房地产税务检查(上)bhsj.pptx

2014房地产企业所得税汇算清缴房地产企业所得税汇算清缴与与税务稽查技巧税务稽查技巧(上）上）钟必钟必(云中飞）云中飞）2014年年3月月开篇语开篇语云中飞点评云中飞点评万科欠税门万科欠税门第一季第一季央视央视房企欠税门房企欠税门3.8万亿万亿其中，央视列出应交未交土地增值税金额排名前十大上市房其中，央视列出应交未交土地增值税金额排名前十大上市房企分别是企分别是(截至截至2012年年12月月31日数据日数据)：雅居乐地产控股有限公司雅居乐地产控股有限公司83亿元；亿元；SOHO中国有限公司中国有限公司64亿元；亿元；广州富力地产股份有限公司广州富力地产股份有限公司58亿元；亿元；万科股份有限公司万科股份有限公司58亿元；亿元；深圳华侨城股份有限公司深圳华侨城股份有限公司49亿元；亿元；招商地产招商地产44亿元；亿元；合生创展合生创展42亿元；亿元；融创中国控股融创中国控股有限公司有限公司27亿元；亿元；金地集团金地集团26亿元；亿元；新世界新世界中国地产中国地产24亿港元。亿港元。任志强：愚蠢无知任志强：愚蠢无知国税总局表示：国税总局表示：近日引起社会关注的有关人员近日引起社会关注的有关人员对欠税的巨额推算，方法是不对欠税的巨额推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读。式存在误解误读。第二季第二季央视央视万科欠税门万科欠税门44亿亿央视央视：万科欠税门：万科欠税门44亿亿财政部科研所刘尚希称：财政部科研所刘尚希称：“应付税金就是应交，应付税金就是应交，没交就是欠税。纳税人计算出来就应该申报交纳。没交就是欠税。纳税人计算出来就应该申报交纳。”“只要达到清算条件，纳税人就必须申报纳只要达到清算条件，纳税人就必须申报纳税。可清算就是必须清算，不是也可以不清算。税。可清算就是必须清算，不是也可以不清算。看起来税务部门没有下发通知，似乎没有形看起来税务部门没有下发通知，似乎没有形成拖欠，但是从法理角度上说已构成拖欠，纳税成拖欠，但是从法理角度上说已构成拖欠，纳税人有及时、主动申报的义务。人有及时、主动申报的义务。【万科原文万科原文】近日有媒体报道称，我公司近日有媒体报道称，我公司2012年年报中，计提的土地增年年报中，计提的土地增值税清算准备金人民币值税清算准备金人民币44.34亿元，为应付未付的土地增亿元，为应付未付的土地增值税，并称公司下属企业开发的吉林万科城、广州金域蓝值税，并称公司下属企业开发的吉林万科城、广州金域蓝湾、广州柏悦湾、广州金域华庭等四个项目，存在未及时湾、广州柏悦湾、广州金域华庭等四个项目，存在未及时清算土地增值税的问题。清算土地增值税的问题。经本公司核实，实际情况如下经本公司核实，实际情况如下：1、根据、根据关于房地产开发企业土地增值税清算管理办法的关于房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知通知(国税发国税发2006187号文号文)及及土地增值税清算管理规土地增值税清算管理规程程(国税发国税发200991号文号文)的规定，应进行土地增值税清的规定，应进行土地增值税清算的，为以下三种情况：算的，为以下三种情况：(一一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(二二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(三三)直接转让土地使用权的。直接转让土地使用权的。经核实，报道涉及的四个项目，均不满足上述条件中任何经核实，报道涉及的四个项目，均不满足上述条件中任何一条，不属于一条，不属于“应进行土地增值税清算应进行土地增值税清算”的情况。的情况。【万科原文万科原文】具体如下：具体如下：广州金域华庭项目，目前销售比例仅为广州金域华庭项目，目前销售比例仅为49%，远未达到土地增值税清算条件，远未达到土地增值税清算条件【原文原文】(二二)吉林万科城项目，根据经审计的实际成本及收入测算，目前项目毛吉林万科城项目，根据经审计的实际成本及收入测算，目前项目毛利率仅为利率仅为16%，预计清算后实际应缴纳的土地增值税少于预缴金额，预计清算后实际应缴纳的土地增值税少于预缴金额，属于应退税项目。属于应退税项目。