房地产开发成本税务杨文国bghx.pptx

20122012年房地产开发企业汇算清缴前年房地产开发企业汇算清缴前的战略管理的战略管理主要内容主要内容一、营改增对房地产开发的影响一、营改增对房地产开发的影响二、不同阶段的房地产汇算清缴二、不同阶段的房地产汇算清缴三、房地产业务的合作开发三、房地产业务的合作开发2主要内容主要内容一、一、20122012年的试点地区年的试点地区二、二、20122012年的试点行业年的试点行业三、房地产服务行业试点概述三、房地产服务行业试点概述四、建筑安装行业试点展望四、建筑安装行业试点展望五、房地产的土地增值税改革五、房地产的土地增值税改革六、房地产企业的核定征收六、房地产企业的核定征收3试点地区试点地区20122012年元月：上海年元月：上海2012.09.012012.09.01：北京：北京2012.10.012012.10.01：江苏、安徽：江苏、安徽2012.11.012012.11.01：福建、厦门、广东、深圳：福建、厦门、广东、深圳2012.12.012012.12.01：浙江、宁波、湖北、天津：浙江、宁波、湖北、天津4分期营改增的标准分期营改增的标准一、下游企业需要得到增值税专用发一、下游企业需要得到增值税专用发票，减轻下游企业的增值税税收负担票，减轻下游企业的增值税税收负担注：与房地产开发企业无关注：与房地产开发企业无关二、行业本身分包、协作业务较多二、行业本身分包、协作业务较多三、单纯的生活性服务业暂不考虑三、单纯的生活性服务业暂不考虑四、最终在四、最终在20162016年左右终结营业税年左右终结营业税5目前营改增范围目前营改增范围一、交通运输业一、交通运输业 11%11%（不含铁路运输）（不含铁路运输）二、物流辅助业服务二、物流辅助业服务 6%6%三、研发和技术服务（含三、研发和技术服务（含工程设计工程设计）四、信息技术服务四、信息技术服务五、文化创意服务（含五、文化创意服务（含广告宣传、会展广告宣传、会展）六、咨询鉴证服务（含六、咨询鉴证服务（含工程造价工程造价）七、有形动产租赁七、有形动产租赁 17%17%6设计服务设计服务20112011财税财税111111号应税服务范围注释号应税服务范围注释设计服务，是指把计划、规划、设想通过设计服务，是指把计划、规划、设想通过视觉、文字等形式传递出来的业务活动。视觉、文字等形式传递出来的业务活动。包括工业设计、造型设计、服装设计、环包括工业设计、造型设计、服装设计、环境设计、平面设计、包装设计、动漫设计、境设计、平面设计、包装设计、动漫设计、展示设计、网站设计、机械设计、展示设计、网站设计、机械设计、工程设工程设计、创意策划等。计、创意策划等。7设计服务（续设计服务（续1 1）创意策划（建设工程初步设计）：创意策划（建设工程初步设计）：建筑高度、密度，非住宅的布局搭配、建筑高度、密度，非住宅的布局搭配、住宅内各种户型的搭配等住宅内各种户型的搭配等工程设计（建设工程施工图设计）：工程设计（建设工程施工图设计）：结构、建筑、装饰、给排水、采暖、结构、建筑、装饰、给排水、采暖、通风、强电、弱电通风、强电、弱电8设计服务（续设计服务（续2 2）20002000建设工程勘察设计管理条例建设工程勘察设计管理条例第十九条第十九条 除建设工程主体部分的勘察、设除建设工程主体部分的勘察、设计外，经发包方书面同意，承包方可以将计外，经发包方书面同意，承包方可以将建设工程其他部分的勘察、设计再分包给建设工程其他部分的勘察、设计再分包给其他具有相应资质等级的建设工程勘察、其他具有相应资质等级的建设工程勘察、设计单位。设计单位。9设计服务（续设计服务（续3 3）第二十条第二十条 建设工程勘察、设计单位不得将建设工程勘察、设计单位不得将所承揽的建设工程勘察、设计转包。所承揽的建设工程勘察、设计转包。20062006国税函国税函12451245号关于勘察设计劳务征收号关于勘察设计劳务征收营业税问题的通知营业税问题的通知注：营改增后，房地产开发企业应当从试注：营改增后，房地产开发企业应当从试点地区勘察设计单位取得增值税普通发票点地区勘察设计单位取得增值税普通发票10咨询服务咨询服务20112011财税财税111111号应税服务范围注释号应税服务范围注释鉴证咨询服务，包括认证服务、鉴证服务鉴证咨询服务，包括认证服务、鉴证服务和咨询服务。和咨询服务。3.3.咨询服务，是指提供和策划咨询服务，是指提供和策划财务、财务、税收、法律、税收、法律、内部管理、业务运作和内部管理、业务运作和流程管理等信息或者建议的业务活动流程管理等信息或者建议的业务活动11工程造价工程造价2.2.鉴证服务，是指具有专业资质的单鉴证服务，是指具有专业资质的单位，为委托方的经济活动及有关资料位，为委托方的经济活动及有关资料进行鉴证，发表具有证明力的意见的进行鉴证，发表具有证明力的意见的业务活动。业务活动。包括会计、税务、资产评估、律师、包括会计、税务、资产评估、律师、房地产土地评估、房地产土地评估、工程造价工程造价的鉴证。的鉴证。