区域纳澜雅苑基础信息项目地址景洪市勐海路与勐腊路交汇处开发商西双版纳嘉河房地产开发有限公司占地面积160亩总建筑面积物管公司佳和物业物业费1.8元/月容积率2.69业态住宅、临街商铺产权年限70年交付时间2021年6月森豪地产 27销售动态总货量一期500套总未售货量200套定价未售货量200套成交均价（元/）9200推售计划一期整盘推售：4#、5#、6#、10#、14#、15#、16#，二期未规划在售户型（）65-133主力户型（）80折扣体系装修标准（元/）毛坯销售政策缴纳5万-10万锁房锁价客群占比本地销售代理一级渠道：链家、易达行销售点位1月8号签约后公布产品优势学区房、5G社区推广渠道项目配套架空层业主活动区、5G基站项目分析看房动线包装、卫生体验感好，但目前营销中心内部无价值点输出，置业顾问服务意识和态度较差项目已学区房为主要输出点，尽管主要针对本地客户，对外地客成交造成影响市中心区域纳澜雅苑森豪地产 28货量分析：在售主流项目总剩余货量3109套，主要集中在版纳上品（1357套）、浩宇滨江双塔（一期1470套）；产品分析：面积段主要集中在89-128的两房、三房（住宅，市场主流户型），部分项目公寓产品在售（王府广场）；客群分析：价格、地段、毛坯为本地客群主要关注因素，本地首套客群更为关注价格，同时对项目规模、配套、物业等有一定的要求，追求高性价比。外地客群主要关注地段、投资回报率，多以投资为主。下半年版纳市场量价齐跌，导致外地客群持币观望，不急于入手；营销策略： 版纳上品项目主要针对本地客户推出毛坯大户型产品，开盘封顶期间市场热度高，但没有持续针对分销政策，现目前毛坯均价8500元/,高于市场毛坯均价，与市场同类型项目产品相比价格优势较弱； 市区项目主要针对外地客群的地段优势价值点明显，但营销推广上没有将价值点完全输出，分销政策力度小，价格高于版纳市场整体均价，由于市场大部分客户关注价格，导致整个该片区市场热度有所降低。市中心区域小结森豪地产 29曼弄枫区域尚居.湖岸、绿城 春江明月、曼城、榕林时光万科 曼西缇、精英汇、曼熙别院、玖沐雨林、南山别院、远近 五树六花森豪地产 30基础信息项目地址景洪市勐海路与勐泐大道交叉处流沙河畔开发商西双版纳新世纪房地产开发有限公司占地面积13368总建筑面积55305.4物管公司绿城物业物业费2.6元/月容积率3.06业态住宅产权年限70年交付时间预计2020年10月曼弄枫区域尚居.湖岸森豪地产 31销售动态总货量472套总未售货量197套（178套未定价、19套定价未售）定价未售货量19成交均价（元/）10500推售计划总共5栋，分批次推售，首开1#、4#，再推2#，3#、5#未定价在售户型（）77、98、116主力户型（）77、98、116折扣体系全款96、按揭98装修标准（元/）1500销售政策客群占比本地60%、外地40%销售代理一级渠道：森豪销售点位5%产品优势依托项目周边成熟生活配套，地段位置较为明显推广渠道营销中心户外灯箱广告，无其他线上、线下推广渠道项目配套首层架打造主题业主活动区域、人车分流项目分析已全面封顶，精装准现房在售。现阶段以本地客群去化为主，客户首置属性较强、地段位置较为便捷、直面流沙河湿地公园景观（规划中）、本地客群较为青睐。但项目体验感较差，小区出入口较小，整体规模较小园林景观受限，且销售价格高于市场同类型产品，去化速度较慢。曼弄枫区域尚居.湖岸森豪地产 32基础信息项目地址西双版纳景洪市勐泐大道山水云天旁开发商西双版纳厚德房地产开发有限公司占地面积116666总建筑面积350000物管公司绿城物业物业费2.6元/月容积率2.4业态住宅、临街底商产权年限70年交付时间2021年底园区整体交付曼弄枫区域绿城 春江明月森豪地产 