【李劲松律师批驳李劲松律师批驳】万科要想说明此事，就应该公开说明：当时计提吉林万科城项目，当万科要想说明此事，就应该公开说明：当时计提吉林万科城项目，当年结算销售的时候，是按什么样的毛利率计算的准备金，且计提了多年结算销售的时候，是按什么样的毛利率计算的准备金，且计提了多少准备金。如果当时虚高毛利率虚提准备金，那么，其行为涉嫌偷逃少准备金。如果当时虚高毛利率虚提准备金，那么，其行为涉嫌偷逃企业所得税违法。企业所得税违法。如果当时毛利率为如果当时毛利率为16%，则按税法规定，是不能计，则按税法规定，是不能计提提1分钱土增税的。分钱土增税的。若在依法不该计提一分钱土增税时，却违法计提出了若在依法不该计提一分钱土增税时，却违法计提出了44亿元土增税，这亿元土增税，这就是偷了就是偷了11亿元企业所得税的严重偷税犯罪行为！亿元企业所得税的严重偷税犯罪行为！云中飞论土地增值税：增值税：央视，毛利央视，毛利34.63%（1）非普通住宅毛利率超过非普通住宅毛利率超过27.46%就要交土地增值税就要交土地增值税。计算过程如下：。计算过程如下：设：收入为设：收入为X成本为成本为Y营业税及附加营业税及附加为为5.7%房地产开发费用房地产开发费用为为10%增值率增值率N=(X-1.3Y-5.7%X)(1.3Y+5.7%X)令：令：N=(X-1.3Y-5.7%X)=0即分子为即分子为0则没有增值率则没有增值率假设假设X=100则则0=100-1.3Y-5.7%X1001.3Y=100-5.7Y=72.54毛利毛利=100-72.54=27.46毛利率毛利率=27.46%云中飞论土地增值税增值税云中飞告诉你，税务局对毛利率低于云中飞告诉你，税务局对毛利率低于27%是非常敏感的，是非常敏感的，例如苏州市局例如苏州市局关于进一步加强房地产开发经营业务企业关于进一步加强房地产开发经营业务企业所得税征管有关问题的通知所得税征管有关问题的通知（苏州地税函苏州地税函201341号号）规定，企业有下列情形之一的，纳入企业所得税风险）规定，企业有下列情形之一的，纳入企业所得税风险预警管理：预警管理：一是营业收入所得税负担率低于一是营业收入所得税负担率低于4.0%（经济适用房、定销房、（经济适用房、定销房、限价房负担率低于限价房负担率低于1.5%）；）；二是二是已完工开发产品的销售毛利率低于已完工开发产品的销售毛利率低于27%（经济适用房、（经济适用房、定销房、限价房销售毛利率低于定销房、限价房销售毛利率低于12%）。）。对于营业收入所得税负担率或销售毛利率低于风险预警值的对于营业收入所得税负担率或销售毛利率低于风险预警值的企业，应由企业说明销售毛利率低于风险预警值的具体理企业，应由企业说明销售毛利率低于风险预警值的具体理由，理由不充分或不作情况说明的，推送风险管理部门处由，理由不充分或不作情况说明的，推送风险管理部门处理。理。云中飞论土地增值税增值税（2）普通住宅要算）普通住宅要算20%免税的，免税的，普通住宅实际上毛利率在普通住宅实际上毛利率在40%以下的项目以下的项目,开发企业基本不需要缴纳土地增值税。开发企业基本不需要缴纳土地增值税。增值率增值率N=(X-1.3Y-5.7%X)(1.3Y+5.7%X)令：令：20%=(X-1.3Y-5.7%X)(1.3Y+5.7%X)假设假设X=100则则20%=（100-1.3Y-5.7%X100）(1.3Y+5.7%X100)20%=（100-1.3Y-5.7）(1.3Y+5.7)1.56Y=100-5.7-1.14Y=59.71毛利毛利=100-59.71=40.29毛利率毛利率=40.29%云中飞论土地增值税增值税由于土地增值税与房企的毛利率直接相关，由于土地增值税与房企的毛利率直接相关，这导致房企在现实中主要是通过两种手段这导致房企在现实中主要是通过两种手段减少毛利率，从而少交土地增值税。另外，减少毛利率，从而少交土地增值税。另外，房地产企业通过房地产企业通过拖延竣工验收拖延竣工验收时间时间或控制或控制销售比例销售比例递延纳税，也非常普遍。递延纳税，也非常普遍。一种是避税的手段，主要通过设立外围子公一种是避税的手段，主要通过设立外围子公司进行司进行利润转移利润转移；另外一种是偷税的手段，；另外一种是偷税的手段，主要是房企通过主要是房企通过虚开发票虚开发票，提高项目工程，提高项目工程各项成本。各项成本。碧桂园：碧桂园：全能型房地产公司全能型房地产公司房地产公司的分类：房地产公司的分类：全能与专业全能与专业纵向一体化的纵向一体化的全能全能房房地产公司（地产公司（会加强）会加强）下设下设建材建材、装饰装饰、咨咨询询、设计、建安、物设计、建安、物业管理、销售业管理、销售等等外围外围子公司，从拿地、建子公司，从拿地、建筑、策划、筑、策划、销售、物销售、物业管理业管理一条龙滚动开一条龙滚动开发，发，节约交易成本，节约交易成本，涵盖房地产交易的每涵盖房地产交易的每一环节。