房地产投资项目的可行性研究bhxd.pptx

第第三章三章 房地产投资项目的房地产投资项目的可行性研究可行性研究周小平周小平 北京师范大学北京师范大学主要内容主要内容3.1房地产投资分析概述房地产投资分析概述3.2市场与区位分析市场与区位分析3.3资金的时间价值及等值计算资金的时间价值及等值计算3.4房地产投资项目的现金流量房地产投资项目的现金流量3.5房地产投资项目的财务评价房地产投资项目的财务评价3.6房房地地产产投投资资项项目目的的不不确确定定性性分分析析与与风险分析风险分析3.7房地产投资项目方案比选房地产投资项目方案比选3.8房地产投资项目可行性研究报告房地产投资项目可行性研究报告周小平周小平 北京师范大学北京师范大学学习目标：学习目标：1.房地产投资的类型与特点房地产投资的类型与特点2.资金时间价值的基本概念及其公式资金时间价值的基本概念及其公式3.现金流量的概念、现金流量图、不同类型房地现金流量的概念、现金流量图、不同类型房地产开发项目的现金流量构成产开发项目的现金流量构成4.财务分析中的基本财务报表与分析指标的内容财务分析中的基本财务报表与分析指标的内容5.不确定分析和风险分析的主要方法不确定分析和风险分析的主要方法6.投资方案的分类与比选指标投资方案的分类与比选指标7.可行性研究报告与项目申请报告的主要内容可行性研究报告与项目申请报告的主要内容周小平周小平 北京师范大学北京师范大学 3.1 房地产投资分析概述房地产投资分析概述3.1.1 投资与房地产投资的含义投资与房地产投资的含义v狭义的投资狭义的投资是指经济主体是指经济主体(个人、家庭、企业等个人、家庭、企业等)以获得以获得所期望的所期望的未来货币增值或收益未来货币增值或收益为目的，为目的，预先预先投入一定的资投入一定的资源源(资金、不动产、技术等资金、不动产、技术等)，经营某项事业的经济行为。，经营某项事业的经济行为。v广义的投资广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为。是指人们的一种有目的的经济行为。1、投资的含义投资的含义 周小平周小平 北京师范大学北京师范大学2 2、投资行为的四项基本要素、投资行为的四项基本要素l 投资主体投资主体投资者投资者 l 投资客体投资客体投资的对象投资的对象l 投资目标投资目标投资活动要达到的目的和投资者的动机投资活动要达到的目的和投资者的动机l 投资方式投资方式 投资过程投资过程/活动的运行方式活动的运行方式直接投资直接投资间接投资间接投资周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3、房地产、房地产投资的含义投资的含义 房房地地产产投投资资是是指指经经济济主主体体以以获获得得未未来来的的房房地地产产资资产产增增值值或或收收益益为为目目的的，预预先先垫垫付付一一定定数数量量的的货货币币与与实实物物，直直接接或或间间接接地地从从事事或或参参与与房房地地产产开开发发经经营营活动活动的经济行为。的经济行为。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.1.2 房地产投资的类型房地产投资的类型 房地产投资类型体系图 周小平周小平 北京师范大学北京师范大学1、土地开发投资：投资人对尚未满足商品房开、土地开发投资：投资人对尚未满足商品房开发条件的发条件的土地土地进行投资，以完成征地拆迁、土地平整及进行投资，以完成征地拆迁、土地平整及其基础设施建设，使土地其基础设施建设，使土地满足建筑开发的条件满足建筑开发的条件。2、商品房开发：投资人对已经满足商品房开发条件的、商品房开发：投资人对已经满足商品房开发条件的土地进行投资，土地进行投资，建成建成可以满足人们居住、使用或经营的可以满足人们居住、使用或经营的房地产产品房地产产品，并对已经开发完成的房地产进行，并对已经开发完成的房地产进行销售销售。居住居住类房地房地产商商业类房地房地产工工业类房地房地产周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3、房地产置业投资：面向建成后的房地产资产，通过、房地产置业投资：面向建成后的房地产资产，通过购买获得购买获得房地产的所有权房地产的所有权，以获得物业收益、保值、增，以获得物业收益、保值、增值和消费为目的的投资。值和消费为目的的投资。4、房地产间接投资：投资对象是、房地产间接投资：投资对象是权益资产权益资产，包括房地，包括房地产开发企业的股票、债券、房地产抵押贷款支持证券、产开发企业的股票、债券、房地产抵押贷款支持证券、房地产投资信托基金股份等金融产品。房地产投资信托基金股份等金融产品。