第五章-成本法ppt课件(全).ppt

第五章第五章成本法成本法第一节第一节 成本法的基本原理成本法的基本原理生产费用价值论生产费用价值论 成本法，是求取估价成本法，是求取估价对对象在估价象在估价时时点的重新点的重新购购建价格和建建价格和建筑物折旧，然后将重新筑物折旧，然后将重新购购建价格减去建筑物折旧来求取估价建价格减去建筑物折旧来求取估价对对象价象价值值的方法。的方法。二、成本法的理论依据二、成本法的理论依据一、收益还原法的概念一、收益还原法的概念三、成本法的适用范围三、成本法的适用范围新近开发建设完成的房地产、可以假设重新开发建新近开发建设完成的房地产、可以假设重新开发建设的现有房地产、正在开发建设的房地产、计划开设的现有房地产、正在开发建设的房地产、计划开发建设的房地产发建设的房地产 第一节第一节 成本法的基本原理成本法的基本原理一、成本法的操作步骤一、成本法的操作步骤弄清估价对象房地产的价格构成，弄清估价对象房地产的价格构成，弄清估价对象房地产的价格构成，弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料搜集相关资料搜集相关资料搜集相关资料测算重新构建价格测算重新构建价格测算重新构建价格测算重新构建价格测算建筑物的折旧测算建筑物的折旧测算建筑物的折旧测算建筑物的折旧求取计算价格求取计算价格求取计算价格求取计算价格第二节第二节 房地产价格的构成房地产价格的构成1.市场购买下的土地取得成本市场购买下的土地取得成本一、土地获得成本一、土地获得成本 土地使用权购买价格，一般是采用市场法求取，也土地使用权购买价格，一般是采用市场法求取，也可以采用基准地价修正法、成本法求取。可以采用基准地价修正法、成本法求取。买方购买土地时应当缴纳的税费，包括契税、印花买方购买土地时应当缴纳的税费，包括契税、印花税、交易手续费等税、交易手续费等 第二节第二节 房地产价格的构成房地产价格的构成2.征收集体土地下的土地取得成本征收集体土地下的土地取得成本一、土地获得成本一、土地获得成本 征地征地补偿补偿安置安置费费用，也称用，也称为为征地征地补偿费补偿费用土地用土地补偿补偿费费；安置；安置补补助助费费；地上附着物和青苗的；地上附着物和青苗的补偿费补偿费；安排被；安排被征地征地农农民的社会保障民的社会保障费费用用 相关税费，一般包括以下相关税费，一般包括以下4项税费：征地管理费；耕项税费：征地管理费；耕地占用税；耕地开垦费；新菜地开发建设基金。地占用税；耕地开垦费；新菜地开发建设基金。土地使用权出让金等土地有偿使用费土地使用权出让金等土地有偿使用费第二节第二节 房地产价格的构成房地产价格的构成3.城市房屋拆迁下的土地取得成本城市房屋拆迁下的土地取得成本一、土地获得成本一、土地获得成本 房屋拆迁房屋拆迁补偿补偿安置安置费费用：被拆迁房屋的房地用：被拆迁房屋的房地产产市市场场价价格；被拆迁房屋室内自行装格；被拆迁房屋室内自行装饰饰装修的装修的补偿补偿金金额额；搬迁；搬迁补补助助费费；安置；安置补补助助费费；拆迁非住宅房屋造成停；拆迁非住宅房屋造成停产产停停业业的的补偿费补偿费 相关费用：房屋拆迁管理费；房屋拆迁服务费；房相关费用：房屋拆迁管理费；房屋拆迁服务费；房屋拆迁估价费；房屋拆除和渣土清运费屋拆迁估价费；房屋拆除和渣土清运费 土地使用权出让金等土地有偿使用费土地使用权出让金等土地有偿使用费第二节第二节 房地产价格的构成房地产价格的构成 勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费二、开发成本二、开发成本 建筑安装工程建筑安装工程费费，包括建造商品房及附属工程所，包括建造商品房及附属工程所发发生生的土建工程的土建工程费费用、安装工程用、安装工程费费用、装用、装饰饰装修工程装修工程费费用等用等 基础设施建设费，包括城市规划要求配套的道路、基础设施建设费，包括城市规划要求配套的道路、给排水给排水(给水、雨水、污水、中水给水、雨水、污水、中水)、电力、燃气、热力、电力、燃气、热力、电信、有线电视等设施的建设费用电信、有线电视等设施的建设费用 土地使用权出让金等土地有偿使用费土地使用权出让金等土地有偿使用费公共配套设施建设费，教育、医疗卫生、文化体育、社公共配套设施建设费，教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用 其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费 .