国际商贸城商业中心项目可行性研究报告.pdf

1 目录 第一部分 项目基本资料.2 第二部分 市场状况分析.4 第三部分 项目情况分析.16 第四部分 业态定位分析 .19 第五部分 项目总规划方案建议 .43 第六部分 价格定位及销售收入预测.452 第一部分 项目规划基本资料、项目简介 1.项目名称：XX 国际商贸城 2.发展商：XX 商业中心有限公司 3.地理位置及现状：该项目位于麓景路黄田直街 1、2 号 XX 商业中 心裙楼，邻近小北地铁站，距广州火车站、流化展馆约 20 分钟车 程。4.场地性质：商铺 5.可租售面积：-1-2 层约 6889.43 平方米、项目配套 1.办公：8-16 层、总建筑面积约 3 2.餐饮：三家带有中东、印度特色的餐厅、分别位于首层、二层、三层；3.酒店：XX 商务酒店；4.娱乐：3 层为网吧；4 层为金汇国际俱乐部；5.银行：中国银行、中国农业银行、中国建设银行；6.交通：距离地铁 5 号线约 5 分钟路程；距离广州火车站、锦汉会展约 10 分钟车程；7.车位：附楼 2-5 层；4 第二部分 市场状况分析 一、项目位置概述 项目位置南邻商业机构密集的环市路，北靠风光旖旎的白云山麓湖 公园，处在广州闹市的商业中心；内环路入口就在大厦门前，距离 火车站 3 分钟车程，距离琵洲国际会展中心约 15 分钟车程，距离 新白云机场约 30 分钟车程。、项目地形图5 三、区域概况 1.地理位置 项目位于小北商圈，连接环市东高档商务区、环市西批发商圈、小北路国际贸易出口中心的枢纽位置，紧邻地铁五号线麓景路出 口，环市路、内环、地铁密集交通网，交通便捷，辐射力强。2.人口 总人口约 60 万人，其中外来人口近 10 万人，6 3.商业状况 小北-登峰商圈，是广州最著名的外商集聚地，境外人员涉及 80 多 个地区和国家。以来自非洲，中东，印度等旅穗商人为主，是近年 来中国外贸商品出口继欧美贸易经济体后的第二增长点。小北-登 峰一带就有过千个对外贸易商铺，以经营电器，通讯器材，精品服 饰，日用品等为主。比邻火车站商圈，所处物业有大型停车场，周 边交通便利。以发展为电子数码产品、小家电、家纺服装、手表皮 具、建筑五金及日用品等业态的世界级贸易集散地。在政府的关注 下，小北登峰商圈正在为广州打造一个新的批发商圈。4区域发展优势 1）按照区委、区政府“两增一保”考核方案的要求和区委十三届 八次全会部署，2010 年小北地区确保完成经济指标是：完成地 区生产总值 11.4 亿元，增长 20%；完成固定资产投资 11 亿元，增长 16%；实际使用外资 1200 万美元，增长 344%；完成财政收 入 3591 万元，增长 25%，力争达到各项奋斗指标,实现新的突 破。2）小北商圈一带的越洋商贸城、金山象商贸城于 2006 年 10 月和 2007 年 4月相继开业，2 座商贸城 400 余个商铺加上周边街巷 逐渐形成的 200 余个商铺，在宝汉直街、恒安路、童心路一带 共新增了 600 多个对外贸易商铺。如今，这一带的铺租已稳定 在 200 元/平方米/月，相比 4 年前的涨幅高达 300%-400%.3）广东省实施外向带动和经济国际化战略，着力调整优化外经贸 结构，提升外经贸发展质量，不断改善投资贸易环境，实现又 好又快发展，对外开放水平进一步提高。4）我国出口在中东、东欧、非洲、拉美的市场份额仅为 9.2%、3.7%、10.4%、6.9%，增长空间很大，再加上自由贸易区的开辟，扩 大外部需求仍然可为。如果 2009 年我国进出口贸易总额为 2.2 万亿美元，2010 年可能增长 10%7 以上，恢复到 2008 年的贸易 总额水平；出口贸易也将恢复到 2008 年 1.43 万亿美元水平，增长幅度为 15%以上。5）登峰村位于内环路（恒福路）以北，下塘西路以东，毗邻麓湖。用地面积约 80 公顷，拆迁范围约 5.5 公顷，将打造为环市东智 力总部区的“休闲后花园”，通过“腾笼换鸟”打造具附加值的特 色商圈，发展现代商贸服务业，与世贸、友谊商店、花园酒店、中环保利等商业中心形成点、线、面结合的新型中心商圈，形 成智力总部和时尚商业中心。