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.1.3 房地产投资的特点房地产投资的特点1、投资选择的多样性、投资选择的多样性物业类型的多样性物业类型的多样性投资形式的多样性投资形式的多样性经营方式的多样性经营方式的多样性2、投资变现的复杂性、投资变现的复杂性3、投资价值的附加性、投资价值的附加性周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.1.3 房地产投资的特点房地产投资的特点4、投资区域的差异性、投资区域的差异性5、投资收益的个别性、投资收益的个别性6、投资过程的综合性、投资过程的综合性7、投资与其的风险性、投资与其的风险性8、投资决策的专业性、投资决策的专业性周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.1.4 房地产投资的目的房地产投资的目的1、房地产开发投资的目的、房地产开发投资的目的w在在完完成成房房地地产产开开发发后后进进行行销销售售，以以获获得得商商品品房房销销售售所所带带来来的的投资利润，实现房地产开发企业的投资利润，实现房地产开发企业的正常经营获利正常经营获利；w在在房房地地产产价价格格上上涨涨阶阶段段，通通过过储储备备土土地地、减减缓缓销销售售速速度度等等方方式以获得式以获得房地产增值收益房地产增值收益。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.1.4 房地产投资的目的房地产投资的目的2、房地产置业投资的目的：、房地产置业投资的目的：满足自身生活居住即满足自身生活居住即自用自用作为投资的物业作为投资的物业出租出租给最终使用者给最终使用者作为投资的物业进行作为投资的物业进行储备储备购入物业以满足购入物业以满足生产经营生产经营需要需要3、房地产间接投资的主要目的、房地产间接投资的主要目的w通通过过购购买买房房地地产产开开发发企企业业股股票票、债债券券以以及及房房地地产产抵抵押押支支持持证证券券等等有有价价证证券券，通通过过长长期期持持有有以以获获得得利利息息收收益益并并实实现现保保值值、增增值，在合适的价格出售获得值，在合适的价格出售获得利差收益利差收益。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.1.5 房地产投资分析的任务房地产投资分析的任务1、定义：、定义：房地产投资分析是一项高知识含量的工作，需要分析人员为投房地产投资分析是一项高知识含量的工作，需要分析人员为投资者提供诸如投资方向、运作方式、投资收益、投资风险等方资者提供诸如投资方向、运作方式、投资收益、投资风险等方面问题的解决方法。面问题的解决方法。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.1.5 房地产投资分析的任务房地产投资分析的任务2、具体内容：、具体内容：w 为投资者提供投资方向为投资者提供投资方向w 为投资者提供运作方案建议为投资者提供运作方案建议 w 为投资者报批及合作提供依据为投资者报批及合作提供依据 w 为投资者预测投资收益为投资者预测投资收益 w 为投资者描述风险及提供避险方法为投资者描述风险及提供避险方法周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.2 市场与区位分析市场与区位分析3.2.1 市场分析市场分析1、市场分析的定义市场分析的定义v通过通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找寻找出内出内在的规律，在的规律，预测预测市场未来的发展趋势，市场未来的发展趋势，用以用以帮助房地产市场帮助房地产市场参与者掌握市场动态，把握市场机会或调整其市场行为。参与者掌握市场动态，把握市场机会或调整其市场行为。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.2 市场与区位分析市场与区位分析（1）房地产投资环境的调查与预测）房地产投资环境的调查与预测v投投资资环环境境：拟拟投投资资的的地地域域在在一一定定时时期期内内所所具具有有的的能能决决定定、制制约约项目投资的各种外部境况和条件的总和。项目投资的各种外部境况和条件的总和。