一环节。纵向一体化的纵向一体化的专业专业房房地产公司地产公司有的只做土地交易、有的只做土地交易、有的有的只做房地产投资，只做房地产投资，并不参与开发并不参与开发，有的，有的专做房地产的营销代专做房地产的营销代理，理，如如世联地产世联地产，这，这类公司的投资、营销类公司的投资、营销策划、开发、策划、开发、物业管物业管理等经营板块是理等经营板块是相互相互独立的。独立的。目的：目的：利润转移利润转移给给外围外围子公司子公司纵向一体化的纵向一体化的全能全能房地产公司房地产公司下设下设建材、装饰建材、装饰、咨询咨询、设计、建安设计、建安等等外围外围子公司，子公司，只卖精装修房。把利润转给外围子公司。只卖精装修房。把利润转给外围子公司。合并报表合并报表后，利润不变，但子公司不用土地增值税，这样就后，利润不变，但子公司不用土地增值税，这样就把节省的土地增值税变成了利润。把节省的土地增值税变成了利润。注意：营销子公司不行，因为要交土增税注意：营销子公司不行，因为要交土增税2008年年华发股份的神奇子公司华发股份的神奇子公司，25%华发华发2009子公司子公司，10%广州广州富力集团富力集团（打开，重点讲）打开，重点讲）碧桂园碧桂园点评：点评：属于避税，但价格不能偏高。特别调整。属于避税，但价格不能偏高。特别调整。税收筹划税收筹划行业一窝蜂行业一窝蜂理论理论打造外围打造外围装饰子公司装饰子公司的的3个好处个好处1、少交建筑营业税，只交、少交建筑营业税，只交3%2、销售装修房缴纳土地增值税少、销售装修房缴纳土地增值税少3、并且，上市公司可以、并且，上市公司可以“装饰子装饰子公司公司”的利润合并，的利润合并，把土增税变成把土增税变成利润。利润。1、少交建筑营业税少交建筑营业税，只交，只交3%第第十六条十六条规定：除本细规定：除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务务（不含装饰劳务）（不含装饰劳务）的，其营业额应当的，其营业额应当包括工程所用包括工程所用原材料、设备及其他物资原材料、设备及其他物资和动力价款和动力价款在内，但不包括建设方提供在内，但不包括建设方提供的设备的价款。的设备的价款。将建筑装饰劳务的营业将建筑装饰劳务的营业额作了额作了“例外例外”的处理，即业主提供的的处理，即业主提供的原材料和设备，可以不计入缴纳营业税原材料和设备，可以不计入缴纳营业税的范围的范围。2、销售毛坯房应缴纳土地增值税、销售毛坯房应缴纳土地增值税多多方案一：销售毛坯房方案一：销售毛坯房应缴纳土地增值税。应缴纳土地增值税。甲房地产开发公司正在开发某小区，为此项目支付土地出让金甲房地产开发公司正在开发某小区，为此项目支付土地出让金3000万元，开发成万元，开发成本本6400万元，含借款利息万元，含借款利息400万元，可售面积万元，可售面积30000平方米平方米。如果销售毛坯房，。如果销售毛坯房，每平方米售价每平方米售价7000元元，销售收入总额为，销售收入总额为21000万元，营业税万元，营业税税率税率5%，城市维护建设税，城市维护建设税7%，教育费附加，教育费附加3%，计算应缴纳多少土地增值税？，计算应缴纳多少土地增值税？不含息建造成本不含息建造成本300064004009000（万元）。（万元）。扣除项目金额扣除项目金额9000130%210005.5%11700105012750（万元）。（万元）。增值额增值额21000127508250（万元）。（万元）。增值率增值率82501275064.71%.适用税率适用税率40%，速算扣除率为，速算扣除率为5%.应缴土地增值税应缴土地增值税825040%127505%3300637.52662.5（万元）。（万元）。企业降低土地增值税税负的两种方法企业降低土地增值税税负的两种方法土地增值税清算四大弹性空间土地增值税清算四大弹性空间国税发国税发2006187号号：四、土地增值税的扣除项目四、土地增值税的扣除项目房地产开发企业销售房地产开发企业销售已装修已装修的的房屋，房屋，其装修费可以其装修费可以计入房地产计入房地产开发成本，开发成本，计入房地产开发成本计入房地产开发成本可以可以享受享受20%的加计扣除。的加计扣除。