物业管理制度指导手册.pdf

物业工程管理制度手册物业工程管理制度手册目目录录一、一、工程部工程部组织组织架架构构及及职责职责1、2、3、组织架构工程部职责岗位职责二、工程部二、工程部规章制度规章制度1、业户报修处理规程2、工程设备档案管理规定3、周报告、月报告、年报告制度4、能源管理制度5、设施设备管理制度6、报告制度7、安全运行管理制度8、高空作业安全操作规定9、安全用电管理制度10、防火及消防安全管理制度11、值班及交接班制度12、机房管理制度13、机房安全防火管理规定14、机房钥匙管理制度15、机电设备房出入管理制度16、配电室管理规定17、水泵房、水箱间管理规定18、设备故障处理规定19、运行事故分析20、设备预防性维护保养制度21、设备设施紧急维修管理制度22、设备的更新及系统改造管理制度23、工程部人员调配制度第 2 页 共 161 页24、设备修理计划的变更、检查与考核制度25、公共部位巡检制度26、二次装修管理制度三、工程部操作管理三、工程部操作管理规程规程1、机电设备运行维保工作规程2、停送电操作规程3、配电房设备缺陷工作规程4、配电房设备巡检工作规程5、电气维修工作规程6、冷水机组运行操作规程7、热交换站运行操作规程8、给排风机、新风机组操作规程9、给排水设备（设施）操作规程10、给排水设备维修保养操作规程11、水泵定期保养规程12、停水管理工作规程13、公共设施的维修养护周期及质量标准14、消防系统维护保养工作规程15、电梯困人救援规程16、低压配电箱（柜）维修保养工作规程17、低压配电盘及二次回路的维修保养规程18、变压器维修保养规程19、直流屏维修保养规程20、电缆井（强、弱）维修保养规程21、中央空调设备维修保养22、给排水设备维修保养23、机电设备维修保养后的检验规程24、房屋公用设施的维修方法第 3 页 共 161 页25、消防系统检查维护、保养细则26、消防工程维修过程中的应急措施27、电梯维修保养验收标准四、四、运行操作表格运行操作表格1、HDXX-GC-002-A-02 工程维修汇总表2、HDXX-GC-003-A-01 设备台帐3、HDXX-GC-003-A-02 设备档案4、HDXX-GC-004-A-01 工程部周工作报告5、HDXX-GC-004-A-02 工程部月管理报告6、HDXX-GC-005-A-01 能源消耗统计表7、HDXX-GC-006-A-01 工程部采购申请单8、HDXX-GC-006-A-02 工具借用记录表9、HDXX-GC-006-A-03 设备登记卡10、HDXX-GC-006-A-04 单元设备档案卡11、HDXX-GC-006-A-05 工程项目质保期及单位联系情况一览表12、HDXX-GC-007-A-01 值班记录13、HDXX-GC-010-A-01 工作票14、HDXX-GC-015-A-01 钥匙借用登记表15、HDXX-GC-016-A-01 设备房出入登记表16、HDXX-GC-017-A-01 低压电房设备检查表17、HDXX-GC-017-A-02 高压电房设备检查表18、HDXX-GC-017-A-03 高、低压配电柜保养维修工作单19、HDXX-GC-029-A-01 设备维修记录20、HDXX-GC-030-A-01 倒闸操作票21、HDXX-GC-031-A-01 设备缺陷记录表22、HDXX-GC-032-A-01 配电房运行日志23、HDXX-GC-033-A-01 设备维修保养记录24、HDXX-GC-034-A-01 空调系统运行日志第 4 页 共 161 页25、HDXX-GC-035-A-01 热交换器运行记录26、HDXX-GC-036-A-01 给排风机、新风机月检查表27、HDXX-GC-036-A-02 给排风机、新风机季检查表28、HDXX-GC-036-A-03 给排风机、新风机年检查表29、HDXX-GC-037-A-01 水泵运行记录30、HDXX-GC-039-A-01 水泵保养维修工作单31、HDXX-GC-042-A-01 消防设备维保运行记录32、HDXX-GC-043-A-01 事件报告33、HDXX-GC-056-A-01 电梯日巡检记录五、突五、突发事件处理发事件处理1、各系统紧急突发事件操作规程2、几种常见的紧急突发事件的处理3、电梯困人应急预案4、台风或特大暴雨应急处理操作规程5、给排水应急操作规程6、停电应急处理操作规程第 5 页 共 161 页一、工程部一、工程部组织组织架架构构及及职责职责1、组织架构工程经理1名文员 1名装修主任1名运行主任1名维修主任1名仓库管理员1名装修技工若干运行技工若干维修技工若干说明：装修主任兼建筑结构、装修专业工程师，运行主任兼电气专业工程师，维修主任兼给排水、空调专业工程师，仓库管理员由文员兼任。