2、市场分析的内容市场分析的内容市场调查与预测市场调查与预测v调调查查内内容容：政政治治、法法律律、经经济济、文文化化教教育育、城城市市规规划划、基基础础设设施等施等周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.2 市场与区位分析市场与区位分析2、市场分析的内容、市场分析的内容市场调查与预测市场调查与预测（2）房地产市场状况的调查与预测）房地产市场状况的调查与预测v调查内容：调查内容：u各类物业的供求关系、空置率、成交量、需求量等各类物业的供求关系、空置率、成交量、需求量等u土地出让数量和用途分布土地出让数量和用途分布u房地产商品的销售价格、租金和经营收入等房地产商品的销售价格、租金和经营收入等u竞争性物业发展状况竞争性物业发展状况u各类房地产投资收益率和房地产开发利润率各类房地产投资收益率和房地产开发利润率u项目用地附近地区的土地利用现状、总体规划等项目用地附近地区的土地利用现状、总体规划等u市场购买者对房地产商品功能的要求市场购买者对房地产商品功能的要求周小平周小平 北京师范大学北京师范大学2、市场分析的方法、市场分析的方法（1）市场需求预测）市场需求预测v市市场场需需求求预预测测是是要要估估算算出出一一个个特特定定的的市市场场对对某某产产品品的的潜潜在在需需求求数量。数量。v最最常常用用的的方方法法是是连连比比法法，是是将将基基数数乘乘以以若若干干修修正正率率而而得得到到预预测测结果。其公式如下：结果。其公式如下：总总市市场场潜潜量量=特特定定产产品品或或市市场场的的购购买买者者数数量量购购买买者者的的平平均均购购买买数数量量平平均均单单价价市市场场因因素素修修正正率率11市市场场因因素素修修正正率率22其其他他修修正率正率周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（2）市场趋势预测）市场趋势预测v市场趋势分析主要方法有市场趋势分析主要方法有：意意见见调调查查分分析析法法：直直接接对对消消费费者者、销销售售人人员员和和专专家家进进行行意意见见调查，并对调查数据进行分析。调查，并对调查数据进行分析。时间序列分析法：利用过去的数据或资料来预测未来的趋势时间序列分析法：利用过去的数据或资料来预测未来的趋势相关分析法：仅对时间作为变量的函数的定量预测方法相关分析法：仅对时间作为变量的函数的定量预测方法周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.2.2 区位条件分析区位条件分析1 1、对投资项目构成影响的区位条件（因素）、对投资项目构成影响的区位条件（因素）u社会因素：所在地域的政治、经济、人文、法律等社会因素：所在地域的政治、经济、人文、法律等u项项目目具具体体地地点点的的自自然然特特征征：如如地地块块宽宽度度和和深深度度、地地貌貌、排排水、土壤构成、基础设施等内容。水、土壤构成、基础设施等内容。2 2、区位分析的内容、区位分析的内容u地域的分析与选择地域的分析与选择u具体地点的分析与选择具体地点的分析与选择是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。化教育、自然条件等因素。是对房地产项目坐落地点和周围环境、基是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，础设施条件的分析与选择，主要考虑项目主要考虑项目所在地点的临街状况、建设用地的大小。所在地点的临街状况、建设用地的大小。利用现状、交通、城市规划、土地取得代利用现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基价、拆迁安置难度、基 础设施完备程度以础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。及地质、水文、噪声、空气污染等因素。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.3 资金时间价值及等值计算资金时间价值及等值计算3.3.1资金时间价值的概念及产生原因资金时间价值的概念及产生原因1 1、概念、概念现在一定量的资金比将来的等量资金具有更高的价值现在一定量的资金比将来的等量资金具有更高的价值.2 2、产生的原因、产生的原因l投资收益投资收益l通货膨胀通货膨胀l时间风险时间风险周小平周小平 北京师范大学北京师范大学影响影响资金资金时间时间价值价值的因的因素素资金数量的大小资金数量的大小资金的使用时间资金的使用时间资金周转的速度资金周转的速度资金投入和回收的特点资金投入和回收的特点3 3、影响资金时间价值的因素、影响资金时间价值的因素周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.3.2 利息和利率利息和利率一、利息一、利息（一）定义：占用资金所付出的代价或放弃资金使用权（一）定义：占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿所得到的补偿.（二）公式：（二）公式：本金本金 利息利息 本利和本利和P I Fn周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（三）单利（三）单利1 1、定义：仅用本金作计息基数、定义：仅用本金作计息基数，不考虑利息的时间价不考虑利息的时间价值，即不计算利息产生的利息。