33销售动态总货量2200套总未售货量2057套定价未售货量261成交均价（元/）12500推售计划分批次推售，首开期1#、2#、3#、11#栋404套在售户型（）主力户型（）折扣体系全款96、按揭97，按时签约94装修标准（元/）3000销售政策成交奖励1万元/套客群占比本地90%、外地10%销售代理一级渠道销售点位跳点机制：5%跳6，4套起跳产品优势国内品牌房企联合开发、地段、产品品质、物业服务推广渠道项目周边户外广告（工地围挡）、旅游大巴、公交车车体广告项目配套首层架打造主题业主活动区域、足球场、有氧跑道、羽毛球场、健身房、业主食堂、雨林茶室等项目分析首开期产品2019年8月19日开盘至今，销售价格高于现市场同类型产品价格，去化速度较慢，以外地客户去化为主（高端客群、绿粉、老业主转介）项目持续的案场暖场活动、不以结果为导向持续进行活动，保持项目市场热度。样板间工法展示、利用定制家居和无入户门的装修方法来规避空间问题（细节）。曼弄枫区域绿城 春江明月森豪地产 34基础信息项目地址西双版纳州景洪市曼弄枫勐泐大道（会展中心西侧）开发商西双版纳海城投资有限公司占地面积233334总建筑面积900000物管公司世邦魏理仕物业管理（中国）有限公司物业费2.80元/月容积率2.98业态住宅、公寓、大平层、商业产权年限70年（住宅、大平层）、40年（公寓、商业）交付时间曼弄枫区域曼城森豪地产 35销售动态总货量7000套总未售货量1900套定价未售货量C/E区，1900套成交均价（元/）8500推售计划整盘推售，在售住宅、商铺，目前在售C、E区，剩余1900套，货量主要集中在E区，公寓产品售罄（部分房源被包销）在售户型（）95110、130、140主力户型（）A系列、B系列：95-110折扣体系装修标准（元/）毛坯销售政策内部特价：6000元/，成交赠送湄公河酒店代金券，分销活动客群占比本地50%、外地50%销售代理本地一级渠道，外省广签销售点位8%产品优势本地知名品牌，商业配套全面，阳台半赠送、飘窗全赠送顶跃赠送花园或泳池、商铺统一管理推广渠道营销中心外广告，户外落地广告（高炮、路牌等）项目配套商业配套、足球场、无边际泳池项目分析营销中心整体展示冲击力较强，LED（所有价值点全部以宣传片展示）、户型展示画架、洽谈桌、政策展示等，氛围代入感较强持续针对分销和客户活动（以赠送、抽奖为主），保持市场的热度；（春节期间年货节，2020年1月6日分销商大会、2020年1月20日样板间展示）本地客户关注大户型，商业配套，改善居住条件；外地客户关注小户型、公寓，项目自身配套提升产品的投资属性曼弄枫区域曼城森豪地产 36基础信息项目地址西双版纳州景洪市榕林大道（洲际酒店旁）开发商四川祥滨置业集团占地面积173333总建筑面积340000物管公司绿城物业物业费容积率2.0业态住宅、洋房、联排、叠拼产权年限70年（住宅、洋房）、40年（联排、叠拼）交付时间2021年交付曼弄枫区域榕林时光森豪地产 37销售动态总货量1018总未售货量948定价未售货量462成交均价（元/）9500推售计划首推4#、5#、6#、7#号楼在售户型（）58两房、72三房单位、86三房双卫主力户型（）58折扣体系全款86折、按揭88折装修标准（元/）1800销售政策客群占比本地20%、外地：80%销售代理一级渠道：链家、易达行、天亚、豪润万家销售点位5.5%产品优势赠送面积（半赠送、全赠送）推广渠道项目周边围挡、道旗项目配套依托周边生活、商业配套项目分析营销中心将于2020年1月10日开放，具体认筹政策也将同时公布。项目分3期开发建设，以洋房、别墅、公寓、酒店全业态分布。1期首开主推58、72、86洋楼，户型赠送面积较高。曼弄枫区域榕林时光森豪地产 38基础信息项目地址西双版纳景洪市曼弄枫景帕杭路6号开发商景洪皓泰置业有限公司占地面积500000总建筑面积44000物管公司万科物业物业费2.80元/月容积率4.07 业态住宅产权年限70交付时间2020年9月曼弄枫区域万科曼西缇森豪地产 