2、工程部职责2.1、负责房屋及其设施（设备）、供配电系统（含发电机）、给排水系统、消防系统、电梯系统、空调系统、弱电系统、智能化管理系统等 的运行管理、维修保养及其外委检修的监督、检查、考评等工作。2.2、负责制订所属公共设施（设备）、房屋设施（设备）、机电设施（设备）、基础配套设施（设备）的各项管理制度和技术规程。2.3、负责新建项目的房屋设施（设备）、公共设施（设备）、配套设施（设备）等项目工程的接管验收工作及工程资料、技术资料的移交、核实、整理、归档工作。2.4、负责编制设备设施管理台账、设备卡、设备标识及大型设备档案。2.5、负责编制设备设施大（中）修、工程改造、设备更新方案及月度、季度、年度维修保养工作计划、费用预算和资金使用计划，经主管领导审批后组织实施。2.6、配合客户服务部做好用户入住时房屋设备设施的交验记录工作。2.7、负责做好与本部门业务相关的合同起草、评审工作及外包工程项目监督、检查、考核，确保施工质量。2.8、负责用户装修方案的审核并监督装修施工过程，参与装修工程验收。2.9、负责制订各项能源消耗管理规程，开源节流、控制能源消耗成本。第 6 页 共 161 页2.10、为用户提供热诚、快捷、高效的优质服务。2.11、负责紧急情况下的抢险和突发事件的处理工作。2.12、负责本部门员工的管理、业务培训和考核工作。2.13、完成领导指派的工作。3、岗位职责3.1、工程经理岗位职责3.1.1.在总物业经理的直接领导下，负责工程部的全面管理工作。3.1.2.负责小区设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实。3.1.3.履行客户服务中心签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标。3.1.4.贯彻执行工程部各项运作管理制度，确保各设施、设备处于安全、良好的运行状态。3.1.5.执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。3.1.6.对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查。3.1.7.负责员工的政治思想教育和专业技能培训与考核，不断提高员工的综合能力和素质。3.1.8.负责组织对机电设施、设备相关工程的验收及其配套设施的完善与改造工作。3.1.9.负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。3.1.10.负责处理业主对工程维修工作的投诉。3.1.11.对业主的二次装修作出整体安排和管理。3.1.12.定期向总物业经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。3.2、文员岗位职责3.2.1.负责文件、图纸及技术资料的建档和统一管理工作。3.2.2.负责收发各种通知、文件以及设备运行记录的管理。3.2.3.负责出勤管理和考勤统计工作。3.2.4.负责维修单的接收及跟踪检查汇报工作。3.2.5.负责文件打印、校对及传真工作。3.2.6.负责会议纪要的整理工作。3.2.7.完成上级交办的其他工作。3.3、运行主任岗位职责3.3.1.负责各设备系统的日常运行、维护保养。掌握设备运行状况，发现异常及时处理。3.3.2.负责各设备系统外委检修、保养的监督、检查、考评工作。3.3.3.起草各项设备设施管理制度和技术规程，经审核批准后组织实施。第 7 页 共 161 页3.3.4.编制值班运行报表，经审核批准后贯彻使用。3.3.5.负责公共设备设施的接管验收及资料归档的组织工作。3.3.6.制定重点设备部位的点检表，并亲自执行检查。3.3.7.负责与相关业务主管部门进行联系。3.3.8.负责能耗管理工作，控制运行成本。3.4、维修主任岗位职责3.4.1.负责设备设施维修、工程改造、设备更新工作。3.4.2.定期组织班组员工进行技术和安全生产等业务知识交流。3.4.3.制定并监督执行设备设施的日常维护计划。3.4.4.制定维修的工作要求、注意事项。编制大修工艺、程序。3.4.5.负责为业主提供服务。3.4.6.配合客户服务部做好业主入住时的交验工作。3.4.7.负责填写系统设备的维修材料申购表。3.5、装修主任岗位职责3.5.1.作好业主装修施工图的审核工作，对业主所送的装修资料包括装修材料、间隔布置、空调、电气、消防等进行全面审核。3.5.2.