综合楼项目可行性研究报告.pdf

-i-*综合楼项目 一、总 论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 1、项目名称：*综合楼项目 2、建设性质：新建 3、项目建设期：2010 年 7 月2012 年 6 月 1.1.2 开发建设单位 略 1.1.3 可行性研究报告编制原则与依据 1、编制原则（1）严格遵循国家有关法律、法规，从实际出发，合理确定建 设规模，做到选址合理、功能健全、设施完善、安全卫生。（2）本着实事求是的原则分析论证该项目的实施条件和工程技 术方案的可行性，认真调查研究各项基础条件，避免不利因素对工 程建设和运营过程中产生的不利影响。（3）在科学发展观的指导下，坚持可持续发展战略方针，贯彻 执行国家和地区对环保、安全及消防方面的有关规定和标准。-2-（4）坚持“独立、客观、科学、可靠”的原则，提出可供项目 单位决策的建议，也为有关部门审批项目提供参考依据。2、编制依据（1）*市城市总体规划（2010-2020）（2）*镇城市总体规划（2009-2020 年）（3）民用建筑设计通则 GB50352-2005（4）建筑设计防火规范 GB50016（5）建筑抗震设计规范 GB50011-2001；（6）公共建筑节能设计标准 GB50189-2005；（7）*市城市规划管理技术规定（8）建设单位提供的有关资料和基础数据。1.1.4 项目提出的理由与过程*市拥有储藏丰厚的煤炭资源和矿产资源，目前，已经发现的 具有工业开采价值的重要矿产资源有 12 类 35 种，是西部地区乃至 全国煤炭和天然气的重要产地。随着全球经济的高速发展，全球性 的能源供求紧张为&营造了得天独厚的发展空间，丰富的煤炭资 源成为*市城市发展的强力助推器。随着国家西部大开发的实施，*市的煤炭、电力、天然气、化工、毛纺等支柱产业得到长足发展，经济建设与城市建设的速度不断加快。*市在全球性能源紧张的背景下依托资源优势抓住机遇实施 科学合理的能源战略，其经济建设在短短几年之内得到了迅速的发 展，成为一座经济实力雄厚的新兴工业化城市。尤其“十一五”以 来，*市全力实施“结构转型、创新强市”和“统筹城乡、集约发 展”战略，全市经济社会又好又快发展，并与呼和浩特市、包头市 并列构成“*经济金三角”，成为我国-3-西部最为活跃的经济区之一。然而，*市作为地处西部较为偏僻地区，虽然近几年依托资源 优势实现了经济建设的跨越式发展，但是由于发展起点较晚、经济 社会发展基础较差，城市建设基础和人民居住环境条件均较为薄弱，与自治区 金三角”的呼市、包头相比，规模小、档次低、服务功能差、承载能力弱，很难适应工业经济快速发展和大企业、大项目建设的 需求，城镇化严重滞后于工业化进程，小城镇，大工业”的矛盾日益 突出，已不能满足随着经济发展而日益增长的经济、社会需求。为此，*市抓住撤盟设市的契机，适时地提出了加快城市建设 的发展战略目标，制订了关于推进城镇化的决定，编制了城镇 化发展规划，将城镇化作为新形势下加快&跨越式发展的最大基 础建设全力推进。坚持工业化带动城镇化，城镇化促进工业化的互 动战略，经过重新论证和科学规划，确立了以&、&新区、&为中心组团，以 210 和 109 国道为发展主轴，以旗府镇、工矿集镇 为产业聚集区，以旅游景点为特色区的城镇发展体系，提出重点开 发建设&新区，构筑&、&、&“一市两区、三个组团”中心城区框架，先后开发&新区、&新区、&新区，建成区 面积由原来的 25 公平合理扩大到现在的 100 平方公里。在此背景下，为了积极有效推进“城乡统筹、集约发展”新战 略的实施，*市委、市政府决定将YY镇作为全市城乡统筹试验示 范区。根据*市&区YY镇城市总体规划（2009-2020 年）YY镇总规划面积 27 平方公里，总规划人口 10 万人。城镇建设将 以休闲旅游度假产业为主导、以居住配套功能为主体、兼有商贸及 加工业等综合功能的现代化、生态型小城镇和城乡统筹示范区-4-为总 体规划目标和功能定位。YY镇自 2009 年初确定为&城乡统筹试验示范区以来，以“宽马路、大绿地、低密度、欧式建筑风格、花园式人居环境”为 总体规划理念，全面启动了移民安臵社区、老年公寓、高档别墅三 大居住片区的开发建设，并辅之以中高端的教育、医疗、文化、体 育、商业等公共服务设施建设项目。在YY镇城市建设全面启动之际，根据YY镇总体发展规划和 城镇建设需求，*公司看中了 YY镇作为*市重点开发建设的城 乡统筹试验示范区的发展潜力，在该镇建设用地挂牌转让过程中购 得位于 109 国道南侧、东环路西侧地块的建设用地使用权。