39曼弄枫区域万科曼西缇销售动态总货量644套总未售货量533套定价未售货量419套成交均价（元/）8500推售计划一期产品：3栋，24F，2T7板楼，共644套，两种户型：户型：约81两室，约108三室，全部楼栋在售，后期规划未定在售户型（）约81两室，约108三室主力户型（）81、108折扣体系全款88折装修标准（元/）1500销售政策成交砸金蛋客群占比本地30%、外地70%销售代理5家一级渠道销售点位3%，3跳4、4跳5产品优势品牌实力、物业、距离主城区较近，依山面水，景观较好，万科首作雨林度假小镇推广渠道本地：灯杆旗、出租车、公交站牌、户外LED项目配套山门生活中心、小镇服务中心、曼西山顶公园、雨林康养中心/雨林活动中心山谷生活轴，花街步行廊学校、社区商业、业主食堂架空层：儿童活动中心、青年活动中心、老年活动中心项目分析国内品牌房企开发，营销中心内部项目展示资料严谨，样板间展示区域进行工法展示，展现项目品质。前期因认筹时间较长，无具体认筹政策及渠道定位未确定，导致转筹率较低，现已确定正式销售，目前分销政策以调整。森豪地产 40基础信息项目地址西双版纳景洪市庄慕路（曼弄风幼儿园斜对面）开发商西双版纳版纳置信投资占地面积10098总建筑面积25000物管公司温德姆、爱必侬物业费3.20元/月容积率2.0业态loft、公寓、产权年限40交付时间2020年6月曼弄枫区域精英汇森豪地产 41销售动态总货量650套总未售货量220套定价未售货量22套成交均价（元/）自住：8200配简装、托管：12000配精装托管三年收益：10000配精装推售计划在售剩余货量主要集中3#、4#栋，1#、2#栋基本售罄在售户型（）50、56主力户型（）50、56折扣体系全款96、按揭98装修标准（元/）3000销售政策7%+3000元成交奖客群占比本地1%、外地99%销售代理一级渠道：天亚、链家、易宏销售点位7%产品优势精装小公寓，小区内部配套，温德姆酒店托管推广渠道项目周边户外广告（围挡、道旗），无其他推广渠道项目配套幼儿园、医疗服务中心、快递柜、超市、图书馆、运动场地、健身设施、儿童游乐场、游泳池、会所、老年文化中心、老年人照料中心项目分析重视分销在市场中发挥的作用，对于分销开展的活动力度大，与分销关系粘性强，在西双版纳分销市场中有良好的口碑。营销动作连贯性较好，渠道政策丰富且变化快；体验感较好，但客户群体单一，40年产权，且购房门槛偏高。投资、托管背书能力强，现场配有托管返租运营酒店（蔚蓝酒店）人员进行专职讲解，降低客户抗性。曼弄枫区域精英汇森豪地产 42基础信息项目地址西双版纳景洪市曼弄枫勐泐大佛寺雨林公园旁开发商西双版纳永基地产有限公司占地面积73832总建筑面积146674.44物管公司绿城物业物业费2.6元/月容积率2.0业态住宅、临街底商产权年限70交付时间2020年12月曼弄枫区域曼熙别苑森豪地产 43销售动态总货量2200套总未售货量1500套定价未售货量360套成交均价（元/）毛坯：8000、硬装：9000推售计划一期：4#、5#、6#、7#、8#、9#，二期：17#、19#、20#，项目整盘推售在售户型（）54（赠14-22）、69（赠17-30）、87（赠33）主力户型（）54、69、87折扣体系全款减700元/平，按揭减600元/平，可再申请300元/平装修标准（元/）1500销售政策毛坯、精装两种户型产品在售，分毛坯、精装楼栋，客户可根据购房需求选择相应楼栋，定金2万客群占比本地30%、外地70%销售代理一级渠道：易达行、链家、吉宅、百利、惠百家、豪润万家销售点位6%产品优势赠送面积大、可选装（毛坯、精装），周边配套（旅客服务中心）推广渠道项目周边户外广告（围挡、道旗），无其他推广渠道项目配套所有楼栋一层全部架空，业主活动区，周边生活配套，大润发2号店项目分析成交量较高的渠道公司：易达行、链接，垫资结佣，业主成交砸金蛋，家电类礼品为主，营销中心整体包装价值点输出分散，营销中心无亮点和集中性的价值点输出，开盘火热，但是无持续性分销政策和活动保持市场热度，现营销中心销售热度较低。