对审核合格的图纸进行收图处理，发给装修期间的文件及表格，提醒装修施工单位有关装修的注意事项。3.5.3.对审核不合格的图纸作退图处理，并提供整改方案及要求供业主参考。3.5.4.负责业主装修队伍的审查工作，包括特种作业人员的操作证件和施工队的资质审查。3.5.5.负责协同客户服务部对完成装修的单元进行检查验收工作。3.6、仓库管理员岗位职责（文员兼任）3.6.1.严格执行入库手续，入库的物料分类整齐存放，杜绝不安全因素。并设物料卡，标识清楚。3.6.2.物料入库后及时入账，准确登记。3.6.3.按审核无误的领料单和先进先出的原则发料。3.6.4.日清月结，凭单下账，不跨月记账，按时上交报表，做到账、物、卡一致。第 8 页 共 161 页3.6.5.做好日常盘点和月末盘点工作，保证仓库存货账实相符。3.6.6.妥善保管好原始凭证，账本以及各类文件。3.7、运行技工岗位职责3.7.1.严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。3.7.2.严格执行各设备系统的日常运行、维护保养。3.7.3.定期对设施、设备进行全面巡视、检查，认真填写巡查记录，发现问题及时处理。随时掌握设备运行状况。3.7.4.务必做好交接班工作，认真填写交接班记录或保养记录。3.7.5.定期清洁所管理设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。3.7.6.发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。3.7.7.参加各种类型、形式的业务培训，提高业务水平和工作能力。3.8、维修技工岗位职责3.8.1.执行有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修方法，做一名合格的维修人员。3.8.2.认真做好维修准备工作，严格按照维修主 任的工作要求、注意事项和大修工艺、程序开展维修。3.8.3.为业主提供优质的服务。3.8.4.积极完成上级交办的各项临时任务。3.8.5.参加各种类型、形式的业务培训，提高业务水平和工作能力。3.9 装修技工岗位职责3.9.1.负责业主装修的现场监管工作，发现问题及时做出相应处理。3.9.2.负责监督装修单位对公共设施的保护工作。3.9.3.对装修过程中违规事项，以书面或口头方式通知业主进行整改，并检查整改后的效果，做好书面记录。3.9.4.负责装修技术资料整理和归档。二、二、工程部工程部规章制度规章制度业户报修处理规程业户报修处理规程1 1 目的目的第 9 页 共 161 页尽快处理业主(用户)的报修，规范维修服务工作，确保为用户提供满意的服务，评价维修服务质量，提高维修服务水平。2 2 适用范适用范围围适用于园区业主（用户）提出维修服务要求的处理。3 3 职责职责3.1 园区保洁员负责楼层公共场所的报修工作，公司各部门发现问题应及时向客服前台报修。3.2 安管人员、工程人员巡楼时检查楼层公用设施的完好情况，对故障部位进行补报。3.3 客服部负责接收业主（用户）、保洁员和公司其他部门人员的报修事项；负责报修内容的分递传达工作；负责信息的反馈和维修过程中相关事宜的协调工作。3.4 工程部（水、电）负责报修内容的现场确认和维修工作。3.5 工程部经理负责对维修工作的监督及对客户服务通知单以外的报修内容的评审工作。3.6 客服部负责对报修处理工作的监督检查工作。3.7 管理者代表负责对报修处理工作的监督和最后确认、评价工作。4 4工作程序工作程序报修处理阶段划分报修业务分递维修准备维修信息反馈业主用时间：5 分10 分5 分第 10 页 共 161 页录入微机分发传递收集信息协调事宜接收回执礼貌入内打印工程单检查维修准备材料签单确认到达维修点协商尾留返单汇总单据信息反馈整理统计微机4.1 微机设置(报修处理系统)客服4.2 业务分递4.2.1总物业经报修报修人以电话或口头方式进行报修，报修员将业主名称、业主代号（楼层房间号）、维修项目、联系人、联系电话、故障现象输入“报修工作管理系统”。公司主报修处配电4.2.2工程报修员电话通知工程部。理中心服务器4.2.3报修员在打印机上打印客户服务通知单一式四联。4.2.44.2.5当可以分派人员前往维修，受领单位派维修工人到报修处取单，进入维修部位进行作业。办公确 认维修工作按照先业主后内部，先高层、后低层的原则分派任务。例如同时报修结 论三处，只能派出 1 人维修时，如果三个工程作业单全部为业主报修，则按照先高后低的原则执行，如果其中一个是业主报修，则按照先业主后内部的原则执行。