开发期间税费，包括有关税收和地方政府或其有开发期间税费，包括有关税收和地方政府或其有关部门收取的费用，如绿化建设费、人防工程费等关部门收取的费用，如绿化建设费、人防工程费等第二节第二节 房地产价格的构成房地产价格的构成三、管理费用三、管理费用 管理管理费费用是指房地用是指房地产产开开发发商商为组织为组织和管理房地和管理房地产产开开发经营发经营活活动动所必要的所必要的费费用，包括房地用，包括房地产产开开发发商的人商的人员员工工资资及福利及福利费费、办办公公费费、差旅、差旅费费等等 销售费用也称为销售成本，是指预售未来开发完成销售费用也称为销售成本，是指预售未来开发完成的房地产或者销售已经开发完成的房地产所必要的费用，的房地产或者销售已经开发完成的房地产所必要的费用，包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费四、销售费用四、销售费用第二节第二节 房地产价格的构成房地产价格的构成1.投资利息的含义投资利息的含义五、投资利息五、投资利息 投投资资利息与利息与财务费财务费用不完全相同，是指在房地用不完全相同，是指在房地产产开开发发完成或完成或实现销实现销售之前售之前发发生的所有必要生的所有必要费费用用应计应计算算的利息，而不的利息，而不仅仅是借款的利息和手是借款的利息和手续费续费 2.投资利息的投资利息的计算计算 计息项目计息项目 计息周期计息周期计息期长短计息期长短 计息方式计息方式利率高低利率高低 名义和实际利率名义和实际利率第二节第二节 房地产价格的构成房地产价格的构成计息期计息期五、投资利息五、投资利息连续投入时间段假设在该时间段一次性投入折算成现值的时间n第二节第二节 房地产价格的构成房地产价格的构成五、投资利息五、投资利息 例如，年利率为6%,存款额为1000元，存款期限为1年，如果按一年6%的利率计息1次按半年3%(6%2)的利率计息2次，按季1.5%(6%4)的利率计息4 次，按月0.5%(6%12)的利率计息12 次，则在这4种情况下的本利和分别如下：一年计息1次：F=1000(1+6%)=1060.00(元)一年计息2次：F=1000(1+3%)2=1060.90(元)一年计息4次：F=1000(1+1.5%)4=1061.36(元)一年计息12次：F=1000(1+0.5%)12=1061.68(元)这里的6%,对于一年计息1次的情况来说，既是名义年利率又是实际年利 率：对于一年计息2次、4次和1次的情况来说，都是名义年利率，而实际年利率分别为：一年计息2次:(1+3%)2-1=6.09%一年计息4次:(1+1.5%)4-1=6.14%一年计息12次:(1+0.5%)12-1=6.17%第二节第二节 房地产价格的构成房地产价格的构成六、销售费用六、销售费用 1.1.销销售税金及附加，包括售税金及附加，包括营业营业税、城市税、城市维护维护建建设设税税和教育和教育费费附加附加(通常通常简简称称为为“两税一两税一费费”)。2.2.其他其他销销售税售税费费，包括印花税、交易手，包括印花税、交易手续费续费等。等。开发利润是指房地产开发商开发利润是指房地产开发商(业主业主)的利润，而不是建的利润，而不是建筑承包商的利润筑承包商的利润七、开发利润七、开发利润第三节第三节 成本法的计算公式成本法的计算公式一、成本法的基本公式一、成本法的基本公式房地房地产产价价值值 =重新重新购购建价格建价格 -建筑物折旧建筑物折旧 新开发的房地产价值土地取得成本开发成本新开发的房地产价值土地取得成本开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润开发利润二、适用于新开发的房地产的基本公式二、适用于新开发的房地产的基本公式1.新开发的房地的基本公式新开发的房地的基本公式第三节第三节 成本法的计算公式成本法的计算公式2.新建成的建筑物的基本公式新建成的建筑物的基本公式新建成的建筑物价新建成的建筑物价值值建筑物建建筑物建设设成本管理成本管理费费用用销销售售费费用投用投资资利息利息销销售税售税费费开开发发利利润润新开发的土地价值取得待开发土地的成本土新开发的土地价值取得待开发土地的成本土地开发成本管理费用销售费用投资利息地开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润销售税费开发利润3.新开发的土地的基本公式新开发的土地的基本公式第三节第三节 成本法的计算公式成本法的计算公式【例例5-15-1】某成片荒地面某成片荒地面积积2km2,2km2,取得取得该该荒地的代荒地的代价价为为 1.2 1.2 亿亿元，将其开元，将其开发发 成成“五通一平五通一平”熟地的开熟地的开发发成本和管理成本和管理费费用用为为 2.5 2.5 亿亿元，开元，开发发期期为为3 3年，年，贷贷款年利率款年利率为为8%,8%,销销售售费费用、用、销销售税售税费费和开和开发发利利润润分分别为别为可可转让转让熟地价格的熟地价格的2%2%、5.5%5.5%和和10%,10%,开开发发完完成后可成后可转让转让土地面土地面积积的比率的比率为为60%60%。请请求取求取该该荒地荒地开开发发完成后可完成后可转让转让熟地的平均熟地的平均单单价价(假假设设开开发发成本成本和管理和管理费费用在开用在开发发期内均匀投入，开期内均匀投入，开发发完成完成时时即开即开始始销销售，售，销销售售费费用在开用在开发发完成完成时时投入投入)。