在此基础上，针对该区域作为YY镇东大门的区位优势和紧邻 两条主干路的便捷交通优势，根据企业自身需求和当地综合性商务 地产需求，决定与其子公司*市*房地产开发有限责任公司 联合开发建设一处综合楼项目，为本企业建造办公场所的同时向社 会提供功能完善、配套齐全、交通便捷的综合性商务环境。1.2 项目概况 1.2.1 拟建地点 本项目建设地点为位于*市&区西侧 10 公里YY镇，项目 地块位于YY镇东北部，场地北靠 109 国道、东邻东环路，总体呈 依东环路南北走向的矩形平面结构，项目总占地面积为 106923.4 平 方米（约合 160.384 亩），净用地面积为 86916.7 平方米（约合 130.374 亩），地块用地性质为商业金融用地。-5-1.2.2 建设规模与目标 本项目规划总建筑面积 69000m2,拟建 1 座集办公、商业、写字 间一体的综合楼，计划建设 2 年，既 2010 年 72012 年 6 月。本项目根据YY镇城市总体规划、地块规划条件要求和当地商 业地产的市场需求，结合建设单位自身的办公场所需求，通过市场 化运作，拟建成一处基础设施齐全、配套设施完善、环境优良、安 全卫生、出行便捷的现代化综合楼工程，为YY镇促进城市建设、完善城市功能、提升城市品质作出积极贡献。1.2.3 投资与效益情况 1、总体投资与效益情况 本项目估算总投资为 13000 万元，其中：建设投资 12915 万元、流动资金投资 85 万元。根据建设单位投融资计划，本项目建设和运营所需资金全部以 自筹资金解决。(2)效益情况预测 本项目办公区除建设单位自用部分外，其余办公区和商业部分全 部出租。根据当地市场需求、类似物业租金水平和建设单位运营计 划，本项目正常运营年份可实现营业收入 4322 万元，其中商业租金 收入 2981 万元、办公区租金收入 1341 万元，年缴纳营业税金及附 加 752 万元，年总成本费用为 813 万元，实现利润总额 2757 万元，扣除企业所得税 689 万元，可实现税后净利润 2068 万元。根据项目收入与成本费用数据，本项目总投资收益率为 21.21%、-6-资本金净利润率为 15.90%;项目投资财务内部收益率所得税前为 21.05%、所得税后为 16.17%，项目财务净现值所得税前为 5651 万 元、所得税后为 2547 万元，项目所得税后投资回收期为 4.14 年。1.2.5 主要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号 项目 单位 数值 备注 一一一 基础指标 1 总占地面积 m2 106923.4 160.384 亩 净用地面积 m2 86916.7 130.374 亩 2 总建筑面积 m2 69000 3 建筑密度%15.9%规划要求 30%4 容积率 0.79 规划要求v 0.8 5 绿化率%36.5 规划要求 35%6 停车位 个 690 1 个车位/100m2 -7-7 计划建设期 年 2 二二二 技术指标 1 建设内容与规模 2 m 69000 1.1 综合楼 2 m 69000 6 层 2 可出租部分 2 m 60720 2.1 商业 2 m 27600 1-2 层 2.2 办公区 2 m 33120 3-6 层 3 自用部分 2 m 8280 3.1 办公区 2 m 8280 3-6 层-三 经济指标 1 总投资 万元 13000 其中：建设投资 万元 12915 流动资金 万元 86 2 资金筹措 万元 13000 其中：资本金 万元 13000 银行借款 万元 0 3 营业收入 万元 4322 其中：销售收入 万元 0 租赁收入 万元 4322 正常运营年份 4 经营成本 万元 813 正常运营年份 5 营业税金及附加 万元 752 正常运营年份 6 土地增值税 万元 0 正常运营年份 7 营业利润 万元 2757 正常运营年份 8 所得税 万元 689 正常运营年份 9 税后利润 万元 2068 正常运营年份 四 财务评价指标 1 总投资收益率 21.21%按经营期年均 EBIT-8-2 资本金净利润率 15.90%按经营期年均税后利润 3 项目投资内部收益率 21.05%所得税前 4 项目投资内部收益率 16.17%所得税后 5 项目投资财务净现值 万元 5651 所得税前 6 项目投资财务净现值 万元 2547 所得税后 7 全部投资投资回收期 年 3.67 所得税前（含建设期 2 年）8 全部投资投资回收期 年 4.14 所得税后（含建设期 2 年）9 资本金内部收益率 16.17%所得税后 10 盈亏平衡点 18%以出租率计 1.2.6 问题与建议 通过财务评价分析和敏感性分析看出，对于本项目最大的不确 定因素是建设成本的变动。