四、小北商圈项目板块情况 1.商圈概况 小北-登峰商圈，是广州最著名的外商集聚地，境外人员涉及 80 多 个地区和国家。以来自非洲，中东，印度等旅穗商人为主，是近年 来中国外贸商品出口继欧美贸易经济体后的第二增长点。小北-登 峰一带就有过千个对外贸易商铺，以经营电器，通讯器材，精品服 饰，日用品等为主。比邻火车站商圈，所处物业有大型停车场，周 边交通便利。以发展为电子数码产品、小家电、家纺服装、手表皮 具、建筑五金及日用品等业态的世界级贸易集散地。2.竞争对手划分：针对本项目所在区域，存在若干竞争对手项目:天秀商贸城 广福国际商贸城 新泓汇大厦 8 金山象商贸城 中非商贸城 越洋商贸城 3.竞争对手分析 A:天秀商贸城 1)项目概况 天秀商贸城项目内单元主要面积为 30-50 平方米、现经营批 发电子数码产品、小家电、家纺服装、手表皮具、建筑五金 产品，商场的开门时间为早上 10 点到晚上 10 点。2)价格走势 由于项目已具备良好的商业气氛且经营多年，结合市场可持 续发展资源，现时该项目只租不售；租金价位在 120 元/川。入场费 3800/，管理费 15/(不包含中央空调电费)；按 照市场发展走势，预期年底或明年租金水平会以 5-8%的水 平增长。B:广福国际商贸城 1)项目概况 广福国际商贸城位于小北-登峰商圈，地理位置亦最临近本 项目，为本项目最大竞争对手。总经营面积 6000 平方米，1-3 层为商场，目前已全部租满，该项目只租不售；租金价 9 位首层：218 元-258 元/川；二层：160-175 元/m2,2)招商策略：首年前半年免租，后半年按租金价格的 38%计算。第二年按 88%计算，第三年按原价计算，管理费 15/m。3)价格走势 该项目目前已经营 2 个多月，但由于招商定位已经商场布局 划分问题，商场于半年免租期后将会面临调整期，目前该项 目客流量非常少，在商家维系上亦面临重大危机。C:新泓汇大厦 1)项目概况 位于广州市环市中路 301、303 号怡东大厦首、二、三层,总建筑面积为 4042.7 平方米。商城主要面向全国各专业出 口厂家招商，行业涉及：轻工纺织系列如服装、家具用品、鞋帽、箱包、皮具；小五金、机电、电子通讯、日化等系列。客流主要面向非洲、中东、拉美等外贸商家。大厦设计档口 摊位共 160 家，于 2009年 5 月 19 日开业。2)招商策略：租期：1-5 年 租金：首层：298 元/川；二层：168 元/川；三层：118 元/m2 租金优惠：首年折扣 55%第二年递增 8%f 再折扣 80%1 0 进场费：首层：4500 元-5500 元/m；二层：3000 元-6000/m 三层：2500 元/m 管理费：15 元/m(不包中央空调)3)价格走势 该项目已经营 1 年，业态定位与天秀商贸城类似，出租率超 过 90%租户相对稳定，价格会在每年 8%勺幅度稳定上扬。D:金山象商贸城 1)项目概况 金山象商贸城占地二千多平方米，拥有 200 多间铺位，产品 涉及到服装，饰品，电子，汽配,机械,食品等各个行业.欢迎 各地厂家前来进驻.金山象商贸有限公司拥有专业的外贸 销售团队，进口非洲优质棉花，木材等；同时出口电视，投影 仪，服装,发电机，汽车零配件到非洲和中东各地.ii 2)价格走势 该项目经过长达 3 年的经营，以形成稳定市场，并且通过 开发商贸易带动，商场有一定的知名度，客源稳定。目前 租金稳定在200/川且每年 5-8%递增的水平。E:中非商贸城 1)项目概况 中非商贸城毗邻秀山楼、天秀大厦总经营面积达平方米，云 集各行各业，包括：电子、电器、通信、服装、鞋类、饰品、日用品等。以价格实惠，品种繁多而著称，该项目只租不售，现共有 100 多家商户在经营，主要客源为中东、非洲、中费 等国家。