4.2.6报修接待员得知维修人员已经全部派出时，应与相关值班员确认可派出人员时间，并立即与报修联系人电话联系，“小姐（先生），真抱歉，工程维修人员正在层进行项维修，需稍候，回来后我立即通知前往您处，可以吗？谢谢！”如果业主的维修项目很急，则与相关班组联系，改变维修次序派人前往进行维修。4.3 维修准备4.3.1维修人员接到维修任务后，根据 客户服务通知单 标明的故障现象准备材料，班组储存材料包括，灯管、节能灯、镇流器、跳泡、电话线、水龙头、密封垫等常用材料。准备常用工具和垫布、抹布等。自接收回执发出 10 分钟内到达维修地点。敲门（轻轻敲三下），得到允许，进入业主房间：“您好！对不起，打搅您了，我是 xxxx 客户服务中心派来的维修工人，现在可以维修检查吗？”得到允许后，轻步进入维修地点，放好垫布，进行检查。将检查结果向业主（用户）汇报：a)“对不起，您的设备故障是，是由于原因造成的，需要更换，第 11 页 共 161 页4.3.24.3.34.4.14.4 维修价格元，您看可以吗？”。得到允许后立即维修。b)当需要到仓库领取材料时，向业主说明：“对不起，我现在到仓库领材料，马上回来，请您稍候！”c)当仓库无此材料时，应仔细检查是否还缺其他材料（避免一次检查不到位），向业主说明原因，约定维修时间（注意：约定的时间要输入微机，以便系统掌握情况及时提示，否则系统将按未执行任务项处理）。d)当故障点一时难以确认时，应向业主道歉，说明未查出原因，约定时间再次检查，返回后立即向主管领导汇报，在约定的时间内进行重新检查。4.4.24.4.34.4.44.5.14.5.2维修结束，维修人员清理现场，收拾工具物料，擦净作业面，请联系人验收：“小姐（先生），您交待的工作我已经完成，请您试验一下，是否可以？”。待业主确认后，将作业内容、消耗材料、作业时间填写好，“小姐（先生），请您在作业单上签署意见，好吗？”“请您在这签署”。收好签字作业单，“麻烦您了，非常感谢，您有什么要求，请给报修处打电话。”维修人员返回后，将工程维修单交给报修处，由报修员负责将到达时间和维修结束时间及业主满意程度录入微机（报修时间、通知时间由系统自行填写）。客户服务通知单由报修员汇总，每月 20 日前交给工程部经理审核，每月20 日将审核后的 客户服务通知单，第三联交回客服部核销。如有费用发生，应将第二联交与财务，第四联本部门留存每月 20 日，报修员打印一份当月工程维修汇总表作为部门考核依据并存档备查。4.6 最后确认4.6.1客服部、工程部、财务部、办公室随时在微机上调阅报修进展情况，发现问题，及时解决。4.5信息反馈4.5.34.6.1.1 客服部重点检查报修处分递和协调情况，必要时客服部经理亲自对业主进行协调。4.6.1.2 工程部重点检查维修效率和业主满意程度，以及遗留问题的处理。4.6.1.3 财务部重点检查材料供应保障情况，统计因材料供应问题停止维修的比例。4.6.1.4 办公室重点检查报修分递完好率、维修按时完成率、业主满意率等情况，研究改进措施，制订不合格项纠正、预防措施。4.6.2管理者代表负责最后确认工作。根据月工程维修汇总表对报修工作进行综合评价，确定不合格项，组织办公室制定纠正/预防措施，并组织相关部门实施。报修工作的奖惩，按照公司奖惩有关规定执行。4.6.34.6.3.1 评分标准第 12 页 共 161 页-优秀：98100分；良好：9497.9 分;-合格：9093.9 分。4.6.3.2 作业单不合格品扣分标准-材料验证不合格，按照材料采购、稽核管理规程二级验证扣分标准执行。-按规定时间到达维修地点，每迟到 1 分钟扣 0.1 分。-业主评价非常满意+1 分，一般-1 分，不满意-5 分，业主投诉-10 分。-维修质量，同一处工程，一天内返修-5 分，二天返修-3 分，三天返修-2 分，四至十天返修-1 分。-作业单填写整齐，内容详细，单面清洁，字迹工整各占1 分，未达到标准视情况扣分。-工程维修完毕 15 分钟内返单到报修处，每延时 5 分钟扣 0.1 分。4.6.3.3 班组成绩评定办法-班组成绩评定分日评和月评两种，主要内容包括报修起数、完成起数、按时到达、业主满意、遗留工程、返修数量等，以上内容均区分业主和内部两种情况统计。-工程作业单分递 5 分钟后，班组无法派员维修，不论其原因如何，每延时10 分钟扣 0.1 分。-成绩评定办法：除业主满意、返修数量扣分外，按照扣分总数完成起数计扣分数；（业主满意扣分+返修数量扣分）（完成起数）2.5;100-上述两项扣分和为单位日、月实得分数。4.6.3.4 个人成绩评定办法个人成绩评定按照班组 4.6.3.3 项成绩评定办法执行。4.6.3.4 个人工作效率评定办法-为了统计个人工作效率，每月打印个人维修工程一览表，其中包括成绩评定和工程完成时限。