对此，本报告特别建议建设单位在保证 工程质量的前提下加强成本控制力度的基础上，在投资建设过程中，根据市场价格行情通过招标等方式把握主要材料的购入时机和价 位，同时加强财务核算、费用控制，在保证工程质量的基础上尽量 压缩不必要的费用，以获得预期效益。另外针对项目建设，建议建设单位：1、加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。2、应严格贯彻执行国家和地区对节能、环保、安全、消防及招 投标方面的有关规定和标准。3、积极、及时落实建设资金，确保工程建设如期、顺利进行。4、精心安排，确保工期、质量、投资控制目标的完成。5、在工程实施过程建立健全全程监控方案，确保本工程不出现 任何人为的毗漏。-9-6、在工程竣工验收时，应严格按国家有关工程竣工验收规范和 要求，积极配合建设、消防、环保、安全、卫生等部门，保证建设 内容的功能完善和安全。-10-1、建设背景与项目定位 2.1 建设背景 本项目拟建地-*市&区YY镇是&区拉大城市框 架、提升服务功能而重点打造的卫星城镇，也是*市确立的自治区 级城乡统筹试验示范区。根据*市城市总体规划对YY镇的城 市发展定位和*市&区YY镇城市总体规划 确定的城市发展 定位，YY镇总规划面积 27 平方公里，总规划人口 8 万人，总体功 能定位为：以休闲旅游度假产业为主导，以居住配套功能为主体，兼有商贸及加工业等综合功能的现代化、生态型小城镇和城乡统筹 示范区。另外，*市人民政府编制的*市城市总体规划(2010-2020)中也将YY镇城镇建设规划纳入全市城市总体规划中，成为*市总 体规划确定的“一主两副十五镇”中的 15 个重点城镇之一，也是&城乡统筹规划区确定的“两中心八组团两节点”中八组团之一。与 此同时，*市总体规划也将YY镇确定为重点的生态移民安臵区，要求大力开展移民安臵住房建设工程，以妥善安臵规划区及其周边 转移的农牧民。根据YY镇城市总体规划，YY镇城镇建设规划为“四心五片”，既指“商业中心、行政文化中心、特色商业中心、产业服务中心”等 4 个城市中心和“镇中心片区、蓝天路片区、YY庙片区、九成 宫及产业片区”等 5 个城市片区 与此同时，YY镇作为*市唯一的城乡统筹试验示范区和&区的重要卫星城镇，随着神华李家壕煤矿、华研物流园区、&危 险化学品园区、城乡统筹试验示范区、秦直道文化产业园区和重点 生态移民安臵-11-区等重大项目和园区的建设，已初步形成了煤炭、现 代物流、石油化工、科技教育、绒纺、生物制药、食品加工、文化 旅游、生态居住等多产业发展局面，为YY镇长远发展和城镇建设 的进一步提升打下了重要基础。综上所述，本项目根据YY镇总体规划和城市建设、产业经济 对商业服务业的需求，通过市场化运作建设一处功能齐全、配套完 善的综合楼，是符合YY镇总体发展规划和当地商业地产需求的。2.2 项目定位 1、地块区位条件 本项目拟建地块位于YY镇东北部 109 国道与东环路交汇处，属于YY镇东门户区域，是由&区进入YY镇及去往杭锦旗等地 的必经之地。场地北靠 109 国道、东邻YY镇东环路，西接YY镇 特色商业中心、南通产业服务区，具有便捷的交通条件。2、项目用地性质 根据YY镇镇区布局结构和公共设施用地规划，本项目建设用 地属于商业金融用地，地块规划要求为：容积绿V 0.8,建筑密度W 30%,绿地率大于等于 35%，建筑限高 24 米。3、区域产业布局 本项目拟建地点地处YY镇东户门，靠近YY镇原镇区，周边 有镇政府、财税、邮电、派出所等政府机构以及小学、中学、卫生 院等公共设施，是YY镇传统的商业片区。-12-根据新编制的“YY镇城市总体规划”，该区域现规划为商业 与老年公寓片区，主要形成为周边大型社区服务的社区商业服务为 主的功能区域。4、本项目市场定位 根据上述拟建区域区位条件、用地性质、产业布局，结合该区 域产业布局和功能定位对商业、办公等物业的市场需求，本项目市 场定位为：以地处YY镇东大门的区位优势和 109 国道与东环路交 汇点的交通条件，建设一处交通便捷、环境良好、功能齐全、配套 完善的集商业与办公为一体的现代化商务综合楼，以此充分发挥地 块有利条件获得最大的经济社会效益。