2、销售装修房应缴纳土地增值税、销售装修房应缴纳土地增值税少少原理：原理：收入收入100%，扣除，扣除130%方案方案2：改卖毛坯房为：改卖毛坯房为卖装修房卖装修房，对房屋进行装修，预计装修费用对房屋进行装修，预计装修费用4500万元（万元（1500元元1平方平方），），装修之后，每平方米售价为装修之后，每平方米售价为8500（7000+1500）元，销售收入总额元，销售收入总额25500万元，无其他变动因素。万元，无其他变动因素。不含息建造成本不含息建造成本30006400400450013500（万元）。（万元）。扣除项目金额扣除项目金额13500130%255005.5%175501402.518952.5（万元）。（万元）。增值额增值额2550018952.56547.5（万元）。（万元）。增值率增值率6547.518952.534.55%（尽量要控制在（尽量要控制在50%以以下，下，适用税率适用税率30%，速算扣除率为，速算扣除率为0）应缴土地增值税应缴土地增值税6547.530%01964.25（万元）。（万元）。方案方案2与方案与方案1的差额的差额土地增值税土地增值税2662.51964.25698.25（万元）。（万元）。营业税增加：（营业税增加：（25500-21000）5.5%=247.5万万总税负减少总税负减少698.25-247.5=450.75万元万元土地增值税清算四大弹性空间土地增值税清算四大弹性空间限价：为了限价：为了拿预售证拿预售证对策：签对策：签2份合同份合同卖毛坯房卖毛坯房装修外包装修外包精装修房分拆销售精装修房分拆销售的税务风险点的税务风险点3、并且，上市公司可以、并且，上市公司可以“装饰子公司装饰子公司”的利润合并的利润合并,把土增税变成利润把土增税变成利润。全国地税系统反避税工作会议，全国地税系统反避税工作会议，寻找典型案例寻找典型案例房地产企业的土地增值税管理将成为反避税工房地产企业的土地增值税管理将成为反避税工作的下一重点作的下一重点全国地税系统反避税工作会议全国地税系统反避税工作会议于于2011年年12月月13日至日至15日在山东举行日在山东举行。本次会议对房地产行。本次会议对房地产行业的反避税问题进行了深入分析和研究，将矛业的反避税问题进行了深入分析和研究，将矛头直指房地产开发商。耐人寻味的是，本次会头直指房地产开发商。耐人寻味的是，本次会议专门强调了房地产开发商与其关联方之间的议专门强调了房地产开发商与其关联方之间的交易虽然不必然导致所得税流失，但有可能严交易虽然不必然导致所得税流失，但有可能严重影响地税部门的土地增值税征收，因此也应重影响地税部门的土地增值税征收，因此也应通过转让定价管理手段予以规范。通过转让定价管理手段予以规范。深圳市地税局深圳市地税局需如实披露房地产企业需如实披露房地产企业关关联交易的联交易的详细情况详细情况和和交易定价交易定价。近期，深圳市地税局抽调了近期，深圳市地税局抽调了反避税系统的业务反避税系统的业务骨干组成专家小组骨干组成专家小组，意图着手完善土地增值税的，意图着手完善土地增值税的反避税监管。按照深圳税务局的规定，与外资企反避税监管。按照深圳税务局的规定，与外资企业报送业报送企业年度关联业务往来报告表企业年度关联业务往来报告表相类似，相类似，辖区内房地产企业（含内资）在辖区内房地产企业（含内资）在填报填报土地增值土地增值税清算申报表税清算申报表时，需如实披露房地产企业关联时，需如实披露房地产企业关联交易的详细情况和交易定价。交易的详细情况和交易定价。而对于这部分关联而对于这部分关联分包商的利润水平的确定，深圳地税局预计将会分包商的利润水平的确定，深圳地税局预计将会使用使用BVDOsiris数据库或其他国内有效数据库数据库或其他国内有效数据库进行可比性分析，进行可比性分析，并根据可比性分析的中位值对并根据可比性分析的中位值对房地产企业关联交易定价进行调整，重新确定土房地产企业关联交易定价进行调整，重新确定土地增值额并相应调整房地产企业应该补缴的土地地增值额并相应调整房地产企业应该补缴的土地增值税额。增值税额。陕西国税局陕西国税局拓展反避税新领域拓展反避税新领域中国税务报2013年8月14日通过数据信息及量化指标，加强结构分析通过数据信息及量化指标，加强结构分析和趋势分析，和趋势分析，该局顺利完成该局顺利完成2起境内房地产起境内房地产企业反避税案件的调查，调整税款企业反避税案件的调查，调整税款8700多多万元，万元，实现了反避税调查领域由外资企业实现了反避税调查领域由外资企业向内资企业的拓展，制造业向房地产领域向内资企业的拓展，制造业向房地产领域拓展。