-对个人维修工程进行横向比较，确定效率最差者，按照公司相应规定进行处罚。4.6.3.5 扣分均由报修管理系统控制，月底进行统计，除对个人实行扣分制度外，对部门工作亦做出综合评价。5 5记录记录第 13 页 共 161 页客户服务通知单HDXX-GC-002-A-01工程维修汇总表HDXX-GC-002-A-02工程工程设备档案管理规定设备档案管理规定1 1目的目的加强设备档案的管理工作，达到标识清晰、案卷齐全、保管符合规定，为园区的运行和维修提供可靠的资料。2 2范范围围所辖设备设施档案。3 3职责职责3.1档案员负责园区土建、机械、电器及其所有原始图纸、资料、说明书及其它材料的收集、整理、归类工作。3.2工程部负责提供相应专业的维修、改造后的图纸、资料、绘制工作。3.3工程部经理负责检查档案管理规定的内容执行情况。4 4内容内容第 14 页 共 161 页4.1 设备台账4.1.1 本设备台账，包括园区所有设备，存放于工程部。4.1.2 内容包括：序号、设备编号、设备名称、型号、制造厂家、出厂编号、出厂日期、技术特性、安装时间、工作状况、使用地点、备注（设备编号参考集团物业管理中心下发的小区设备与机房编码办法）。4.1.3 使用磁盘记录和硬盘拷贝记录两种方式进行存储。4.2 设备档案4.2.1 主要设备（大中型设备）应建立设备档案。4.2.1.1 设备档案内容有：档案封面、卷内目录、设备主页、设备相关使用说明、维修保养手册、设备安装图纸、检验报告及合格证、检修记录等。4.2.1.2 设备档案应使用电子磁盘记录和硬拷贝记录两种方式进行存储。4.3 设备大中修计划4.3.1 工程部应建立设备大中修计划。4.3.2 设备大中修计划包括序号、设备编号、设备名称、型号、制造厂家、安装时间、使用地点、大中修年份等。4.3.3 设备大中修计划根据设备使用频次、工作环境和常规维修规律确定，即使用频次高、工作环境差的设备维修周期应缩短，使用频次低、工作环境好的设备应延长大中修时间。4.3.4 设备应严格按照大中修计划实施维修，如需改变维修时间，应得到管理者代表的批准，以保证园区设备的完好率和使用寿命。4.4 维修记录4.4.1 设备大中修应在填写设备维修保养记录的同时填写设备档案，设备维修保养记录应与设备保养计划、设备档案相对应。4.4.2设备维修保养记录内容包括维修时间、设备编号、设备名称、维修内容、更换部件、设备状态、维修人、检验人、备注等。4.4.3设备维修保养记录由部门经理审核签字。4.5 监视测量器具4.5.1 建立监视、测量器具校验计划表，该计划表起到器具台账、校验计划、校验实施三种功能。4.5.2 监视测量器具校验计划内容包括：序号、编号、名称、型号、规格、精度、出厂编号、安装位置用途以及检验计划、备注。4.5.3 监视、测量器具校验计划表中的检验计划应送检。第 15 页 共 161 页4.6 其他资料的管理4.6.1 设备图纸、使用说明书、维修保养说明书、出厂合格证等资料以附件的形式订录在设备档案附页内。4.6.2 设备档案附件页应记录 4.6.1 所述资料。4.6.3 设备档案应装订成册进行保管。4.6.4 上述资料在使用时应使用复印件，以保证资料的完整和使用寿命。5 5记录记录设备台账HDXX-GC-003-A-01设备档案HDXX-GC-003-A-02设备维护保养记录HDXX-GC-033-A-01周周报告、月报告、年报告制度报告、月报告、年报告制度1 1目的目的及时反映工程部的工作进度，以便上级更好地了解工程进度；作出工作计划，根据计划有条不紊地开展各项工作，加快工作进程。2 2适用范适用范围：围：工程部全体员工。3 3职责职责3.1 工程部各主任必须每周向工程经理提交周报告，周报告必须按工程部周工作报告格式填写，字迹工整，简明准确，内容详实。3.2 工程部月度工作报告由工程部经理负责编写；各专业主任负责编写本专业月度工作报告，提交工程部经理。3.3 工程部年度工作报告由工程部经理负责编写。第 16 页 共 161 页4 4内容内容4.1 周报告的主要内容4.1.1 本周计划维修工作完成情况，工作进度，未完成工作项目及未完成原因，预计完成时间等。4.1.2 本周客户服务通知单完成情况，接单数量、完成数量、完成质量、未完成数量和项目、未完成原因、预计完成时间、本周返单率等等。34.1.3 下周工作计划，计划工作项目、计划完成时间、执行人等。4.2 月报告的主要内容4.2.1 人员变动情况4.2.2 本系统各设备设施的运行情况。4.2.3 本月客户服务通知单的数量、故障原因、维修结果及完成率。4.2.4 零配件的更换及使用情况，库存情况。