值，即不计算利息产生的利息。2 2、公式：、公式：I I利息；利息；P P本金；本金；F Fn n本利和本利和n n计息周期数；计息周期数；i i相应计息周期的利率相应计息周期的利率 周小平周小平 北京师范大学北京师范大学【例例1 1】假如以单利方式借入假如以单利方式借入10001000万元，年利率万元，年利率8%8%，四，四年末偿还，则各年利息和本利和如表年末偿还，则各年利息和本利和如表 单位：万元单位：万元使用期使用期年初款额年初款额年年 末末 利利 息息年末本利和年末本利和年末偿还年末偿还1234100010801160124010008%=8010008%=8010008%=8010008%=8010801160124013200001320周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（四）复利（四）复利1 1、定义：在某一计息周期内，按本金加上之前的计息、定义：在某一计息周期内，按本金加上之前的计息周期累计的利息一并进行计息。周期累计的利息一并进行计息。2 2、公式：、公式：P P本金本金 F Fn n本利和本利和n n计息周期数计息周期数 i i相应计息周期的利率相应计息周期的利率 周小平周小平 北京师范大学北京师范大学【例例1 1】因工程需要向银行贷款因工程需要向银行贷款 1000 1000 万元，年利率万元，年利率为为 7 7，5 5年后一次还清，试问到期应偿还本利共多年后一次还清，试问到期应偿还本利共多少？少？解：已知解：已知 P1000 万元，万元，i0.07，n5 年，由公年，由公式得：式得：周小平周小平 北京师范大学北京师范大学 【例例2 2】某人某人 10 10 年后需年后需 20 20 万元用于孩子上学，万元用于孩子上学，银行的存款年利率为银行的存款年利率为6%6%，若按复利方式计息，问现，若按复利方式计息，问现在应存多少钱才能在在应存多少钱才能在1010年后得到这笔款项？年后得到这笔款项？解：已知解：已知 F F2020万元，万元，i i0.060.06，n n1010年，由公式年，由公式得得:周小平周小平 北京师范大学北京师范大学二、利率二、利率（一）定义：在单位时间内所得利息额与原借贷款金额（一）定义：在单位时间内所得利息额与原借贷款金额之比，通常用百分数表示。之比，通常用百分数表示。（二）公式：（二）公式：某人现借得本金某人现借得本金10001000元，一年后付息元，一年后付息8080元，年利率为？元，年利率为？周小平周小平 北京师范大学北京师范大学利率利率高低高低的影的影响因响因素素通货膨胀金融市场上借贷资本的供求情况借出资本的期限长短借出资本承担的风险社会平均利润率的高低利率是各国发展国民经济的重要杠杆之一，其影响因利率是各国发展国民经济的重要杠杆之一，其影响因素为：素为：周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（三）名义利率（三）名义利率1 1、定义：单利计息时的利率，一年内多次计息给出的、定义：单利计息时的利率，一年内多次计息给出的年利率。年利率。2 2、公式：、公式：名义利率名义利率=周期利率周期利率*每年的计息周期数每年的计息周期数周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（四）实际利率（四）实际利率1 1、定义：一年内多次计息时，年末终值比年初初值的、定义：一年内多次计息时，年末终值比年初初值的比值。比值。2 2、公式：、公式：r=r=（1+i/m1+i/m）m m-1-1周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（五）名义利率与实际利率的关系（五）名义利率与实际利率的关系1 1、实际利率更能反映资金的时间价值、实际利率更能反映资金的时间价值2 2、名义利率越大，实际利率与名义利率的差异就越大、名义利率越大，实际利率与名义利率的差异就越大3 3、计息周期不同，名义利率与实际利率关系不一样、计息周期不同，名义利率与实际利率关系不一样周小平周小平 北京师范大学北京师范大学【例】某厂拟向两个银行贷款以扩大生产，甲银行年利率某厂拟向两个银行贷款以扩大生产，甲银行年利率为为16%16%，计息每年一次。乙银行年利率为，计息每年一次。乙银行年利率为15%15%，但每月，但每月计息一次。试比较哪家银行贷款条件优惠些？计息一次。试比较哪家银行贷款条件优惠些？解：解：因为因为i i乙乙 ii甲甲，所以甲银行贷款条件优惠些。，所以甲银行贷款条件优惠些。