拓展。思考：思考：毛利率仅为毛利率仅为16%，是不用交土地增值税，是不用交土地增值税的，万科敢去退税吗？的，万科敢去退税吗？合肥市地方税务局关于印发合肥市地方税务局关于印发合肥市合肥市房地产开发房地产开发企业土地增值税清算管理办法企业土地增值税清算管理办法(试行试行)的的公告公告2011年第年第1号号第二十一条第二十一条对有以下情形之一的房地产土地对有以下情形之一的房地产土地增值税清算项目，增值税清算项目，由稽查局进行清算复核：由稽查局进行清算复核：（一）清算后（一）清算后实际税负实际税负低于低于其其预征率预征率的；的；东部东部2%，西部西部1%（二）清算后（二）清算后实际税负明显低于同区域同期同实际税负明显低于同区域同期同类房地产开发项目税负水平的；类房地产开发项目税负水平的；（三）（三）市局认为有必要进行清算复核的。市局认为有必要进行清算复核的。辽市地税发辽市地税发201122号号2、清算退税的管理、清算退税的管理符合清算条件的项目，经清算后符合清算条件的项目，经清算后需要退税的需要退税的，主主管税务机关必须将清算资料上报市局，由市局移管税务机关必须将清算资料上报市局，由市局移送市稽查局进行复审，送市稽查局进行复审，市局按照稽查局复审情况，市局按照稽查局复审情况，下达下达辽阳市房地产开发企业土地增值税清算退辽阳市房地产开发企业土地增值税清算退税复审结果通知书税复审结果通知书（附表二）。（附表二）。厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法办法厦地税发厦地税发201016号号第四章第四章清算审核清算审核清算结果为清算结果为退税退税、清算结果与主管税务机关清算结果与主管税务机关预先了解预先了解明显不符或有其他明显明显不符或有其他明显异常情形异常情形的，的，主管税务机关应当按照规定主管税务机关应当按照规定填报填报主管税务机关移交稽查局土地增值税清主管税务机关移交稽查局土地增值税清算案件交接表算案件交接表，经审批后移交稽查局进行核经审批后移交稽查局进行核查。查。经审批需移交稽查局审核的项目，由稽查经审批需移交稽查局审核的项目，由稽查局根据规定对纳税人做出相应处理。局根据规定对纳税人做出相应处理。厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法办法厦地税发厦地税发201016号号第二十八条第二十八条税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按主管税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴主管税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。证报告。纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。法性、真实性进行审核。对符合要求和规定的鉴对符合要求和规定的鉴证报告，主管税务机关可以采信证报告，主管税务机关可以采信；不符合要求和不符合要求和规定的主管税务机关可以不予采信，并应当告知规定的主管税务机关可以不予采信，并应当告知其理由。其理由。【万科原文万科原文】根据会计准则的要求，在房地产项目产生确认收入时，应根据会计准则的要求，在房地产项目产生确认收入时，应根据确认的收入和配比的成本，基于谨慎性原则，对未来根据确认的收入和配比的成本，基于谨慎性原则，对未来可能缴纳的土地增值税进行合理估计，并预提准备金。此可能缴纳的土地增值税进行合理估计，并预提准备金。此预提为企业会计处理程序，与企业现时纳税义务无关。预预提为企业会计处理程序，与企业现时纳税义务无关。预提金额仅为企业自身的估计，未来确定企业实际纳税义务提金额仅为企业自身的估计，未来确定企业实际纳税义务时，税务机关另有计算方法和程序，不会以企业自测数据时，税务机关另有计算方法和程序，不会以企业自测数据作为依据。作为依据。截至截至2012年年12月月31日，公司计提土地增值税清算准备金日，公司计提土地增值税清算准备金人民币人民币44.35亿元，此为公司按照会计准则要求，对未来亿元，此为公司按照会计准则要求，对未来可能产生的土地增值税进行的计提，公司不存在应缴未缴可能产生的土地增值税进行的计提，公司不存在应缴未缴的土地增值税。的土地增值税。