2)价格走势 目前中非商贸城正面临调整阶段，大部分租户将会清出，展 望未来价格将会调整致均价格 300 元/m2 F:越洋商贸城 1)项目概况 该项目位于广州市越秀区下塘宝汉直街 2 号新登峰宾馆商 场首、二层，主营服装、鞋帽、精品首饰、皮革、电器、手 机、音响及数码产品；总建筑面积越 3000 平方米，只租不 售，从 06 年调整经营至今，商场内各经营者已积聚一定熟 客，经营比较成熟，临街铺位租金已达 250/m 2)招商策略：租期：1-5 年；租金：150-200 元/川；租金优惠：无 12 进场费：2500-3000 元/平米 管理费：15 元/平米(不包中央空调)3)价格走势 由于该项目已经过四年运营，展望年底至明年初，租金价格 会保持在 5-8%的幅度增长。3.项目市场形象、价格定位及目标客户群 项目名称 市场形象 价格定位 目标客户群 天秀商贸城 经营多年的外贸批发 市场、在商圈中有很 大影响力。只租不售 入场费：2000-3000元/m2 租价：均价150元/m2 印度、中东、非洲米 购商家 13 广福国际 项目于10年初推出 市场、商场以外贸批 发为主、经营效果一 般。只租不售 入场费：首层 1000-7000/m2 二层 1000-2000/m 租价：均价202元/m2 印度、中东、非洲米 购商家 新鸿汇大厦 项目09年中开业主 要面向全国各专业出 口厂家招商,主营外 贸批发。只租不售 入场费：首层 4500-5000/m 二层 3000/m 三层2500/m 租价：均价194元/m2 印度、中东、非洲米 购商家 金山象商城 项目06年底开始运 营，主要经营服装，饰品,电子,汽配,机 械,食品等批发。只租不售 入场费：1000-2000/m 租金：均价180/m2 印度、中东、非洲米 购商家 中非商贸城 商场目前以电子、电 器、通信、服装、鞋 类、饰品、日用品为 主营业态，但即将面 临调整，调整后租金 与业态会产生变化，以展贸为主。只租不售 卄宀 待定 印度、中东、非洲米 购商家 越洋商贸城 项目主营服装、鞋帽、精品首饰、皮革、电 器、手机、音响及数 码产品，已形成一定 市场影响力 只租不售 入场费：2500-3000/m 租金：均价200/m 印度、中东、非洲米 购商家 以上项目尤以天秀大厦、越洋商贸城、金山象商城经过一段时间的运 营，在商圈内已形成一定影响力；并且目标客户一致，带领小北商圈走向 国际化道路。总结 1.在户型平面设计上，各个项目的户型设计变化不多，面积一般为 14 20-40 平方左右。2.在市场形象定位上，各个项目都主要针对低端电子、电器、通信、服装、鞋类、饰品、日用品为主，主要面向印度、中东、非洲等 采购商家。3.在项目形象上，除了广福国际，小北商圈内大部分项目都超过 10 年，高知名度与残旧的外观并存。4.所有项目皆以只租不售的模式招商。5.在招商策略上，除了经营了长时间的几个项目，基本都以首年租 金低廉，长免租期，第二年打折，为主打。并收取 2 万-5 万的入 场费。6.在周边配套上，小北商圈写字楼林立，餐饮、银行、交通配套充 足，在广州市内有很高知名度。7.在价格定位上，现时小北商圈租金价位在 150 元/平方米200 元/平方米范围，入场费普遍在 10003000 元/平方米范围；而这一区 域则成为日后我司项目招商过程中客户作为对比的区域。小结：小北商圈地理位置特殊，经过多年的发展，已形成中东、非 洲、印度人最集中的外贸集散地，每天车水马龙，且治安管 理良好；但同样，由于消费力、各商场业态划分等问题，导 致此商圈的商品只能以低档次、贋品为主导，中、高端产品 不适合作为此区域的主流商品。目前所有项目都只租不售，以首年、次年租金优惠、15 长免租期为主打的招商方式。1993 年落成的 XX 商业中心拥有商圈内历史悠久的酒店、餐 厅，深受中东、非洲旅客和商家的欢迎。但其地址位置相对 其他比较知名商厦亦同样存在位置相对较差之缺点，其商场 部位之 XX 国际商贸城目前想在此商圈内突破重围，必须找到 自身的特点与迎合市场之创新业态。16 第三部分 项目情况分析 优势分析 知名度优势：13 年成熟经营，深入中东、非洲民心的商业酒店、餐饮 配套，带领本项目成为入住的首选。