曼弄枫区域曼熙别苑森豪地产 44基础信息项目地址西双版纳景洪市勐泐大佛寺旁开发商西双版纳吉鑫置业有限公司占地面积159200总建筑面积429638物管公司西双版纳世欣物业有限公司物业费1.5-4元/月容积率2.29 业态住宅、公寓、洋房、别墅产权年限40交付时间部分已交付曼弄枫区域玖沐雨林森豪地产 45销售动态总货量650套总未售货量5个亿定价未售货量5个亿成交均价（元/）公寓：11500；洋房13000；别墅：10000-13000推售计划A1栋公寓自由托管，55万-60万，自由托管，温德姆，每年5万（预计收入）；A2栋温德姆托管，一年7万固定收入；A3栋，现房，46、50 37-47万；A4栋48-50，2-4层，栖世未来酒店，5年起托，15年固定收入，回本；别墅：特价304#、306#，C区现房130边户，160中间户；洋房5套，89二房，102、135三房在售户型（）公寓：46、50；洋房：89、102、135；别墅：130、160主力户型（）公寓：46、50折扣体系全款94、按揭97装修标准（元/）A1/A2:3500拎包；A3：1500硬装销售政策除自售楼栋外，部分楼栋包销客群占比本地10%、外地90%销售代理一级渠道：辰开、合策杭销售点位5%产品优势项目边旅客服务中心（往返机场），温泉入户、酒店托管、拎包入住推广渠道项目周边户外广告（围挡、道旗），无其他推广渠道项目配套西双版纳大剧院、民族风情街区、西双版纳云旅游客集散中心、温泉入户和酒店商业配套项目分析项目前期遗留问题导致项目渠道带看量较低，项目包装价值点不突出，营销中心内部杂乱，置业顾问懈怠，营销中心及其他包装已经老化。产品已拎包公寓为主，临近大佛寺景区，投资价值属性较高。预计年后推出玖沐温泉谷，占地1300亩康养小镇，70年产权，地块位于大佛寺后曼弄枫区域玖沐雨林森豪地产 46基础信息项目地址西双版纳景洪市菩提大道中段开发商西双版纳伦和房地产开发有限公司占地面积41886总建筑面积166065.48物管公司绿城物业物业费2.6元/月容积率3.00业态住宅、公寓产权年限70年（住宅）、40年（公寓）交付时间2020年6月曼弄枫区域南山别院森豪地产 47销售动态总货量1734套总未售货量400套定价未售货量400套（8#、9#、10#、11#）4栋楼成交均价（元/）8500推售计划预计2020年4月底清盘，主要剩余货量集中在售户型（）43、75、86、106主力户型（）86、106折扣体系减10万再享按揭96折，全款94折装修标准（元/）1500销售政策A组团成交奖励2万/套，5万元大定，现场奖励，针对（86、106户型）客群占比本地50%、外地50%销售代理一级渠道：天亚、吉宅、和阅、东林销售点位8%产品优势赠送面积大、零公摊、小区配套齐全推广渠道项目周边户外广告（围挡、道旗），无其他推广渠道项目配套超市、食堂、水吧区、双泳池、健身房、老年大学、儿童活动区、宠物乐园项目分析本地客群中省内其他区域客群占比10%，多以投资为主，均在低价位的时购入。现项目剩余货量以A组团为主，其他组团拥有少量货量。现在售产品属于市场主流户型，且价格适中，并符合客户心理价格预期，零公摊、赠送面积大，高性价比.曼弄枫区域南山别院森豪地产 48基础信息项目地址云南省西双版纳傣族自治州景洪市西双版纳州度假区宜尉街开发商远近旅游集团有限公司占地面积25333080总建筑面积381329物管公司绿城物业物业费3.80元/月容积率业态住房、大平层产权年限70交付时间曼弄枫区域远近五树六花森豪地产 49销售动态总货量524套总未售货量385套定价未售货量81套成交均价（元/）14000推售计划在售1期，2期，总货量220套，一期136，二期货量84套，开盘到目前为止（1月4号）已售139套在售户型（）137、185主力户型（）137、185折扣体系全款、按揭装修标准（元/）5500，硬装（包含厨房家电、卧室衣柜、墙面等）销售政策一期交10万抵40万；二期137交9万抵18万、185交12万抵24万客群占比本地70%、外地30%销售代理一级渠道：天亚、惠百家、易达行、冠泰销售点位60000元+10000元成交奖产品优势依托4A级景区傣文化景区，地段优势（黎明大桥），景观优势推广渠道工地围挡、旗杆媒体项目配套3000平方生鲜超市，幼儿园，4A级傣文化景区项目分析看房动线长，停车场在建，后期完工后，体验感将有会有所改善，营销中心两栋，纯傣式风格，特点鲜明，样板房装修风格与项目整体定位不符，景观面展示强客群定位精准，但客群比较单一，购房客户以新本地人为主，外地客户为辅，一次性购买较多（名下有3-4套），客户自身已对地块有所认识，价格属性不明显，现版纳市场无此类型产品项目，具有一定客户群体。