12工程造价（续）工程造价（续）20062006工程造价咨询企业管理办法工程造价咨询企业管理办法第三条工程造价咨询企业，是指接受委第三条工程造价咨询企业，是指接受委托，对建设项目投资、工程造价的确定与托，对建设项目投资、工程造价的确定与控制提供专业咨询服务的企业。控制提供专业咨询服务的企业。20042004国税函国税函11691169号关于毕马威华振会计师号关于毕马威华振会计师事务所与毕马威企业咨询中国有限公司之事务所与毕马威企业咨询中国有限公司之间协作业务有关营业税问题的批复间协作业务有关营业税问题的批复13工程监理工程监理19991999年建筑法第三十四条年建筑法第三十四条 工程监理单位应当在其资质等级许可的监工程监理单位应当在其资质等级许可的监理范围内，承担工程监理业务。理范围内，承担工程监理业务。工程监理单位不得转让工程监理业务。工程监理单位不得转让工程监理业务。注：即不涉及下游企业的增值税税负减轻，注：即不涉及下游企业的增值税税负减轻，也不涉及自身分包业务的重复征税，暂时也不涉及自身分包业务的重复征税，暂时不纳入营改增的范围。不纳入营改增的范围。14房地产经纪房地产经纪20112011房地产经纪管理办法房地产经纪管理办法 第三条房地产经纪，是指房地产经第三条房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。务并收取佣金的行为。注：注：同工程监理，暂时没有纳入营改增同工程监理，暂时没有纳入营改增15广告宣传广告宣传20112011财税财税111111号应税服务范围注释号应税服务范围注释 广告服务，是指利用图书、报纸、杂志、广广告服务，是指利用图书、报纸、杂志、广播、电视、电影、幻灯、路牌、招贴、橱窗、霓播、电视、电影、幻灯、路牌、招贴、橱窗、霓虹灯、灯箱、互联网等各种形式为客户的商品、虹灯、灯箱、互联网等各种形式为客户的商品、经营服务项目、文体节目或者通告、声明等委托经营服务项目、文体节目或者通告、声明等委托事项进行宣传和提供相关服务的业务活动。包括事项进行宣传和提供相关服务的业务活动。包括广告的策划、设计、制作、发布、播映、宣传、广告的策划、设计、制作、发布、播映、宣传、展示等。展示等。16广告宣传（续）广告宣传（续）20032003财税财税1616号关于营业税若干政策问题的号关于营业税若干政策问题的通知通知三（十八）三（十八）从事广告代理业务的，以其全部从事广告代理业务的，以其全部收入减去支付给其他广告公司或广告收入减去支付给其他广告公司或广告发布者（包括媒体、载体）的广告发发布者（包括媒体、载体）的广告发布费后的余额为营业额。布费后的余额为营业额。17会议展览会议展览20112011财税财税111111号应税服务范围注释号应税服务范围注释5.5.会议展览服务，是指为商品流通、促销、会议展览服务，是指为商品流通、促销、展示、经贸洽谈、民间交流、企业沟通、展示、经贸洽谈、民间交流、企业沟通、国际往来等举办的各类展览和会议的业务国际往来等举办的各类展览和会议的业务活动。活动。20112011大连大连 20112011成都成都 20102010青岛青岛 20082008广州广州18物业服务物业服务20032003财税财税1616号关于营业税若干政策问题的号关于营业税若干政策问题的通知通知（部分有效）三（十九）（部分有效）三（十九）从事物业管理的单位，以与物业管理从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。房屋租金的价款后的余额为营业额。注：承租人的水电问题注：承租人的水电问题19转售水电转售水电20092009国税函国税函537537号关于四川省机场集团有限公司号关于四川省机场集团有限公司向驻场单位转供水电气征税问题的批复向驻场单位转供水电气征税问题的批复 四川省机场集团有限公司向驻场四川省机场集团有限公司向驻场单位转供自来水、电、天然气属于销单位转供自来水、电、天然气属于销售货物行为，其同时收取的转供能源售货物行为，其同时收取的转供能源服务费属于价外费用，应一并征收增服务费属于价外费用，应一并征收增值税，不征收营业税。值税，不征收营业税。20建筑安装建筑安装明年元月开始，交通运输业（含铁路）和明年元月开始，交通运输业（含铁路）和物流辅助服务，全国统一实行增值税物流辅助服务，全国统一实行增值税电信行业和铁路运输，初步决定明年适当电信行业和铁路运输，初步决定明年适当月份，全国统一实行增值税月份，全国统一实行增值税建筑安装目前已经进入调研阶段，可能明建筑安装目前已经进入调研阶段，可能明年适当月份，全国统一实行增值税年适当月份，全国统一实行增值税21建筑安装（续）建筑安装（续）1 1、适用税率、适用税率11%11%，可以扣除对应的增值税，可以扣除对应的增值税进项税额，如进项税额，如17%17%的一般材料和设备、的一般材料和设备、6%6%的砂、土、石料、砖、瓦、石灰和商品混的砂、土、石料、砖、瓦、石灰和商品混泥土泥土2 2、增值税专用发票在劳务地办理认证手续，、增值税专用发票在劳务地办理认证手续，由总机构统一计算应交增值税由总机构统一计算应交增值税3 3、分支机构或项目部按照一定的比例预缴、分支机构或项目部按照一定的比例预缴22房地产的增值税房地产的增值税1 