2.3 建设规模 2.3.1 建设规模 本项目总占地面积 106923.4m2,其中建设用地面积（净用地）为 86916.7m2，根据地块规划条件和建设单位规划要求，本项目按土 地利益最大化原则，规划总建筑面积初步确定为 69000m2,容积率为 0.79,符合地块规划设计条件中的容积率V 0.8 要求，同时获得最大 的土地利用规模。另根据地块规划设计条件中的建筑限高 24 米的要求，本项目建 筑主体按 6 层设计，其中 1-2 层按商业用房、3-6 层按办公写字间设 计。在层高选择上，商业部分层高按 4.5 米、办公部分层高按 3.5 米-13-设计，总高度约为 23 米，符合地块规划设计条件要求。按上述规划建设规模，本项目建筑密度为 13.2%，满足地块规划 条件中建筑密度不高于 30%的要求；另本项目绿化率按 36.5%设计，以满足绿化率不低于35%的规划条件要求。2.3.2 建筑功能 根据项目区对商业地产的需求和建设单位开发意向，本项目主 体按多层综合体商业办公楼设计，形成一座集办公、商业和写字间 为一体的商务综合楼，以充分开发利用项目所处的区位优势和商业 价值。根据前述建设规模，本项目总建筑面积为 69000m2,结合项目建 设单位自用办公区规模和建筑功能定位，本项目综合楼按自用办公 区、出租办公区和商业区分为三个部分，其中自用办公区为 18400m2、出租办公区为 27600m2、商业区为 23000m2。另外根据商业物业停车需求，本项目按 1 个停车位/100m2设计 机动车停车场，采用地上集中停车形式。2.3.3 主要建设规模指标 根据上述建设规模设计方案，本项目主要建设规模指标如下表 所示：规划建设规模一览表 序号 项目 单位 规模指标 备注 1 基础指标 总占地面积 m2 106923.4 160.384 亩 建设用地面积 2 m 86916.7 130.374 亩-14-2 建设规模 2 m 69000 综合楼 2 m 69000 6层 3 建筑密度%13.2%规划要求 30%4 容积率 0.79 规划要求v 0.8 5 绿化率%36.5 规划要求 35%6 停车位 个 690 1个车位/100m2 2.4 经营方案 根据YY镇城市总体规划和项目区位特点、商业物业需求，结合 项目单位经营发展规划，本项目拟建综合楼部分办公区留作自用外，其余办公区和商业用房全部出租，以实现持续经营、获得长期效益。另外根据当地类似物业总体租金行情和项目区位、交通、配套等 条件，本项目初步确定办公区平均租金为 1.5 元/m2天，商业用房平 均租金为 3.6 元/m2.天，在实际运营过程中，应结合当地市场供需情 况灵活制定租金水平，同时应尽量保持租金水平的相对稳定性，以 避免价格水平的较大波动带来的风险。三、建设地点与建设条件 3.1 建设地点 3.1.1 地块位臵 本项目拟建地点位于YY镇东北部，场地北靠 109 国道、东邻 东环路，总体呈沿东环路南北长、东西宽的平面结构，项目总占地 面积106923.4m2（160.384），其中公共绿化带面积 12632.4m2,本项 目净用地面积86916.7m2（合 130.374 亩）。-15-场地现已由YY镇政府开发整理为熟地，场地较为平坦，无其 他建构筑物。3.1.2 土地权属情况 本项目建设用地由项目开发单位通过招拍挂方式取得土地使用 权，无其他权属纷争情况。3.1.3 区域概况 YY镇位于&区西部，为&城区的近郊镇，镇域面 积 568.74 平方公里。YY镇北与达拉特旗接壤，西与泊尔江海相连，东接塔拉壕镇，南靠伊金霍洛旗，距&城区 9 公里。YY镇是*市中心城区拉大城市框架、提升服务功能而重点打 造的新型城镇，是&区重点建设的卫星城镇，也是*市确定的自 -16-治区级城乡统筹试验示范区，总规划面积 27 平方公里，总规划人口 10 万人。3.2 区域条件 3.2.1 自然地理环境(1)地形地貌 YY镇区地势以 109 国道为中轴分别向南北两面倾斜，属典型 的丘陵沟壑地貌，地势南北高中部略低。海拔高度在 1316.21535.9 米之间，其中西半部地形相对平坦，坡度起伏和缓，东半部属山地 丘陵地貌，沟壑纵横。(2)水文气候 YY镇属温带大陆性气候，年无霜期在 135 天左右，降水少而 集中，年平均降雨量为 400.2 毫米，日照时间长，常年平均气温在-2C,主导风向为北风。322 交通运输条件 YY镇距&主城区仅 10 公里，距市府所在地&35 公里，距&机场 47公里。109、210 国道、*高速公路、*铁路以 及在建的*纵横贯穿全境，距*市飞机场 30 公里，立体 交通网络已初步形成。