第五章第五章 成本法成本法第三节第三节 成本法的计算公式成本法的计算公式【例例5-15-1】【】【解解】求取求取该该荒地开荒地开发发完成后可完成后可转让转让熟地平熟地平均均单单价的价的过过程如下程如下:(1)(1)设该设该荒地开荒地开发发完成后可完成后可转让转让熟地的熟地的总总价价为为：V VV V取得荒地的取得荒地的总总代价土地开代价土地开发发成本管理成本管理费费总总投投资资利息利息V(V(销销售售费费用、用、销销售税售税费费和开和开发发利利润润的比率的比率)V V取得荒地的取得荒地的总总代价土地开代价土地开发发成本管理成本管理费费总总投投资资利息利息(1(1销销售售费费用、用、销销售税售税费费和开和开发发利利润润的比率的比率)(2)(2)设该设该荒地开荒地开发发完成后可完成后可转让转让熟地的平均熟地的平均单单价价VV可可转让转让熟地的熟地的总总面面积积(3)(3)可可转让转让熟地的熟地的总总面面积积荒地荒地总总面面积积可可转让转让熟地的熟地的比率比率(4)(4)该该荒地开荒地开发发完成后可完成后可转让转让熟地的平均熟地的平均单单价价V(V(荒荒地地总总面面积积可可转让转让熟地的比率熟地的比率436436元元/平方米平方米第三节第三节 成本法的计算公式成本法的计算公式三、适用于旧的房地产的基本公式三、适用于旧的房地产的基本公式旧的建筑物价旧的建筑物价值值 =建筑物重新建筑物重新购购建价格建价格-建筑建筑物折旧物折旧旧的房地价值旧的房地价值=房地重新购建价格房地重新购建价格-建筑物折旧建筑物折旧1.适用于旧的房地的基本公式适用于旧的房地的基本公式2.适用于旧的建筑物的基本公式适用于旧的建筑物的基本公式第四节第四节 重新购建价格重新购建价格一、重新购建价格的含义一、重新购建价格的含义建筑物重新建筑物重新购购建价格建筑安装工程建价格建筑安装工程费费专业专业费费用管理用管理费费用用销销售售费费用投用投资资利息利息销销售售税税费费开开发发利利润润 重新购建价格也称为重新购建成本，是指假重新购建价格也称为重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。的必要支出和应得利润。二、建筑物重新购建价格的求取方法二、建筑物重新购建价格的求取方法第四节第四节 重新购建价格重新购建价格 【例例5-2】某幢房屋的建筑面积为某幢房屋的建筑面积为300m2,该该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积建筑安装工程费为建筑安装工程费为1200元元/m2,专业费用为建筑专业费用为建筑安装工程费的安装工程费的8%,管理费用为建筑安装工程费与管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的专业费用之和的3%,销售费用为重新购建价格的销售费用为重新购建价格的4%,建设期为建设期为6个月，所有费用可视为在建设期个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为内均匀投入，年利率为6%,开发商成本利润率为开发商成本利润率为15%,销售税费为重新购建价格的销售税费为重新购建价格的6%。请计算该。请计算该房屋的重新购建价格。房屋的重新购建价格。第四节第四节 重新购建价格重新购建价格 【解解】设该房屋单位建筑面积重新购建价格为设该房屋单位建筑面积重新购建价格为VB计算如下：计算如下：(1)建筑安装工程费建筑安装工程费=1200(元元/m2)(2)专业费用专业费用=12008%=96(元元/m2)(3)管理费用管理费用=(1200+96)3%=38.88(元元/m2)(4)销售费用销售费用=VB 4%=0.04 VB(元元/m2)(5)投资利息投资利息=(1200+96+38.88+0.04 VB)(1+6%)0.25-1=19.59+0.0006 VB(元元/m2)(6)销售税费销售税费=VB6%=0.06VB(元元/m2)(7)开发利润开发利润=(1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB)15%=203.17+0.0061VB(元元/m2)(8)VB=1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB+0.06VB+203.17+0.0061VB VB=1743.69(元元/m2)重新购建总价重新购建总价=1743.69300=52.31(万元万元)注：注：0.25是根据投入期为是根据投入期为6个月，即个月，即0.5年，假设在半年处一次年，假设在半年处一次性投入，则距估价时点的时间为性投入，则距估价时点的时间为0.25年。年。第五节第五节 建筑物的折旧建筑物的折旧一、建筑物折旧的含义一、建筑物折旧的含义物物质质折折旧旧 1.