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学一、资金等效值的相关概念一、资金等效值的相关概念1 1、资金等效值：在特定利率下，不同时点上、数额不等而价、资金等效值：在特定利率下，不同时点上、数额不等而价值相同的资金。（等值资金）值相同的资金。（等值资金）2 2、现值（、现值（P P）：资金发生在某一特定时间序列起点时的价值）：资金发生在某一特定时间序列起点时的价值3 3、终值（、终值（F F）：资金发生在某一特定时间序列终点时的价值）：资金发生在某一特定时间序列终点时的价值4 4、年值（、年值（A A）：在连续的计息期期末等额支付的资金金额）：在连续的计息期期末等额支付的资金金额5 5、折现率（、折现率（i i）：每个计息周期的复利率）：每个计息周期的复利率6 6、递增年值（、递增年值（G G）：每一计息期内收入或支出等差变化数值）：每一计息期内收入或支出等差变化数值7 7：S S：每一计息期内收入或支出等比变化数值：每一计息期内收入或支出等比变化数值3.3.3 资金等效值及其计算资金等效值及其计算周小平周小平 北京师范大学北京师范大学二、现金流量与现金流量图二、现金流量与现金流量图（一）现金流量（一）现金流量1 1、定义：在一定时期各时点上实际发生的吸金流入量或者、定义：在一定时期各时点上实际发生的吸金流入量或者流出量。流出量。2 2、包含的内容、包含的内容l现金流入（现金流入（CICI）：流入该系统的货币）：流入该系统的货币l现金流出（现金流出（COCO）：流出该系统的货币）：流出该系统的货币l净现金流量（净现金流量（NCFNCF）：在同一时点上的现金流入和流出的）：在同一时点上的现金流入和流出的代数和（代数和（NCF=CI-CONCF=CI-CO）周小平周小平 北京师范大学北京师范大学销售收入销售收入回收的固定资产余值回收的固定资产余值回收的流动资金回收的流动资金其他收入其他收入u现金流出现金流出固定资产投资固定资产投资固定资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税流动资金投资流动资金投资年运行费（经营成本）年运行费（经营成本）销售税金及附加销售税金及附加所得税所得税u净现金流量净现金流量现金流入现金流出现金流入现金流出u现金流入现金流入销售收入销售收入回收的固定资产余值回收的固定资产余值回收的流动资金回收的流动资金其他收入其他收入销售收入销售收入回收的固定资产余值回收的固定资产余值回收的流动资金回收的流动资金其他收入其他收入u现金流入现金流入销售收入销售收入回收的固定资产余值回收的固定资产余值回收的流动资金回收的流动资金其他收入其他收入u现金流出现金流出固定资产投资固定资产投资固定资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税流动资金投资流动资金投资年运行费（经营成本）年运行费（经营成本）销售税金及附加销售税金及附加所得税所得税u净现金流量净现金流量现金流入现金流出现金流入现金流出u现金流入现金流入销售收入销售收入回收的固定资产余值回收的固定资产余值回收的流动资金回收的流动资金其他收入其他收入u现金流出现金流出固定资产投资固定资产投资固定资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税流动资金投资流动资金投资年运行费（经营成本）年运行费（经营成本）销售税金及附加销售税金及附加所得税所得税u净现金流量净现金流量现金流入现金流出现金流入现金流出周小平周小平 北京师范大学北京师范大学(二二)现金流量图（现金流量图（cash flow diagram)cash flow diagram)描述现金流量作为时间函数的图形，它能表示资金在描述现金流量作为时间函数的图形，它能表示资金在不同时间点流入与流出的情况。是资金时间价值计算不同时间点流入与流出的情况。是资金时间价值计算中常用的工具。中常用的工具。0 1 2 3 4 n-2 n-1 n A3 A4 An-2 An-1 Ani A1 A2现金流量图现金流量图周小平周小平 北京师范大学北京师范大学现金现金流量流量图的图的三要三要素素现金流量的现金流量的方向方向(现金流入或流出现金流入或流出)现金流量的现金流量的作用点作用点(现金的发生时间点现金的发生时间点)现金流量的现金流量的大小大小(现金数额现金数额)在各箭线上方在各箭线上方(或下方或下方)注明现金流量的数值注明现金流量的数值以横轴为时间轴，向右延伸表示时以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上每一刻度表示一个间的延续，轴上每一刻度表示一个时间单位，零表示时间序列的起点时间单位，零表示时间序列的起点箭线与时间轴的交点即为现金流量箭线与时间轴的交点即为现金流量发生的时间单位发生的时间单位在横轴上方的箭线表示现金流入，在横轴上方的箭线表示现金流入，即表示收益；在横轴的下方的箭线即表示收益；在横轴的下方的箭线表示现金流出，即表示费用表示现金流出，即表示费用周小平周小平 