1、将营业税改为增值税，税率将营业税改为增值税，税率17%17%2 2、可以扣除勘查设计、施工、监理、经纪、可以扣除勘查设计、施工、监理、经纪、广告等的进项税额，以及自身发生的固定广告等的进项税额，以及自身发生的固定资产和办公用品的进项税额资产和办公用品的进项税额3 3、可以从营业额中扣除支付给政府及其职、可以从营业额中扣除支付给政府及其职能部门的土地价款和各种市政配套费的财能部门的土地价款和各种市政配套费的财政收据政收据23房地产土地增值税房地产土地增值税1 1、营改增结束后，土地增值税并入消费税、营改增结束后，土地增值税并入消费税2 2、非普通住宅、别墅和非住宅，执行全国、非普通住宅、别墅和非住宅，执行全国统一的差别比例税率统一的差别比例税率注：非普通住宅可以扣除一定的面积注：非普通住宅可以扣除一定的面积3 3、经济适用房和廉租房，以及、经济适用房和廉租房，以及9090平米以下平米以下的第一套住宅，免税的第一套住宅，免税24主要内容主要内容一、核定征收一、核定征收二、筹建年度二、筹建年度三、建设年度三、建设年度四、预售年度四、预售年度五、交付年度五、交付年度六、清算年度六、清算年度25税收征管法税收征管法第三十五条第三十五条 纳税人有下列情形之一的，税纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：务机关有权核定其应纳税额：（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；簿的；（二）依照法律、行政法规的规定应当设置账簿（二）依照法律、行政法规的规定应当设置账簿但未设置的；但未设置的；（三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；26税收征管法（续）税收征管法（续）（四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、（四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；报的；（六）纳税人申报的计税依据明显偏（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。低，又无正当理由的。2720092009国税发国税发3131号号第四条第四条 企业出现中华人民共和国税收征收管理企业出现中华人民共和国税收征收管理法第三十五条规定的情形，税务机关可对其以法第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按中华人民共和国税收理，并逐步规范，同时按中华人民共和国税收征收管理法等税收法律、行政法规的规定进行征收管理法等税收法律、行政法规的规定进行处理，处理，但不得事先确定企业的所得税按但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。核定征收方式进行征收、管理。28核定征收核定征收20102010国税发国税发5353号关于加强土地增值税征管工作的通知号关于加强土地增值税征管工作的通知四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞 核定征收必须严格依照税收法律法规规定的核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核以核定为主、一核了之了之”、“求快图省求快图省”的做法。凡擅自将核定征的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。立即纠正。29核定征收核定征收 对确需核定征收的，要严格按照税收对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于则上不得低于5%5%，各省级税务机关要结合，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。征收率。20122012国税发国税发3434号关于开展号关于开展20122012年税收执法督察工作的通知年税收执法督察工作的通知30筹建年度筹建年度一、开办费的会计处理一、开办费的会计处理二、开办费的税务处理二、开办费的税务处理三、开办费中业务招待费三、开办费中业务招待费四、城镇土地使用税四、城镇土地使用税五、股东的抽逃资金五、股东的抽逃资金31筹建费用的会计处理筹建费用的会计处理旧准则：发生时计入旧准则：发生时计入长期待摊费用长期待摊费用科目，科目，不影响当年会计损益，待开始生产经营后不影响当年会计损益，待开始生产经营后一次性的计入当年会计损益（一次性的计入当年会计损益（管理费用管理费用）新准则：发生时计入管理费用科目，影响新准则：发生时计入管理费用科目，影响当年会计损益，开始生产经营后也不进行当年会计损益，开始生产经营后也不进行相应调整。相应调整。