建筑物折旧建筑物折旧建筑物折旧建筑物折旧=建筑物重新购建价格建筑物市场价值建筑物重新购建价格建筑物市场价值 2.2.引起建筑物折旧的原因引起建筑物折旧的原因功能折旧功能折旧 经济经济折旧折旧 第五节第五节 建筑物的折旧建筑物的折旧 【例例5-45-4】某套旧住宅，某套旧住宅，测测算其重置价格算其重置价格为为4040万元，地面、万元，地面、门门窗等破旧引起的物窗等破旧引起的物质质折旧折旧为为1 1万元，因万元，因户户型型设计设计不好、没有独用不好、没有独用厕厕所和共用所和共用电电视视天天线线等等导导致的功能折旧致的功能折旧为为6 6万元，由于位于城万元，由于位于城市衰落地区引起的市衰落地区引起的经济经济折旧折旧为为3 3万元。求取万元。求取该该套套旧住宅的折旧旧住宅的折旧总额总额和和现值现值。【解解】该该旧住宅的折旧旧住宅的折旧总额总额求取如下求取如下 :该该旧旧住住宅宅的的折折旧旧总总额额 =物物质质折折旧旧+功功能能折折旧旧+经经济济折旧折旧1+6+3=10(1+6+3=10(万元万元)该该旧住宅的旧住宅的现值现值求取如下：求取如下：该该旧旧住住宅宅的的现现值值重重置置价价格格折折旧旧404010 10=30(=30(万元万元)第五节第五节 建筑物的折旧建筑物的折旧二、建筑物折旧的求取方法二、建筑物折旧的求取方法1.年限法和有关年限的含义年限法和有关年限的含义金额经济寿命时间运营收入运营费用剩余剩余经济经济寿命寿命 =经济经济寿命寿命 -有效年有效年龄龄第五节第五节 建筑物的折旧建筑物的折旧二、建筑物折旧的求取方法二、建筑物折旧的求取方法2.直线法直线法Di=D=(C-S)/N=C(1-R)/NDi=D=(C-S)/N=C(1-R)/NC C 建筑物的重新建筑物的重新购购建价格。建价格。S S 建建筑筑物物的的净净残残值值，是是建建筑筑物物的的残残值值减减去去清清理理费费用用后后的的余余额额。建建筑筑物物的的残残值值是是预预计计建建筑筑物物达达到到经经济济寿寿命命后后，不不宜宜继继续续使使用用时时，经经拆拆除除后后的的旧旧料料价价值值。清清理理费费用用是是拆拆除除建建筑筑物和搬运物和搬运废废弃物所弃物所发发生的生的费费用。用。N N 建筑物的建筑物的经济经济寿命。寿命。R R 建筑物的建筑物的净净残残值值率，率，简简称残称残值值率，是建筑物的率，是建筑物的净净残残值值与其重新与其重新购购建建 价格的比率价格的比率,即即:R=S/C:R=S/C100%第五节第五节 建筑物的折旧建筑物的折旧二、建筑物折旧的求取方法二、建筑物折旧的求取方法【例例5-55-5】某某幢幢平平房房的的建建筑筑面面积积100m100m2 2，单单位位建建筑筑面面积积的的重重置置价价格格为为500500元元/m/m2 2,判判定定其其有有效效年年龄龄为为1010年年，经经济济寿寿命命为为3030年年，残残值值率率为为5%5%。请请用用直直线线法法计计算算该该房房屋的年折旧屋的年折旧额额、折旧、折旧总额总额，并，并计计算其算其现值现值。【解解】已已知知：C=500100=50000(C=500100=50000(元元)；R=5%R=5%；N=30 N=30 年；年；t=10 t=10 年。年。Di=D=(C-S)/N=C(1-R)/N=50000(1-5%)/30=1583Di=D=(C-S)/N=C(1-R)/N=50000(1-5%)/30=1583元元Et=Dt=158310=15830Et=Dt=158310=15830元元V=C-Et=50000-15830=34170V=C-Et=50000-15830=34170元元第五章第五章 成本法成本法第五节第五节 建筑物的折旧建筑物的折旧三、求取建筑物折旧应注意的事项三、求取建筑物折旧应注意的事项1.1.估价上的折旧与会估价上的折旧与会计计上的折旧的区上的折旧的区别别估价上的折旧与会估价上的折旧与会计计上的折旧区上的折旧区别别在于：在于：估估价价上上的的折折旧旧，注注重重的的是是市市场场价价值值的的真真实实减减损损，科科学地学地说说不是不是“折旧折旧”，而是，而是“减价修正减价修正”；会会计计上上的的折折旧旧注注重重的的是是原原始始价价值值的的分分摊摊、补补偿偿或或回回收。收。在在会会计计上上，C C为为原原始始价价值值，是是当当初初购购置置时时的的价价值值，不不随随时时间间的的变变化化而而变变化化，在在估估价价上上，C C为为重重新新购购建建价价格格，是是估估价价时时点点时时的的价价值值，估估价价时时点点不不同同，C C的的值值也也可能不同。可能不同。在在会会计计上上，资资产产原原始始价价值值与与累累计计折折旧旧总总额额的的差差被被称称作作资产资产的的账账面价面价值值，它无，它无须须与市与市场场价价值值一致。一致。第五节第五节 建筑物的折旧建筑物的折旧三、求取建筑物折旧应注意的事项三、求取建筑物折旧应注意的事项2.2.