配套优势：商场、酒店、饮食、娱乐、办公集于一身，三层立体停车 场移步到铺，罕有充足车位配套；无论是商业用水、用电、隔油排污，还是广告位，都体贴齐备，24 小时智能化监控系统，保安人员全天候 巡视，商户利益得到17 最充分的保障！规划优势：统一规划、统一招商，严格把关商家的进驻条件，综合考 虑各业态特点，合理布局，充分挖掘业态的最大利益！组合优势：实力经营商、投资商的鼎力投入、引领众多优质商家的加 盟，强强联合必将创造国际商业新辉煌！体量优势：后备货量充足，商场负一层、三层存在大量面积可作为后 备货量的补充。二、劣势分析 位置不佳：对比其他项目，本商场存在位置不佳之明显缺点 交楼标准不高：项目中的二楼大部分面积前身为停车场，楼底较矮，限制了业态分布的选择。周边消费力低：由于登峰地区消费力不高，且项目并没有主干道一线 临街铺，不能以零售引领临近消费力，只能引入符合商圈特点的采购 消费力。三、发展前景分析 小北-登峰商圈历史悠久，小联合国外贸市场已形成多年，各外贸 采购商场林立，但业态分布零散，均没有一个以统一业态、某种主 题商品定位的一站式商场。本项目可以此作为突破点，引领小北 登峰商圈走入一个新时代。商圈内各项目均只租不售，没有经营权出售模式，本项目可以以此 为创新卖点打进市场 前半年或首年免租为商圈内吸引商家之流行手段，但必须收取高昂 之入场18 费用，本项目同样可采取放水养鱼策略。以不收取入场费之 超值优惠强势入市，势必闯出一片天下。本商厦之餐厅、酒店为极大优势，必须将“中东、非洲外贸批发的 起点”此亮点无限放大。此优势将弥补地段之不足。本项目招商之最大竞争对手广福国际位置及装修标准皆比本项目 优越。但从另一角度来看，该项目的经营失败可为本项目利用，在 招商方面如能借助该项目带动，并吸纳对该项目失去信心之目标客 户，不失为一个极大商机，危机并存！19 第四部分 业态及定位分析 一、目前广州电子、电器批发市场分析 广州市现有的电子、电器商圈主要为海印大沙头商圈、文化公园西提 二马路商圈及中山六路的将军东商圈。海印大沙头三马路商圈 20 以大沙头三马路为轴心，两边较大的电器批发、零售的市场有：盛贤 旧货交易市场、澳讯二手手机城、海印电器总汇、星之光电器城以及海印 广场。大沙头三马路是广州自发形成的传统电器商业街，该区内的商业物业 大多都经营超过 8 年以上。04 年，广州市政府对该区域进行调整，将原来位于大沙头马路珠江边 的“海印旧货市场”悉数搬到现在的盛贤旧货交易市场及澳讯二手手机城 里。由于该区批发市场已成规模，所以该地段的租金价格也较高，租 金约每平米 400 500 元。盛贤旧货市场分析 位于海印大沙头三马路，内有 4 层，约 2500 间铺，建筑面积约 15000/卅主要经营有：二手通讯设备，数码摄像、影音，二手电脑，小品牌电视、音响、办公用品（复印机、打印机等）及其他精品（皮包、钟表、军用服 装）。商城配套设施：场内中央空调、多台手扶电梯、货梯、多功能文化 广场、大型室内停车场。21 业态分布比例：口二手电脑 口小品牌电视、音响 办公用品（复印机、打印机等）口其他、精品（手機維修、钟表、軟件、军用裝備）租金水平:首层的临街旺铺 550 600 元/，裙楼：450 500 元/叱 二层已经全部租满;三层 150 元 m。8%25%15%15%17%二手通讯设备 数码摄像、影音 22 理费：60 元/m2 进驻率：约 85%综合分析：位于海印大沙头三马路（海印广场旁边），是原来大沙头拆迁后，新改 造出来的旧货市场，由于租金价格水平比较高，因此，都有针对性的 做“黑人”和其他外国人的生意，所卖的二手产品的价格普遍偏高。海印电器总汇 海印电器总汇于 1991 年 9 月开业，是广州市第一家电器专业市场,市场内经营各类国内外品牌家用电器。消费客户群体:匚國內 匚國外 10%90%23 其经营区域主要分为四大区域：旧场：主要经营白色家电类，包括 冰箱、洗衣机、空调等，其次产品有对讲机、手机、影响线材器材等;新场：主要经营液晶电视、电玩、手机、数码产品等；二场：最多商铺林立的一个区域多以手机、品牌音响专卖店、电脑、数码产品、电动玩具、监控设施器材等。