注：应当计入开发成本的除外，如前期工程费等注：应当计入开发成本的除外，如前期工程费等32筹建年度筹建年度20092009国税函国税函9898号关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知号关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知 新税法中开（筹）办费未明确列新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但定处理，但一经选定，不得改变。一经选定，不得改变。33筹建年度（续筹建年度（续1 1）20102010国税函国税函7979号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知七、企业筹办期间不计算为亏损年度问题七、企业筹办期间不计算为亏损年度问题企业自开始生产经营的年度，为开始计算企企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照国家税务总局关于企业所得税若亏损，应按照国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知（干税务事项衔接问题的通知（国税函国税函200998200998号号）第九条规定执行。）第九条规定执行。34筹建年度（续筹建年度（续2 2）如果尚未执行新的企业会计准则，筹建阶段如果尚未执行新的企业会计准则，筹建阶段发生的企业开办费用，先在长期待摊费用科目归发生的企业开办费用，先在长期待摊费用科目归集，会计规范要求在开始生产经营的当月一次性集，会计规范要求在开始生产经营的当月一次性进入会计损益，税法一般要求在开始生产经营当进入会计损益，税法一般要求在开始生产经营当年一次性申报扣除，即会计和税法基本一致，或年一次性申报扣除，即会计和税法基本一致，或者按照不低于者按照不低于3636个月分摊个月分摊 资产负债表体现发生的开办费，损益表和所资产负债表体现发生的开办费，损益表和所得税申报表均为零，不涉及纳税调整得税申报表均为零，不涉及纳税调整35筹建年度（续筹建年度（续3 3）如果执行新的企业会计准则，筹建阶段发生如果执行新的企业会计准则，筹建阶段发生的企业开办费用，直接确认为管理费用进入会计的企业开办费用，直接确认为管理费用进入会计损益，但税法认为尚未进入生产经营期，不允许损益，但税法认为尚未进入生产经营期，不允许申报扣除，一般要求在开始生产经营当年一次性申报扣除，一般要求在开始生产经营当年一次性申报扣除，形成时间性差异，或者按照不低于申报扣除，形成时间性差异，或者按照不低于3636个月分摊个月分摊 20102010申报表自动申报表自动损益表为负数，但所得税申报表应当体现纳税调损益表为负数，但所得税申报表应当体现纳税调整增加，即零申报，未来年度体现纳税调整减少整增加，即零申报，未来年度体现纳税调整减少36业务招待费业务招待费20122012公告第公告第1515号号：企业在筹建期间，发生企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的按实际发生额的60%60%计入企业筹办费，并计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。办费，并按有关规定在税前扣除。注：不受营业收入注：不受营业收入0.5%0.5%的限制的限制37筹建期结束筹建期结束标准一：取得营业执照标准一：取得营业执照标准二：开始归集生产成本标准二：开始归集生产成本标准三：取得第一笔营业收入标准三：取得第一笔营业收入后者主要应用于税收优惠的开始享受年度，后者主要应用于税收优惠的开始享受年度，替代外资企业的获利年度替代外资企业的获利年度38有地无证有地无证借：预付账款借：预付账款 贷：银行存款贷：银行存款20032003国税发国税发8989号关于房产税城镇土地使用号关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知税有关政策规定的通知20062006财税财税5656号关于集体土地城镇土地使用号关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知税有关政策的通知39有地无证（续）有地无证（续）19981998国税函国税函669669号关于对已缴纳土地使用金的土地使用者号关于对已缴纳土地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复应征收城镇土地使用税的批复（现行有效）（现行有效）土地使用者不论以何种方式取得土地使用者不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳土地使用金，土地使用权，是否缴纳土地使用金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都应依照规定缴纳城镇土地使用税都应依照规定缴纳城镇土地使用税40有证无地有证无地借：开发成本借：开发成本 贷：银行存款贷：银行存款20062006财税财税186186号关于房产税城镇土地使用税号关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知有关政策的通知20092009海南海南 