土地使用期限土地使用期限对对建筑物建筑物经济经济寿命的影响寿命的影响在在土土地地是是有有期期限限的的使使用用权权下下，建建筑筑物物经经济济寿寿命命与与土土地地使使用用期期限限可可能能不不是是同同时时结结束束，因因此此，在在求求取取建建筑筑物物折折旧旧时时应应注注意意土土地地使使用用期期限限对对建建筑筑物物经经济济寿寿命命的的影影响响。计计算算建建筑筑物物折折旧旧所所采采用用的的建建筑筑物物经经济济寿寿命命遇遇到到下下列列情情况的况的处处理理为为：建建筑筑物物经经济济寿寿命命早早于于土土地地使使用用期期限限结结束束的的，应应按按照照建筑物建筑物经济经济寿命寿命计计算建筑物折旧。算建筑物折旧。建建筑筑物物经经济济寿寿命命晚晚于于土土地地使使用用期期限限结结束束的的，分分为为在在土土地地使使用用权权出出让让合合同同中中未未约约定定不不可可续续期期和和已已约约定定可可续续期两种情况。期两种情况。第六节第六节 房屋完损等级评定房屋完损等级评定一、房屋完损等级评定的有关规定一、房屋完损等级评定的有关规定1.1.房房屋屋完完损损等等级级是是根根据据房房屋屋的的结结构构、装装修修、设设备备三三个个组组成成部部分分的的各各个个项项目目完完好好、损损坏坏程程度度来来划划分分的的，分分为为下下列列5 5类类：完完好好房房；基基本本完完好好房房；一一般般损损坏坏房房；严严重重损损坏房；坏房；危危险险房。房。2.2.房房屋屋结结构构、装装修修、设设备备三三个个组组成成部部分分的的各各个个项项目目为为：房房屋屋结结构构组组成成分分为为：地地基基基基础础、承承重重构构件件、非非承承重重墙墙、屋屋面面、楼楼地地面面；房房屋屋装装修修组组成成分分为为：门门窗窗、外外抹抹灰灰、内内抹抹灰灰、顶顶棚棚、细细木木装装修修；房房屋屋设设备备组组成成分分为为：水水卫卫、电电照照、暖暖气气及及特特种种设设备备(如如消消防防栓栓、避避雷雷装置等装置等)。一、房屋完损等级评定的有关规定一、房屋完损等级评定的有关规定3.房屋完损等级的判定依据是：房屋完损等级的判定依据是：（1）完好房：结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现）完好房：结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽然个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复状良好，使用正常。或虽然个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。的。（2）基本完好房：结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，）基本完好房：结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能恢复的。能恢复的。（3）一般损坏房：结构一般性的损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局）一般损坏房：结构一般性的损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备、管道不够畅通，水卫、电照管部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备、管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的。件的。(4)严重损坏房：房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装严重损坏房：房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建的。电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建的。(5)危险房：承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌危险房：承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的。可能，不能确保住用安全的。4.房屋新旧程度的判定标准是：房屋新旧程度的判定标准是：完好房：十、九、八成；完好房：十、九、八成；基本完好房：基本完好房：七、六成；七、六成；一般损坏房：五、四成；一般损坏房：五、四成；严重损坏房及危险房：三成以下。严重损坏房及危险房：三成以下。第六节第六节 房屋完损等级评定房屋完损等级评定二、房屋折旧的有关规定二、房屋折旧的有关规定1.1.计计算算折折旧旧必必须须确确定定房房产产的的价价值值、使使用用年年限限、残残值值和和清理清理费费用，用，计计算公式算公式为为：年折旧年折旧额额原价原价（1 1残残值值率）率）耐用年限耐用年限2.经租房产根据房屋结构分为下列四类七等。