房地产估价试题及答案.pdf

一、单项选择题一、单项选择题1、房地产产品具有（A）特性。A位置的固定性B可挪动性C低值性D投资的低风险性2、下列哪种情况可导致房地产价格偏高（B）A出售方急于出售B存在房地产税费的转嫁C买方对所卖的房地产有特殊兴趣D卖方对市场行情很不了解3、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小。（A）A买卖双方的学历状况B买卖双方的偏好C讨价还价能力D感情冲动4、某估价机构于 2005 年 8 月 10 日至 20 日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为 2005 年 8 月 16 日。因估价结果有争议，2005 年 12 月 15 日进行复估，则重复估价的估价时点为（A）。A2005 年 8 月 16 日B2005 年 12 月 15 日C估价作业期间的任意一天D估价人员与委托人商定的某天5、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（D）A均衡原理B预期原理C竞争原理D替代原理6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相临地块各值50 万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110 万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（B）A50 万元B55 万元C70 万元D70 万元以上7、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200 平方米，现空置。估算估价对象的租金时，下列最适宜作为可比实例的为（D）A建筑面积 1800 平方米，两年前租出，年租35 万元，位于同一工业区B建筑面积 1100 平方米，近期租出，年租50 元平方米，位于 20 公里外C建筑面积 10000 平方米，近期租出，年租180 万元，位于同一工业区D建筑面积 1000 平方米，近期租出，年租20 万元，位于同一工业区8、采用市场比较法本别计算出4 个可比实例的估价结果，他们分别是：220 元/平方米、240 元/平方米、230元/平方米。在求取综合结果值若采用中位数法，则综合结果值应为（A）A230B242.5C235D、2409、从卖方角度看，成本法的理论依据为（A）A生产费用价值论B替代原理C效用价值论D预期原理10、某宗土地的规划容积率为 3，可兴总建筑面积为 6000 平方米的商住楼，经评估总地价为 180 万元，该宗土地的单价为（D）元/平方米。A100B300C600D900二、名词解释二、名词解释1、房地产估价房地产估价是指以房地产为估价对象，由专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，结合估价经验及对影响待估对象房地产价格因素的分析，就待估对象房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所作出的判断与推测。2、市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。3、建筑物折旧是指因各种原因所造成的建筑物价值的损失。三、计算题三、计算题1、某可比实例，成交价格为6000 元平方米，在估价调查中得知是属于亲友之间的交易，根据当地区域市场行情，此交易比正常市场价格低6%左右，则将此可比实例的成交价格修正为正常价格应为多少？【参考答案】解：由交易情况百分比率修正公式：正常价格=可比实例的成交价格1（1-s%），得：（1 分）正常价格=6000 1（1-6%）=6383（元平方米）（8 分）答：则此交易实例修正为正常价格为6383 元平方米（1 分）2、某建筑物的建筑面积为100 平方米，有效经过年数为10 年，单位建筑面积的重置价格为500 元/平方米，经济寿命共计为 30 年，残值率为 5%。试用定额法计算该建筑物的年折旧额？折旧总额？建筑物现值？【参考答案】解：由题意知：C=500100=50 000（元）；R=5%；N=30 年；t=10 年；（1 分）（1）建筑物的年折旧额为：5 5 0 0 0 0 0 0 0 0(1 1-5 5%)5000050000(1(1-5%)5%)1 1-1 1R R）C C-S SC C-S SC C（C C（-R R）D D i i=D D=1 1 5 5 8 8 3 3（元元）DiDi=D D=1583（元）1583（元）N NN NN NN N30303 3 0 0（6 分）（2）建筑物折旧总额：t tt t=C C(1 1-R R)N NN N1010所以，折旧总额(E(E1 1 0 0)=5000050000(1(1-5%)5%)15833（15833（元元）3030又因为：E Et t=D D t t=(C C-S S)（6 分）（3）建筑物的现值：V V=C C-E E=5000050000-1583315833=34167（元）34167（元）B Bt t（6 分）答：建筑物的年折旧额为1583 元；折旧总额为 15833 元；建筑的现值为 34167 元。（1 分）第七章第七章 收益法练习题收益法练习题一、一、单单项选择题项选择题1、收益法是以（B）为基础的。（）说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。、收益原理、预期原理、未来原理、替代原理2、购买收益性房地产可以视为（D），实质是以现在的资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。、一种收益、一种房地产交易、一种贷款、一种投资3、某单位拥有的房地产每年可产生100 万元净收益，同时此单位有 2000 万元货币以的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产等额的收益，即每年能获得 100 万元的利息，则对该单位来说，这宗房地产的价值与（A）万元的货币等价。、2000、400、4000、100004、收益法适用的对象，是有收益或有（A）的房地产。、潜在收益、实际收益、客观收益、正常收益5、收益法适用的条件，是房地产的收益和（B）都易于量化。、成本、风险、风险、运营费用、报酬率6、现代的收益法是建立在货币具有（C）的观念上的。、投资价值、市场价值、时间价值、资本价值7、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50 年，现在已使用了 5 年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益 10 万元，该类房地产的报酬率为 6%，则该房地产的收益价格为（B）。