而万科而万科2010年至年至2012三年来净利润不过三年来净利润不过294.53亿元，赚来亿元，赚来的钱的钱2/3拿去交税了。拿去交税了。【万科原文万科原文】公司一贯守法经营，照章纳税。集团子公司公司一贯守法经营，照章纳税。集团子公司及合营联营公司近三年合计缴纳税金约及合营联营公司近三年合计缴纳税金约620亿元，其中土地增值税约亿元，其中土地增值税约144亿元亿元。万科，风雨飘摇中，广州地税及时回应：万科，风雨飘摇中，广州地税及时回应：广州地税回应广州地税回应“万科欠税万科欠税”报道报道来源：来源：广州地税时间：广州地税时间：2014-01-0808:24新华广新华广东快讯微博东快讯微博近日有媒体报道称近日有媒体报道称,位于广州市的万科金域华庭、位于广州市的万科金域华庭、金域蓝湾和柏悦湾三个房地产项目金域蓝湾和柏悦湾三个房地产项目,已经达到土地已经达到土地增值税清算条件，存在未及时清算土地增值税问增值税清算条件，存在未及时清算土地增值税问题，形成欠税。相关报道引起媒体较大关注，为题，形成欠税。相关报道引起媒体较大关注，为回应公众关切，回应公众关切，7日，报道涉及的房地产项目主管日，报道涉及的房地产项目主管税务机关税务机关广州地税局接受了采访。广州地税局接受了采访。(淡定、准确）淡定、准确）广州地税回应广州地税回应据广州地税局有关负责人介绍，报道中指出据广州地税局有关负责人介绍，报道中指出的万科金域华庭项目在的万科金域华庭项目在2011年年12月月31日前，日前，其预售比例已达到其预售比例已达到100%。经核实，该预售。经核实，该预售比例是这个项目的其中已取得销售许可证比例是这个项目的其中已取得销售许可证的两栋楼，到的两栋楼，到2013年年12月底，项目总体累月底，项目总体累计销售面积占可售面积比例计销售面积占可售面积比例49.05%，未达，未达到可清算条件。到可清算条件。广州地税回应广州地税回应至于报道中指出的万科柏悦湾和万科金域蓝湾的至于报道中指出的万科柏悦湾和万科金域蓝湾的问题，广州地税局这位负责人表示，经核实，截问题，广州地税局这位负责人表示，经核实，截止到止到2013年年12月底，万科柏悦湾累计销售面积占月底，万科柏悦湾累计销售面积占可售面积比例为可售面积比例为97.29%，万科金域蓝湾累计销售，万科金域蓝湾累计销售占可售面积比例为占可售面积比例为97%，两个项目均未完全销售。两个项目均未完全销售。根据国税发根据国税发2006187号文第二条规定，对于已售号文第二条规定，对于已售建筑面积占总项目建筑面积占总项目可售建筑面积可售建筑面积85%以上的以上的，属属于可进行土地增值税清算的情形。于可进行土地增值税清算的情形。广州地税回应：依据稍后再说广州地税回应：依据稍后再说这位负责人表示，虽然万科柏悦湾这位负责人表示，虽然万科柏悦湾和万科金域蓝湾和万科金域蓝湾销售比例较高，销售比例较高，但但是由于两个项目成本、费用并未结是由于两个项目成本、费用并未结算完毕，无法合理界定计税成本算完毕，无法合理界定计税成本，按照政策规定可以暂不按照政策规定可以暂不进行清算进行清算?，待企业达到应待企业达到应清算条件时再要求纳税人进行清算。清算条件时再要求纳税人进行清算。广州地税回应：广州地税回应：广州地税局相关负责人指出，企业计广州地税局相关负责人指出，企业计提的土地增值税准备金是提的土地增值税准备金是为清算后可为清算后可能需要缴纳的税款进行预提，能需要缴纳的税款进行预提，按会计按会计准则并非拖欠税款准则并非拖欠税款？（稍后分析）？（稍后分析）广州地税回应广州地税回应多年来，广州地税局着力加强土地增值税的税收政策贯彻执行、项目多年来，广州地税局着力加强土地增值税的税收政策贯彻执行、项目日常管理信息化和清算审核等工作。最近，按照国家税务总局关于加日常管理信息化和清算审核等工作。最近，按照国家税务总局关于加强土地增值税清算的要求，该局进一步采取措施：强土地增值税清算的要求，该局进一步采取措施：一是加强税法宣传和辅导，帮助每个纳税人理解土地增值税的政策和一是加强税法宣传和辅导，帮助每个纳税人理解土地增值税的政策和管理要求，提高纳税遵从度。管理要求，提高纳税遵从度。二是以年度为周期发布政策指引，梳理和解决土增税清算难点问题。二是以年度为周期发布政策指引，梳理和解决土增税清算难点问题。三是加强与相关部门的协调配合，建立信息共享平台，完善对房地产三是加强与相关部门的协调配合，建立信息共享平台，完善对房地产项目立项、施工、竣工、销售的全流程监管。项目立项、施工、竣工、销售的全流程监管。