4.2.5 操作规程是否存在改善意见。4.2.6 维修计划完成情况，如有未完成事项，必须写明未完成原因。4.2.7 人员工作的服务态度、劳动纪律、工作标准及积极性等。4.2.8 能源的使用情况。4.2.9 特别事故。4.2.10 是否有明显须改进的工程事项。4.2.11 整体意见。4.3 年报告应包含的内容第 17 页 共 161 页4.3.1 在整体上对一年来物业的设备/系统功能进行评估，评价其操作性、有效性，4.3.2 制定下一年度的工作目标。目标应详细具体且经过努力确实能够达到。4.3.3 设备设施运行方案之改进意见4.3.4 设备设施功能的加强、设备设施运行的稳定性、可靠性的提升方法。4.3.5 重大维修保养、改造工程的进行及维修保养计划。4.3.6 环保节能管理计划。4.3.7 人员管理、服务态度、服务标准方面的改进。5 5相相关记录关记录工程部周工作报告HDXX-GC-004-A-01工程部月管理报告HDXX-GC-004-A-02客户服务通知单HDXX-GC-002-A-01能源管理制度能源管理制度1 1目的目的合理使用设备设施，使其达到最大限度的工作效率，减少能耗费用支出。2 2适用范适用范围围园区内所有运行的设备设施。3 3职责职责3.1 各部门委派一名节能管理员，协助、督促和落实工程部节能工作的开展。3.2 主任负责节能工作开展的指导，检查监督及外委修理的联络工作。4 4管理制度管理制度第 18 页 共 161 页4.1 成立以工程部为主体的节能领导小组，各部门均应设兼职节能管理员。4.2 节能领导小组要经常研究物业的能耗情况，并采取相应节能措施。重视节能的重要性，让每位员工都要了解节能是工程管理的重要内容。4.3 工程部应进行每月能耗统计并绘制成曲线表，以进行不同年份不同月份的能耗比较。4.5 供配电系统应对无功负荷进行补偿，以提高功率因数。功率因数应控制在 0.9以上。应根据变压器负荷变化情况，按技术特性，选择最佳运行方式。变压器负载率经常小于 30%时，应退出运行；应经常调整和保持三相电流的平衡。4.6 制冷机组应安装节电控制装置，根据不同负荷要求，开、停部分机组及控制冷冻水、冷却水温度和水质，以提高制冷系统的运行效率。4.7 空调机组运行时应对于不同季节，合理调整新风比例，以减少新风处理能耗；对于非 24 小时营业场所，应进行风量调节，根据负荷的大小来改变送风量。4.8 照明系统灯具应定期清扫更换，制定更新周期，维持光照水平。4.9 照明和动力用电应分别装表计量，内部可分层、分区、分部门装表计量，依据奖节罚超原则，制订考核办法。4.10 工程部应在所有使用部门安装相应的计量仪表，定期记录能源消耗数据。4.11 工程部应派人每天到各使用部门巡视检查，如发现漏电、漏水、漏气、漏油等现象，立刻采取措施解决问题；如属人为事故，要对有关人员进行教育并惩罚。4.12 工程部各级管理人员要了解主要用电设备的数量、运行情况，以及各种能源的收费标准。4.13 工程部应指派专人负责节能工作的检查、督促，推广节能观念及意识和方法，不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、调查，使之不断完善。4.14 充分应用楼宇自动化控制（BAS）进行管理，根据季节、时间、天气等变化因素，时刻调整设备运行参数。4.15 加强管道保温材料的维护保养。4.16 照明灯具应尽可能选择节能灯具及光源。4.17 在可能情况下，通过技术改造，使电梯/手扶梯达到智能管理和运行。4.18 尽可能在公共区域采用节能控制照明开关，如：声控开关、光控开关、时间控第 19 页 共 161 页制开关、延时控制开关等。4.19 合理使用设备设施，使其最大限度的达到工作效率。4.20 经常检修设备设施，使设备设施保持良好的润滑、密封的运行状态。5 5相相关记录关记录能源消耗统计表HDXX-GC-005-A-01设施设备管理制度设施设备管理制度1.1.目的目的规范设施设备管理，延长其使用寿命，保障设施设备正常运行。1.1.适用范适用范围围适用于园区内所有的设施设备。3.3.职责职责3.1 工程部资产管理员必须做好设施设备的台帐，严格做好设施设备的库存管理。3.2 工程部经理做好设施设备的保养计划与申购计划。3.3 其他各部门人员对设施设备的改装、移位提出合理性建议。4.4.内容内容4.1设备技术档案管理4.1.1各类技术资料必须分类装订成册，编制目录，专人管理，并按规定程序借用。第 20 页 共 161 页4.1.2每一台设备应设立一张设备登记卡，并按设备系统分别装订成册。设备登记卡应包括设备检查、维修保养记录，设备缺陷记录以及重大事故记录。