形势与政策.ppt

三、深度解析房地产市场政策三、深度解析房地产市场政策二、房地产调控办法二、房地产调控办法一一、房地产调控难原因、房地产调控难原因房价调控难在房价调控难在 旺盛的旺盛的刚性需求刚性需求房价调控难在房价调控难在 宽松的宽松的货币环境货币环境房价调控难在房价调控难在 供地制度供地制度和和管理管理的缺陷的缺陷房价调控难在房价调控难在 居民居民投资渠道投资渠道的缺乏的缺乏房价调控难在房价调控难在 保障房保障房短缺、短缺、管理管理不善不善旺盛的刚性需求经济经济居民收入居民收入城镇化城镇化快速发展城市居民住房需求激增宽松的货币环境国际国内货币环境宽松国际国内货币环境宽松货币供应量大货币供应量大货币流通过剩货币流通过剩房价持续上涨房价持续上涨供地制度和管理的缺陷城乡之间、大中小城市之间，建设用地分布不合理，是导致住宅供地出现不足的重要原因城市用地结构不合理我国工业用地占整个城市建设用地的30%，而发达国家大概是15%左右城市住宅供地短缺城市住宅供地短缺居民投资渠道缺乏银行存款缩水银行存款缩水股市不景气股市不景气黄金等财富市场不稳定黄金等财富市场不稳定+投资渠道不畅投资渠道不畅，房地产行业，房地产行业受到投资、投机追捧受到投资、投机追捧=保障房短缺、管理不善 2010 2010年政府提出年政府提出5 5年内年内新建新建36003600万套保障房，但是，万套保障房，但是，由于由于管理不严，存在被有钱、管理不严，存在被有钱、有权人占用现象有权人占用现象 地方政府缺乏建造保障地方政府缺乏建造保障房积极性，保障房供应严重房积极性，保障房供应严重不足不足本章概要 建好、管好建好、管好保障房保障房 搞好相关制度建设搞好相关制度建设稳健货币政策稳健货币政策 推进推进金融改革金融改革 统筹城乡建设用地统筹城乡建设用地 推动推动土地制度改革土地制度改革 多用多用市场手段市场手段 减少行政审批减少行政审批控制市场需求控制市场需求 有效控制房价有效控制房价措施增加住房供应量，减少需求量p差别化的信贷政策p放宽对开发商的信贷限制p创新金融产品，引导百姓投资，减少投机炒房金融杠杆原理n首付款比例n利率差别化稳定货币增量、控制流动性，对房地产市场健康发展至关重要稳健货币政策稳健货币政策 推进推进金融改革金融改革 统筹城乡建设用地统筹城乡建设用地 推动推动土地制度改革土地制度改革农村宅基地确权，建立城乡统一的建设用地市场激励农民腾退废弃宅基地，合理调整城市用地结构城乡城乡建设建设用地用地 一一体化体化改革改革增加增加商品商品住宅住宅 用地用地供应供应量量发挥发挥存量存量土地土地作用作用 多用多用市场手段市场手段 减少行政审批减少行政审批行政手段扭曲市场信息，形成新的不公平应该把房地产税收体制应该把房地产税收体制改革和相应制度的建设改革和相应制度的建设作为房地产调控的主要作为房地产调控的主要手段。手段。房产税个人所得税可减少行政审批、乱收费可遏制投机行为增加财政收入可盘活存量房增加供给规范租赁市场，鼓励租房各地深入各地深入调查调查新指标：每年新指标：每年解决多少住房户解决多少住房户精细化管理是关键弄清要建多少保障房 建好、管好建好、管好保障房保障房 搞好相关制度建设搞好相关制度建设发展保障房发展保障房深度解析房地产市场政策深度解析房地产市场政策1、信贷政策与落实，首付比例政策与实际是、信贷政策与落实，首付比例政策与实际是否一致呢？否一致呢？2、拆迁和安置，借机分房问题如何解决？、拆迁和安置，借机分房问题如何解决？3、到底是收税更能增加财政收入还是、到底是收税更能增加财政收入还是258个个章更值钱？章更值钱？4、如何保障保障房分配公平？、如何保障保障房分配公平？中国房地中国房地产产市市场场是一是一个完全的政策市，个完全的政策市，为为何政府有能力把房地何政府有能力把房地产产推高，而推高，而为啥为啥把房把房地地产产的的过过度投机度投机给给降降下来就下来就这这么么难难呢？最呢？最大的大的问题问题出在住房政出在住房政策的制定者、策的制定者、执执行者行者错误错误的的观观念、思路以念、思路以及政策所及政策所导导致的。致的。城市化的城市化的“刚性需求刚性需求”真的这么大真的这么大民间投资渠道窄不是高房价的理由民间投资渠道窄不是高房价的理由 国际热钱抄高楼市是谬论国际热钱抄高楼市是谬论怎莫办怎莫办？为神？为神马会这马会这样？样？十八届三中全会不再提房地产调控，十八届三中全会不再提房地产调控，而是开始涉及更深层次的问题，如农村而是开始涉及更深层次的问题，如农村土地流转改革、推进城镇化进程、提出土地流转改革、推进城镇化进程、提出房地产税立法与改革，这是市场化手段，房地产税立法与改革，这是市场化手段，是长效机制的体现。是长效机制的体现。决决定定强强调调市市场场的的决决定定性性作作用用、建建立立城城乡乡统统一一的的建建设设用用地地市市场场、房房地地产产税税立立法法等等，都都将将影影响响房房地地产产行行业业的的发展发展。