四是对按规定应清算的项目按程序实施清算，对按规定可清算的项目列四是对按规定应清算的项目按程序实施清算，对按规定可清算的项目列入清算计划，强化跟踪管理。入清算计划，强化跟踪管理。广州地税回应广州地税回应根据土地增值税暂行条例实施细则的规定，在项根据土地增值税暂行条例实施细则的规定，在项目竣工结算前由于涉及的成本确定或其他原因，目竣工结算前由于涉及的成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以实行预征。而无法据以计算土地增值税的，可以实行预征。目前为了均衡税款入库，避免税收流失目前为了均衡税款入库，避免税收流失,加强对房地加强对房地产企业土地增值税管理，产企业土地增值税管理，对房地产开发企业土地对房地产开发企业土地增值税普遍实行销售时预征、项目终了进行清算，增值税普遍实行销售时预征、项目终了进行清算，多退少补的制度。多退少补的制度。预征一般按照销售收入的一定预征一般按照销售收入的一定比例征收。比例征收。广州地税回应广州地税回应依据依据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知管理有关问题的通知（国税发（国税发【2006】187号）的规定，号）的规定，目前土地增值税清算的条件分两类，目前土地增值税清算的条件分两类，一是应清算即必须清算的情形一是应清算即必须清算的情形，包括：，包括：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。直接转让土地使用权的。二是税务机关可要求清算的情形二是税务机关可要求清算的情形，包括：，包括：已竣工验收的项目已竣工验收的项目转让面积超过转让面积超过85%、或虽未超过或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用的；但剩余面积已出租或自用的；取得预售许可证满三年仍未销售完毕的；取得预售许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人注销登记的。纳税人注销登记的。在项目达到清算条件后进行土地增值税清算，得出房地产在项目达到清算条件后进行土地增值税清算，得出房地产项目实际应缴的税款，与预征的税款比较后，多退少补。项目实际应缴的税款，与预征的税款比较后，多退少补。广州地税回应广州地税回应广州地税观点：广州地税观点：纳税人进行纳税人进行土地增值税清算土地增值税清算的的义务义务在达到在达到应应清算条件清算条件后才发生。后才发生。在未达到应清算条件前，在未达到应清算条件前，即使达到税务机关可要求即使达到税务机关可要求清算条件，清算条件，纳税人不主动纳税人不主动进行清算申报也不违反规进行清算申报也不违反规定。定。财政部科研所财政部科研所刘尚希观点：刘尚希观点：“应付税金就是应交，没应付税金就是应交，没交就是欠税。纳税人计算交就是欠税。纳税人计算出来就应该申报交纳。出来就应该申报交纳。”“只要达到清算条件，只要达到清算条件，纳税人就必须申报纳税。纳税人就必须申报纳税。可清算就是必须清算，不可清算就是必须清算，不是也可以不清算。是也可以不清算。看看起来税务部门没有下发通起来税务部门没有下发通知，似乎没有形成拖欠，知，似乎没有形成拖欠，但是从法理角度上说已构但是从法理角度上说已构成拖欠，纳税人有及时、成拖欠，纳税人有及时、主动申报的义务。主动申报的义务。广州地税回应：依据在哪里？广州地税回应：依据在哪里？对于达到可清算条件的项目，依据对于达到可清算条件的项目，依据土地增土地增值税清算管理规程值税清算管理规程？的要求，？的要求，税务机关税务机关可以要求纳税人进行清算，可以要求纳税人进行清算，也可根据项目也可根据项目情况和本单位清算工作安排，确定暂不通情况和本单位清算工作安排，确定暂不通知清算，待条件成熟后再要求纳税人进行知清算，待条件成熟后再要求纳税人进行清算。清算。依据在这里：管理局责任重大，稽查局：淡定淡定土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程第十一条第十一条规定：规定：“对符合税务对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。”