二、三层：主要经营是电脑、电玩类、打印等办公用品。业态分布比例：口家電類（電視音響、DVD 口辦公設備 口電子數碼產品 其他 租金水平：第一手租金：400 元/（含管理费、水电费）；二手转租租金：750 850 元/（含管理费、水电费）24 综合分析：海印电器总汇有较悠久的历史，经营将近 20 余年，在广州以及全国都 较为有名。主要经营国内外知名的品牌家电，产品和价格都与国美、苏宁无异，与本项目的“对外贸易小品牌家电批发市场”的理念不相 冲突。从上述数据分析，该商场主要以内销为主，从根本上就不具备 完善的贸易功能。星之光电器城 海印商圈的大沙头三马路有一名叫“星之光电器城”的车站，从这 一点可以说明星之光电器城是该区域的一个标志性物业，占据了得天独厚 的优势。10 多年前，星之光电器城的前身仅仅是广百的一个储运库房，租金从 8进驻率：100%消费群体:匚國內 國外 25 元/川到如今最贵铺位的 400 元/，上涨了 50 倍。其主要经营包括：黑电（电视、音响、DVD）、白电（冰洗、空调）、数码影音、手机等家电。业态分布：黑电（电视、音响、DVD 白电（冰洗、空调）数码影音 手机 进驻情况：50%新推出的后场部分原来由中原地产代理，但效果不理想，空置率达到 95%以上,星之光现已经与中原地产终止合同，改由星之光电器城自行 招租。租金水平：后场部分：230280 元/川（含管理费），三按一租，合同为期 5 年；前场部分：铺位已经全部租满，之后少量的柜台出租。约 1.2 米长的 26 柜台，两条 4500 元/月（含管理费）；二手转租的铺位 60/m2,20000 元/月（含管理费）。上述的均不需要进场费。综合分析：从储运库房到闻名遐迩的电器专业卖场，租金从/m到如今最贵铺位的 400 元/m,上涨了 50 倍，仅仅用了 10 年的时间。在广州及全国都较 有名气。但新推出的后场部分，招租情况极其不理想，空置率高，对 整体的一个经营造成很大的影响。而该卖场主要经营的是大品牌、名 牌家电、发烧音响、专业影音器材为主,总要针对的都是国内市场,不具备对外的贸易功能,极少外商进出该卖场,与本项目“对外贸易 小品牌家电批发市场”的理念不相冲突。海印大沙头电器批发商圈分析、总结：优势分析：该商圈内的电器批发市场大多都经营了 1020 年的时间,在广州及全 国都较为之出名,经营以大平品牌家电,发烧音响,专业音响设备器 材,手机,数码影音为主。而该区域大多在发烧影响、专业影音这一 块的领域享负盛名。劣势分析：该区域多数以个体户为主,尤其是黑电与白电、手机数码这一块基本 是饱和,竞争相当激烈。而近 7、8 年崛起的苏宁国美他们统一了所有 的厂商、经销商,统一的价格,统一的优惠折扣,统一的搞大型的促 销活动,对海印商圈的电器零售业造成了很多的影响。基本上,现在 广州买品牌家电的都会到国美、苏宁这些地方,他们品种齐全,统一 的送货，统一的售后服务，在广州还是占领了很大一部分的市场。高昂的租金也是该区域得一大特色，经过了将近 20 年经营，该区域得 租金从原来的 50、60 元/川上涨到现在均价 500/川不等，涨幅达到 10 倍27 之多。二手的批发交易能吸引部分中东及中非的外商，但是，外商的数目不 多，形成不了外贸批发市场的这样一个格局。乏善可循的经营模式，没有更好的创新理念经营。发展商只负责管理 场内经营秩序，没有定期的大型活动举办，难以更好的带动消费客户 群。难以实现统一的折扣优惠，商品的质量保证不如苏宁国美这些大 卖场有信心。文化公园西提二马路商圈 28 以西提二马路为轴心，一直延伸到黄沙的六二三马路，是全国有名的 电子产品批发商圈。该商圈内有数十个大大小小的批发市场，其中规 模最大、产品最为集中的以新亚洲国际电子数码城、南方大厦国际电 子城最为出名。而文园电器城就是该区域里面历史较为悠久的电子、电器批发市场；该区域得租金价格相对海印电器批发商圈而言不要高，一间建筑面积 12 川的商铺约 2200 元/月，但是，就是这样的意见 12 川的商铺二手 转租就要 17 万元的转手费。