经租房产根据房屋结构分为下列四类七等。(1)钢筋混凝土结构：全部或承重部分为钢筋混凝钢筋混凝土结构：全部或承重部分为钢筋混凝土结构。包括框架大板与框架轻板结构等房屋。这土结构。包括框架大板与框架轻板结构等房屋。这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全。类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全。(2)砖混结构一等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙砖混结构一等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。宅或非住宅房屋。第六节第六节 房屋完损等级评定房屋完损等级评定二、房屋折旧的有关规定二、房屋折旧的有关规定(3)砖混结构二等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。砖混结构二等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋。其他房屋。(4)砖木结构一等：材料上等、标准较高的砖木砖木结构一等：材料上等、标准较高的砖木(石料石料)结构。结构。这类房屋一般是外部有装修处理、内部设备完善的庭院式或这类房屋一般是外部有装修处理、内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。花园洋房等高级房屋。(5)砖木结构二等：结构正规，材料较好，一般外部没有装修砖木结构二等：结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋，处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋，(6）砖木结构三等：结构简单，材料较差，室内没有专用上、）砖木结构三等：结构简单，材料较差，室内没有专用上、下水等设备，较低级的砖木结构房屋。下水等设备，较低级的砖木结构房屋。(7)简易结构：如简易楼、平房、木板房、砖坯、土草房、竹简易结构：如简易楼、平房、木板房、砖坯、土草房、竹木捆绑房等。木捆绑房等。第六节第六节 房屋完损等级评定房屋完损等级评定二、房屋折旧的有关规定二、房屋折旧的有关规定3.各种结构房屋的耐用年限一般为：各种结构房屋的耐用年限一般为：(1）钢筋混凝土结构：生产用房）钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用房年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房年，非生产用房60年。年。（2）砖混结构一等：生产用房）砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房年，非生产用房50年。年。（3）砖混结构二等：生产用房）砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房年，非生产用房50年。年。（4)砖木结构一等：生产用房砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房年，受腐蚀的生产用房20年，年，非生产用房非生产用房40年。年。(5)砖木结构二等：生产用房砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房年，受腐蚀的生产用房20年，年，非生产用房非生产用房40年。年。(6)砖木结构三等：生产用房砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房年，受腐蚀的生产用房20年，年，非生产用房非生产用房40年。年。(7)简易结构简易结构10年。年。第六节第六节 房屋完损等级评定房屋完损等级评定二、房屋折旧的有关规定二、房屋折旧的有关规定4.房屋残值是指房屋达到使用年限，不能继续房屋残值是指房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值；清理费用是指拆使用，经拆除后的旧料价值；清理费用是指拆除房屋和搬运废弃物所发生的费用；残值减去除房屋和搬运废弃物所发生的费用；残值减去清理费用，即为残余价值，其与房屋造价的比清理费用，即为残余价值，其与房屋造价的比例为残值率。例为残值率。各种结构房屋的残值率一般为：各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土钢筋混凝土结构结构0；砖混结构一等砖混结构一等2；砖混结构二砖混结构二等等2；砖木结构一等砖木结构一等6；砖木结构二砖木结构二等等4；砖木结构三等砖木结构三等3；简易结构简易结构0。