住宅开发业务流程图46065.ppt

4.4.物业物业物业物业 3.3.销售销售销售销售 2.2.建设建设建设建设1.1.前期前期前期前期住宅开发业务流程分析住宅开发业务流程分析 主体施工主体施工 配套施工配套施工 施工管理施工管理 阶段验收阶段验收 竣工验收竣工验收 选项决策选项决策 立项立项 可研可研 征地征地 前期规划准备前期规划准备 施工图设计施工图设计 场地三通一平场地三通一平 招投标招投标 销售准备销售准备 工程准备工程准备主要活动：主要活动：主要活动：主要活动：主要产出：主要产出：主要产出：主要产出：主要活动：主要活动：主要活动：主要活动：主要活动：主要活动：主要活动：主要活动：办理预售手续办理预售手续 按揭手续按揭手续 房产证手续房产证手续 预售预售/销售销售主要产出：主要产出：主要产出：主要产出：预售证预售证 销售许可证销售许可证 按揭协议按揭协议 产权证产权证 预售协议书预售协议书 预售定金预售定金 销售合同销售合同 销售货款销售货款1.1.项目建议书项目建议书 2.2.可行性研究报告可行性研究报告3.3.土地使用证土地使用证4.4.拆迁许可证拆迁许可证5.5.建设用地规划许可证建设用地规划许可证 6.6.建筑工程规划许可证建筑工程规划许可证7.7.开工证开工证 8.8.项目经营计划书项目经营计划书主要活动：主要活动：主要活动：主要活动：主要产出：主要产出：主要产出：主要产出：制订物业管理方制订物业管理方案案 建设过程中代表建设过程中代表业主行权业主行权 签定物业管理合同签定物业管理合同 收取物业管理费用收取物业管理费用主要产出：主要产出：主要产出：主要产出：商品房商品房 公共设施公共设施开工证开工证开工证开工证房屋验收报告房屋验收报告房屋验收报告房屋验收报告销售许可证销售许可证销售许可证销售许可证 地块信息地块信息 市场调研市场调研 堪察堪察 项目定位项目定位 产品设计产品设计 经济分析经济分析 决策决策 编制经营计划编制经营计划主要活动：主要活动：主要活动：主要活动：主要产出：主要产出：主要产出：主要产出：1.1.决策决策2.2.项目开发报告项目开发报告3.3.合作意向协议书合作意向协议书4.4.经营计划书经营计划书住宅开发业务流程分析住宅开发业务流程分析(续续)1.3 1.3 可研编可研编可研编可研编制、审批制、审批制、审批制、审批1.2 1.2 立项立项立项立项申报申报申报申报/审批审批审批审批1.1 1.1 选项决策选项决策选项决策选项决策1.4 1.4 征地、拆迁前期规划准备征地、拆迁前期规划准备征地、拆迁前期规划准备征地、拆迁前期规划准备主要活动：主要活动：主要活动：主要活动：申请规划要点申请规划要点 编制项目建议书编制项目建议书 编制立项报告编制立项报告 获取立项批复获取立项批复主要活动：主要活动：主要活动：主要活动：编制可研报告编制可研报告 可研批复可研批复 开规划任务通知开规划任务通知主要产出：主要产出：主要产出：主要产出：1.1.可研报告可研报告2.2.规划任务通知规划任务通知主要产出：主要产出：主要产出：主要产出：1.1.项目建议书项目建议书2.2.立项报告立项报告3.3.立项批复文件立项批复文件主要活动：主要活动：主要活动：主要活动：取得土地使用证取得土地使用证 编制安置方案编制安置方案 办理拆迁许可证办理拆迁许可证 拆迁拆迁 场地三通一平场地三通一平 申请临时用电、申请临时用电、用水、排水用水、排水主要产出：主要产出：主要产出：主要产出：1.1.土地使用证土地使用证2.2.拆迁安置方案拆迁安置方案3.3.拆迁许可证拆迁许可证4.4.熟地熟地5.5.