8、已知某收益性房地产 50 年收益权利的价格为 4000 元/m2，报酬率为 8%，试求其 40 年收益权利的价格（A）A、3899 元/m2B、3865 元/m2C、3855 元/m2D、3920 元/m29、已知某收益性房地产 40 年土地使用权的价格为 4000 元/m2，对应的报酬率为 6%，试求假设其土地使用权为 50 年，报酬率为 8%下的价格（A）。A、3252 元/m2B、3435 元/m2C、3565 元/m2D、3343 元/m210、有 A、B 两宗房地产，A 房地产的收益年限为50 年，单价 4000 元/m2；B 房地产的收益年限为 40 年，单价3500 元/m2。假设报酬率为6%，则比较两宗房地产的价格，A 比B（A）。A、高B、低C、相同D、无法确定11、不同年限的价格换算，对于运用（C）估价时进行有关土地使用年限或不同收益年限的修正是特别有用的。A、市场法B、成本法C、收益法D、假设法12、某宗工业用地出让的土地使用年限为50 年，所处地段的基准地价为2000 元/m2，在评估基准地价时设定的土地使用权年限为无限年，现行土地资化率为 6%。通过对基准地价进行土地使用权年限修正后的该工业用地的价格为（D）。A、1855 元/m2B、1921 元/m2C、1878 元/m2D、1891 元/m213、有一房地产，通过预测得到未来 5 年的净收益分别为 30 万元、32 万元、33 万元、35万元、38 万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在40 万元左右，该房地产的报酬率为 6%，该房地产的收益价格为（B）。A、628 万元B、639 万元C、615 万元D、648 万元14、某宗房地产现行的价格为4500 元/m2，年净收益为250 元/m2，报酬率为6%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在5 年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为 6000 元/m2。据此预计新火车站建成后投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到 6000 元/m2。则获知新建火车站后该宗房地产的价格为（C）。A、5250 元/m2B、5655 元/m2C、5536 元/m2D、5456 元/m215、目前的房地产市场不景气，但预测 3 年后价格会回升，现有一座出租写字楼要估价。该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益 1000 万元，预计未来的 3 年内仍维持这个水平，但等到 3 年后市场回升时将其转卖的售价会高达 25000 万元，销售税费为 6%。如果投资者要求该类投资的收益率为10%，则该写字楼目前的价值为（D）。A、21225 万元B、19854 万元C、22358 万元D、20143 万元16、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为50 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加 3 万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 7%。则该宗房地产的收益价格为（B）。A、1535 万元B、1327 万元C、1486 万元D、1252 万元17、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为50 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加 2%，收益年限可视为无限年，房类房地产的报酬率为6%。则该宗房地产的收益价格为（C）。A、1242 万元B、1235 万元C、1250 万元D、1277 万元18、某出租旧办公楼的租约尚有3 年到期，在此 3 年的租期中，每年可获取净收益 100 万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1500 万元，拆除费用为50 万元，该类房地产的报酬率为8%。则该旧办公楼的价值为（C）。A、1329 万元B、1238 万元C、1409 万元D、1147万元19、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50 万元，运营费用为 30 万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长 2%，收益年限可视为无限年，该房地产的报酬率为 7%。该宗房地产的收益价格为（A）。A、650 万元B、687 万元C、585 万元D、630 万元20、运营费用与（B）之比称为运营费用率。A、潜在毛收入B、有效毛收入C、有效纯收入D、实际纯收入21、租赁收入包括有效毛租金收入和（D）等的利息收入。A、租金、押金B、租金、租赁保证金、押金C、租金、租赁保证金D D、租赁保证金、押金、租赁保证金、押金22、有租约限制的房地产的估价中，租约期内的租金应采用（B）。A、市场租金B、租约所确定的租金C、正常客观的租金D、实际租金23、对于土地与建筑物成体的估价对象，如果是建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的，就根据（C）确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。A、土地使用权年限B、建筑物经济寿命C、土地剩余使用年限D、建筑物的剩余年限24、某类房地产，在其购买中通常抵押贷款占六成，抵押贷款的年利率为5%，自有资金要求的年收益率为 8%，则该类房地产的综合资本化率为（C）。A、6.5%B、5.8%C、6.2%D、6.35%25、某宗房地产的年净收益为 4 万元，购买者的自有资金为 10 万元，购买者要求的年收益率为 8%，抵押贷款的年利率为 5%，该房地产的价格为（B）。A、64 万元B、74 万元C、58 万元D、87 万元26、某一房地产，其土地价值是总价值的 30%，土地资本化率为 5%，建筑物资本化率为 7%，综合资本化率为（D）。A、6.6%B、5.8%C、6.2%D、6.4%27、某宗房地的净收益为每年100 万元，建筑物价值为 1000 万元，建筑物的资本化率为 8%，土地的资本化率为 6%，该宗房地产的价值为（B）。A、1468 万元B、1333 万元C、500 万元D、1287 万元二、判断题判断题、收益法是求取估价对象未来的净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（）、从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益之和。（X）、收益法是以收益原理为基础的。