北京师范大学北京师范大学说明：说明：1 1、二维：横轴、二维：横轴时间；时间；纵轴纵轴现金流量现金流量2 2、水平线是时间标度，时间的推移是自左向右，、水平线是时间标度，时间的推移是自左向右，每一格代表一个时间单位（年、月、日）；每一格代表一个时间单位（年、月、日）；3 3、箭头表示现金流动的方向：、箭头表示现金流动的方向：向上向上现金的流入；现金的流入；向下向下现金的流出；现金的流出；4 4、现金流量图与立脚点有关。现金流量图与立脚点有关。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学三、资金等效值计算三、资金等效值计算（一）一次性付款（整付类型）（一）一次性付款（整付类型）1 1、含义：在折现率、含义：在折现率i i的条件下，的条件下，n n个计息期后的终值个计息期后的终值F F等效于等效于在零时点的资金现值在零时点的资金现值P P。2 2、终值公式：、终值公式：F=P*(1+i)F=P*(1+i)n n3 3、现金流量图、现金流量图意义：已知支出资金意义：已知支出资金 P，当利率为，当利率为 i 时，在复利计算的条件下，时，在复利计算的条件下，求求 n 年末能够得到的本利和。年末能够得到的本利和。0 1 2 3 n 1 n F=？P(已知）周小平周小平 北京师范大学北京师范大学【例例】在第一年年初，以年利率在第一年年初，以年利率6%投资投资1000元，则到第四元，则到第四年年末可得之本利和年年末可得之本利和 解：解：F=P(1+i)n =1000(1+6%)4 =1262.50元元 周小平周小平 北京师范大学北京师范大学4.4.一次支付现值公式一次支付现值公式 0 1 2 3 n 1 n F(已知）P=？意义：如果想在未来的第意义：如果想在未来的第 n 期期末一次收入期期末一次收入F 数额的现金，在利率数额的现金，在利率为为 i 的复利计算条件下，现在应一次支出本金的复利计算条件下，现在应一次支出本金 P 为多少。为多少。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学【例例】年利率为年利率为6%6%，如在第四年年末得到的本利和为，如在第四年年末得到的本利和为1262.51262.5元，则第一年年初的投资为多少？元，则第一年年初的投资为多少？周小平周小平 北京师范大学北京师范大学(二二)等额支付等额支付1 1、等额支付系列现值公式、等额支付系列现值公式 0 1 2 3 n 1 n P=？A(已知）意义：在利率为意义：在利率为 i i，复利计息的条件下，求，复利计息的条件下，求 n n 期内期内每期期末发生的等额支付现金每期期末发生的等额支付现金 A A 的现值的现值 P P。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学现值公式推导现值公式推导012n-2n-1nAAAAA 现值计算示意图现值计算示意图周小平周小平 北京师范大学北京师范大学2、等额支付系列资金回收公式等额支付系列资金回收公式 0 1 2 3 n 1 n P(已知）A=？意义：当利率为意义：当利率为 i i 时，在复利计算的条件下，如果现在借出一时，在复利计算的条件下，如果现在借出一笔现值为笔现值为 P P 的资金，那么在今后的资金，那么在今后n n 期内连续每期期末需等额回期内连续每期期末需等额回收多少本息收多少本息 A A，才能保证期满后回收全部本金和利息，才能保证期满后回收全部本金和利息周小平周小平 北京师范大学北京师范大学 例例 某投资者准备在某投资者准备在6 6年后购买一套住房，届时需要年后购买一套住房，届时需要资金资金348 750348 750元，若年利率为元，若年利率为6%6%，则该投资者从现在，则该投资者从现在开始每年年末应存入多少钱？开始每年年末应存入多少钱？周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3 3、等额支付系列终值公式等额支付系列终值公式 0 1 2 3 n 1 n F=？A(已知）意义：对意义：对 n 期期末等额支付的现金流量期期末等额支付的现金流量 A，在利率为，在利率为 i 的复利的复利计算条件下，求第计算条件下，求第 n 期期末的终值期期末的终值(本利和本利和)F。