20112011辽宁辽宁 20122012天津天津41土地纳税义务人变更土地纳税义务人变更转让：贯彻法定登记原则，转让：贯彻法定登记原则，办理过户手续之前，由原产权人缴纳，之办理过户手续之前，由原产权人缴纳，之后由新产权人缴纳后由新产权人缴纳出让（含集体用地）：出让（含集体用地）：合同约定交付与实际占有孰先合同约定交付与实际占有孰先42土地使用税截止时间土地使用税截止时间20032003国税发国税发8989号关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知号关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知 购置新建商品房，自房屋交付使用之购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税次月起计征房产税和城镇土地使用税20082008财税财税152152号关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知号关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知 纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。实物或权利状态发生变化的当月末。43土地使用税截止时间（续）土地使用税截止时间（续）房屋交付使用的次月：房屋交付使用的次月：2009 2009 青岛青岛/海南海南/西安西安2004 2004 杭州杭州 2006 2006 河南河南 2012 2012 重庆重庆签发房屋权属证书的次月（过严）签发房屋权属证书的次月（过严）2010 2010 湖北湖北签订销售合同生效的次月（过宽）签订销售合同生效的次月（过宽）2009 2009 广西广西/2005/2005江西江西44抽逃注册资本（公司法）抽逃注册资本（公司法）第二百条第二百条 公司的发起人、股东虚假出资，未公司的发起人、股东虚假出资，未交付或者未按期交付作为出资的货币或者非货币交付或者未按期交付作为出资的货币或者非货币财产的，由公司登记机关责令改正，处以虚假出财产的，由公司登记机关责令改正，处以虚假出资金额百分之五以上百分之十五以下的罚款。资金额百分之五以上百分之十五以下的罚款。第二百零一条第二百零一条 公司的发起人、股东在公司成公司的发起人、股东在公司成立后，抽逃其出资的，由公司登记机关责令改正，立后，抽逃其出资的，由公司登记机关责令改正，处以所抽逃出资金额百分之五以上百分之十五以处以所抽逃出资金额百分之五以上百分之十五以下的罚款。下的罚款。45抽逃注册资本（刑法）抽逃注册资本（刑法）第二百七十一条第二百七十一条公司、企业或者其他单公司、企业或者其他单位的人员，利用职务上的便利，将本单位位的人员，利用职务上的便利，将本单位财物非法占为己有，财物非法占为己有，数额较大的，处五年数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役；数额巨大的，处以下有期徒刑或者拘役；数额巨大的，处五年以上有期徒刑，可以并处没收财产。五年以上有期徒刑，可以并处没收财产。注：职务侵占罪注：职务侵占罪46抽逃注册资本（刑法）抽逃注册资本（刑法）第二百七十二条第二百七十二条公司、企业或者其公司、企业或者其他单位的工作人员，利用职务上的便利，他单位的工作人员，利用职务上的便利，挪用本单位资金归个人使用或者借贷给他挪用本单位资金归个人使用或者借贷给他人，人，数额较大、超过三个月未还的，或者数额较大、超过三个月未还的，或者虽未超过三个月，但数额较大、进行营利虽未超过三个月，但数额较大、进行营利活动的，或者进行非法活动的，处三年以活动的，或者进行非法活动的，处三年以下有期徒刑或者拘役；下有期徒刑或者拘役；挪用资金罪挪用资金罪47抽逃实收资本抽逃实收资本借：银行存款借：银行存款 贷：实收资本贷：实收资本借：库存现金借：库存现金 贷：银行存款贷：银行存款借：其他应收款借：其他应收款 贷：库存现金贷：库存现金48抽逃注册资本（续）抽逃注册资本（续）如果虚拟的债务人是如果虚拟的债务人是自然人（非股东）自然人（非股东），应当每年确认利息收入，计算营业税和，应当每年确认利息收入，计算营业税和企业所得税，不涉及个人所得税企业所得税，不涉及个人所得税 如果虚拟的债务人是如果虚拟的债务人是自然人（股东）自然人（股东），第一年应当确认利息收入，计算营业税和第一年应当确认利息收入，计算营业税和企业所得税，不涉及个人所得税；企业所得税，不涉及个人所得税；第二年。第二年。