曼弄枫区域远近五树六花森豪地产 50曼弄枫区域小结货量分析：在售主流项目总剩余货量8150套+5亿货值，主要集中在绿城春江明月（2057套）、曼城（1900套）、曼熙别苑（1500套）、玖沐雨林（5个亿）、榕林时光（一期950套），仅次于嘎栋区域总剩余货量；产品分析：面积段主要集中在70-110的两房、三房住宅，版纳 精英汇loft，玖沐雨林公寓在售，曼弄枫区域10个主流项目，其中6个项目物业为绿城物业；客群分析：本地客群购房较为青睐曼城（本地开发商、商业配套）、曼熙别苑（赠送面积大、商超配套），均为毛坯交付符合本地客群购房需求，且价格在本地客群购买能力范围内。外地客群青睐具有高投资回报率产品，精英汇产品符合外地投资客群的购房需求，项目投资、托管背书能力强，现场配有托管返租运营酒店（蔚蓝酒店）人员进行专职讲解，降低客户抗性，增加了项目投资价值属性的输出；营销策略：项目重视分销在市场中的作用，针对分销的活动政策力度较大，分销调整较快，炒热曼弄枫区域整体热度；针对客户活动力度较小，主要是以邀约噱头和配合现场氛围的成交奖励活动为主（成交砸金蛋）；曼城项目的商业配套价值是吸引客户的主要价值点，在营销中心包装和户外广告中会持续输出；精英汇、玖沐雨林项目针对外地客户推出酒店托管和精装拎包入住，精英汇为把握部分本地客户推出简装低首付政策。森豪地产 51江北区域告庄西双景、俊发 滨江俊园森豪地产 52江北区域告庄西双景基础信息项目地址西双版纳景洪市沧江新区宣慰大道江北段（环岛旁）开发商西双版纳海城旅游发展有限公司占地面积1333340总建筑面积1600000物管公司西双版纳告庄西双景物业服务有限公司物业费1.5-2.2元/.月容积率1.48业态住宅、住宅型公寓、底商、公寓产权年限70年（住宅、住宅型公寓），40年（底商、公寓）交付时间已交付森豪地产 53销售动态总货量3418套总未售货量住宅约205套、商铺30套定价未售货值住宅约205套、商铺30套成交均价（元/）11000-12000推售计划在售孔雀楼三栋（中间商场连通），旁边在售5套住宅，中间楼栋在售205套，商铺30套在售户型（）42-48主力户型（）42-48折扣体系全款96，按揭97装修标准（元/）1500销售政策认筹5万抵7万，开盘再享98折，送车位客群占比本地90%、外地10%销售代理广签销售点位5%产品优势品牌开发商、地段优势、地标建筑推广渠道项目周边广告位，无其他推广项目配套告庄西双景景区，地标性建筑，一线江景，46-48层边户，三面落地窗极致景观网红房项目分析本地开发商，无特别渠道政策；前期外地老业主回购较多（四川、湖南、东北），营销中心在景区内，自来访客户较多；目前以渠道到访为主成客户中，本地客户以新本地人为主，外地客户有20%老带新客户。项目已成为版纳地标性建筑，旅游打卡胜地。江北区域告庄西双景森豪地产 54基础信息项目地址西双版纳勐罕路开发商西双版纳俊江房地产开发有限公司占地面积257667总建筑面积1130000物管公司俊发物业物业费2.00元/月容积率3.75业态住宅产权年限70年（住宅）交付时间已交付江北区域俊发 滨江俊园森豪地产 55销售动态总货量1528总未售货量4.69万方定价未售货值成交均价（元/）9000推售计划4月加推别墅产品，具体套数未定，现在售8#11#剩余货量较少，进行一口价房源促销成在售户型（）38113主力户型（）38113折扣体系一口价房源装修标准（元/）2000销售政策2020年1月1日开始停止渠道报备客群占比本地20%，外地80%销售代理案场联合：正合、易居销售点位产品优势云南本土品牌开发商、价格推广渠道机场灯箱广告、户外高炮、高架桥广告，项目周边围挡、道旗项目配套小区整体配套完善（生活、娱乐、商业），同时注重园林景观，拟建设“一轴、两核、双公园、七组团、九重园林”的高品质内部体系项目分析项目为云南本土品牌开发商，在昆明开发楼盘品质高，拥有一定量的粉丝客群，且客群对品牌认可度高。