点评：点评：因此，即使符合前述因此，即使符合前述“可要求纳税人进行土地增值税清算可要求纳税人进行土地增值税清算”的条件之一，主管税务机关仍可以决定暂不通知清算的条件之一，主管税务机关仍可以决定暂不通知清算，但该文件中没有规定在什么条件下可以暂不通知清算但该文件中没有规定在什么条件下可以暂不通知清算，这，这实实际上意味，只要主管税务机关乐意，可以无限期不要求际上意味，只要主管税务机关乐意，可以无限期不要求纳税人进行清算，在是否要求房地产企业进行清算方面纳税人进行清算，在是否要求房地产企业进行清算方面，税务征管人员拥有极大的自由裁量权。税务征管人员拥有极大的自由裁量权。思考：预提的土地增值税企业所得税能扣除吗？据了解，上市企业为了利润均衡分配，根据会计据了解，上市企业为了利润均衡分配，根据会计制度和证券市场的有关规定，一般都在销售过程制度和证券市场的有关规定，一般都在销售过程中根据自行测算的税负情况，中根据自行测算的税负情况，在已预征的土地增在已预征的土地增值税之外，再预提部分准备金，这部分预提的准值税之外，再预提部分准备金，这部分预提的准备金会在清算时根据实际清算出的税款缴纳。备金会在清算时根据实际清算出的税款缴纳。如如果还没有达到清算条件，则这部分准备金暂时还果还没有达到清算条件，则这部分准备金暂时还不需要缴纳，不能认为是拖欠税款。不需要缴纳，不能认为是拖欠税款。29家房地产上市公司被疑拖欠家房地产上市公司被疑拖欠640亿土地增值税亿土地增值税其中，央视列出应交未交土地增值税金额排名前十大上市房其中，央视列出应交未交土地增值税金额排名前十大上市房企分别是企分别是(截至截至2012年年12月月31日数据日数据)：雅居乐地产控股有限公司雅居乐地产控股有限公司83亿元；亿元；SOHO中国有限公司中国有限公司64亿元；亿元；广州富力地产股份有限公司广州富力地产股份有限公司58亿元；亿元；万科股份有限公司万科股份有限公司58亿元；亿元；深圳华侨城股份有限公司深圳华侨城股份有限公司49亿元；亿元；招商地产招商地产44亿元；亿元；合生创展合生创展42亿元；亿元；融创中国控股融创中国控股有限公司有限公司27亿元；亿元；金地集团金地集团26亿元；亿元；新世界新世界中国地产中国地产24亿港元。亿港元。由于土地增值税是在转让房地产的流转由于土地增值税是在转让房地产的流转环节纳税，并且是为了取得当期营业环节纳税，并且是为了取得当期营业收入而支付的费用，因此，土地增值收入而支付的费用，因此，土地增值税与营业税的会计处理相同，一般来税与营业税的会计处理相同，一般来说，房企预提土地增值税是做以下分说，房企预提土地增值税是做以下分录的：录的：借：营业税金及附加借：营业税金及附加贷：应交税金贷：应交税金土地增值税土地增值税（相当于预提费用相当于预提费用)目的：抵减企业所得税目的：抵减企业所得税,或者赚取递延缴纳企业所得税，即时间或者赚取递延缴纳企业所得税，即时间差差当前房地产公司预提土地增值税的当前房地产公司预提土地增值税的2种模式：种模式：1、项目公司按总公司的要求预提、项目公司按总公司的要求预提比如说国内著名房地产公司按总部要求，土地增值税按收入的比如说国内著名房地产公司按总部要求，土地增值税按收入的3.96%计计提，而当地税务机关规定的预征率是提，而当地税务机关规定的预征率是1.5%，年度企业所得税汇算清，年度企业所得税汇算清缴时，如果是按缴时，如果是按3.96%进行扣除的，那就有问题了：进行扣除的，那就有问题了：例如，收入例如，收入100亿亿预提：预提：借：营业税金及附加借：营业税金及附加100*3.96%=3.96亿亿贷：应交税金贷：应交税金土地增值税土地增值税3.96亿亿实际缴纳：实际缴纳：借：应交税金借：应交税金土地增值税土地增值税1.5亿亿贷：银行存款贷：银行存款1.5亿亿应交税金应交税金土地增值税产生贷方余额土地增值税产生贷方余额3.96亿亿1.5亿亿=2.46亿亿这个这个2.46亿充其量也就是个或有事项，会计上可以或有事项处理，但亿充其量也就是个或有事项，会计上可以或有事项处理，但税法上是不承认或有事项的，企业所得税法只确认税法上是不承认或有事项的，企业所得税法只确认实际发生的实际发生的支出。支出。税务局对下一年度税务局对下一年度5月月31日未缴日未缴纳土地增值税（即差额）企业纳土地增值税（即差额）企业所得税要纳税调增所得税要纳税调增思考：税务局纳税调增的依据是思考：税务局纳税调增的依据是什么？什么？国家税务总局国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告国家税务总关于企业所得税若干问题的公告国家税务总局公告局公告