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学周小平周小平 北京师范大学北京师范大学利用等比级数求和公式，可得到等额分付终值公式为：利用等比级数求和公式，可得到等额分付终值公式为：因此，整个系列的代数和为：因此，整个系列的代数和为：周小平周小平 北京师范大学北京师范大学【例例】连续连续5 5年每年年末借款年每年年末借款10001000元，按年利率元，按年利率6%6%计算，计算，第第5 5年年末积累的借款为多少？年年末积累的借款为多少？周小平周小平 北京师范大学北京师范大学【例例】某工程建设期为某工程建设期为6年，假设每年年末向银行贷款年，假设每年年末向银行贷款3000万元作为投资，年利率万元作为投资，年利率i7时，到第时，到第6年末欠银行本利和为年末欠银行本利和为多少？多少？解：已知解：已知A3000万元，万元，i0.07，n6年，求年，求F。由公式得。由公式得:因此，到第因此，到第6年末欠款总额为年末欠款总额为21460万元；万元；其中，利息总额为：其中，利息总额为：21460300063460万元万元（利息为贷款资金的（利息为贷款资金的19.2）周小平周小平 北京师范大学北京师范大学4 4、等额支付系列偿债基金公式、等额支付系列偿债基金公式 0 1 2 3 n 1 n F(已知）A=？当利率为当利率为 i i 时，在复利计算的条件下，如果需在时，在复利计算的条件下，如果需在 n n 期期末能期期末能一次收入一次收入F F 数额的现金，那么在这数额的现金，那么在这 n n 期内连续每期期末需期内连续每期期末需等额支付等额支付 A A 为多少？为多少？周小平周小平 北京师范大学北京师范大学根据根据F=P(1+i)F=P(1+i)n n=P(F/P,i,n)P(F/P,i,n)F=A F=A (1+i)(1+i)n n 1 1i i P(1+i)P(1+i)n n=A=A (1+i)(1+i)n n 1 1i i 周小平周小平 北京师范大学北京师范大学一、一、CICI：销售收入：销售收入二、二、COCO1 1、土地取得成本、土地取得成本2 2、土地开发成本、土地开发成本3 3、开发费用、开发费用4 4、销售税费、销售税费3.4 房地产投资项目的现金流量房地产投资项目的现金流量3.4.1出售型房地产投资项目的现金流量出售型房地产投资项目的现金流量周小平周小平 北京师范大学北京师范大学一、一、CICI1 1、租金收益、租金收益2 2、自营收入、自营收入3 3、房地产增值（转让收入）、房地产增值（转让收入）3.4.2经营型房地产投资项目的现金流量经营型房地产投资项目的现金流量周小平周小平 北京师范大学北京师范大学二、二、COCO1 1、固定资产投资、固定资产投资2 2、经营成本、经营成本3.4.2经营型房地产投资项目的现金流量经营型房地产投资项目的现金流量周小平周小平 北京师范大学北京师范大学一、一、CICI1 1、租金收益、租金收益2 2、自营收入、自营收入3 3、房地产增值（转让收入）、房地产增值（转让收入）3.4.3房地产置业投资项目的现金流量房地产置业投资项目的现金流量周小平周小平 北京师范大学北京师范大学二、二、COCO1 1、房地产投资、房地产投资2 2、经营成本、经营成本3.4.3房地产置业投资项目的现金流量房地产置业投资项目的现金流量周小平周小平 北京师范大学北京师范大学 例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅部分为47581，休养所为1 200，综合商场为1000。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13057万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品成本12 867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用固定资产及其他资产182万元开发产品成本12867万元开发项目总投资13057万元开发建设投资13049万元经营资金8万元总成本费用房地产开发项目总投资构成图示房地产开发项目总投资构成图示周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.4.4 3.4.4 现金流量表现金流量表1、现金流量表、现金流量表(1)含义含义现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。现金流出和净现金流量的计算表格。