只能说该区域内真是一铺难求；文园电器城由于历史悠久，物业需要重新包装。文园原有的商家现在 基本都搬到海珠区南田路的新文园电器城。据了解所得到的信息，原 来的文园电器城重新装修/川以后，租金价格将会上涨到 800 元/讥 和原来文园电器城的一些商家沟通过，他们都纷纷表示，无法这么贵 的租金价格29 该商圈业态分布比例:消费群体比例:匚國內 匚中東 匚非洲 南方大厦国际电子城 30 全国最大的手机、通讯配件专业市场核心位置。是一个集国际、国内 贸易、展示、物流配送等多功能为一体的大型数码电子配件专业市场。主 要经营电子通讯、手机整机、手机配件及其相关的通讯产品。经营面积 18000 多平方米，1018 个商铺。进驻率：100%租金水平：二手转租 12 川的商铺 2200 元/月，顶手费 17 万元 综合分析：进驻率达到 100%，开铺率达到 99.5%以上。全国有名的手机、手机配 件、电子、数码的批发交易市场。租金相对而言属于合理。但是，顶手费 偏高，很多有心经营的商家未必会那么容易就接受 17 万元的顶手费。新亚洲国际电子数码城 新亚洲国际电子数码城位于荔湾区西提二马路，是一座以手机、电 脑、数码产品零售兼批发的大型数码商城。经营项目主要为通讯器材、数 码电子产品，经营面积约 19000 平方米，经营业户有 900 多档。是广州荔 湾文园地区的 4 家大型电子城之一。文园电器城 位于西提二马路，属于荔湾区的繁华地段。主要经营通讯机电及配件、日用电器、摄影器材等。是广州教为知名的电器商场，现该商场正在重新 装修。据了解，该商场重新装修好以后的租金价格是 750 850 元/川。由于重装后价格过于高昂，该商场就有的商家都纷纷搬到海珠区南田 路的凤凰展贸城。该项目前身是广州茶叶厂，现由广州市市场管理局投资 重新翻新、装修推出市场。由于刚推出市场，进驻率不高，只有 60%左 右。一层租满，二层空置率 45%，三层空置率 65%。该展贸城经营面积 约 500031 川，是该项目的其中一个部分，整个项目占地 5 万平方米，今后 还会推出写字楼，创意写字楼等的商业配套。凤凰展贸城 优势分析：交通便利，地铁 8 号线凤凰新村总站口，项目旁边就是 南田路公交车站，车站内有 8 条线路进过。另外一边，原茶叶厂正门是工 业大道，是海珠区的其中一条交通要道。每天都有数百班次的公交车经过。劣势分析：所处位置大多都是居民楼，周围都没有商厦或者批发市 场，商业气氛不浓厚。租金水平：均价 150 元/川；签三年合同 租金优惠：首年租金全免，第二年租金打 6.8 折，第三年正常缴纳，第四年开始租金递增 8%，首次缴纳三个月按金和一个月的租金。管理费 8 元/川不含公用水电，公用水电、空调平分。西提二马路电子、数码批发商圈总结、分析：优势分析：全国著名的电子配件、手机配件、数码产品集散地。经营时间大多都 超过 5 年以上。所处的位置又是荔湾区的旺地，周边都以批发市场为主。在中东及非洲商客心目中也有一定的名气。产品主要以电子配件、元件，数码产品，电玩为主，成品电器占得比例不大。劣势分析：交通状况差。西提二马路以北有十三行服装批发商圈，以东是一德 路干货交易商圈，都是广州著名的批发市场。但是，由于都处于老城区，道路设计比较狭窄，没有足够的停车位置，在物流上带来了很大的不便，所以该区域内的西提二32 马路，人民桥，十三行马路，一德路，人民南路经33 常会塞车的现象。正所谓路通财通，在现今这个物流需求量不断急速上涨 的时代，在一个这样拥挤的道路环境下做生意，您会觉得安心、放心吗？将军东电器城 位置概况：位于中山六路口，连接解放中路。离公园前地铁站约两分 钟路程。东西向，南北向右数十条公交线穿行。市场概况：共分两层，一楼约 100 余个档口，主要经营的产品有家电 配件，监控器材，线材，影音产品，新旧电器。二层约 60 多个档口，300 条柜台，二层主要经营二手电脑，电器，手机为主，还带有少量的办公用 品。