3.2.3 邮电通讯&邮电通信业基础设施完善，服务质量优良，通讯方便 现程控化；中国移动、中国联通基站遍布全旗，移动通讯无盲区；快捷，通讯基本实现了现代化&区下各镇市内电话均已实-17-互联网已覆盖各镇乡，信息传输迅捷。324 资源条件 YY镇是&区的以生态旅游、休闲度假旅游为主的城镇；是&区蔬菜生产和农畜产品的开发基地；同时也是&城市重要的 水源之一，并占有卫星镇的战略地位。境内有丰富的煤炭、石英沙、高岭土、陶土、粘土、硫磺等矿产资源，其中煤炭、铀的储量大，易开采，分布也相对集中。主要分布在撖家塔村、色连村、YY村、永胜村等区域内，为YY镇工业经济的发展提供了充足的原料 3.2.5 地区发展情况&地区是*甚至全国近几年发展速度最快的城市之 一,&依托资源优势，在最近几年经济发展速度上已经赶上并超过 了*市。尤其“一五”规划以来，*市不断推进地区社会经 济全面、健康、快速发展。工业化速度加快、城镇化水平提高、农 牧业产业化经营稳步推进。同时人口转移步伐也随之加快，2000 年 以来*市累计转移农村牧区人口 20 多万人，有效地带动了农村牧 区社会经济的全面协调发展，促进了农牧民收入的增加。3.2.6 工程地质情况 因本项目场地尚未进行地震勘查，根据场址周边地勘情况，下 水对工程的影响较小，工程设计和施工应以详细地质勘查报告为准。根据建筑抗震设计规范附录 A.0.4 条，该地区抗震设防烈度为 7 度，加速度值为 0.10g（第三组）。根据建筑抗震设计规范有关-18-规定，初步判断拟建场区地基土为中硬场地土，建筑场地类别为二 类，属建筑抗震有利地段。3.3 主要建设条件 YY镇自 2009 年初开始全面建启动城市化建设以来，城市公共 设施条件已逐步完善，本项目场址周边的城市道路、供配电线路、给排水及供气供热管网、通讯网络等城市公共设施条件已基本完善，可完全满足本项目的开发建设和运营需要。1、道路交通条件 YY镇位于&区西侧 10 公里处，109 国道 根据YY镇总体规划，该镇规划道路分为主干道、次干道和支 路三级。主干道红线宽度控制在 36-60 米，次干道红线宽度 24-35 米，支路红线宽度 24 米以下。规划形成“四横六纵”的城镇主干道 路系统和方格网状的次、支路系统。为了便于市民出行，规划设公交枢纽两处，分别位于 109 国道 与经一路交叉口东北侧、九成功路和南外环辅路交叉口东北侧，公 共汽车站距在500-800 米之间。2、供水条件 根据YY镇总体规划，该镇规划共设两处配水厂，另外在旅游 专线以南、东环路以东新建配水厂接&城区供水管网。给水管网根据管网等级不同采用环状与枝状相结合的方式布 臵，给水压力满足多层建筑直接供水，管材选用氯乙稀（PE）给水-19-管，热熔接口，管径 DN150-DN300,消火栓沿主干供水管道设臵，供水 压力为 0.3MPa。3、排水条件 城镇排水体制采用雨污分流制，规划污水厂一处，规划顺应地 势走向设臵南北向的污水主干管，并设 4 座污水提升泵站，每处泵 站用地 2000 平方米左右。雨水就近排向水体，雨水管线均枝状布臵，直埋敷设，管径为 D400-D800。4、电力供应条件 YY镇规划 2 座 110KV 变电站作为供电电源点，主变容量为 2*30000KVA。1#110KV 变电站位于 109 国道与规划三路交叉口西北 侧，占地面积 0.51 公顷；2#110KV 变电站旅游专线以南、东环路以 东，占地面积 2.25 公顷。市政电网采用两条 500KV 高压电力线穿越，规划控制 75 米宽 的高压走廊。110KV 高压线沿 109 国道接&电网。10KV 电力线 由 110 千伏变电站引出，接入各 10 千伏配电所或开闭所。10KV 高 压线路主要采取地下电缆敷设。5、电信规划条件 规划设一个邮电中心局、一个邮电端局和一个邮政所。交换机 总容量为 8.9 万门，并安装宽带数据通信设备，满足规划区内的通信 需求。电信线路均采用通信电缆穿排管沿道路埋地敷设，光缆连接 到小区和电话集中用户。YY镇规划高起点建设多功能有线电视网络系统，集宣传、娱 乐、信息传递、服务为一体，有线电视传输网采用光缆网，传输线-20-规划采用埋地敷设方式，并与电信线路共管。6、燃气供应条件 气源来自长庆气田，天然气门站位于在镇区东北侧 109 国道以 南，燃气管道采用中低压两级系统，即管道气采用中压管网输至箱 式调压器或专用调压器调压成低压进户的供气方式。