(不包括非现金收支，如不包括非现金收支，如折旧费、应收款和应付款等折旧费、应收款和应付款等)（2）种类）种类u全部投资现金流量表全部投资现金流量表u资本金现金流量表资本金现金流量表u投资者各方现金流量表投资者各方现金流量表周小平周小平 北京师范大学北京师范大学序号序号项目项目合计合计 1 23 N1 现金流入现金流入1.1 销售收入销售收入1.2 出租收入出租收入1.3 自营收入自营收入1.4 净转售收入净转售收入1.5 其他收入其他收入1.6 回收固定资产余值回收固定资产余值1.7 回收经营资金回收经营资金2 现金流出现金流出2.1 开发建设投资开发建设投资2.2 经营资金经营资金2.3 运营费用运营费用2.4 修理费用修理费用2.5 经营税金及附加经营税金及附加2.6 土地增值税土地增值税2.7 所得税所得税3 净现金流量净现金流量4 累计净现金流量累计净现金流量 计算指标：计算指标：1、财务内部收益率（、财务内部收益率（%）；）；2、财务净现值（、财务净现值（ic=%）；）；3、投、投资回收期（年）；资回收期（年）；4、基准收益率（、基准收益率（%）全部投资现金流量表周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.4.4资金筹措分析资金筹措分析v资金筹措计划资金筹措计划是根据房地产项目对资金的需求以及投资、成本与是根据房地产项目对资金的需求以及投资、成本与费用使用计划，来安排资金来源和相应数量的过程。费用使用计划，来安排资金来源和相应数量的过程。v需要解决筹资渠道选择、各渠道筹资比例、渠道风险分析、筹资需要解决筹资渠道选择、各渠道筹资比例、渠道风险分析、筹资成本控制等四方面的问题。成本控制等四方面的问题。w资金来源的渠道资金来源的渠道主要有资本金、银行贷款、预售收入。主要有资本金、银行贷款、预售收入。w承包商带资承包、合作开发、社会集资承包商带资承包、合作开发、社会集资(发行股票、发行公司债券发行股票、发行公司债券)、利用外资也经常被开发商作为筹资的渠道。、利用外资也经常被开发商作为筹资的渠道。资金筹措计划资金筹措计划资金使用计划资金使用计划周小平周小平 北京师范大学北京师范大学v资金使用计划资金使用计划应根据可能的项目施工进度与资金来源渠道进行编应根据可能的项目施工进度与资金来源渠道进行编制。在房地产项目可行性研究阶段，计算期可取年、半年、季甚至制。在房地产项目可行性研究阶段，计算期可取年、半年、季甚至月为单位，资金使用计划应按期编制。月为单位，资金使用计划应按期编制。编制时应注意以下几点：编制时应注意以下几点：1）根据建筑安装工程进度表，按照不同年度的工作量安排相应的）根据建筑安装工程进度表，按照不同年度的工作量安排相应的资金供给量。资金供给量。2）根据设备到货计划，安排设备购置费支出。）根据设备到货计划，安排设备购置费支出。3）项目的前期费用应尽早落实。）项目的前期费用应尽早落实。4）在安排投资计划时，应先安排自有资金，后安排外部资金。）在安排投资计划时，应先安排自有资金，后安排外部资金。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.5财务评价财务评价3.5.1财务评价概述财务评价概述1.1.房地产投资项目财务评价的定义房地产投资项目财务评价的定义是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据基本资料和数据的基础的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的的盈利能力、清偿能力和资金平衡盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在和判断投资项目在财务上的可行性财务上的可行性。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学2.2.财务评价的作用财务评价的作用包括：包括：是项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分是项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分结论是主要的决策依据结论是主要的决策依据非营利项目的财务评价使有关各方明晰非营利项目的财务评价使有关各方明晰方案必选的重要手段方案必选的重要手段配合投资各方协议、合同、章程的谈判，促使各方在平等配合投资各方协议、合同、章程的谈判，促使各方在平等互利的基础上进行合作互利的基础上进行合作周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.财务评价的原则财务评价的原则：效益与费用计算范围的一致性效益与费用计算范围的一致性效益与费用识别的有无对比原则效益与费用识别的有无对比原则动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主4、财务评价的依据：、财务评价的依据：政策法规依据政策法规依据方法和参数依据方法和参数依据周小平周小平 北京师范大学北京师范大学5.财务分析的基本程序财务分析的基本程序包括：包括：搜集、整理和