设备应每年按设备登记卡进行一次全面的清点核对，应该做到帐物相符。4.1.3 每一独立用户单元需设立一张单元设备档案卡，以便于掌握对用户设备设施的完好程度及设备返修率程度的了解。4.1.4 所有技术档案如需复印，必须经工程部经理批准。4.1.5 工程部技术档案管理人员必须严格执行本制度，不得遗失技术档案，未经工程部经理批准，不得随意复印、外借，否则应按员工守则的相关规定进行处罚。4.2新增、改装及报废设备管理4.2.1 凡各部门需新增设备，均应由各部门向工程部提出申请，经工程部按电力供应、建筑物承载允许值，安全及环保等要求核实后，报请上级批准后方可进行。4.2.2 工程部应提供产品信息和核查新增设备的产品，与使用部门共同制定安装要求，并视工程大小，决定由工程部或委托专业施工单位施工。4.2.3 新增设备验收后，验收资料及技术文件，由工程部存档，工具由使用部门保管。4.2.4 物业设备设施需改装、移位时，对一般容易改装、移位的设备设施，由使用专业提出申请，报请部门经理批准后，由工程部安排计划进行。当改装工程较大，技术复杂性和价格较高或需对原建筑结构做较大面积破损的，一定要由部门经理报请上级批准，并由工程部提出方案后再进行施工。设备设施改装的资料及审批文件，应由工程部存档，隐蔽工程设备设施的改装、移位的资料除存档外，还应对相应竣工图纸作有关说明备案。凡任意改装、移位设备设施或拆除建筑物结构者，应追究责任。4.2.5 相同设备的更新和报废必须同时办理。4.2.6 设备的报废必须遵循以下原则：4.2.6.1 政府指定的淘汰产品4.2.6.2 已超过使用期限，损坏严重；或是虽能运转，但是有严重隐患，而修理成本昂贵的设备。4.2.6.3 因为事故损坏，而修理费用接近或超过原价值的设备4.2.6.4 无法修复的设备第 21 页 共 161 页4.2.7 设备的报废，应由使用部门提出申请，由工程部进行技术鉴定后，方可办理报废手续。价值较大的设备，应经上级批准。4.3工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理4.3.1 日常手用工具应由库房管理人员根据物业的耗用规律和使用情况，在保证数量又不造成积压的原则下，制定最低备用量。4.3.2 日常手用工具的初次领用，必须经工程部经理批准；需要更新时，必须以旧换新，并经专业工程师批准。4.3.3 日常维修材料和备件，由各专业根据需要按月填写采购申请单，制定月度采购计划，报工程部经理审批后提交行政人事部汇总，经总物业经理审批后由行政人事部负责采购。4.3.4 特殊情况下，计划采购未包含的，并且库房没有存货时，可以提出临时采购申请，由工程部各专业填写采购申请单，经工程部经理和总物业经理批准后，交行政人事部执行采购。4.3.5 所有采购物品必须交库房管理员验收并办理入库登记手续。4.3.6 本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分。工具保管人必须认真建立工具台帐，做到工具与台帐相符。4.3.7 公用工具归资产管理员负责保管及借出（各种电动工具原则上由库房统一保管），需要时应进行使用登记。4.3.8 专业自用工具由专业工程师负责保管及使用，机房值班用工具，应放在固定的工具箱内并排列整齐，值班工具应作为交接班内容之一。4.3.10 根据工种的不同，检修技工的常用工具，可由个人保管使用。4.3.11 所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类工具的正常使用。4.3.12 公用工具的借用，必须执行公用工具的临时借用程序，借用人必须认真填写工具借用记录单，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需继续使用时，必须重新办理借用手续，工具用完后立即主动归还，不得拖延。4.3.13 借用公用工具归还时，须由库管员和使用人共同进行检验，如有遗失或损坏，须由使用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写公用工具借用记录第 22 页 共 161 页单，或无法确定使用人时，造成公用工具的遗失或损坏，由库管员负责照价赔偿。4.3.14 专业自用工具必须由专业工程师进行每日清点，并保持完好，特别是常用小型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿，如未能确定使用人，则由专业工程师照价赔偿。4.3.15 全体员工必须爱护工具，必须正确使用工具。凡不正确使用工具、不爱护工具并因此造成工具损坏者，应由损坏者按工具原价赔偿。