2009年案例考试试题及答案.pdf

2009 年案例考试试题及答案（17 页）一、问答题（共一、问答题（共 3 3 题，每题题，每题 1010 分。请将答案写在答题纸对应的分。请将答案写在答题纸对应的题号下）题号下）（一）（一）甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于 2007 年 8 月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年 1 月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构 2007 年 8 月出具的估价报告进行复核估价。请问：1复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?2复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?（二）（二）甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为 7500 万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000 万元。请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?（三）（三）某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用 3 年，共有 15 幢多层住宅楼，总建筑面积为14000。建设环城公路需占用该小区 500 绿地，并拆除一幢面积为 900 的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?二、单选题（共二、单选题（共 3 3 大题，大题，1010 小题，每小题小题，每小题 2 2 分。每小题的备选分。每小题的备选答案中只有答案中只有 1 1 个最符合题意，个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）纸各小题相应的括号内）（一）（一）某商品住宅开发项目，征收土地面积 5000，其中建设用地面积 4500，代征地面积 500，规划建筑面积为 15000。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于 2008 年 10 月 18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和 3%的契税，取得了国有土地使用证。至 2009 年 10 月 18 日，该项目已投入 70%的建设资金，完成了主体结构，预计1 年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009 年 10 月 18 日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为 6650 元/，且按每月 1%递增；平均投资利润率为 8%，贷款年利率为 747%，折现率为 10%。1下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（）。A在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押B在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押C在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置D在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权2若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是（）。A成本法和假设开发法采用的投资利润率相同B成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率C成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率D成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较3采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为 2300 元/，则土地总价为（）。A10350B10661C11500D118454采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为（）。A97342B102183C104075D104588 来（二）甲公司拥有一宗面积为 80000 的工业用地，地上建有面积为 50000 的厂房及 10000 的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。5甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应（）。A按工业用途估价B按居住用途估价C按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值D先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合6受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是（）。A地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估B按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值C地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估D根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估7如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为（）。A被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值B被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失C被拆迁房屋的价值和停产停业损失D被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失（三）甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于 2004年，现状用于商业，于 2007 年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。8下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（）。A估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让B估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业C该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变D本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题9对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是（）。A交通条件B产业集聚度C基础设施完备程度D公共设施完备程度10该宗房地产的再次抵押价值为（）。A首次抵押时的价值-首次抵押贷款余额B再次抵押时的价值-首次抵押贷款余额C再次抵押时的价值-已抵押贷款额/贷款成数D再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数三、三、下列房地产估价报告存在多处错误，下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的请指明其中的 1313 处处（每（每指明指明 1 1 处错误得处错误得 3 3 分，本题全对得分，本题全对得 4040 分。请在答题纸上作答。分。请在答题纸上作答。每个错误对应每个错误对应 1 1 个序号，个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）计分）（三）估价对象实物状况四、估价目的四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点五、估价时点2009 年 6 月 30 日六、价值定义六、价值定义房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价依据七、估价依据（一）有关法律、法规、政策文件和技术规范1中华人民共和国物权法。