租金水平：柜台租金约每月 500-600 元一个柜台，柜台长约 1 米；交 三个月的按金和一个月的租金，合同签 1 年，管理费每个柜台 150 元/月，所有合同到2011 年到期。业态分布比例：匚家电配件 匚线材 匚新旧电器 的中间，附近有乐购等商业中心。地理位置及交通条件都十分优越，人流 量大。主要以国内本地市场为主，外商多是零售，少有外商在此地批发。劣势分析：处于老城区中心地段，基于地理条件，商场发展以到了极 限，附优势分析：中山六路将军东电器城,处于中山六路北侧，两个地铁口 10%15%20%匚手机 匚监控设备 匚影音产品 匚二手电脑 34 近交通便利，商业中心密集，竞争压力大，大多都是依靠零售为主。几大电子、电器批发商圈分析总结：本次调查的结果表明，广州市内的电子、电器批发市场他们主要经 营大多以手机、电子数码产品为主，跟本项目的小品家电批发市场的市场 定位不相冲突，竞争性不大。而在消费群体中，以国内的消费群体为主，占的比例约在92%以上，而国外客户都较少。本项目的理念是以国外的 商人为主。所以，也是与本项目的市场定位不相冲突，竞争性不大。二、需求量分析 电话访问投资客户群 109 家，走访的客户 66 家。走访客户：匚对本项目有意向 匚暂时不考虑开放对外贸易业务 在走访的客户当中有 89%的客户表示对本项目有兴趣，只有 11%的客户 是暂时不想开设对外贸易这个业务。但是，对本项目有兴趣的客户纷纷都 提出以下的问题：1.客户对我们首城租金的均价 140 元/平方，感到有些偏高占 35 84.45%；2.客户担心的问题就是客源和租金的问题占 100%；3.有些客户不知道本项目的具体位置，对小北商圈也不够了解占 75.5%；4.到底现在做外贸还做不做的起来占 45%；5.有些没有做过外贸市场的商家都不知道怎么做，担心自己不会做 占 82.2%；6.由于商家对小北商圈不太熟悉，不知道本项目到底怎么样.还是 抱着一个看一看的心态占 91.45%；7.很多商家认为自己的电子产品在外贸市场是否受欢迎，是否有竞 争力占 68%；8.这个项目开发商用什么样的经营方式来保证这个场的生意，从而 维护商家们的利益占 100%；小结：以上问题表明商家们已经对本项目开始思考，开始关注。现阶段还是 缺乏对小北商圈以及本项目的了解和认识。电话访问的投资客户群：36 18%匚对本项目有兴趣 匚兴趣一般 匚没什么兴趣 从上面的数据不难看出在电话访问的过程中占了 82%的客户都是对本项 目是有一定的兴趣，只是碍于对本项目的认知还不深。在问题方面可以分 以下几类：1 价格的接受程度:22%78%口可以接受 口感覺偏高 2、返祖年限的吸引力:37 4、按揭与一次性付款接受程度:可以接受 匚一般 3、返祖回报吸引力:匚接受 口感覺一般 56%38 匚選擇按揭 要看總的價格 小结：从上述的数据表明，在电话访问的 109 个投资客户当中，占据很大 一部分的客户对本项目存有很大的兴趣，只有部分问题有待解决。39 三、2009 年广州对外贸易额及需求分析40 1、广州地区 2006 年一 2009 年对中东 17 国和非洲出口总额（单位：万美元）从 06 年到 09 年整个广州的对外贸易出口都是呈上升的趋势，虽然 08 年底爆发全球的金融危机，但是 09 年的出口贸易额对比 06 年和 07 年 仍然是呈上升趋势。差不多是三年的时间翻一翻。2、2009 年 1 12 月广州外贸出口 部分地区分布比例图非洲国家 中东 17 国 41 匚中东仃国、非洲 匚东盟 匚拉美 匚大洋洲 数据说明，广州的对外贸易主要是中东 17 国。而非洲国家也占据了 相当的一部分，这与我国的外交策略有很多重要的关系。中东国家的主要 以石油为支柱产业，其他物质匮乏。一般的生活物资基本上都是依赖进口。而非洲国家的情况也和中东17 国的情况非常相似。甚至更差。战乱的破 坏，造成非洲很多国家的第二产业基础非常薄弱，形成不了产业链。所以,很多的生活物资都依赖进口。在 09 年里面，中东 17 国，东盟，非洲的贸 易出口额就达到了 68 个亿。