（X）、由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来继续获得收益。（）、投资者购买收益性房地产，实质是以现在的一笔资金去换取期望在未来可以获得的一、投资者购买收益性房地产，实质是以现在的一笔资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。系列资金。（）、对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是等同的。（）、收益法是建立在货币具有时间价值的观念上的。货币的时间价值是指现在的钱比过去的钱有更高的价值。（X）、收益法适用的对象，是有收益或潜在收益的房地产，如商店、旅馆、餐馆、写字楼写字楼、教学楼、公寓等房地产。（X）、收益法不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益即可。（）10、收益法适用的条件是房地产的净收益和报酬率报酬率都能够量化。（X）11、要比较两宗房地产价格的高低，如果该两宗房地产的收益年限或土地使用年限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，则需要将它们转换成不同年限下的价格。（X）12、在收益法中，通过计算有限年的公式可以发现，报酬率越高，接近无限年的价格越快。（X）13、净收益按一定数额递增或递减的公式有重要的实用价值，特别是像写字楼、宾馆这类房地产，在建成后的前几年由于试营业等原因，收益可能不稳定，更适宜采用此类公式估价。（）14、运营费用是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。（X）15、运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，如不包含所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等。（）16、运营费用包含其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。（X）17、出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。（X）18、直接经营型房地产的最大特点，是房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润截然分开截然分开。（X）19、自用或尚未使用的房地产，可以比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按相应的方式计算净收益，或者直接比较得出净收益。（）20、房地产的收益有有形收益和无形收益，在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。但如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑。（）21、房地产的收益有实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能用于估价。因为具体经营者的经营能力等影响实际收益很大，如果将实际收益进行资本化，会得到不切实际的结果。（）22、资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。由于资本化率的微小变化会导致价值的很大变化，资本化率如果选取不当，计算结果会出现很大的差异，从而即使净收益的估算很准确，计算结果仍然不可信任。（）23、从全社会来看，收益率与投资风险负相关，风险大者的收益率低，风险小的收益率高。（X）24、两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产的净收益获取的风险小，从而要求的净收益率高，另一宗房地产的净收益获取的风险大，从而要求的收益率低。由此，风险大的房地产价值低，风险小的房地产价值高。（X）25、完全无风险的投资在现实中难以找到，对此可以选用同一时期的一年定期贷款利率贷款利率（或一年期国债利率）去代替安全利率。（X）三、计算题三、计算题1、某宾馆共有 400 个标准间和 100 个套间，标准间每个每天 200 元，套间每个每天 350 元，年平均空房率 25%。餐馆收益为客房收益的 30%。客房运营费用率为 35%，餐馆运营费用率为 55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200 万元。该类房地产的报酬率为10%。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如表 6-1 所示：表表 6-16-1可比房地产ABCD价格（万元）25200294002380016600净收益（万元/年）3000350028002000试根据上述资料估计该宾馆的现时价格。1.解：1、按收益法无限年公式求取该宾馆的价格，其公式为：V=a/r 2、计算客房与餐饮年总收益：（1）客房年总收益=（400200+100350）365 3、计算客房与餐饮年总费用：5、由所给资料计算资本化率：可比房地产的资本化率：A=3000/25200=11.9%B=3500/29400=11.9%C=2800/23800=11.76%D=2000/16600=12.05%以其平均数作为估价对象的资本化率：（11.9%+11.9%+11.76%+12.05%）/4=11.9%6、从公式求得该宾馆价格为：2、估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积 56000 m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上 36 层，地下 2 层，土地使用权年限为 50 年，未注明不可续期。从2007 年 6 月 30 日取得土地时起计，建设期3 年。需要评估出该宗房地产2012 年 6 月 30 日的买卖价格。有关资料有：该写字楼使用面积为建筑面积的 65%，月租金为每平方米使用面积 50 元，空置率平均为 15%。建筑物原值 22000 万元，经济寿命为 60 年，残值率为 0。经常费用每年 150 万元，房产税为租金的12%，营业税等为租金的 6%。报酬率为 10%。（答案：13548.8 万元）3、某综合楼的土地使用年限为40 年，从 2007 年 7 月 1 日起计。该综合楼 16 层商场整体出租，每层 2000 m2,从 2009 年 7 月 1 日出租，租期为 6 年，月平均租金为 120 元/m2附近类似商场正常月租金为 130 元/m2。730 层为写字楼，每层面积1000 m2，出租率为 80%，正常月租金为 100 元/m2。商场和写字楼的运营费用率均为 30%。该类房地产的报酬率为10%。试估算该综合楼 2012 年 7 月 1 日带租约出售时的价格。（答案：27941.1 万元）