管网管径 DN 200 螺旋缝焊接钢管，管径 DN 0)(12%)(9 年)-76-基本方案 2547万元 16.17%4.14 年 平均租金-10%1370万元 14.27%4.39 年 建设投资+10%1168万元 12.69%4.69 年 根据上表数据，本项目建设投资、租金水平两项因素相对单因 素变动情况下，项目各项财务评价指标均在可接受范围之内，表明 项目对上述变动因素的变化风险承受能力较强。根据上述敏感性分析数据计算，本项目敏感度系数计算数据如 下表所示：不确定因素 变化率（%内部 收益率 敏感度 系数 临界点 基本方案 16.17%平均租金-10%14.27%1.176-21.94%建设投资+10%12.69%-2.153+11.98%在上述敏感因素中，租金下浮 10%的敏感度系数绝对值小于建 设投资敏感度系数绝对值，表明项目运营效益对建设投资的变化相 对于销售价格的变化更为敏感，其中建设投资上升超过 11.98%或平 均租金下浮超过 21.94%，则项目效益将不可接受。因此，建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力 度，使建设成本控制在可承受范围之内，以最大程度降低项目开发 经营风险。11.7 财务评价结论-77-根据上述财务分析和评价指标的测算，本项目财务内部收益率均 高于财务基准收益率，财务净现值大于零，总投资收益率高于基准 折现率、投资回收期在经营期以内，表明本项目的投资和运营具有 较强的盈利能力。从财务评价角度分析，项目的建设是可行的。另外，本项目的投资开发和运营所具有的盈利性，不但为加快 YY镇的城市建设和提升城市功能产生积极的推动作用，同时也为 国家和地方创造税收、带动地区投资与消费、提高相关人群的就业 机会与收入水平具有积极影响，具有投资建设可行性。-78-十二、结论与建议 12.1 研究结论 通过上述各章节的分析、研究和评估，本项目具有切实的市场 需求和良好的投资政策环境，其总体规划建设方案符合当地城市规 划要求，建筑、结构、配套工程方案符合现行城市建设相关规范标 准和工程建设规范要求，工程安全、卫生、环境影响和节能方案符 合现行国家和地区有关规定，能够为YY镇的城市发展提供环境良 好、质量上乘、安全舒适且配套设施完善的财源大厦商业。目前，项目的建设用地通过招拍挂方式取得，并符合规划城市 规划要求；场地位臵优越，自然及社会环境质量好，项目建设条件 基本落实；项目建设规模适宜，建设方案合理可行，技术上先进、适用和可靠；项目投资造价合理，经济技术指标优越；项目的财务 效益、社会效益、环境效益显著，借款偿还有保障，在财务上可行、经济上合理，投资风险较低。因此，本项目的实施是可行的。12.2 提出建议 通过财务评价分析和敏感性分析看出，对于本项目最大的不确 定因素是建设成本的变动。对此，本报告特别建议建设单位在保证 工程质量的前提下加强成本控制力度的基础上，在投资建设过程中，根据市场价格行情通过招标等方式把握主要材料的购入时机和价 位，同时加强财务核算、费用控制，在保证工程质量的基础上尽量 压缩不必要的费用，以获得预期效益。-79-另外针对项目建设，建议建设单位：1、加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。2、应严格贯彻执行国家和地区对节能、环保、安全、消防及招 投标方面的有关规定和标准。3、积极、及时落实建设资金，确保工程建设如期、顺利进行。4、精心安排，确保工期、质量、投资控制目标的完成。5、在工程实施过程建立健全全程监控方案，确保本工程不出现 任何人为的毗漏。6、在工程竣工验收时，应严格按国家有关工程竣工验收规范和 要求，积极配合建设、消防、环保、安全、卫生等部门，保证建设 内容的功能完善和安全。-80-建设投资估算汇总表 附表 1 序号 工程或费用名称 估算价值（万元）技术经济指标（兀/单位）建筑 工程费 设备 购置费 安装 工程费 其他 费用 合计 单 位 数量 单位价值 占比%1 第一部分 工程费用 10541 205 84 10830 2 m 69000 1569.57 83.86%1.1 主体工程费用 10005 144 16 10165 2 m 69000 1473.19 78.71%1.2 基础设施工程费 0 61 3 64 2 m 69000 9.28 0.50%1.3 室外工程 536 0 65 601 2 m 69000 87.11 4.65%2 第二部分工程建设其他费用 1354 1354 2 m 69000 196.22 10.48%2.1 建设用地费 336 336 2 m 2.2 建设单位管理费 72 72 2 m 2.3 工程监理费 153 153 2 m 2.4 