精装拎包入住，销售价格低于同类型项目产品，性价比高，受外地投资客户青睐，但项目产品价格空间波动较大，近期推出公务员及老业主购房政策（一口价房源对外释放）。江北区域俊发 滨江俊园森豪地产 56江北区域小结货量分析：在售主流项目总剩余货量约205套+4.95万方，主要集中在俊都滨江俊园（4.96万方）、告庄西双景（约205套），目前江北区域处于拆迁时期，货量较少；产品分析：面积段主要集中在38-113，公寓、酒店式公寓、住宅；客群分析： 告庄项目前期外地老业主回购较多（四川、湖南、东北），成交客户中，本地客户以新本地人为主，外地客户有20%老带新客户； 滨江俊园项目为云南本土品牌开发商，在昆明开发楼盘品质高，拥有一定量的粉丝客群，项目配套齐全，以省外客户及云南省内其他区域客户成交为主；营销策略：告庄西双景项目先推出孔雀楼认筹，认筹5万抵7万，开盘再享98折，送车位，以高优惠力度加快去化孔雀楼房源，销售价格略高于市场同类型产品价格，但项目商业氛围成熟，投资属性高。滨江俊园项目精装拎包入住，销售价格低于同类型项目产品，性价比高，受外地投资客户青睐，但产品价格空间波动较大，近期推出公务员及老业主购房政策（一口价房源对外释放）。森豪地产 57嘎栋区域俊都大城、阅蓝山、融创、雨林溪谷、上河居、西双誉景曼锦园、东骏 翎羽晨光、曼莲花开、义乌城 和苑、中云 森林湖森豪地产 58基础信息项目地址西双版纳景洪市北环大道老大桥往万达广场中段开发商鸿曦地产占地面积34813总建筑面积147731.38物管公司物业费1.5-2元/月容积率3.43业态住宅、综合体、底商产权年限70年（住宅）、40年（综合体、底商）交付时间2020年12月31日嘎栋区域俊都大城森豪地产 59销售动态总货量1246套总未售货量233套定价未售货量233套成交均价（元/）8000推售计划尾盘销售在售户型（）45166主力户型（）83127折扣体系全款97，按揭99装修标准（元/）毛坯销售政策客群占比本地80%、外地20%销售代理一级渠道：天亚、链家、豪润万家销售点位外地5.5%、本地4%产品优势学区房、市府旁，未来的城市新中心推广渠道户外广告：高炮、围挡、道旗项目配套主要依托项目周边资源配套：教育、商业、医疗、市政配套项目分析位于州政府旁，周边市政、学校、医疗配套齐全，毛坯交付符合本地客群购房需求，且学区房属性明显，销售价格优势明显，受本地客群青睐以本地客群去化为主。项目整体去化速度较快，现已是尾盘在售。项目线下暖场以大型家电、购房抵用券为主，让利给客户。嘎栋区域俊都大城森豪地产 60基础信息项目地址西双版纳景洪市万景大道和曼沙路交汇处开发商上海凯莱投资有限公司占地面积1066656总建筑面积260000物管公司绿城物业物业费容积率2.00 业态住宅、洋房、空中别墅产权年限70年交付时间2021年12月嘎栋区域阅蓝山森豪地产 61销售动态总货量2344套总未售货量约2131套定价未售货量约500套成交均价（元/）平层：8200-8600推售计划一期713套，剩余500套左右，二期推售时间未定在售户型（）57、71、跃层：77、91主力户型（）71折扣体系全款，按揭装修标准（元/）平层1400、跃层2000销售政策带看100-500元/组，成交奖3000元/套，同一经纪人成交一期3套，获得一个二期名额（5400元/，35-38，5.1m挑高loft）客群占比本地80%、外地20%销售代理一级渠道销售点位6.5%产品优势品牌开发商，户型赠送面积大，顶跃产品，可扩充空间大、可毛坯出售推广渠道加油站广告位、营销中心周边包装项目配套营销中心入户大堂，泳池、业主会所、健身房、业主食堂、电影院等项目分析营销中心星