49自然人股东占用企业资金自然人股东占用企业资金20032003财税财税158158号关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知号关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知纳税年度内个人投资者从其投资企业（个纳税年度内个人投资者从其投资企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，人独资企业、合伙企业除外）借款，在该在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，生产经营的，其未归还的借款可视为企业其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照对个人投资者的红利分配，依照“利息、利息、股息、红利所得股息、红利所得”项目计征个人所得税。项目计征个人所得税。50抽逃注册资本的包装抽逃注册资本的包装 如果虚拟的债务人是法人企业，如果虚拟的债务人是法人企业，应当每年确认利息收入，计算营业税应当每年确认利息收入，计算营业税和企业所得税和企业所得税 但是，如果有证据证明属于预付但是，如果有证据证明属于预付账款或者经营保证金，可以不视为资账款或者经营保证金，可以不视为资金拆借进行反避税调整金拆借进行反避税调整51建设年度建设年度1 1、异地设备安装企业的计税依据、异地设备安装企业的计税依据2 2、开发商转售材料和水电、开发商转售材料和水电3 3、异地施工企业和监理企业、异地施工企业和监理企业4 4、提前发布的广告宣传、提前发布的广告宣传5 5、借款利息的资本化、借款利息的资本化6 6、向个人借款的扣缴义务、向个人借款的扣缴义务52设备和材料设备和材料营业税暂行条例实施细则营业税暂行条例实施细则第十六条第十六条 除本细则第七条规定外，纳税人除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（提供建筑业劳务（不含装饰劳务不含装饰劳务）的，）的，其营业额应当包括工程所用原材料、其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。不包括建设方提供的设备的价款。53设备和材料（续）设备和材料（续）1 1、设备，甲供设备符合一定条件的，可以不、设备，甲供设备符合一定条件的，可以不作为营业税的计税依据作为营业税的计税依据 2 2、材料，装饰劳务，符合一定的条件，可以、材料，装饰劳务，符合一定的条件，可以不作为营业税的计税依据不作为营业税的计税依据 3 3、材料，建筑安装，无论纳税人与建设单位、材料，建筑安装，无论纳税人与建设单位如何核算，其营业额均包括工程所用原材料及其如何核算，其营业额均包括工程所用原材料及其他物资和动力价款在内。他物资和动力价款在内。20052005国税函国税函375375号号（有效）（有效）54设备和材料的划分设备和材料的划分20032003财税财税1616号关于营业税若干政策问题的通知号关于营业税若干政策问题的通知3.13 3.13 通信线路工程和输送管道工程所使用的电通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。建设部设备和材料划分标准建设部设备和材料划分标准2009200955各地对设备的列举各地对设备的列举 其他建筑安装工程的计税营业额也不其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。地方税务机关根据各自实际情况列举。20032003：成都成都 湖南湖南 江苏江苏20042004：广东广东 湖北湖北 山东山东 浙江浙江20052005：河南河南 山西山西 江西江西 20062006：广西广西 2008 2008 厦门厦门56建筑安装的差额征税建筑安装的差额征税中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国营业税暂行条例 第五条（三）纳税人将建筑工程第五条（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；位的分包款后的余额为营业额；注：设备能否扣除？注：设备能否扣除？57设备和材料设备和材料营业税暂行条例实施细则营业税暂行条例实施细则第十六条第十六条 除本细则第七条规定外，纳除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。但不包括建设方提供的设备的价款。58甲供设备的条件甲供设备的条件20092009广西关于营业税若干问题的通知广西关于营业税若干问题的通知14.214.2 施工单位代建设方购买的设备，属于施工单位代建设方购买的设备，属于施工单位提供建筑劳务所收取的价外费用，施工单位提供建筑劳务所收取的价外费用，应一并缴纳营业税。应一并缴纳营业税。第一，甲方与供应商直接签订合同第一，甲方与供应商直接签订合同第二，供应商将发票直接开具给甲方第二，供应商将发票直接开具给甲方 第三，甲方与供应商直接结算货款第三，甲方与供应商直接结算货款59间接购买设备间接购买设备60直接购买设备直接购买设备61联合体共同承包（建筑法）联合体共同承包（建筑法）第二十七条第二十七条 大型建筑工程或者结构复杂的建筑工大型建筑工程或者结构复杂的建筑工程，可以由两个以上的承包单位联合共同承包。程，可以由两个以上的承包单位联合共同承包。