可行性研究费 24 24 2 m 2.5 工程设计费 231 231 2 m 2.6 工程勘察费 35 35 2 m 2.7 环境影响评价费 16 16 2 m 2.8 劳动安全卫生评价费 1 1 2 m 2.9 场地准备及临时设施费 69 69 2 m 2.10 工程保险费 32 32 2 m -81-2.11 城市公用设施建设配套费 207 207 2 m 2.12 招标代理服务费 33 33 2 m 2.13 审图费 21 21 2 m 2.14 竣工图编制费 19 19 2 m 2.15 施工图预算编制费 23 23 2.16 人防异地建设费 83 83 第一、二部分费用合计 10541 205 84 1354 12184 2 m 69000 1765.79 94.34%3 预备费 731 731 2 m 69000 105.95 5.66%3.1 基本预备费（6%）731 731 2 m 3.2 涨价预备费 建设投资合计 10541 205 84 2085 12915 2 m 69000 1871.73 100%比例（%81.62%1.59%0.65%16.14%100%-82-单项工程投资估算汇总表 附表1-1 序 号 工程或费用名称 估算价值（万元）技术经济指标（兀/单位）建筑工程费 设备购置费 安装工程费 其他费用 合计 单 位 数量 单位价值 占比%1 主体工程费用 10005 144 16 10165 2 m 69000 1473.19 93.86%1.1 综合楼 10005 144 16 10165 2 m 69000 1473.19 93.86%1.1.1 建安工程 7935 7935 2 m 69000 1150.00 1.1.2 装饰工程 2070 2070 2 m 69000 300.00 1.1.8 电梯工程 144 16 160 部 8 200000.00 2 基础设施工程费 0 61 3 64 2 m 69000 9.28 0.59%2.1 供配电系统 27 3 30 I套 1 300000.00 2.6 给排水泵 25 25 套 5 50000.00 2.7 消防泵 9 9 套 3 30000.00 3 室外工程 536 0 65 601 2 m 69000 87.11 3.1 电力外线 6 6 m 600 100.00 3.2 给水管线 15 15 m 300 500.00 3.3 排水（污）管线 16 16 m 350 450.00 3.4 供热管线 29 29 m 380 750.00 3.5 道路与硬化工程 441 441 2 m 55077 80.00 4.07%3.6 景观与绿化工程 95 95 2 m 31725 30.00 0.88%5 单项工程费用估算合计 10541 205 84 0 10830 2 m 69000 1569.57 100%占比 97.33%1.89%0.78%0.00%100%-83-工程建设其他费用估算表 附表1-2 单位：万元 序号 费用项目 估算值 估 算 说 明 1 建设用地费 336 2 建设单位管理费 72 根据 财建2002394号”文件米用分段累计计算 3 工程监理费 153 根据发改价格2007670 号”文件采用分档定额计算 4 可行性研究费 24 根据 计投资19991283号”文件采用分档定额计算 5 工程设计费 231 根据计价格200210 号”文件采用分档定额计算 6 工程勘察费 35 按工程设计费的 15%估算 7 环境影响评价费 16 根据 计价格2002125号”文件采用分档定额计算 8 劳动安全卫生评价费 1 按工程费用的 0.01%计提 9 场地准备及临时设施费 69 根据工程实际按单位建筑面积 10 兀/m2 计提 10 工程保险费 32 按工程费用的 3%。计提 11 城市公用设施建设配套费 207 根据当地收费标准，按单位建筑面积 30 兀/m2 计提 12 招标代理服务费 33 根据计价格20021980 号文件规定计提 13 审图费 21 根据当地收费标准，按规划建筑面 3 兀/m2 计提 14 竣工图编制费 19 根据计价格200210 号”文件按工程设计费的 8%计算 15 施工图预算编制费 23 根据 计价格200210号”文件 按工程设计费的 10%计算 16 人防异地建设费 83 根据当地收费标准，按规划建筑面 24 元/m2 计提 合 计 1354 附表2 单位：万元-84-项目总投入使用计划与资金筹措表 序号 项 目 合计 建设期 运营期 1 2 1 1 