具备开工条件具备开工条件 办理建设用地规划许可证办理建设用地规划许可证 规划方案设计规划方案设计 办理建设工程规划许可证办理建设工程规划许可证 委托施工设计委托施工设计 办理投资许可证办理投资许可证 招投标招投标 办理开工许可证办理开工许可证1.1.建设用地规划许可证建设用地规划许可证2.2.房地产开发手册房地产开发手册3.3.施工图施工图4.4.招标书及标底招标书及标底5.5.施工合同施工合同6.6.工程预算工程预算7.7.开工许可证开工许可证 控制性规划控制性规划控制性规划控制性规划1.1.确定用地性质确定用地性质2.2.路网结构路网结构3.3.市政走向市政走向4.4.签定委托设计合同签定委托设计合同与勘测合同与勘测合同主要活动主要活动主要活动主要活动：政府批准的控制性政府批准的控制性规划图册规划图册主要产出：主要产出：主要产出：主要产出：征征征征 地地地地修建性规划修建性规划修建性规划修建性规划1.1.市政规划；市政规划；2.2.委托设计委托设计3.3.签定委托合同签定委托合同主要活动：主要活动：主要活动：主要活动：政府批准的修政府批准的修建性规划图册建性规划图册主要产出：主要产出：主要产出：主要产出：土地国有化手续：土地国有化手续：1 1、土地测量；、土地测量；2 2、整体测量。、整体测量。主要主要主要主要活动：活动：活动：活动：1 1、地形图、地形图2 2、土地整测报告、土地整测报告主要主要主要主要产出：产出：产出：产出：政府部门协调政府部门协调主要主要主要主要活动：活动：活动：活动：土地证土地证主要主要主要主要产出：产出：产出：产出：拆拆拆拆 迁迁迁迁1 1、制订拆迁补偿方案、制订拆迁补偿方案2 2、办理拆迁许可证、办理拆迁许可证3 3、与住户签定拆迁协议、与住户签定拆迁协议4 4、实施拆迁、实施拆迁主要活动：主要活动：主要活动：主要活动：施工图设计施工图设计施工图设计施工图设计1.1.施工图的委托设计；施工图的委托设计；2.2.施工图审查施工图审查3.3.编制施工图预算编制施工图预算主要活动：主要活动：主要活动：主要活动：施工图施工图 施工图预算施工图预算主要产出：主要产出：主要产出：主要产出：政府部门协调政府部门协调主要主要主要主要活动：活动：活动：活动：征地协议征地协议主要主要主要主要产出：产出：产出：产出：主要产出：主要产出：主要产出：主要产出：1 1、拆迁补偿方案、拆迁补偿方案2 2、拆迁许可证、拆迁许可证3 3、拆迁协议、拆迁协议征征征征地地地地拆拆拆拆迁迁迁迁及及及及前前前前期期期期规规规规划划划划准准准准备备备备流流流流程程程程分分分分析析析析招投标招投标招投标招投标办理开工证办理开工证办理开工证办理开工证投资许可证投资许可证投资许可证投资许可证建设工程建设工程建设工程建设工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证主要活动：主要活动：主要活动：主要活动：1.1.编制标底及招标书编制标底及招标书2.2.组织招标组织招标3.3.办理招标审查手续办理招标审查手续4.4.编制施工合同编制施工合同5.5.签定施工合同签定施工合同6.6.确定监理单位确定监理单位主要活动：主要活动：主要活动：主要活动：销售准备销售准备销售准备销售准备主要产出：主要产出：主要产出：主要产出：招投标文件招投标文件 施工合同施工合同工程前期准备工程前期准备工程前期准备工程前期准备主要产出：主要产出：主要产出：主要产出：开工证开工证主要活动：主要活动：主要活动：主要活动：1.1.项目组组建项目组组建2.2.编制管理规章制度编制管理规章制度3.3.编制工程管理实施编制工程管理实施 细则细则主要活动：主要活动：主要活动：主要活动：1.1.资料准备资料准备2.2.人员招募与培训人员招募与培训3.3.拟订销售合同拟订销售合同4.4.