4.3.16 所有工具一律不得外借，如因情况特殊，必须经工程部经理批准后方可借出，员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理。不得使用任何工具干私活。4.3.17 所有工具要爱惜使用。工具按规定的使用年限到期报废时，无论公用工具还是个人领用工具，一律以旧换新。4.3.18 专业员工需领料时，应填写领用单，完成报修后，填写材料耗量单。主任对领用量和耗用量进行核销，由专业工程师签字，并由工程部经理确认。4.3.19 对进口备件或其他价值较高的物品应采用以旧换新的制度。4.3.20 材料使用后要在客户服务通知单上填写清楚，并经主任确认。多余材料必须退回库房。5 5相相关记录关记录采购申请单HDXX-GC-006-A-01工具借用记录表HDXX-GC-006-A-02设备登记卡HDXX-GC-006-A-03单元设备档案卡HDXX-GC-006-A-04工程项目质保期及单位联系情况一览表HDXX-GC-006-A-05客户服务通知单HDXX-GC-002-A-01第 23 页 共 161 页报告制度报告制度1.1.目的目的规范设施设备管理，延长其使用寿命，保障设施设备正常运行。2.2.适用范适用范围围适用于工程部全体人员。3.3.职责职责3.1 各系统操作人员及维修人员做好运行记录与值班记录。3.2 各专业主任检查记录情况，发现问题及时组织解决。3.3 专业主任不能解决的问题或重大问题须及时书面报告工程经理。4 4内容内容4.1 各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或值班记录中书面报告上级领班：4.1.1 所辖设备设施非正常操作的开停及开停时间。4.1.2 所辖设备设施除正常操作外的调整。4.1.3 所辖设备设施发生故障或停台检修。第 24 页 共 161 页4.1.4 零部件更新、代换、或加工修理。4.1.5 运行人员因公离岗，须报告离岗时间及去向。4.1.6 运行人员请假、换班、加班、倒休等。4.2 各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告上级领班：4.2.1 执行维修保养计划时，发现设备设施存在重大故障隐患。4.2.2 重要零部件的更换、代替或加工修理。4.2.3 系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录之备注栏中加以说明。4.2.4 维修人员请假、加班、倒休等。4.3 各系统领班，在下列情况下必须书面报告本专业主任：4.3.1 重点设备设施除正常操作外的调整。4.3.2 变更运行方式。4.3.3 主要设备设施发生故障或停台检修。4.3.4 系统故障或正常检修。4.3.5 零部件更新、改造、或加工修理。4.3.6 领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。4.3.7 所属人员的加班、换班、倒休、病假、事假等。4.3.8 须与外专业或外部门、外单位联系。4.4 专业主任在下列情况下必须以书面形式报告工程部经理：第 25 页 共 161 页4.4.1 重点设备设施发生故障或停台检修。4.4.2 因正常检修必须停止系统正常运行而影响用户使用。4.4.3 应急抢修及正常检修后的维修总结。4.4.4 系统运行方式改变。4.4.5 影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检修。4.4.6 设备零部件的更新、代换或加工维修。4.4.7 系统及设备设施的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。4.4.8 人员调度及专业重大组织结构调整。4.4.9 所属人员请假、换班、倒休、加班等。4.4.10 对外部门、外单位联系、协调。4.4.11 领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。4.4.12 维修保养计划及工作计划的变更或调整。4.4.13 每周工作小结及月度工作报告。4.5 除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报上级人员。遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患，必须立即向上级人员汇报，不能及时联系到上级人员时，可以越级汇报。5 5相相关记录关记录值班记录HDXX-GC-007-A-01第