总投资 13000 5166 7749 85 1.1 建设投资 12915 5166 7749 1.2 建设期利息 0 0 0 1.3 流动资金 85 85 2 资金筹措 13000 5166 7749 85 2.1 项目资本金 13000 5166 7749 85 2.1.1 用于建设投资 12915 5166 7749 0 2.1.2 用于建设期利息 0 0 0 0 2.1.3 用于流动资金 85 0 0 85 2.2 债务资金 0 0 0 0 2.2.1 用于建设投资 0 0 0 0 2.2.2 用于建设期利息 0 0 0 0 2.2.3 用于流动资金 0 0 0 0-85-营业收入、营业税金及附加估算表 序号 项 目 运 营 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 运营负荷 100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1 营业收入 4322 4322 4322 4322 4322 4322 4322 4322 4322 4322 1.1.1 商铺出租收入 2981 2981 2981 2981 2981 2981 2981 2981 2981 2981 单价（元/m2天）3.60 3.60 3.60 3.60 3.60 3.60 3.60 3.60 3.60 3.60 数量（m2）23000 23000 23000 23000 23000 23000 23000 23000 23000 23000 出租率（%）100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1.1.2 办公区出租收入 1341 1341 1341 1341 1341 1341 1341 1341 1341 1341 单价（元/m2.天）1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 数量（m2）27600 27600 27600 27600 27600 27600 27600 27600 27600 27600 出租率（%）90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%2 营业税金及附加 752 752 752 752 752 752 752 752 752 752 2.1 营业税 216 216 216 216 216 216 216 216 216 216 2.2 城市维护建设税 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 2.3 教育费附加 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 2.4 房产税 519 519 519 519 519 519 519 519 519 519 附表3 单位：万元-86-总成本费用估算表 附表4 单位：万元 序号 项 目 运 营 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 运营负荷 100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%2 外购燃料及动力费 207 207 207 207 207 207 207 207 207 207 3 工资及福利费 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62 4 修理费 54 54 54 54 54 54 54 54 54 54 5 其他费用 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 5.1 管理费用 18 18 18 18 18 18 18 18 18 18 5.2 营业费用 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 6 经营成本 428 428 428 428 428 428 428 428 428 428 7 折旧费 313 313 313 313 313 313 313 313 313 313 8 摊销费 73 73 73 73 73 73 73 73 73 73 9 利息支出 0 0 0 0 0 0 10 总成本费用合计 813 813 813 813 813 81