销售许可证办理销售许可证办理主要产出：主要产出：主要产出：主要产出：1.1.销售资料销售资料2.2.具有上岗资格销售人员具有上岗资格销售人员3 3、销售合同、销售合同4 4。销售许可证。销售许可证主要产出：主要产出：主要产出：主要产出：1.1.项目组项目组2.2.项目及项目组相关管项目及项目组相关管 理规定理规定3.3.工程管理实施细则工程管理实施细则 办理开工证办理开工证住宅开发业务流程分析（续）住宅开发业务流程分析（续）2.2 2.2 过程管理过程管理过程管理过程管理2.12.1工程前工程前工程前工程前 期准备期准备期准备期准备 2.4 2.4 竣工验收竣工验收竣工验收竣工验收主要活动：主要活动：主要活动：主要活动：主要活动：主要活动：主要活动：主要活动：主要活动：主要活动：主要活动：主要活动：主要产出：主要产出：主要产出：主要产出：主要产出：主要产出：主要产出：主要产出：主要产出：主要产出：主要产出：主要产出：主要产出：主要产出：主要产出：主要产出：主要活动：主要活动：主要活动：主要活动：项目组组建 编制管理规章制度 编制工程管理实施 细则，应包括以下内容：1 工程概况 2施工部署 3施工方案 4施工进度计划 5资源供应计划 6施工准备工作计划 7施工平面图 8技术组织措施计划 9项目风险管理 1.项目组2.项目及项目组相关管 理规定3.工程管理实施细则 进度管理 质量管理 投资管理 安全管理1.施工组织计划2.现场签证3.各种过程管理资料2.3 2.3 分项分项分项分项/分分分分部工部工部工部工 程验收程验收程验收程验收组织分项工程验收 组织分部工程验收 编制竣工验收计划组织现场验收进行竣工结算移交竣工资料办理交工手续。1.合格产品2.竣工资料3.竣工结算文件2.5 2.5 项目回项目回项目回项目回访保修管理访保修管理访保修管理访保修管理 主要活动：主要活动：主要活动：主要活动：对工程进行评价组织质量缺陷的维修确保工程质量保修书承诺的落实 主要产出：主要产出：主要产出：主要产出：1.质量缺陷的及时修复2.工程质量保修书1.合格的分部工程2.分项/分部工程相关的验收资料住宅开发业务流程分析（续）住宅开发业务流程分析（续）施施施施工工工工现现现现场场场场流流流流程程程程分分分分析析析析2.2.12.2.1质量管理质量管理质量管理质量管理2.2.22.2.2进度管理进度管理进度管理进度管理2.2.32.2.3安全管理安全管理安全管理安全管理 2.2.42.2.4投资管理投资管理投资管理投资管理现场签证管理现场签证管理现场签证管理现场签证管理工程款支付管理工程款支付管理工程款支付管理工程款支付管理分包管理分包管理分包管理分包管理物资管理物资管理物资管理物资管理施工图管理施工图管理施工图管理施工图管理1.审核施工单位上报的进度计划2.检查施工进度计划执行情况3.召开现场协调会及时分析问题原因解决问题4.监督施工单位采取措施修正计划主要产出主要产出主要产出主要产出主要活动主要活动主要活动主要活动1.施工进度计划2.施工进度计划执行的实际记录。3施工进度计划检查结果4施工进度计划的调整资料1.进行安全教育2.审核施工单位的安全保证计划3.检查安全保证计划执行情况4.组织安全事故原因分析，督导施工单位及时纠正并制定必要的预防措施主要产出主要产出主要产出主要产出主要活动主要活动主要活动主要活动1.审核施工单位的质量控制计划2.施工过程坚持进行自检、互检和交接检3.检查质量控制计划执行情况4.完成分项、分布工程验收5.完成竣工验收1.安全保证计划2.安全保证计划执行的实际记录。3.安全保证计划检查结果4.事故调查及处理报告主要产出主要产出主要产出主要产出1.合格产品2.质量控制计划3.质量控制检查结果4.材料检验报告5.分项/分部验收报告6.竣工验收报告