2中华人民共和国担保法。3中华人民共和国城市房地产管理法。4中华人民共和国土地管理法。5中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。6城市房地产抵押管理办法。7房地产估价规范。（二）委托方提供的有关资料（略）（三）估价方掌握的有关资料1估价对象所在区域同类型房地产交易资料。2估价对象所在区域同类型房地产出租资料。3国家及当地有关税费法规。4其他政策文件等。八、估价原则八、估价原则本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下法则：1合法原则（略）。2最高最佳使用原则（略）。3替代原则（略）。4估价时点原则（略）。九、估价方法九、估价方法因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。两种估价方法定义如下：（略）。十、估价结果（略）十、估价结果（略）十一、估价人员（略）十一、估价人员（略）十二、估价作业日期（略）十二、估价作业日期（略）十三、风险提示（略）十三、风险提示（略）十四、估价报告应用的有效期（略）十四、估价报告应用的有效期（略）房地产估价技术报告房地产估价技术报告一、个别因素分析（略）一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用（略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程（略）六、估价测算过程（略）（一）市场法市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。计算公式：估价对象市场价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数1可比实例选择区域市场同类项目售价等数据组见下表：（略）。根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：可比实例 A：银行大厦，位于金融街 B 区 7 号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为 1097127，建筑面积为 9874145，地上二十层，地下二层，交易单价为 17272 元/（按建筑面积计算，下同），交易时间为 2009 年 4 月。可比实例 B：新新大厦，位于金融街 C 区 2 号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为 569977，建筑面积为 3419863，地上十五层，地下二层，交易单价为 16700 元/，交易时间为 2007 年 10 月。可比实例 C：中正大厦，位于金融街 D 区 3 号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为 975256，建筑面积为 83773，地上二十三层，地下三层，交易单价为 17578 元/，交易时间为 2008 年 5 月。2房地产比较因素条件说明表20092009附附 件（略）件（略）四、指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题 10 分。错处不超过四个。如将正确的内容改错，则每改错1 处倒扣 25 分。本题最多扣至 0 分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）。以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。5价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。估价对象位于商务圈，较繁华，区位状况较好，变现能力较强。综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现能力较强。假定在估价时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计约为评估价值的 70%左右。20092009 年试题参考答案年试题参考答案一、问答题一、问答题（一）答：1复核估价时，若甲机构在确定估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况为准。2复核估价的估价目的可表述为：受银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。（二）答：1估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。2估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。3设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后价值也会有差异。4购买后投入建设资金。项目购买后投入建设资金建设半年，估价对象价值与购买价值会有差异。（三）答：1政府应对占用的小区 500 绿地进行赔偿，依据中华人民共和国物权法第六章第七十三条之规定，建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区业主带来的噪声污染、出行不便也应给予相应赔偿。2中华人民共和国物权法第四十二条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。政府应对被拆除的 900 的住宅楼的业主（或产权人）依法进行补偿。理论上的补偿内容包含：被拆除的住宅楼的房地产补偿费（含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费）、搬迁补助费、过渡补助费，安置补助费（针对住房困难的低收入家庭的）等。二、单项选择题二、单项选择题1D 2D 3D 4B 5A 6C 7D 8B 9D 10D三、指错题三、指错题1致委托人函中缺估价对象的详细说明。2致委托人函中缺估价报告应用有效期。3致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值说明（或者说给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值）。4估价对象权利状况描述不全，未交代是否有共有权人、是否设立抵押权、缺房屋所有权情况说明。5估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍。6估价对象中缺区位状况介绍或说明。7估价对象中缺现状使用情况说明，如是否有出租情形、各层使用情况（含地下第三层）等。8估价依据中缺房地产抵押估价指导意见。9估价原则中缺谨慎原则。10估价结果报告中缺变现能力分析。11市场法中对可比实例的介绍中缺少是否有地下车库的说明。12市场法计算中可比实例 B 交易时间与估价时点相距近两年，不宜选作可比实例。13市场法计算中可比实例 C 交易时间与估价时点相距一年以上，也不宜选作可比实例。14可比实例 B 成交规模小，与估价对象规模不相当，不宜作为可比实例。15市场法计算时缺少对距市中心距离的调整（或应对可比实例“距市中心距离”进行调整）。16周边景观应属于区域因素。17市场法计算中可比实例B、C 的交易日期调整系数分子分母颠倒了，分子应为 100，分母分别为 102 和 99。18市场法计算中缺权益状况说明和调整。19市场法计算中缺地上楼层和地下楼层不同的调整。20市场法修正系数计算应说明理由。21市场法计算中缺地上车位的价值计算。22 地下车库价格仅用收益法一种方法计算未说明不选用其他方法的理由（或在市场法中缺地下车库的计算）。23估价结果中缺法定优先受偿款和抵押价值说明。四、改错题四、改错题1在通用性表述中，“标准厂房比特殊厂房的通用性差”的说法错误，应为“标准厂房比特殊厂房的通用性强”。2 在房地产开发程度表述中，“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强”的说法错误，应为“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较弱”。3缺少变现时间长短的说明。4缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。解解 析析二、单项选择题二、单项选择题1根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此选 D。32300 元/5000（1+3%）=11845 万元。46650 元/（1+1%）12（1+10%）15000=102183 万元。