共同承包的各方对承包合同的履行承担连带责任共同承包的各方对承包合同的履行承担连带责任20032003工程建设项目施工招标投标办法工程建设项目施工招标投标办法第四十二条两个以上法人或者其他组织可以组第四十二条两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标。成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标。62设备安装（增值税）设备安装（增值税）增值税暂行条例实施细则第六条增值税暂行条例实施细则第六条 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额，并货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额，并根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税，非增根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税，非增值税应税劳务的营业额不缴纳增值税；未分别核值税应税劳务的营业额不缴纳增值税；未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销售额：算的，由主管税务机关核定其货物的销售额：（一）销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为（一）销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为63设备安装（营业税）设备安装（营业税）营业税暂行条例实施细则第七条营业税暂行条例实施细则第七条 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：的营业额：（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为为64设备安装设备安装 1 1、应当分别计算增值税和营业税、应当分别计算增值税和营业税 2 2、如果无法取得不含安装的设备、如果无法取得不含安装的设备公允价值公允价值，可以可以按照成本利润率先计按照成本利润率先计算增值税含税收入，然后倒算出营业算增值税含税收入，然后倒算出营业税收入税收入一般利润分割法原理分析一般利润分割法原理分析65设备安装（续）设备安装（续）3 3、分别向甲方开具增值税发票（生产、分别向甲方开具增值税发票（生产地）和营业税发票（安装地）地）和营业税发票（安装地）20092009广东关于提供建筑业劳务同时销售自广东关于提供建筑业劳务同时销售自产货物开具发票问题的通知产货物开具发票问题的通知纳税人提供建筑业劳务的同时销售自产货纳税人提供建筑业劳务的同时销售自产货物的混合销售行为，只就其缴纳营业税的物的混合销售行为，只就其缴纳营业税的应税劳务营业额开具建筑业统一发票应税劳务营业额开具建筑业统一发票66自产证明自产证明20112011公告第公告第2323号关于纳税人销售自产货物并同时号关于纳税人销售自产货物并同时提供建筑业劳务有关税收问题的公告提供建筑业劳务有关税收问题的公告 纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明。于从事货物生产的单位或个人的证明。建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据纳税人建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据纳税人持有的证明，按本公告有关规定计算征收营业税持有的证明，按本公告有关规定计算征收营业税67情形列举情形列举1 1、如果设备安装后属于房屋的附属设备或者构筑物，则、如果设备安装后属于房屋的附属设备或者构筑物，则需要按照建筑安装劳务征收营业税需要按照建筑安装劳务征收营业税（1 1）提供自产证明的，分别征收增值税和）提供自产证明的，分别征收增值税和营业税，前者在生产地，后者在安装地营业税，前者在生产地，后者在安装地（2 2）没有提供自产证明，统一在安装地征）没有提供自产证明，统一在安装地征收营业税，金额包括货物价值，生产地计收营业税，金额包括货物价值，生产地计算算增值税视同销售增值税视同销售68情形列举（续）情形列举（续）2 2、如果设备安装前后都不属于房屋的、如果设备安装前后都不属于房屋的附属设备或者构筑物，即不视为提供附属设备或者构筑物，即不视为提供建筑安装劳务，统一征收增值税建筑安装劳务，统一征收增值税 以前强调安装资质，现在不再强以前强调安装资质，现在不再强调，但实际操作仍然需要，否则属于调，但实际操作仍然需要，否则属于违规安装违规安装69发票类别发票类别一、安装前和安装后都属于设备一、安装前和安装后都属于设备 全额增值税发票全额增值税发票二、安装前属于设备，安装后属于不动产二、安装前属于设备，安装后属于不动产的附属设备或设施的附属设备或设施 1 1、自产：营业税发票、自产