3、2009 年 1 12 月广州外贸出口部分地区一一产品分布比例图42 匚农产品 匚化工产品 匚纺织品 匚金属制品 匚服装鞋类 匚医药医疗器械 匚电子电器 匚运输器械 匚高新技术 匚其他 上面的数据表明，在 09 年里面，广州出口中东、东盟、非洲、拉美、大洋洲的贸易总额约是 68 亿美元。而电器、电子产品所占比例达到 34%,约合 24亿美元。4、广州地区 2009 年 1 12 月外贸出口电子、电器、机电产品分布比 黑电 电子数码及部件 办公用品 机电及配件（以上数据仅作参考，此数据来源于广州市海关）小结：通过以上数据表明，中东 17 国、非洲、东盟这些地区非常依赖外 国的进口，尤其是中东及非洲地区。其中电器进口占总比例的 好说明中东及非洲地区的第二产业非常落后 二小家电 白电 34%就很 2%4%6%17%20%51%43 总结 综合以上三个部分广州市外贸出口概况；广州本土综合电子电 器市场业态分析；客户调研分析，我们得出结论如下：一、广州作为中国的商业中心、中国进出口商品交易会的举办地、中国对 外贸易的窗口，其国际化程度越来越来高，国际知名度也在不断的攀 升，对外贸易量也在不断的提高根据我们所得的数据得出：1、广州年出口额达到 360 多亿美元，出口目的地以涵盖全球 250 多个国家；其中非洲、中东占：40%；大洋洲：8%；东盟占：33%；拉美：19%。2、年贸易出口增速的最快的是非洲和中东 17 国,分别达到 75%和 79%。3、在 360 多亿美元的出口总额中电子电器所占的比重最大达到 34%。所以,我们得到电子电器的出口的总额最大，非洲、中东的增速最大 市场前景最好。因此我们就以我们份额最大最成熟的电子电器产品来 进军最具前景和增速最快的中东非洲市场。二、广州市内的电子、电器批发市场他们主要经营大多以手机、电子数码 产品为主。而在消费群体中，以国内的消费群体为主，占的比例约在 92%以上，而国外客户都较少。而且在巨大的市场压力下大部分商家 都在寻求新的客户发展契机。由于这些商场经营的时间较长商场处于 盈利状态，基于传统经营理念和环境束缚不愿也不会再做结构上的调 整。所以本案处于地理44 位置和环境优势定位外贸家电，对于这些商家 是一个十分难得的发展契机。三、根据我们对投资客、电子电器行业的经营商家、周边商家的调研，本 项目不论是从投资还是经营方面他们都产生了隆厚的兴趣。在拜访的 66 位客户中对本案有意向的达到 89%；电话访问的 109 位投资客中 对本案有意向的达 43%，一般意向的也达到 39%。45 销售计划建议 第五部分 项目总规划方案建议 46?以销售为主调，租售同步进行，以租促售?以自营客户为主要销售对象。?分批逐步推进。?销售目标为项目总量的 50%，间一个月。?以二层为主要的销售重点，首层为辅。?推出商铺的划分原则是先难后易。?首期推出的商铺分两批进行销售，达到发展商只销售小量的单元的 效果，增强投资者对发展商长期经营本项目的信心。?首批推出商铺的具体位置及其推出次序如附图：47 第六部分 价格定位及销售收入预测 48 项目价格定位 现时 XX 国际贸易中心正处于初期招商阶段，项目进驻效果未 能展现在意向客户眼前；客户潜意识会用商圈内其他项目作为参照 对象，而且，在开盘时采取“低开高走”价位策略，可以使项目在 短期内造成馨售的销售效果，当二期开售时可以使市场产生追捧效 应，当项目出售比率达到 50%后，价格可以作出合理的调整，从而 满足项目利润的最大化。建议价格定位：入市均价 元/，初期最低价位 元/川。好处 在于销售的过程中利用合理的利润空间作为切入点，正确引导客户 主观的心理价位，使客户不必在项目价格上纠缠不放，让其注意力 关注在我司项目其他附加值上。当第二批经营权物业推向市场时，项目总体形象已经展现在客户面前，预计销售价位可以上调 13%15%，均价定在 元/川，同时马上进行招租引商。二、销售预估 一期销售预估总值：元；二期销售预估总值：元；销售预估总值：元；租赁预估总值：元；整体项目均价：元。